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??【克而瑞長租】

??1 核心觀點(diǎn)

??HIGHLIGHTS

??政策動(dòng)態(tài)

• 2026年政府工作報(bào)告提出探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵(lì)收購存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。

• 各地持續(xù)推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)，深圳進(jìn)一步優(yōu)化公積金使用，完善住房保障體系；鄭州、成都發(fā)力人才住房支持，優(yōu)化保障供給。

??行業(yè)動(dòng)態(tài)

• 品牌動(dòng)態(tài)：3月頭部長租品牌在核心城市加強(qiáng)布局，泊寓、冠寓等在上海、杭州、廣州多個(gè)城市的門店煥新開業(yè)；產(chǎn)品升級(jí)方面，重慶辰寓3.0產(chǎn)品體系落地彩云湖。

• 城市動(dòng)態(tài)：3月各城市持續(xù)推進(jìn)保租房建設(shè)，北京懷柔科學(xué)城長城青年社區(qū)、重慶水土新城、巴南保租房項(xiàng)目積極建設(shè)中。

• 金融動(dòng)態(tài)：3月2026首單保租房REIT中航北京昌保租賃住房REIT獲批，擬募8.28億元；吳中經(jīng)發(fā)集團(tuán)經(jīng)開萃寓類REITs獲批，規(guī)模達(dá)6.74億元。二級(jí)市場(chǎng)上，8支保租房REITs全線下跌。

??市場(chǎng)監(jiān)測(cè)

• 土地市場(chǎng)：3月重點(diǎn)22城共成交6宗涉租土地，其中4宗為純租賃用地，2宗配建租賃用地。

• 個(gè)人房源數(shù)市場(chǎng)：“年后租房潮”租賃需求顯著提升，推動(dòng)超半數(shù)城市租金環(huán)比上漲，漲幅多在3%以內(nèi)，一線城市租金坪效86.8元/㎡/月，二線城市32.7元/㎡/月，三四線城市22.2元/㎡/月。

• 集中式公寓市場(chǎng)：截至2026年3月，核心8城集中式公寓房源累計(jì)規(guī)模合計(jì)151.0萬套，其中，一線城市上海44.65萬套，規(guī)模占比八城整體達(dá)29.6%，深圳規(guī)模35.2萬套，市占23.3%，二線城市中杭州規(guī)模超19萬間，成都近11萬間規(guī)模領(lǐng)先；核心8城集中式公寓平均租金98.7元/㎡/月，整體租金環(huán)比下降0.1%，同比下降1.4%，其中北上廣行四城因外來人口租賃需求集中釋放背景下，推動(dòng)租金環(huán)比有所提升；

??企業(yè)監(jiān)測(cè)

• 2026年3月，頭部長租品牌在核心城市加強(qiáng)布局，泊寓、冠寓等在上海、杭州、廣州多個(gè)城市的門店煥新開業(yè)。

• 重點(diǎn)監(jiān)測(cè)企業(yè)在核心8城新開門店4家：泊寓杭州的泊寓北宸店、華潤有巢的蜀府有巢國際公寓社區(qū)悅湖天驕店、招商伊敦的上海壹間公寓·虹橋璀璨領(lǐng)峯以及瓴寓國際南京的柳洲東路地鐵站柚米寓。

??Part 01

??政策動(dòng)態(tài)

??2026年3月，頂層鼓勵(lì)收購存量商品房用于保障房，旨在通過盤活存量，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，同時(shí)激活市場(chǎng)置換需求，提升資產(chǎn)流動(dòng)性。

??中央層面，《政府工作報(bào)告》提出因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵(lì)收購存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。報(bào)告明確，深化住房公積金制度改革。優(yōu)化保障性住房供給，加快危舊房改造。有序推動(dòng)安全舒適綠色智慧的“好房子”建設(shè)，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)。報(bào)告還提出高質(zhì)量推進(jìn)城市更新，穩(wěn)步實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)、城中村等改造。盤活利用存量土地和閑置房屋設(shè)施。在“加強(qiáng)社會(huì)保障和服務(wù)方面” ，此次政府工作報(bào)告提出，加強(qiáng)初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求。

??地方層面，3月，全國多城持續(xù)推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)。一線城市聚焦公轉(zhuǎn)保、市場(chǎng)監(jiān)管與公積金優(yōu)化，完善住房保障體系；二線城市發(fā)力人才住房支持、租金優(yōu)惠與存量盤活，優(yōu)化保障供給；三四線城市通過放寬準(zhǔn)入、金融支持等舉措，多渠道落實(shí)住房保障工作。

??數(shù)據(jù)來源:公開資料，克而瑞住房租賃研究中心整理。

??Part 02

??行業(yè)動(dòng)態(tài)

??1、品牌動(dòng)態(tài)

??房企、資管、國企三系并進(jìn)，規(guī)模與運(yùn)營雙升級(jí)

??克而瑞住房租賃研究中心監(jiān)測(cè)，2026年3月，房企系、資管系、地方國企系三大陣營協(xié)同發(fā)力。房企系中，萬科、龍湖、碧桂園等頭部企業(yè)持續(xù)深耕一線及重點(diǎn)二線城市，并發(fā)布 2025年財(cái)報(bào)，其中萬科泊寓輕資產(chǎn)委托管理房源達(dá)10.5萬間，龍湖冠寓期內(nèi)租金收入24.8億元。資管系方面，百瑞紀(jì)、途羚公寓積極推進(jìn)存量物業(yè)改造，雅詩閣武漢、微領(lǐng)地上海迎來項(xiàng)目新開，漫柏集團(tuán)進(jìn)駐蕪湖，貝殼省心租上海在管房源突破10萬套。地方國企系表現(xiàn)活躍，武漢交投、深圳安居、合肥安居等多地國企均有新項(xiàng)目開業(yè)，鄭州城發(fā)安居旗下市場(chǎng)化品牌 “鄭寓” 首店開業(yè)，并同步推出 “鄭安居” 專業(yè)住房租賃平臺(tái)，進(jìn)一步完善保障性租賃住房供給體系。

??2、城市動(dòng)態(tài)

??3月各城市持續(xù)推進(jìn)保租房建設(shè)，核心城市持續(xù)加大保租房供應(yīng)

??克而瑞住房租賃研究中心監(jiān)測(cè)，上海建工/上海報(bào)業(yè)獲浦東、普陀保租房地塊；北京順義9個(gè)保障房項(xiàng)目推進(jìn)建設(shè)進(jìn)度；杭州44個(gè)藍(lán)領(lǐng)公寓項(xiàng)目正在對(duì)外租賃、臨平區(qū)薈才公寓人才專項(xiàng)租賃住房啟動(dòng)招租；成都 京東“小哥之家”正式掛牌，采取“一張床、一間房”靈活租住模式。

??數(shù)據(jù)來源:公開資料，克而瑞住房租賃研究中心整理。

??3、金融動(dòng)態(tài)

??3月新增REITs和類REITs獲批，保租房REITs板塊整體呈現(xiàn)小幅回調(diào)態(tài)勢(shì)

??新品申報(bào)/落地：吳中經(jīng)發(fā)集團(tuán)經(jīng)開萃寓類REITs獲批，規(guī)模達(dá)6.74億元；確定發(fā)售價(jià)格為2.317元/份，發(fā)售份額總額為4億份，簡稱昌保REIT；

??REITs2025年報(bào)發(fā)布：中金廈門安居REIT擴(kuò)募獲證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)；紅土創(chuàng)新深圳安居REIT2025年收入5550萬元，凈利潤2256萬元；招商基金蛇口租賃住房REIT2025年實(shí)現(xiàn)收入8,088.53萬元。

??來源:企業(yè)公開資料，克而瑞住房租賃研究中心整理

??克而瑞住房租賃研究中心監(jiān)測(cè)顯示，2026年3月，受市場(chǎng)回調(diào)及節(jié)后租賃淡季影響，保租房REITs板塊整體持續(xù)下跌，跌幅在0.7%至4.9% 之間。其中，匯添富上海地產(chǎn)REIT跌幅相對(duì)較大，超過4%，而華夏北京保障房 REIT跌幅最小，表現(xiàn)相對(duì)抗跌，跌幅約0.7%；從各REITs收盤價(jià)漲幅表現(xiàn)來看，國泰海通城投寬庭保租房REIT較發(fā)行價(jià)漲幅約34%，漲幅最高。

??數(shù)據(jù)來源新浪基金，采集為月度收盤價(jià)，克而瑞住房租賃研究中心整理

??Part 03

??市場(chǎng)監(jiān)測(cè)

??1、土地市場(chǎng)

??重點(diǎn)22城共成交6宗涉租土地，其中4宗為純租賃用地，2宗配建租賃用地。

??克而瑞住房租賃研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2026年3月，重點(diǎn)22城純租賃用地成交體量15.66萬方，上海成交4宗純租賃用地，共8.3萬方；配建租賃用地成交2宗，位于深圳、寧波，租賃相關(guān)體量7.36萬方。

??數(shù)據(jù)來源:CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??2、個(gè)人房源市場(chǎng)監(jiān)測(cè)

??“年后租房潮”來臨，租戶換房租房需求集中釋放，個(gè)人房源可租規(guī)模大漲，但租金基本持平

??克而瑞住房租賃研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2026年3月，55城個(gè)人房源合計(jì)可租規(guī)模約為44.9萬間，3月單月度可租規(guī)模大幅增長，同比仍降但降幅進(jìn)一步收窄；平均掛牌租金為30.31元/㎡/月，同比下降4.2%，環(huán)比微漲0.32個(gè)百分點(diǎn)；3月春節(jié)后租戶退租換房需求持續(xù)釋放，業(yè)主自有房源再次掛牌，疊加年后租房潮推動(dòng)業(yè)主掛牌意愿提升，月度可租規(guī)模提升至近半年高位水平；住房租賃市場(chǎng)需求旺盛，但市場(chǎng)競爭仍較激烈，業(yè)主掛牌房源租金預(yù)期有限，環(huán)比僅小幅提升。

??數(shù)據(jù)來源:CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??2026年3月，55城個(gè)人租賃市場(chǎng)套均總價(jià)約2243元/月，環(huán)比上漲2.9%，同比下降6.1%；從單城市同環(huán)比表現(xiàn)來看，武漢、成都、長沙三城套均總價(jià)同環(huán)比齊漲，12城套均總價(jià)同環(huán)比齊跌，主要受城市主力出租戶型面積等因素影響為主。

??數(shù)據(jù)來源:CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??3、集中式市場(chǎng)監(jiān)測(cè)

??八城累計(jì)供應(yīng)規(guī)模151萬套，上海占比八城規(guī)模近三成、深圳超兩成

??克而瑞住房租賃研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截止2026年3月，核心8城集中式公寓房源累計(jì)規(guī)模合計(jì)151.0萬套，其中，一線城市上海44.65萬套，規(guī)模占比八城整體達(dá)29.6%，深圳規(guī)模35.2萬套，市占23.3%，二線城市中杭州規(guī)模超19萬套，成都近11萬間規(guī)模領(lǐng)先；從各城市入市集中式公寓產(chǎn)品表現(xiàn)來看，上海、武漢、成都、深圳四城保租房市占已超50%，其中上海、武漢超60%，城市“保障+市場(chǎng)”雙軌發(fā)展模式成型。

??數(shù)據(jù)來源:CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??3月，核心8城集中式公寓平均租金98.7元/㎡/月，整體租金環(huán)比下降0.1%，同比下降1.4%，其中北上廣行四城因外來人口租賃需求集中釋放背景下，推動(dòng)租金環(huán)比有所提升；

??從集中式公寓與個(gè)人房源租金差值看，京滬兩城價(jià)差持續(xù)在54元/㎡/月以上水平，位列第一梯隊(duì)，其次為廣州29.5元/㎡/月、成都為22.9元/㎡/月，其余城市均在20元/㎡/月以內(nèi)；從差值環(huán)比絕對(duì)值變化看，八城環(huán)比絕對(duì)值均降，主因城市集中式公寓項(xiàng)目租金平穩(wěn)波動(dòng)，但個(gè)人房源業(yè)主預(yù)期提升使得租金結(jié)構(gòu)性上漲，預(yù)計(jì)后續(xù)將逐步回歸平穩(wěn)發(fā)展階段。

??數(shù)據(jù)來源:CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??3月，一線城市平均租金為130.8元/㎡/月，環(huán)比上漲0.08%，同比下降0.23%；各城市表現(xiàn)中，上海同環(huán)比齊漲，北京、廣州租金環(huán)比漲同比降，主要受春節(jié)后租房潮來臨，城市租金預(yù)期結(jié)構(gòu)性提升；同比變化中，因去年3月市場(chǎng)旺季結(jié)束，回歸常態(tài)化市場(chǎng)水平，今年3月正值節(jié)后租房旺季，尤其深圳因外來人口租房需求旺盛，推動(dòng)租金同比提升1.58個(gè)百分點(diǎn)。

??數(shù)據(jù)來源:CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??2026年3月，二線城市平均租金為66.7元/㎡/月，環(huán)比下降0.34%，同比下降3.75%；南京及武漢租金同環(huán)比齊降，杭州同比降環(huán)比漲，成都同比漲環(huán)比降，城市集中式公寓項(xiàng)目中保租房規(guī)模占比持續(xù)提升，疊加年后租房潮背景下多項(xiàng)目降價(jià)、租金折扣等優(yōu)惠活動(dòng)增多，導(dǎo)致租金同比結(jié)構(gòu)性下滑較高。

??數(shù)據(jù)來源:CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??Part 04

??企業(yè)監(jiān)測(cè)

??1、招商伊敦公寓

??截至2026年3月31日，招商伊敦公寓累計(jì)門店數(shù)量為68家，已進(jìn)駐城市達(dá)15個(gè)。

??招商壹間公寓·高新社區(qū)保障性租賃住房項(xiàng)目圓滿完成精裝交付

??招商壹間公寓·高新社區(qū)保障性租賃住房項(xiàng)目圓滿完成精裝交付，現(xiàn)已全面對(duì)外招租，為城市青年帶來高品質(zhì)租住新選擇。項(xiàng)目總建筑面積約12.69萬平方米，規(guī)劃9棟租賃住宅，共計(jì)2734套房源。同時(shí)配備了約3000平方米社區(qū)商業(yè)、運(yùn)營中心及1688平方米架空層共享空間，引入便利店、生鮮超市、多元餐飲等業(yè)態(tài)，滿足日常采買與社交小聚等多元需求，致力于打造集居住、社交、商業(yè)于一體的復(fù)合型青年活力社區(qū)。2026年，高新區(qū)計(jì)劃陸續(xù)投用4298套保障性租賃住房，持續(xù)加大對(duì)新市民、青年群體的安居支持。

??來源:企業(yè)公開資料，克而瑞住房租賃研究中心整理