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??各市州住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、自然資源和規(guī)劃局、財(cái)政局，長(zhǎng)沙市人居環(huán)境局：

??為貫徹落實(shí)《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見(jiàn)》《湖南省人民政府辦公廳關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的實(shí)施意見(jiàn)》（湘政辦發(fā)〔2025〕49號(hào)）要求，進(jìn)一步支持老舊住房自主更新，現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

??一、明確更新范圍和模式

??（一）明確更新范圍。老舊住房自主更新是指以消除住房安全隱患、提升住房品質(zhì)、完善配套設(shè)施、改善居住環(huán)境為目的，主要由房屋產(chǎn)權(quán)人自主申請(qǐng)更新改造的活動(dòng)。本通知適用于我省城市（含縣城）建成區(qū)國(guó)有土地上，符合國(guó)土空間規(guī)劃要求且滿足下列條件之一的老舊住房：一是產(chǎn)權(quán)清晰、不存在違法建設(shè)或違法建設(shè)已整治到位，經(jīng)鑒定屬于C級(jí)、D級(jí)危險(xiǎn)住房的；二是無(wú)獨(dú)立廚房、衛(wèi)生間等非成套住宅；三是年久失修、安全隱患較大、使用功能不完善、配套設(shè)施不齊全的其他老舊住房。由各市州對(duì)照上述條件，結(jié)合本地實(shí)際，確定具體范圍。

??嚴(yán)禁以老舊住房自主更新名義違法違規(guī)拆除改造歷史文化街區(qū)、文物、歷史建筑；不得隨意拆除具有保護(hù)價(jià)值的老建筑、古民居及傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑；禁止拆真建假。在歷史文化名城、名鎮(zhèn)、歷史文化街區(qū)保護(hù)范圍內(nèi)進(jìn)行更新的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循相關(guān)法律法規(guī)和保護(hù)規(guī)劃要求。不得以老舊住房自主更新名義變相建設(shè)別墅和私家豪華莊園，堅(jiān)決杜絕勞民傷財(cái)?shù)摹懊孀庸こ獭薄靶蜗蠊こ獭薄?guó)家就老舊住房自主更新出臺(tái)新規(guī)定的，按新規(guī)定執(zhí)行。

??（二）明確更新模式。根據(jù)房屋現(xiàn)狀、居民意愿與更新需求，按照因地制宜、分類(lèi)施策的原則，可采取原拆原建、改擴(kuò)翻、整治提升模式實(shí)施更新改造。原拆原建模式是指老舊住房片區(qū)整體拆除重建；改擴(kuò)翻模式是指保留房屋主體結(jié)構(gòu)，通過(guò)局部改建（如內(nèi)部格局調(diào)整、非承重墻體改造、廚衛(wèi)功能升級(jí)等）、適度擴(kuò)建（在原建筑占地范圍內(nèi)適度加建、增層或外延等）、翻修翻新（主體結(jié)構(gòu)保留，屋面、外立面、管線、設(shè)備整體翻新、節(jié)能保溫改造等），改善戶型、增加面積、完善功能等；整治提升模式是指不改造房屋主體結(jié)構(gòu)，綜合實(shí)施加裝電梯、配套設(shè)施完善、綠化提升等，鼓勵(lì)統(tǒng)籌周邊公共服務(wù)設(shè)施、商業(yè)設(shè)施及公共活動(dòng)空間實(shí)施統(tǒng)一改造，實(shí)現(xiàn)片區(qū)綜合提升。各地應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目技術(shù)可行性與資金平衡方案，引導(dǎo)產(chǎn)權(quán)人合理選擇更新模式。

??二、強(qiáng)化政策支持

??（三）加強(qiáng)用地支持。整治提升模式的項(xiàng)目無(wú)需辦理用地手續(xù)，參照城市微更新項(xiàng)目免予辦理規(guī)劃許可。采取原拆原建、改擴(kuò)翻模式的項(xiàng)目，在用地性質(zhì)、用地范圍和土地使用權(quán)屬不變的前提下，可用已有用地手續(xù)等材料作為土地證明文件辦理相關(guān)手續(xù)。涉及規(guī)劃條件變更的，綜合采取技術(shù)修正、優(yōu)化調(diào)整等方式對(duì)詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行動(dòng)態(tài)維護(hù)，重新核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可。確需跨宗地更新改造的，相應(yīng)建筑指標(biāo)可跨宗地統(tǒng)籌平衡。對(duì)不具備單獨(dú)建設(shè)條件的零星土地，經(jīng)屬地自然資源主管部門(mén)論證并報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)，可按劃撥或協(xié)議出讓方式供應(yīng)。

??（四）優(yōu)化規(guī)劃管控。允許適度增加建筑規(guī)模，在妥善考慮相鄰關(guān)系人利益的前提下，為滿足相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范可優(yōu)化戶型設(shè)計(jì)，完善房屋使用功能（如增加廚房、衛(wèi)生間等），可適當(dāng)增加建筑面積，專(zhuān)項(xiàng)用于建設(shè)公共服務(wù)及配套設(shè)施、原有住宅合理擴(kuò)面等。新增建筑規(guī)模在優(yōu)先滿足原住戶安置后仍有富余的，經(jīng)全體產(chǎn)權(quán)人同意，可統(tǒng)籌用于建設(shè)保障性住房、向社會(huì)開(kāi)放的公共空間與設(shè)施，或用于建設(shè)房屋出售（租）以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金平衡。在不對(duì)周邊產(chǎn)生負(fù)面影響的前提下，允許補(bǔ)齊保障居民基本生活需求的市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施等，可增設(shè)必要的電梯、風(fēng)道、公共走廊等附屬設(shè)施及公共景觀。經(jīng)全體產(chǎn)權(quán)人同意，可開(kāi)發(fā)地下空間作為停車(chē)、人防、供配電等配套設(shè)施。

??（五）完善技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)適配。受客觀歷史條件限制，單棟或相鄰多棟住宅聯(lián)合更新改造的，其建筑間距、建筑退距、建筑面寬、建筑密度、建筑高度、綠地率、日照標(biāo)準(zhǔn)、機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位以及機(jī)動(dòng)車(chē)出入口等無(wú)法達(dá)到現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的，在保障公共安全與相鄰權(quán)益的前提下，經(jīng)專(zhuān)家專(zhuān)項(xiàng)論證，可按不低于現(xiàn)狀條件的原則進(jìn)行更新。涉及日照標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)依法進(jìn)行日照分析并采取補(bǔ)償措施。老舊住房自主更新原則上應(yīng)執(zhí)行現(xiàn)行國(guó)家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；因場(chǎng)地客觀條件限制導(dǎo)致防火間距、消防車(chē)道、疏散通道等確難達(dá)標(biāo)的，可由屬地住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)依法依規(guī)組織專(zhuān)家進(jìn)行論證，綜合采取人防、技防、物防等加強(qiáng)性措施，提升火災(zāi)預(yù)防和應(yīng)急處置能力，論證結(jié)果作為相關(guān)部門(mén)審批管理的依據(jù)。

??（六）強(qiáng)化產(chǎn)權(quán)保障。對(duì)老舊住房自主更新中形成的不動(dòng)產(chǎn)，土地與建筑物兼容多種功能且具備分割條件的，可按宗地范圍、建筑區(qū)域或空間分層辦理分割審批與權(quán)屬登記，實(shí)行分區(qū)分層設(shè)權(quán)。支持產(chǎn)權(quán)人與實(shí)施主體依據(jù)更新協(xié)議，依法共同申請(qǐng)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后直接辦理正式登記。對(duì)剩余土地使用年限較短的項(xiàng)目，支持結(jié)合項(xiàng)目審批同步辦理土地年限續(xù)期手續(xù)。按照依法依規(guī)、尊重歷史、公平公正、包容審慎的原則，根據(jù)其成因并兼顧土地管理政策的延續(xù)性，在保障無(wú)過(guò)錯(cuò)方利益的前提下，妥善處置老舊住房產(chǎn)權(quán)歷史遺留問(wèn)題。對(duì)于歷史形成的沒(méi)有合法用地手續(xù)的建設(shè)用地，根據(jù)全國(guó)國(guó)土調(diào)查結(jié)果，區(qū)分發(fā)生的不同時(shí)期依法依規(guī)分類(lèi)明確認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和處置政策，予以妥善處理。

??（七）拓寬資金支持。堅(jiān)持“產(chǎn)權(quán)人出資為主、財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)為輔、社會(huì)資本補(bǔ)充”原則，由房屋產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)更新改造相應(yīng)出資義務(wù)，符合條件的項(xiàng)目可按程序申請(qǐng)有關(guān)政策性資金。支持社會(huì)資本通過(guò)直接投資、間接投資、參股、專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)、公共物業(yè)與車(chē)位運(yùn)營(yíng)等方式參與老舊住房自主更新。鼓勵(lì)政策性銀行與商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)依法合規(guī)提供中長(zhǎng)期、低息專(zhuān)項(xiàng)貸款。推進(jìn)落實(shí)老舊住房自主更新項(xiàng)目涉及的政府性基金和相關(guān)稅收減免政策。項(xiàng)目施工期間，對(duì)經(jīng)濟(jì)困難且無(wú)其他住房的產(chǎn)權(quán)人，可通過(guò)配租保障性住房滿足基本居住需求，公租房租賃補(bǔ)貼納入地方住房保障體系統(tǒng)籌支持。

??（八）推廣裝配式建筑和智能建造。鼓勵(lì)老舊住房自主更新項(xiàng)目采用裝配式建筑方式建設(shè)，其外墻面積可不計(jì)入容積率核算，不計(jì)容建筑面積最高不超過(guò)總建筑面積的3%。引導(dǎo)項(xiàng)目集成應(yīng)用裝配式裝修，推廣智能化、小型化的建筑機(jī)械設(shè)備，減少施工擾民和建筑垃圾排放。鼓勵(lì)采用綠色環(huán)保建材，同步推進(jìn)節(jié)能改造、適老化、適兒化改造，提升更新項(xiàng)目的建筑品質(zhì)和宜居水平。

??三、落實(shí)工作保障

??（九）強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)。各市州應(yīng)建立“市級(jí)統(tǒng)籌、區(qū)縣落實(shí)、部門(mén)指導(dǎo)、產(chǎn)權(quán)人自主”的工作體系。各市州加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，參照本通知制定實(shí)施細(xì)則，細(xì)化支持政策，加力推進(jìn)本地區(qū)老舊住房自主更新工作?？h（市、區(qū)）切實(shí)履行屬地管理主體責(zé)任，制定年度計(jì)劃，健全工作機(jī)制，穩(wěn)妥有序推進(jìn)項(xiàng)目實(shí)施。

??（十）推動(dòng)多元參與。充分發(fā)揮街道社區(qū)作用，扎實(shí)做好政策宣傳解讀、改造意愿征詢、協(xié)議簽訂組織等工作。用好“街道吹哨，部門(mén)報(bào)到”工作機(jī)制，搭建部門(mén)、居民、參建單位共建共治共享平臺(tái)。健全社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、矛盾糾紛化解、居民議事協(xié)商及安全隱患排查整改等長(zhǎng)效機(jī)制，引導(dǎo)居民全過(guò)程參與更新改造的前期意見(jiàn)征集、中期施工監(jiān)督與后期竣工驗(yàn)收。鼓勵(lì)有條件的地區(qū)推行規(guī)劃師、建筑師、工程師、評(píng)估師等進(jìn)社區(qū)，為居民提供全過(guò)程專(zhuān)業(yè)技術(shù)支撐。

??（十一）加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)。各地扎實(shí)做好政策宣傳解讀、典型經(jīng)驗(yàn)推廣與輿論引導(dǎo)工作，多角度、全方位宣傳老舊住房自主更新的重要意義與工作成效，積極營(yíng)造全社會(huì)支持、群眾廣泛參與的良好氛圍。及時(shí)總結(jié)提煉工作亮點(diǎn)、創(chuàng)新機(jī)制、階段成效與典型案例，并及時(shí)報(bào)送省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳城市更新和住房保障處。

??本通知自印發(fā)之日起施行，有效期5年。

??附件：老舊住房自主更新工作流程指引

??湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

湖南省自然資源廳　

??湖南省財(cái)政廳　　

??2026年8月14日