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??取證半個(gè)月后，北投棲澐灣項(xiàng)目交出了一份還算不錯(cuò)的成績單。

??截至4月16日，來自北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)的信息顯示，該項(xiàng)目網(wǎng)簽97套，網(wǎng)簽面積9781.96平方米，去化率超37%，成交金額超3.6億元。

??3月28日，棲澐灣剛剛?cè)〉眯骂A(yù)售證。根據(jù)預(yù)售信息，棲澐灣準(zhǔn)許銷售面積為26158.73平方米，共8棟住宅樓，合計(jì)246套房源，住宅擬售均價(jià)為4.17萬元/平方米。與之對(duì)應(yīng)的是，該項(xiàng)目的實(shí)際網(wǎng)簽均價(jià)約為3.62萬元/平方米，相當(dāng)于預(yù)售均價(jià)的8.7折。

??與同板塊其他在售新盤相比，棲澐灣的價(jià)格明顯偏低。據(jù)房天下數(shù)據(jù)，截至2026年4月第2周，北京通州新房價(jià)格為5.2萬元/平方米，棲澐灣的擬售均價(jià)與實(shí)際成交均價(jià)，均處于通州整體新房中的低位。

??“小戶型單價(jià)相對(duì)大戶型更便宜些，打折后單價(jià)基本在3.6萬元/平方米左右，大戶型的單價(jià)則普遍在4萬元/平方米以上。”北投棲澐灣營銷中心工作人員告訴記者，價(jià)格與附近熱門二手房小區(qū)價(jià)格基本持平，且我們項(xiàng)目還是精裝修新房，相比其他新房，性價(jià)比很高。

??不過，記者注意到，棲澐灣所在的北京通州張家灣板塊并非通州傳統(tǒng)意義上的主城區(qū)，周邊環(huán)境尚顯荒涼，多數(shù)配套仍處于規(guī)劃階段。與此同時(shí)，也有購房者對(duì)低價(jià)之下的交付品質(zhì)能否兌現(xiàn)表示擔(dān)憂。

??值得注意的是，距離北投置業(yè)拿下棲澐灣地塊到取得新預(yù)售證已過去1012天，近3年時(shí)間，這一漫長的開發(fā)周期也引發(fā)了市場的關(guān)注與探究。

??一波三折的入市路

??棲澐灣的入市之路有些曲折。

??2023年6月20日，北京第七批次集中土地拍賣開啟。其中，北京城市副中心1102街區(qū)FZX-1102-6003、6004地塊，獲一家房企報(bào)名，最終由北投置業(yè)以底價(jià)25.9億元競得，樓面價(jià)2.57萬元/平方米。

??公開信息顯示，該地塊具體四至為：東至合歡南路，南至工業(yè)區(qū)一街，西至工業(yè)區(qū)一路，北至廣通街。根據(jù)當(dāng)時(shí)的土地出讓文件，地塊總占地4.59公頃，建筑規(guī)模10.09萬平方米。期房指導(dǎo)價(jià)5.5萬元/平方米，現(xiàn)房指導(dǎo)價(jià)5.7萬元/平方米。

??拿地5個(gè)月后，項(xiàng)目曾公布過首版報(bào)規(guī)圖，不過此后很久沒有進(jìn)一步行動(dòng)。2024年11月28日和2025年1月2日，項(xiàng)目分別取得東西地塊兩張施工許可證，工程規(guī)模分別為8.44萬平方米和8.66萬平方米。

??2025年1月26日，項(xiàng)目西區(qū)6003地塊取得預(yù)售許可證，備案名為“云帆汀瀾嘉園”，推廣案名為“云帆汀瀾”。彼時(shí)，云帆汀瀾推出6棟樓，共495套房源，擬售單價(jià)在5.32萬元~5.68萬元/平方米間。然而，取證后項(xiàng)目并未開盤，樣板間也遲遲未開放。

??變化出現(xiàn)在7個(gè)月后。

??隨著“好房子”建設(shè)的政策出臺(tái)，該項(xiàng)目在這一年8月啟動(dòng)了一次顛覆性調(diào)規(guī)，調(diào)規(guī)內(nèi)容包括：取消東西向住宅，全部調(diào)整為南北向布局；增設(shè)鄰里共享空間，將配套商業(yè)集中至下沉廣場；建筑高度從36米調(diào)高至45米，規(guī)劃24棟住宅樓，東西區(qū)各12棟，包括4至15層的洋房及小高層。

??當(dāng)時(shí)，項(xiàng)目給出的調(diào)規(guī)理由正是，根據(jù)建設(shè)單位申請(qǐng)和北京市“好房子”政策，進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整了設(shè)計(jì)方案。

??調(diào)規(guī)同步伴隨人事變動(dòng)，2025年8月，項(xiàng)目公司北京北投宏象房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理由曹山山更換為李國輝，屈晨從執(zhí)行董事變更為董事。

??2025年10月23日，項(xiàng)目取得新工程規(guī)劃許可證，年底正式更名為“北投棲澐灣”。此后，項(xiàng)目又拿到兩張新施工許可證。

??低價(jià)之下的擔(dān)憂

??價(jià)格調(diào)整是這場“重啟”中最具沖擊力的一環(huán)。

??重新取證后的棲澐灣擬售均價(jià)降至3.96萬元~4.63萬元/平方米，較2025年初取證時(shí)的5.32萬元~5.68萬元/平方米，每平方米價(jià)格下調(diào)1萬元以上。

??在同一區(qū)域，棲澐灣的價(jià)格優(yōu)勢不言而喻。不過，這反而引發(fā)了一些擔(dān)憂。

??從數(shù)據(jù)來看，棲澐灣低至3.62萬元/平方米的實(shí)際成交均價(jià)，與樓面價(jià)2.57萬元/平方米之間的縫差僅約1.05萬元/平方米。地價(jià)縫差是指商品房的銷售均價(jià)與該地塊樓面價(jià)之間的差額，用于衡量開發(fā)商在項(xiàng)目定價(jià)上的利潤空間或成本壓力。通常而言，縫差越小，開發(fā)商保利潤的難度越大，可能面臨成本壓縮的考驗(yàn)。

??對(duì)比來看，棲澐灣的地價(jià)縫差在北京通州市場中處于極低水平。

??以距棲澐灣8公里的金隅花溪云錦項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目樓面價(jià)為2.5萬元/平方米，目前項(xiàng)目網(wǎng)簽均價(jià)為5.25萬元/平方米，地價(jià)縫差為2.75萬元/平方米；距棲澐灣7.4公里的中建運(yùn)河玖院住宅樓面價(jià)3.06萬元/平方米，一期網(wǎng)簽均價(jià)6.15萬元/平方米，地價(jià)縫差3.09萬元/平方米；距棲澐灣7.2公里的招商云璟攬閱，樓面價(jià)2.86萬元/平方米，網(wǎng)簽均價(jià)5.56萬元/平方米，地價(jià)縫差2.7萬元/平方米。

??北投置業(yè)旗下的“兄弟盤”晟景汀瀾的口碑問題，也影響著購房人對(duì)棲澐灣的信心。

??今年1月，有自稱晟景汀瀾的業(yè)主在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板投訴，在預(yù)驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)，晟景汀瀾實(shí)際建設(shè)狀況與合同承諾及正常交付標(biāo)準(zhǔn)不符，投訴內(nèi)容專業(yè)且詳實(shí)，具體包括綠化工程、地下車庫、小區(qū)圍欄/安防、公區(qū)設(shè)施、室內(nèi)裝修等6個(gè)問題。

??盡管北京市通州區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)在回應(yīng)中表示，“晟景汀瀾的驗(yàn)收合格”，也未能打消購房者疑慮。此后，抖音等平臺(tái)上先后出現(xiàn)了多個(gè)該項(xiàng)目的驗(yàn)房視頻，均稱其精裝修存在質(zhì)量問題。

??北投置業(yè)的考驗(yàn)

??棲澐灣的開發(fā)路徑，與它的操盤者——北投置業(yè)密不可分。

??北投置業(yè)成立于2014年7月，注冊資本2億元，由北京城市副中心投資建設(shè)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“北投集團(tuán)”）100%持股。

??北投集團(tuán)網(wǎng)站資料顯示，北投置業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)涉及項(xiàng)目策劃咨詢、區(qū)域土地綜合開發(fā)、保障性住房開發(fā)運(yùn)營以及高端甲級(jí)寫字樓、國家重點(diǎn)工程代建等多業(yè)態(tài)多領(lǐng)域。在產(chǎn)城融合、職住平衡方面主導(dǎo)開發(fā)建設(shè)的有奧體文化商務(wù)園區(qū)、承德臨空經(jīng)濟(jì)西區(qū)、亞洲金融大廈、北投投資大廈、國家重點(diǎn)項(xiàng)目、北投科苑專家公寓、北投和苑和北投如郡共有產(chǎn)權(quán)住房等項(xiàng)目。

??不過，住宅項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏慢是北投置業(yè)的一大標(biāo)簽。

??以棲澐灣為例，從2023年6月拿地到2026年3月重新取得預(yù)售證，歷時(shí)1012天，而通州同期拿地的招商·朝棠攬閱等項(xiàng)目，從拿地到開盤僅用了3至4個(gè)月。其兄弟項(xiàng)目晟景汀瀾同樣開發(fā)緩慢，從2022年2月拿地到2023年11月取證開盤，也經(jīng)歷了1年9個(gè)月。

??“北投置業(yè)本質(zhì)是副中心投資建設(shè)平臺(tái)的子公司，更擅長一級(jí)開發(fā)、基建類項(xiàng)目，對(duì)市場化住宅開發(fā)‘水土不服’?！敝袊髽I(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜認(rèn)為，北投置業(yè)的問題不是單個(gè)項(xiàng)目偶發(fā)，而是市場化能力不足、住宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)薄弱、內(nèi)部機(jī)制不靈活、對(duì)市場變化反應(yīng)遲緩的系統(tǒng)性短板。在通州這個(gè)“產(chǎn)品內(nèi)卷”的戰(zhàn)場上，這種慢節(jié)奏、低效率的開發(fā)邏輯，明顯跟不上競爭節(jié)奏。

??北投置業(yè)的管理層也意識(shí)到了這點(diǎn)。

??2025年3月，上任不久的北投置業(yè)公司黨總支書記、董事林海燕，與總經(jīng)理屈晨等一眾高管到晟景汀瀾調(diào)研。林海燕表示，要深入研究住宅定價(jià)策略、商業(yè)銷售定位以及提升銷售業(yè)績的有效措施，努力實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益的最大化。屈晨表示，要以公司組織架構(gòu)調(diào)整為契機(jī)，打造高效團(tuán)隊(duì)，優(yōu)化工作流程，及時(shí)調(diào)整營銷思路，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速去化。

??5個(gè)月后，棲澐灣在調(diào)規(guī)的同時(shí)，出現(xiàn)人事變動(dòng)。此后，項(xiàng)目擬售價(jià)格下調(diào)。

??當(dāng)前的棲澐灣，對(duì)北投置業(yè)而言更像一場必須過關(guān)的考驗(yàn)。在拿地近3年、調(diào)規(guī)換帥、價(jià)格下調(diào)之后，棲澐灣交出了一份去化超37%的階段性成績單。但這張成績單的成色幾何，最終不只看銷量，更要看交付。

??對(duì)于北投置業(yè)而言，如何在薄利空間下守住交付品質(zhì)，如何在板塊成熟過程中贏得購房者信任，這場長跑剛剛開始。