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??作為828現(xiàn)房新政后的第二場(chǎng)土拍，上海九批次土拍還是給出了超預(yù)期的信號(hào)。

??這個(gè)超預(yù)期的信號(hào)來(lái)自于浦東金橋低密宅地，5家房企競(jìng)拍143輪，溢價(jià)率達(dá)到30%。

??土拍熱度的分化早在報(bào)名階段就已經(jīng)顯現(xiàn)出來(lái)：黃浦老西門(mén)地塊因體量小、還有一部分商業(yè)自持，只有中海地產(chǎn)一家報(bào)名，最終中海以總價(jià)約38.88億、綜合樓面價(jià)約9.69元/平方米將內(nèi)環(huán)核心地塊收入囊中；靜安大寧純住宅地塊吸引2家競(jìng)買(mǎi)主體，經(jīng)過(guò)78輪競(jìng)價(jià)，被象嶼&建發(fā)聯(lián)合體以約70.5億拿下，溢價(jià)率5.48%。

??本批次三宗地塊覆蓋內(nèi)環(huán)核心、內(nèi)中環(huán)改善帶、浦東產(chǎn)城融合區(qū)三個(gè)市場(chǎng)梯度，總成交金額約129.1億元。

??現(xiàn)房新政之后，房企需自有資金購(gòu)地、優(yōu)先現(xiàn)房銷(xiāo)售，資金壓力加大，無(wú)論是內(nèi)環(huán)核心地塊底價(jià)成交，還是內(nèi)中環(huán)改善成熟板塊理性競(jìng)價(jià)，當(dāng)前房企拿地整體仍然克制謹(jǐn)慎，而總價(jià)較低、安全可控的低密宅地成為房企爭(zhēng)奪的重點(diǎn)。

??黃浦老西門(mén)271A-03地塊作為黃浦核心區(qū)斷供十余年的宅地，也是本批次唯一坐落在內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)的商品住宅地塊。

??地塊所在的老西門(mén)板塊，是上海傳統(tǒng)的核心成熟居住區(qū)，緊鄰西藏路市級(jí)南北發(fā)展廊道，周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療資源均處于全市第一梯隊(duì)，緊鄰翠湖天地等城市標(biāo)桿豪宅項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)十余年發(fā)展已經(jīng)形成了穩(wěn)定的高端居住氛圍。

??不過(guò)該地塊也是本批次規(guī)模最小的一塊地，僅約0.85萬(wàn)㎡，容積率4.7，起始總價(jià)38.88億元，起拍價(jià)9.69萬(wàn)元/㎡，剔除10%自持商業(yè)及公共服務(wù)設(shè)施建面后，純住宅起拍價(jià)10.87萬(wàn)元/㎡。

??最終，中海以底價(jià)競(jìng)得。這是年內(nèi)中海地產(chǎn)在上海公開(kāi)市場(chǎng)的第二次出手。8月31日中海以總價(jià)150.2億元底價(jià)競(jìng)得真如核心綜合體地塊，年內(nèi)在上海公開(kāi)市場(chǎng)的拿地金額達(dá)到189億元。

??該地塊只有中海一家報(bào)名，很大的原因在于項(xiàng)目體量較小，且限制條件較多，對(duì)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力有較高的要求，地塊掛牌前完成了兩輪規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整，容積率下調(diào)至4.7，建筑限高同步降至80米，計(jì)容建筑面積減少約4875平方米，同時(shí)要求對(duì)地塊內(nèi)一處未定級(jí)不可移動(dòng)文物實(shí)施保留保護(hù)。

??項(xiàng)目利潤(rùn)空間整體可控，原因有兩點(diǎn)：

??首先項(xiàng)目?jī)r(jià)值具備扎實(shí)的市場(chǎng)支撐。老西門(mén)板塊商品住宅近年供應(yīng)整體收縮，2006年至今，板塊商品住宅供應(yīng)高峰集中在2019年，2026年至今尚無(wú)新增商品住宅入市，板塊存量住房以大戶(hù)型改善產(chǎn)品為主，150-180平方米面積段占比達(dá)到27%，板塊內(nèi)長(zhǎng)期以高端改善、終極改善需求為主導(dǎo)，本次地塊出讓不僅填補(bǔ)了板塊多年的宅地供應(yīng)空白，調(diào)規(guī)后的產(chǎn)品定位也與存量市場(chǎng)的高端底色高度契合，因此市場(chǎng)具備一定的需求支撐。

??其次，鄰近片區(qū)的次新二手房掛牌均價(jià)普遍在18萬(wàn)-20萬(wàn)元/平方米區(qū)間，近年入市的翠湖天地六和庭、晝錦華苑等新房項(xiàng)目也都實(shí)現(xiàn)了較快去化，市場(chǎng)對(duì)核心區(qū)高端住宅的接受度持續(xù)處于高位，未來(lái)項(xiàng)目入市后定價(jià)與周邊標(biāo)桿二手房存在合理的價(jià)格梯度。

??靜安大寧地塊是本批次體量最大的一宗宅地，建筑面積約10.13萬(wàn)方，也是靜安近五年來(lái)住宅體量最大的純宅地。

??地塊吸引2家競(jìng)買(mǎi)主體參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍，分別是象嶼＆建發(fā)、招商蛇口＆南山＆濱江＆南通瑞城聯(lián)合體。

??企業(yè)的價(jià)值判斷仍然押注在核心改善板塊，對(duì)于核心板塊高總價(jià)地塊，房企聯(lián)合拿地成為主流，此次競(jìng)拍除了象嶼和建發(fā)，招商蛇口、南山、濱江、南通瑞城4家房企組成聯(lián)合體，民企濱江也出現(xiàn)在了上海土拍市場(chǎng)。

??最終，經(jīng)過(guò)78輪競(jìng)價(jià)，由建發(fā)聯(lián)手象嶼以總價(jià)70.50億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)69614元/平方米，溢價(jià)率5.48%。但整體競(jìng)價(jià)加價(jià)節(jié)奏比較克制，整體以小幅遞增為主。

??這是年內(nèi)建發(fā)在大寧的第二次落子，今年6月底第五批次土拍，建發(fā)經(jīng)過(guò)168輪競(jìng)拍以總價(jià)近73億元拿下大寧一宗宅地。本次補(bǔ)倉(cāng)大寧成交樓面價(jià)比上一次便宜了1.2萬(wàn)/平米。

??對(duì)比當(dāng)前在售項(xiàng)目，板塊附近的中建玖上瑯宸此前拿地樓板價(jià)約6.83萬(wàn)元/平方米，目前在售高層均價(jià)約13.6萬(wàn)元/平方米；大華靜安年華拿地樓板價(jià)高達(dá)9.27萬(wàn)元/平方米，在售均價(jià)約13萬(wàn)元/平方米。

??此次大寧地塊成交樓面價(jià)69614元/平方米，拿地成本明顯低于大華項(xiàng)目，與中建項(xiàng)目處于相近區(qū)間，未來(lái)入市后定價(jià)空間相對(duì)充裕，預(yù)計(jì)主力戶(hù)型將覆蓋110-140平方米改善段，利潤(rùn)空間處于合理區(qū)間，加之板塊內(nèi)供應(yīng)稀缺且依托板塊成熟的改善客群基礎(chǔ)，去化安全性較強(qiáng)。

??靜安大寧地塊區(qū)位及周邊情況

??浦東金橋地塊，是本批次容積率最低的純住宅地塊，容積率只有1.8，起拍總價(jià)15.21億，也是本輪熱度最高的地塊，溢價(jià)率達(dá)到30%。

??地塊一共吸引了中信泰富、越秀、招商、金茂、綠城&浙交投&西子5家競(jìng)買(mǎi)人。最終，經(jīng)過(guò)143輪競(jìng)價(jià)，由中信泰富競(jìng)得，成交總價(jià)19.72億元，平均樓板價(jià)5.2萬(wàn)元/平方米。

??地塊處于金橋智能制造產(chǎn)業(yè)集群輻射范圍，周邊聚集大量科創(chuàng)企業(yè)與產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口，是浦東產(chǎn)城融合發(fā)展的典型區(qū)域。地塊臨近9號(hào)線(xiàn)、12號(hào)線(xiàn)、14號(hào)線(xiàn)軌交站點(diǎn)，日常通勤與跨區(qū)域出行便捷度較高，對(duì)產(chǎn)業(yè)就業(yè)人群的吸附能力較強(qiáng)。

??浦東金橋地塊區(qū)位及周邊情況

??從周邊項(xiàng)目來(lái)看，浦發(fā)上城作為三軌TOD綜合體項(xiàng)目，入市均價(jià)約6萬(wàn)元/平方米；碧云板塊的湯臣君品定位偏高端改善，在售均價(jià)約8.25萬(wàn)元/平方米；此前售罄的浦開(kāi)云璟項(xiàng)目均價(jià)約9萬(wàn)元/平方米。板塊內(nèi)二手房均價(jià)約4.9萬(wàn)元/平方米，新房與二手房之間存在明顯價(jià)差。

??同時(shí)，板塊內(nèi)低密改善型供應(yīng)相對(duì)稀缺，本次低密宅地供應(yīng)能夠填補(bǔ)板塊內(nèi)低密產(chǎn)品的空白，依托穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)人口底盤(pán)，項(xiàng)目去化具備扎實(shí)的需求支撐。

??828現(xiàn)房新政后，上海兩場(chǎng)土拍印證：現(xiàn)房時(shí)代下，優(yōu)質(zhì)低密宅地?zé)岫纫廊徊粶p。本次金橋1.8容積率低密宅地溢價(jià)率30%；八批次泗涇1.2容積率低密純宅地溢價(jià)率超過(guò)16%。原因在于，低密多層產(chǎn)品的工期整體可控，部分房企小高層、多層產(chǎn)品已經(jīng)能控制在12-18個(gè)月完成毛坯竣備。

??同時(shí)，合作拿地成為常態(tài)，比如本次靜安大寧地塊，參拍房企均為聯(lián)合體，單一主體獨(dú)立拿地的資金成本上漲、周期拉長(zhǎng)，未來(lái)項(xiàng)目合作、聯(lián)合體拿地將成為更為普遍的選擇。

??從企業(yè)拿地行為來(lái)看，無(wú)論是央國(guó)企獨(dú)立操盤(pán)，還是頭部房企聯(lián)合拿地，拿地標(biāo)準(zhǔn)仍然是區(qū)位成熟、配套完善、需求有支撐。也就是說(shuō)，優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)依然是房企布局的優(yōu)先選擇。

??后續(xù)隨著政策細(xì)則持續(xù)落地，上海土地市場(chǎng)預(yù)計(jì)將繼續(xù)保持“總量平穩(wěn)運(yùn)行、板塊結(jié)構(gòu)分化、核心價(jià)值穩(wěn)固”的格局，具備稀缺性與剛性需求支撐的地塊，其價(jià)值韌性還會(huì)進(jìn)一步顯現(xiàn)。