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??人口，是一座城市發(fā)展的底盤，也是判斷房地產(chǎn)市場容量的核心變量。

??而小學生在校人口規(guī)模背后，是一個個扎根城市、有長期居住需求的穩(wěn)定家庭。

??小學生人口占戶籍人口的比重，更是代表著城市實際定居年輕家庭的比例，同時也是預(yù)判一個城市未來5-10年原生剛需釋放的先行指標。

??放眼全國大盤，學齡人口下行大勢已然確立。全國在校小學生總量已連續(xù)兩年回落，2025年全國小學在校生規(guī)模約1.02億人，較2024年大幅減少406.1萬人，全國剛需基本盤持續(xù)收縮。

??在總量減少的情況下，45個樣本城市中合肥、成都和杭州三城小學人口增速排在全國前三。

??把時間拉長，近十年小學人口增長速度靠前的城市是濟南、西安和武漢等一眾省會城市。

??從重點城市小學人口變化及占戶籍人口比重來看，東莞以23.2%的比重排在全國首位，成為最大的黑馬，顯示出較強的人口支撐。

??從人口總量來看，2022年全國人口首次出現(xiàn)負增長，至2025年全國人口已連續(xù)四年下降。

??根據(jù)國家統(tǒng)計局2025年全國1%人口抽樣調(diào)查推算，全國人口約為14.05億人。

??在人口總量下降的背景下，小學人數(shù)在2023年達到峰值后也迎來了兩連降。

??2024年是一個重要的轉(zhuǎn)折點，小學在校生人數(shù)較2023年減少了251.6萬人，首次出現(xiàn)實質(zhì)性下降。

??2025年再降406.1萬人。

??兩年累計少了657.7萬人。

??幼兒園在園人數(shù)下降更猛，自2020年達到峰值后，已連續(xù)五年減少。

??2021年幼兒園在園人數(shù)首次出現(xiàn)減少，較2020年少了約13萬人，2022年加速減少，較2021年少了約178萬人，2023年減少約535萬人，2024年減少509萬人，2025年減少了約358.5萬人。

??2025年全國在園幼兒僅3225.5萬人，五年間減少了約1593萬人，降幅達到33%。

??這部分生源將在未來1-3年內(nèi)分批進入小學就讀，也是短期內(nèi)觀察小學人數(shù)變化的核心前置指標。幼兒園在園人數(shù)存量不足，代表著未來數(shù)年小學入學人口逐步收縮，新生剛需儲備量持續(xù)下降。

??在全國小學生人數(shù)減少的大盤之下，哪些城市在漲？

??我們統(tǒng)計的全國典型45個城市小學生在校人數(shù)合計約為3045萬人，占全國的比重為30%。

??從絕對值來看，重慶以198.5萬人排在45城首位，成都以135.1萬人緊隨其后，廣州、深圳、鄭州、北京和西安小學生在校人數(shù)總量均超過100萬人。

??從變化來看，45城中2025年小學生在校人數(shù)較2024年增長的城市有18個，占比為40%。也就是說，有六成的城市小學生在校人數(shù)收縮。

??從18個增長的城市來看，增幅在2%以上的城市有四個，為合肥、成都、杭州和昆明，漲幅分別為2.96%、2.85%、2.58%和2.10%。

??若將時間線拉長，與2016年相比，近十年重點45城中小學生人數(shù)增長TOP10城市分別為：

??濟南、西安、武漢、長沙、廈門、南京、合肥、貴陽、成都、杭州

??這些城市多以省會城市為主，且近十年漲幅均超過49%。

??其中，濟南十年間小學生人數(shù)增長了30.9萬人。一方面行政區(qū)劃擴容，2019年萊蕪被劃到濟南，直接增厚學齡人口基數(shù)，另一方面，2016年全面二孩放開后濟南出生人口顯著增加，2016年-2019年四年間出生人口接近40萬人，這部分出生人口在2022年-2025年陸續(xù)轉(zhuǎn)化為小學人口。

??從房地產(chǎn)的角度來看，上述城市表現(xiàn)出相對較強的韌性，成交率先企穩(wěn)修復(fù)，武漢、南京和廈門三城2026年5月新房成交同環(huán)比齊增，且廈門已連續(xù)3個月同環(huán)比上漲。另外，武漢、西安、南京、濟南、合肥前5月新房成交規(guī)模降幅均低于23個二線城市平均值。

??從房價變化來看，小學生人口增量變化靠前的城市，近十年房價漲幅也較為明顯。其中，西安、成都和杭州商品住宅成交均價均實現(xiàn)翻倍增長。

??不過，我們也看到小學生增速快并不代表房價一定會高增長。本質(zhì)上講，房價的漲幅還受到房地產(chǎn)調(diào)控政策、城市產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟等綜合因素影響。

??小學生家庭能否轉(zhuǎn)換成購房需求，還要看一個關(guān)鍵指標。

??即小學在校生占戶籍人口比重。

??只有完成落戶、子女就地入學的家庭，才是城市長期需求的核心支撐。比值越高，意味著定居家庭的占比就越高，城市中長期住房剛需儲備就越充足。

??從全國來看，小學生在校人數(shù)占全國人口的比重為7.2%。重點45城中，有35個城市這一比重在平均值以上。

??四大一線城市中，廣州和深圳小學在校生占戶籍人口的比重分別為12.3%和17.2%。

??上海和北京小學生戶籍占比分別為7.1%（上海小學為五年制，數(shù)值按照六年制折算）和8.2%，雙雙低于廣深。

??主要原因在于，北京和上海落戶門檻較高，新增落戶家庭規(guī)模有限，而廣深落戶政策寬松，依托珠三角產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢，常年吸納大量跨省務(wù)工及落戶人群，從而帶動學齡人口快速擴容，市場剛需支撐較強。

??最大的黑馬是東莞，2025年小學生占戶籍比例達到23.2%，在45個樣本城市中最高。

??要知道，東莞2025年末常住人口首次突破千萬人，達到1080.04萬人，常住人口增量為22.96萬人，位居全國第二，其中超20萬增量主要來自于人口凈流入。寬松的落戶政策和產(chǎn)業(yè)支撐，是東莞“留人”的關(guān)鍵。

??此外，惠州的比重也達到14%，跑贏全國均值。

??大量外來人口完成本地落戶安家，學齡人口持續(xù)高增將推動區(qū)域剛需長期釋放。從前5月樓市成交來看，東莞和惠州均表現(xiàn)出較強的韌性，其中東莞前5月新房成交已回正，惠州降幅收窄至3%左右，市場韌性明顯好于國內(nèi)多數(shù)同能級城市。

??廈門（13.8%）、鄭州（12.8%）、貴陽（11.6%）、長沙（11.5%）等二線省會指標顯著高于7.2%的全國平均水平。

??廈門依托濱海產(chǎn)業(yè)與人才引進政策持續(xù)導入外來定居人口；鄭州依托河南人口大省的基數(shù)紅利，縣域人口持續(xù)向主城區(qū)集聚；長沙、貴陽等中西部省會憑借城鎮(zhèn)化提速、落戶政策放寬，落戶家庭與適齡兒童穩(wěn)步增長，剛需儲備基本面突出。

??重慶小學生絕對規(guī)模以198.5萬人位列全部樣本首位，但全域超3400萬的龐大戶籍人口基數(shù)稀釋占比，疊加外圍縣域人口持續(xù)向外流出，整體學齡人口占比只有5.8%。

??伴隨著人口流動，各大城市學齡人口格局也被改寫，小學生在校人數(shù)的漲跌，成為城市人口吸引力最直觀判斷。

??過去十年也是全面“二孩”的十年，小學生數(shù)量在2023年達到峰值，這一輪小學生數(shù)量增加也帶來了更大面積、更多戶型的改善需求釋放。

??如今，全國小學在校生已連續(xù)兩年下行，全國樓市剛需大盤步入收縮通道，但市場結(jié)構(gòu)性分化愈發(fā)清晰：重點一二線及強省會城市，憑借更低的落戶門檻、公共資源吸引常住人口安居，實現(xiàn)小學生規(guī)模逆勢增長，同時學齡人口戶籍占比持續(xù)高于全國均值，樓市需求底盤依然穩(wěn)固。

??在人口負增長背景下，面對少子化、老齡化趨勢，城市之間的競爭也從“搶人”到“留人”轉(zhuǎn)變。有人口扎根、有家庭定居，樓市需求才有長期的支撐。