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??4月8日，杭州土地拍賣大廳里一片火熱景象。二季度首場(chǎng)土地拍賣活動(dòng)正在舉行，濱江襄七房地塊更是被競(jìng)拍各方打了將近四個(gè)小時(shí)的爭(zhēng)奪戰(zhàn)。

??這是一塊被網(wǎng)易、阿里等互聯(lián)網(wǎng)大廠包圍的住宅用地——127輪競(jìng)價(jià)之后，華潤(rùn)置地以39.5億元奪得，樓面價(jià)突破4.1萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率46.83%。當(dāng)天杭州3宗地塊全部溢價(jià)成交，總攬金58.62億元。

??對(duì)此態(tài)勢(shì)，中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總經(jīng)理高院生表示，今年一季度杭州僅出讓了3宗涉宅地塊，出讓金同比大幅下降九成，經(jīng)歷了供地的“真空期”，房企補(bǔ)倉(cāng)意愿十分強(qiáng)烈。而此次成交結(jié)果也呈現(xiàn)出“核心高熱、外圍平穩(wěn)”的顯著分化特征。

??競(jìng)爭(zhēng)激烈

??從位置看，杭州此次出讓的3宗地塊分別位于濱江區(qū)、余杭區(qū)、錢塘區(qū)，總土地出讓面積為120987平方米，總規(guī)劃建筑面積232165.15平方米。

??其中，濱江區(qū)襄七房單元FG04-R21-B22地塊性質(zhì)為住宅用地（設(shè)配套公建），土地出讓面積38442平方米，規(guī)劃建筑面積96105平方米，容積率2.5，起始價(jià)約26.91億元，起始樓面價(jià)27997元/平方米。

??該地塊吸引了保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、大家、濱江、綠城等多家房企參與競(jìng)拍，在經(jīng)過127輪競(jìng)價(jià)后，由華潤(rùn)置地旗下上海泓喆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價(jià)約39.51億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)41108元/平方米，溢價(jià)率46.83%，刷新板塊地價(jià)紀(jì)錄。

??中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總經(jīng)理高院生稱，該地塊地處濱江互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)核心地帶，交通便捷近5號(hào)線聚才路，周邊集聚網(wǎng)易、阿里、華為等高新技術(shù)企業(yè)，具有極強(qiáng)的高端產(chǎn)業(yè)客群基礎(chǔ)，且區(qū)域周邊已供地空窗達(dá)5年，無(wú)存量可售，是本次土拍競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的一宗地塊。地塊周邊2公里范圍內(nèi)目前無(wú)在售新房項(xiàng)目，對(duì)標(biāo)周邊的次新房曉月映翠、保利天匯項(xiàng)目?jī)r(jià)格，判斷未來(lái)售價(jià)有望超6萬(wàn)元/平方米。

??此次出讓的另一宗土地為余杭區(qū)閑林單元YH120201-01地塊，用地性質(zhì)為住宅用地，同樣需要設(shè)配套公建。該地塊面積37235平方米，規(guī)劃建筑面積39096.75平方米，容積率1.05，起始價(jià)5.02億元，起始樓面價(jià)12840元/平方米。

??后經(jīng)23輪競(jìng)價(jià)，由保億置業(yè)旗下杭州保億億航商業(yè)控股有限公司以總價(jià)6.12億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)15654元/平方米，溢價(jià)率21.91%。

??高院生認(rèn)為，與周邊低密項(xiàng)目相比，2024年底出讓的溪徑恒廬項(xiàng)目（成交樓面價(jià)16112元/平方米）整盤均價(jià)在4萬(wàn)元/平方米以上，此次位置更優(yōu)，成交樓面價(jià)更低，預(yù)計(jì)會(huì)有較大的盈利空間。

??另有一宗地塊則以低溢價(jià)成交，即錢塘區(qū)東部灣新城單元QT020303-05地塊。該地塊用地性質(zhì)為住宅、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，土地出讓面積45310平方米，規(guī)劃建筑面積96963.40平方米，容積率2.14，起始價(jià)12.89億元，起始樓面價(jià)13293元/平方米。

??該地塊經(jīng)過2輪競(jìng)價(jià)后，由杭州興耀房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司、杭州濱鈺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（興耀房產(chǎn)和濱江集團(tuán)）以總價(jià)12.99億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)13396元/平方米，溢價(jià)率0.78%。

??高院生表示，杭州二季度首場(chǎng)土地拍賣以30.8%的平均溢價(jià)率為二季度奠定積極基調(diào)。4月杭州計(jì)劃進(jìn)行4場(chǎng)土地拍賣，共出讓11宗涉宅地，總起價(jià)93.36億元，區(qū)域?qū)⒏采w濱江、拱墅、西湖、蕭山等8個(gè)城區(qū)，后續(xù)市場(chǎng)熱度能否從核心板塊向外圍擴(kuò)散，將是觀察杭州樓市復(fù)蘇成色的關(guān)鍵。

??供地收縮

??今年春節(jié)后，杭州此輪集中供地，正好遇上二手房市場(chǎng)回暖的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，拍賣結(jié)果亦成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

??從一季度杭州土地市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)看，當(dāng)前土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出兩大鮮明特點(diǎn)：

??一是供應(yīng)節(jié)奏大幅收縮，1月至3月杭州僅出讓3宗涉宅用地，相較于2025年同期的32宗大幅減少。這反映了杭州主動(dòng)控量的策略，一方面是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，另一方面是為年度土地拍賣積蓄力量，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

??二是價(jià)格分化加劇。核心區(qū)域地塊熱度不減，外圍板塊底價(jià)成交成為常態(tài)。這一現(xiàn)象背后，是房地產(chǎn)商投資邏輯的深刻轉(zhuǎn)變——從以往“遍地開花”的規(guī)?；季?，轉(zhuǎn)向“重點(diǎn)突破”的精細(xì)化投資，聚焦核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)力房企拿地的主導(dǎo)地位持續(xù)增強(qiáng)，比如濱江集團(tuán)、保利發(fā)展、華潤(rùn)置地等企業(yè)在資金成本及抗風(fēng)險(xiǎn)能力上具有優(yōu)勢(shì)。

??同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)分析表示，杭州本輪土地拍賣透露出今年供地邏輯發(fā)生變化：

??第一，縮量提質(zhì)、以需定供是主邏輯。據(jù)杭州市規(guī)劃和自然資源局3月26日發(fā)布的2026年度供地計(jì)劃，全市商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)267.9公頃，較2025年計(jì)劃同比下降約21.6%。

??第二，此次地價(jià)的區(qū)域分化表明，入市土地原則上不再需要托底，以市場(chǎng)化需求為導(dǎo)向，開發(fā)商看好的地塊才會(huì)入市，這也決定了土地不流拍，優(yōu)質(zhì)土地有溢價(jià)。

??第三，核心地塊以及低密地塊是改善產(chǎn)品的基礎(chǔ)，調(diào)整部分土地的容積率和規(guī)劃條件，有利于高質(zhì)量好房子產(chǎn)品打造，這也提高了開發(fā)商拿地積極性。

??第四，杭州改善產(chǎn)品需求的韌性還是很好，隨著今年調(diào)控政策的進(jìn)一步松動(dòng)，以及未來(lái)進(jìn)一步寬松的預(yù)期，開發(fā)商對(duì)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有一定的信心。

??與此同時(shí)，近期杭州二手房成交量的強(qiáng)勢(shì)回暖，也為土地市場(chǎng)的復(fù)蘇、樓市修復(fù)提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

??春節(jié)假期過后，杭州二手房市場(chǎng)快速走出淡季，據(jù)房產(chǎn)中介門店人士介紹，最近帶看、認(rèn)購(gòu)、網(wǎng)簽全線升溫，房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)節(jié)奏顯著加快，為土地市場(chǎng)回暖筑牢了基本面支撐。據(jù)杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)，3月杭州市區(qū)二手房成交9356 套，環(huán)比2月大漲178%，創(chuàng)下近11個(gè)月以來(lái)的新高。新房市場(chǎng)同步復(fù)蘇，3月全市新房成交11026套，環(huán)比增長(zhǎng)155%，市場(chǎng)呈現(xiàn)“量漲價(jià)穩(wěn)”的良性態(tài)勢(shì)。