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??沉寂多年的深港國際中心項目地塊，終于迎來重大轉(zhuǎn)機。

??近日，深圳公共資源交易中心發(fā)布公告，深圳龍崗區(qū)龍城街道G01046-0106宗地正式掛牌出讓，起始價達70.45億元，將于5月6日以“價高者得”規(guī)則公開競價。這意味著，曾陷入停工僵局的深港國際中心項目正式重啟。

??該宗地是2017年世茂集團以239.43億元巨資拿下的深港國際中心項目核心地塊，原規(guī)劃建設(shè)約700米的“國內(nèi)第一高樓”，后因開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂而停工，歷經(jīng)兩次司法拍賣均以流拍告終，最終于2025年由深圳市政府以68億元收儲。

??如今，這塊土地被重新擺上貨架。不再有700米的摩天幻夢，取而代之的是一份務(wù)實的規(guī)劃：住宅為主，商業(yè)為輔，容積率下調(diào)，開發(fā)周期分拆。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，深港國際中心的盤活，是深圳落地“清調(diào)供”政策、成功化解存量爛尾資產(chǎn)的標(biāo)桿性案例，通過調(diào)整用地性質(zhì)、降低起拍價與容積率、推出分宗開發(fā)模式，該案例對全國類似大體量商辦項目的盤活具有較強借鑒意義。

??70.45億元的起拍價，對開發(fā)企業(yè)資金實力提出極高要求。多位地產(chǎn)人士認(rèn)為，結(jié)合當(dāng)前土地拍賣市場格局，該地塊最終接盤方大概率是華潤、中海、招商蛇口等頭部國企央企，也不排除聯(lián)合體拿地的可能性。

??從“摩天樓”到“宜居社區(qū)”

??根據(jù)出讓公告，地塊位于深圳市龍崗大運片區(qū)，土地面積近17萬平方米，總建筑面積約47.68萬平方米。

??與舊規(guī)劃相比，地塊的新方案發(fā)生了根本性改變：用地性質(zhì)由商業(yè)用地調(diào)整為“二類居住用地+商業(yè)用地+城市道路用地”，其中住宅面積達30.56萬平方米，占總建筑面積的64%，取代商業(yè)成為絕對主角；商業(yè)部分則縮減至14.35萬平方米。

??同時，新規(guī)劃摒棄原“第一高樓”設(shè)計，轉(zhuǎn)向“以住養(yǎng)商”的穩(wěn)健開發(fā)模式，容積率從原4.17大幅降至3.26，昔日摩天地標(biāo)轉(zhuǎn)型為大型宜居社區(qū)。

??從經(jīng)濟測算看，項目盤活前景清晰。按70.45億元起拍價測算，項目整體樓面地價約1.48萬元/平方米；若僅按住宅可售面積折算，住宅部分樓面地價約2.31萬元/平方米。

??當(dāng)前，深圳市龍崗大運新城片區(qū)在售新房均價約4.7萬元～5.5萬元/平方米，次新二手房掛牌價集中在4.5萬元～5.5萬元/平方米。保守測算，若未來住宅銷售均價達5.5萬元/平方米，住宅部分可實現(xiàn)銷售收入約160億元。扣除對應(yīng)地價、建安成本、稅費及營銷支出，住宅板塊凈利潤空間仍可達40億元～50億元。這意味著，僅靠住宅開發(fā)即可覆蓋地價及建安成本，并實現(xiàn)可觀盈余，為項目后續(xù)商業(yè)開發(fā)奠定資金基礎(chǔ)。

??最關(guān)鍵的創(chuàng)新還在于，出讓條件首次采用“分宗開發(fā)、分期建設(shè)”模式，競得人可將地塊拆分，住宅須一年內(nèi)開工、四年內(nèi)竣工，集中商業(yè)和酒店則可寬限至兩年半開工、六年竣工。

??這種設(shè)計允許開發(fā)商優(yōu)先開發(fā)住宅快速回籠資金，再根據(jù)市場情況推進商業(yè)板塊，從根本上解決了原規(guī)劃“商辦體量過大、回款周期過長”的痛點，大幅降低了整體財務(wù)風(fēng)險。

??“清調(diào)供”破局重生

??回望這段跌宕近十年的歷程，世茂當(dāng)年的豪賭與后續(xù)的爛尾，折射出房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展期的盲目與陣痛。

??2017年，在全國摩天大樓競賽的熱潮中，世茂以239.43億元拿下該地塊，計劃總投資超500億元。但當(dāng)年其凈利潤遠不足以支撐如此投入，700米超高層審批也充滿變數(shù)。

??2021年起，融資政策持續(xù)收緊，世茂深陷債務(wù)危機，資金鏈全面緊繃，2022年項目全面停工。此后，債權(quán)方希望通過司法拍賣盤活資產(chǎn)：2023年，地塊首次以130.44億元起拍，相較當(dāng)年地價近乎腰斬，卻無人出價；第二次降至104.35億元，依舊流拍。

??轉(zhuǎn)機出現(xiàn)在2025年，深圳推出針對停滯爛尾項目的“清調(diào)供”存量紓困機制。

??所謂“清調(diào)供”，即清理、調(diào)整、供應(yīng)三段式全流程盤活路徑，重點針對已出讓但長期停滯、債務(wù)復(fù)雜、規(guī)劃不合理的存量項目，通過政府主導(dǎo)、規(guī)劃優(yōu)化、市場重配，實現(xiàn)低效資產(chǎn)“起死回生”。

??第一步，清風(fēng)險。深圳市政府以68億元收儲深港國際中心爛尾地塊及地上物，全面梳理項目債權(quán)債務(wù)，實現(xiàn)歷史風(fēng)險與新主體有效隔離，將爛尾地塊變?yōu)椤皟舻亍薄?/p>

??第二步，調(diào)規(guī)劃，包括取消超高層設(shè)計，變更用地性質(zhì)，下調(diào)容積率，重構(gòu)開發(fā)邏輯，回歸市場剛需。

??第三步，重供應(yīng)。將清理完成、規(guī)劃優(yōu)化后的地塊重新掛牌，并推出靈活的分期開發(fā)條款，優(yōu)選穩(wěn)健主體。

??李宇嘉進一步表示，該片區(qū)屬于龍崗大運新城核心商務(wù)區(qū)，配套成熟、高校集聚，是深圳新的宜居片區(qū)，市民居住意愿較強。因此，將項目規(guī)劃主體調(diào)為住宅，能夠增加有效供給。但他也提醒，對于其他城市而言，如果片區(qū)內(nèi)住宅供應(yīng)本就較多，新房、二手房競爭激烈，價格調(diào)整明顯，就不應(yīng)簡單模仿這一做法。相反，應(yīng)針對片區(qū)內(nèi)公共配套的短板做彌補，從而促進現(xiàn)有庫存更快去化。

??5月6日的土地競拍，將為這段跌宕近10年的“地王故事”翻開新的篇章，70.45億元的起拍價加上后續(xù)開發(fā)投入，項目總資金需求將超過百億元，這對競買企業(yè)的自有資金實力、融資成本、現(xiàn)金流管理能力均提出極高門檻，資金充裕、運營穩(wěn)健的頭部央企、國企，無疑成為該地塊最有可能的接盤者。