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??引言：

??2026年上半年，蘇州市區(qū)房地產(chǎn)整體延續(xù)筑底修復(fù)態(tài)勢。尤其是進入二季度以來，樓市活躍度逐月修復(fù)，土地市場也出現(xiàn)了點狀高熱，整體行情階段性企穩(wěn)態(tài)勢漸趨明朗。

??政策層面，2026年上半年，宏觀信號積極引導(dǎo)，縱深從“穩(wěn)樓市”向“穩(wěn)房價”推進，市場預(yù)期也迎來明顯修復(fù)。

??綜合上半年蘇州房地產(chǎn)市場表現(xiàn)，預(yù)計在市場良性修復(fù)、預(yù)期向好的前提下，下半年蘇州房地產(chǎn)市場有望走向新一輪“動態(tài)平衡”。

??土地市場呈縮量提質(zhì)、分化加劇特征。

??上半年蘇州市區(qū)成交涉宅經(jīng)營性用地16幅，總建面72.99萬㎡，總價106.33億元，樓板價14568元/㎡，平均溢價率3.9%，底價成交占比87.5%，無撤牌流拍。分區(qū)域來看，園區(qū)樓板價和熱度居高，與其他區(qū)域形成鮮明分化。

??新建住宅市場呈供應(yīng)收縮、成交修復(fù)、供求結(jié)構(gòu)優(yōu)化特征。

??上半年供應(yīng)116.0萬方、成交129.4萬方、成交均價27576元/㎡，供求比0.90。

??分月度來看，1、2月為低點，3月起逐月修復(fù)至6月峰值，整體呈現(xiàn)出邊際修復(fù)態(tài)勢。
分結(jié)構(gòu)來看，整個上半年，蘇州剛需及普改類新建商品住宅進一步出清去庫存，核心區(qū)豪宅、有明顯產(chǎn)品優(yōu)勢的新規(guī)產(chǎn)品依然具備獨立行情，整體供求結(jié)構(gòu)進一步“向上”優(yōu)化。

??存量住宅市場呈供給收縮、成交走強、主導(dǎo)強化特征。

??上半年蘇州二手房掛牌存量逐月連續(xù)走低，截至6月底降至8.5萬套左右。二季度成交同比全面走強，上半年成交規(guī)模創(chuàng)近五年半年度新高。值得關(guān)注的是，上半年蘇州市區(qū)二手房成交套數(shù)達新房約3.82倍、占比升至79%，在整個住房市場中主導(dǎo)地位進一步強化。

??一、宏觀環(huán)境

??核心關(guān)鍵詞：因城施策、貨幣寬松、邊際放松、結(jié)構(gòu)性提質(zhì)

??1.1 全國政策環(huán)境

??2026年上半年，全國房地產(chǎn)政策以邊際放松為主線、貨幣寬松為金融支撐、因城施策為實施路徑，構(gòu)建短期穩(wěn)市場、長期促轉(zhuǎn)型的完整調(diào)控體系。

??需求端持續(xù)解綁限購限貸、加碼置換及公積金配套政策；供給端常態(tài)化紓困房企、盤活存量庫存；流動性維持結(jié)構(gòu)性寬松、房貸利率持續(xù)低位，居民置業(yè)成本下行。

??頂層下放調(diào)控權(quán)限，各地結(jié)合庫存與人口基本面差異化落地。短期依靠需求松綁與寬松信貸托底信心，長期依托城市更新+好房子建設(shè)推進推動房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

??1.2 本市樓市政策

??蘇州市區(qū)四限工具已于2024到2025年全面松綁出清，2026年延續(xù)無調(diào)整，構(gòu)成上半年政策底盤，強刺激空間基本用盡，政策發(fā)力點由短期刺激轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性優(yōu)化與長效機制建設(shè)。

表1，蘇州市區(qū)現(xiàn)行四限政策一覽

??數(shù)據(jù)來源：蘇州克而瑞。統(tǒng)計口徑：蘇州市區(qū)現(xiàn)行樓市調(diào)控政策要點。監(jiān)測范圍：蘇州市區(qū)六區(qū)。數(shù)據(jù)周期：截至2026年6月30日。

??上半年新政圍繞需求減負(fù)、供給提質(zhì)、保障紓困三條主線系統(tǒng)展開。

??需求端，公積金政策進一步優(yōu)化，包括首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)化、額度增加、利率下調(diào)、各類購房需求和購房群體額度上浮等；二手增值稅滿2年免征、不足2年降至3%；全市統(tǒng)一以舊換新國企置換平臺。供給端，土拍分區(qū)動態(tài)控供（低庫存增供、高庫存停供）、涉宅地塊出讓需明確施教學(xué)校、鼓勵各類主體收購存量住房用作保障房、人才房等用途。保障紓困端，保交樓白名單常態(tài)化等。

??政策效果：預(yù)期修復(fù)、政策底確認(rèn)。

??二、土地市場

??核心關(guān)鍵詞：低密主導(dǎo)、分化加劇

??2.1 全市土地市場整體概況

??土地供應(yīng)方面：2026年上半年供應(yīng)20幅、總建面88.18萬㎡、出讓底價121.47億元、樓板價13776元/㎡，容積率1.1以下的超低密地塊占比超五成。

??土地成交方面：成交16幅、總價106.33億元、總建面72.99萬㎡、樓板價14568元/㎡。

??綜合來看，上半年蘇州市區(qū)土地成交情況表現(xiàn)為極致分化。園區(qū)湖東金雞湖右岸宅地，至少有8家實力房企參拍，最終由中海以68920元/㎡的樓面價拿下，溢價率30%。

??但其余宅地中，僅姑蘇護城河內(nèi)板塊一宗宅地溢價2.91%成交，其余均為底價成交，整體面貌仍以“安全”為先。

??從出讓地塊素質(zhì)來看，低密化趨勢進一步深化，高密地塊（容積率≥1.5）成交占比由2022年81.9%降至2026上半年18.8%，從源頭倒逼房企轉(zhuǎn)向低密改善型產(chǎn)品。

表2　近5年蘇州市區(qū)土地供應(yīng)匯總

??數(shù)據(jù)來源：蘇州克而瑞。統(tǒng)計口徑：商住+純住宅+綜合三類合并、招拍掛方式。監(jiān)測范圍：蘇州市區(qū)六區(qū)。數(shù)據(jù)周期：2022年-2026年（上半年），截至2026年6月30日。

表3　近5年蘇州市區(qū)土地成交量價及溢價率匯總

??數(shù)據(jù)來源：蘇州克而瑞。統(tǒng)計口徑同表2。監(jiān)測范圍：蘇州市區(qū)六區(qū)。數(shù)據(jù)周期：截至2026年6月30日。

??2.2 分區(qū)域土地市場表現(xiàn)

??供應(yīng)分化、成交集中、樓板價兩極分化。

??吳中區(qū)以7幅、53.04億元、36.76萬㎡，在成交量上居首，成交宗數(shù)占全市近半，但溢價率0.00%、以平臺托底為主。

??園區(qū)僅成交1幅，憑湖東金雞湖右岸商改住地塊以16.88億元、68920元/㎡、溢價30.04%拔得價格頭籌。

??僅園區(qū)、姑蘇區(qū)出現(xiàn)溢價，其余四區(qū)均底價成交，園區(qū)樓板價約為相城區(qū)（8710元/㎡）的7.9倍，價格梯隊層級清晰。

圖1　2026上半年各區(qū)域土地成交樓板價對比

??供地結(jié)構(gòu)低密化、差異化并存。新區(qū)、相城、吳江三區(qū)供地全面低密化；姑蘇區(qū)以護城河內(nèi)0.68超低密純住宅與護城河外2.00商住形成兩端組合，凸顯古城區(qū)存量盤活+精供優(yōu)供的差異化供地思路。

??表4　2026年上半年各區(qū)域土地成交概覽

??數(shù)據(jù)來源：蘇州克而瑞。監(jiān)測范圍：蘇州市區(qū)六區(qū)。數(shù)據(jù)周期：截至2026年6月30日。

??2.3 典型企業(yè)拿地情況

??地方國資/城投拿地11幅、72.42億元、占比68.1%；央企（中海地產(chǎn)、中國金茂）2幅、23.40億元、占比22.0%；民企2幅、6.57億元、占比6.2%；非本地國企（建發(fā)房產(chǎn)）1幅、3.94億元、占比3.7%。

??從市場化房企拿地動作來看，對于非核心板塊或去化壓力較大的區(qū)域，房企投資意愿較低，補倉動作主要集中在確定性強的安全區(qū)。

??不過，在普遍審慎的基調(diào)下，一些頭部市場化房企依然選擇“錯峰拿地”，以獲取高性價比地塊。例如，金茂拿下姑蘇南門地塊、建發(fā)拿下獅山外圍地塊，嘉盛、中億豐等本地實力民企持續(xù)拿地，均體現(xiàn)了市場化房企對蘇州不同層級地塊價值的理性判斷。

??表5　2026年上半年企業(yè)性質(zhì)拿地匯總

??數(shù)據(jù)來源：蘇州克而瑞。監(jiān)測范圍：蘇州市區(qū)六區(qū)。數(shù)據(jù)周期：截至2026年6月30日。

??2.4 土地市場核心特征總結(jié)

??綜合看，上半年土地市場呈現(xiàn)幾大特征：一是低密化持續(xù)強化，低密地塊成交占比升至81.2%；二是分化加劇，園區(qū)與相城樓板價相差約7.9倍、溢價向核心稀缺地塊極度集中；三是市場化房企仍在“錯峰”拿地，也為土地市場的平穩(wěn)運行提供了重要支撐。

??三、新建住宅市場

??核心關(guān)鍵詞：供應(yīng)收縮、成交修復(fù)、價格平穩(wěn)、結(jié)構(gòu)改善、庫存承壓

??3.1 供求表現(xiàn)

??整體處于平穩(wěn)修復(fù)通道，無趨勢性爆發(fā)行情。

??上半年供應(yīng)116.0萬方、供應(yīng)均價37323元/㎡；成交129.4萬方、成交均價27576元/㎡、成交金額約356.86億元；供求比0.90，新增供應(yīng)低于成交。

??月度節(jié)奏上，成交從1月低點逐步攀升，6月達上半年峰值29.7萬方，全程未現(xiàn)集中爆發(fā)節(jié)點。

??下圖顯示，全市新房成交逐月修復(fù)、成交均價平穩(wěn)運行于2.6萬到2.9萬元/㎡區(qū)間，量價修復(fù)延續(xù)（數(shù)據(jù)來源：蘇州克而瑞）。

??圖2　2026年1—6月全市新房月度供求及成交均價走勢（統(tǒng)計口徑：普通住宅+別墅；監(jiān)測范圍：蘇州市區(qū)六區(qū)；數(shù)據(jù)周期：2026年上半年，截至2026年6月30日）

??近五年同期對比看，供應(yīng)連續(xù)三年收縮。成交套均面積由2022年125.3㎡持續(xù)擴大至2026年148.5㎡，大面積改善需求持續(xù)主導(dǎo)市場，為五年間最顯著的結(jié)構(gòu)性變化。

表6　2022到2026年上半年新房供求對比

??數(shù)據(jù)來源：蘇州克而瑞。統(tǒng)計口徑：普通住宅+別墅。監(jiān)測范圍：蘇州市區(qū)六區(qū)。數(shù)據(jù)周期：截至2026年6月30日。

??3.2 成交結(jié)構(gòu)分析

??產(chǎn)品結(jié)構(gòu)改善化趨勢深化，呈K型分化。

??面積段上，100到144㎡剛改區(qū)間合計成交占套數(shù)47.9%，為核心支撐；100㎡以下剛需小戶持續(xù)萎縮；144㎡以上改善各段全線上行。

??總價段200萬元以下（供求比0.22依賴存量消化）與500萬元以上兩端走強，350萬到500萬元中端改善持續(xù)收縮形成腰部真空；500萬元以上高端占比升至約20.7%、1200萬元以上豪宅升至3.1%。

??圖3 2026年1—6月新房總價段成交結(jié)構(gòu)（統(tǒng)計口徑：普通住宅+別墅；監(jiān)測范圍：蘇州市區(qū)六區(qū)；數(shù)據(jù)周期：截至2026年6月30日）

??房型上，四房成為絕對主力，成交套數(shù)占比由2024年40.0%升至48.0%，三房降至37.2%；別墅類合計占比由4.1%升至10.2%，低密改善擴容不可逆。

??表7　2026年上半年面積段供求結(jié)構(gòu)

??數(shù)據(jù)來源：蘇州克而瑞。統(tǒng)計口徑：普通住宅+別墅。監(jiān)測范圍：蘇州市區(qū)六區(qū)。數(shù)據(jù)周期：截至2026年6月30日。

??表8　2026年上半年房型成交結(jié)構(gòu)（含2025年對比）

??數(shù)據(jù)來源：蘇州克而瑞。統(tǒng)計口徑：普通住宅+別墅。監(jiān)測范圍：蘇州市區(qū)六區(qū)。數(shù)據(jù)周期：截至2026年6月30日。

??3.3 開盤市場監(jiān)測

??上半年市場推盤節(jié)奏整體平穩(wěn)，去化表現(xiàn)呈現(xiàn)顯著分化態(tài)勢。在64個取得預(yù)售證的項目中，僅有9個項目采取集中推盤策略，其中8個為新盤首發(fā)，1個為老盤加推，集中推盤率為14.1%，超過八成項目選擇常態(tài)化平推方式入市。集中開盤項目當(dāng)日整體去化率約為30%。項目間去化差異持續(xù)擴大，部分優(yōu)質(zhì)項目表現(xiàn)亮眼，如熙和云啟觀棠在1至6月期間三次加推均實現(xiàn)售罄；與此同時，超過半數(shù)項目首開去化率低于20%，市場冷熱不均特征明顯。

??3.4 項目銷售排行

??榜單呈現(xiàn)三類結(jié)構(gòu)性特征：

??其一，核心區(qū)豪宅（綠城玫瑰園二期、晉墅等）銷售流速穩(wěn)，占據(jù)金額榜頭部；

??其二，新規(guī)低密產(chǎn)品（建發(fā)璟園、雲(yún)啟觀棠等）憑產(chǎn)品力走出獨立行情；

??其三，高性價比傳統(tǒng)產(chǎn)品（金融街融悅沁庭、大家東望、中建御璟峯等）靠以價換量保持流速。整體市場明顯呈筑底企穩(wěn)、自身調(diào)節(jié)能力增強、庫存結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

??表9　2026年上半年蘇州市區(qū)商品住宅項目銷售榜單TOP10

??數(shù)據(jù)來源：蘇州克而瑞。統(tǒng)計口徑：普通住宅+別墅。監(jiān)測范圍：蘇州市區(qū)六區(qū)。數(shù)據(jù)周期：截至2026年6月30日。

??四、存量商品住宅市場

??核心關(guān)鍵詞：供給收縮、成交走強、主導(dǎo)強化、結(jié)構(gòu)分化

??4.1 掛牌量

??供給持續(xù)收縮、同比降幅逐月放大。

??上半年全市二手房掛牌存量自1月93985套逐月單邊走低至6月85436套，無任何反彈月份。

??2026年各月掛牌量均低于2025年同期，且同比減量自上半年前段向后段逐月放大，至6月2026年掛牌量降至85436套，同比減少13591套。

??掛牌量持續(xù)走低，意味著二手房市場的供求關(guān)系，進入了新的拐點。

??圖4蘇州二手房月度掛牌存量對比（2025年1—6月 vs 2026年1—6月）（統(tǒng)計口徑：商品住宅；監(jiān)測范圍：蘇州市區(qū)；數(shù)據(jù)周期：截至2026年6月30日）

??4.2 成交面積/套數(shù)

??月度成交呈前低后高，二季度全面走強。

??一季度起步偏弱，4月起同比轉(zhuǎn)正且增幅逐月擴大，5月、6月同比增幅分別約30%、34%，但高增長部分源于2025年同期基數(shù)偏低。2026上半年成交套數(shù)、面積均為近五年半年度最高值。

??同樣值得關(guān)注的是，雖然二手房成交依然是靠低總價房源支撐，但上半年蘇州二手房成交套均面積相比去年同期增加了近4㎡，這說明本輪出清范圍開始擴大，部分改善面積段的二手房源流動性也開始提升，也表明蘇州二手市場正在從流動性修復(fù)走向供求再平衡的階段。

??圖5 蘇州二手房月度成交套數(shù)對比（2025年1—6月 vs 2026年1—6月）（統(tǒng)計口徑：商品住宅；監(jiān)測范圍：蘇州市區(qū)；數(shù)據(jù)周期：截至2026年6月30日）

??4.3 一、二手房對比與市場格局演變

??二手房主導(dǎo)地位持續(xù)強化。

??二手房成交套數(shù)達新房約3.82倍，市場占比由2024上半年約七成升至2026上半年近八成；新房成交占比持續(xù)萎縮、較高點降幅超50%，需求向二手房轉(zhuǎn)移，占比上升部分源于新房市場的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

??套均面積上，新房由2024上半年130.5㎡升至2026上半年149㎡、聚焦高端改善，二手房由106.5㎡升至111㎡，反映成交結(jié)構(gòu)向改善房源集中。

??圖6 近五個半年新房與二手房成交套數(shù)及二手房占比走勢（統(tǒng)計口徑：新房普通住宅+別墅、二手房商品住宅；監(jiān)測范圍：蘇州市區(qū)；數(shù)據(jù)周期：截至2026年6月30日）

??表10　近五個半年新房二手房成交套數(shù)及占比對比表

??數(shù)據(jù)來源：蘇州克而瑞。統(tǒng)計口徑：新房普通住宅+別墅、二手房商品住宅。監(jiān)測范圍：蘇州市區(qū)。數(shù)據(jù)周期：截至2026年6月30日。

??五、后市展望

??核心關(guān)鍵詞：筑底企穩(wěn)、分化延續(xù)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化

??總括判斷：蘇州市區(qū)樓市整體處于L型筑底階段，止跌回穩(wěn)為核心目標(biāo)，進入結(jié)構(gòu)性動態(tài)平衡新階段。

??新建住宅方面，預(yù)計延續(xù)底部修復(fù)態(tài)勢，二季度企穩(wěn)態(tài)勢有望延續(xù)；低密改善、新規(guī)產(chǎn)品、核心區(qū)高端具備獨立行情基礎(chǔ)。

??結(jié)構(gòu)性分化提示，市場主要矛盾由總量庫存轉(zhuǎn)向改善板塊結(jié)構(gòu)性競爭加劇與剛需供給持續(xù)短缺并存。風(fēng)險因素在于外圍高庫存去化壓力短期難以實質(zhì)緩解，需持續(xù)關(guān)注居民收入修復(fù)節(jié)奏與加杠桿意愿。

??存量住宅方面，預(yù)計成交延續(xù)韌性、二手房主導(dǎo)地位持續(xù)強化，占比或?qū)⒕S持高位。

??土地市場方面，預(yù)計延續(xù)縮量提質(zhì)、小而精與預(yù)供地模式，房企仍將聚焦核心板塊安全資產(chǎn)，同時擇機“錯峰”拿地。

??結(jié)構(gòu)性分化提示，溢價向核心稀缺地塊集中、外圍以底價成交為主基調(diào)。風(fēng)險因素在于平臺獨立承接壓力上升、外圍板塊承接力不足或制約供地節(jié)奏。

??數(shù)據(jù)來源與統(tǒng)計口徑說明

??本報告數(shù)據(jù)統(tǒng)一來源于蘇州克而瑞。

??統(tǒng)計口徑：土地為招拍掛方式、涵蓋商住+純住宅+綜合三類涉宅用地合并統(tǒng)計；新房為普通住宅+別墅；二手房為商品住宅。監(jiān)測范圍：蘇州市區(qū)六區(qū)（園區(qū)、姑蘇區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)、吳江區(qū)、新區(qū)）。

??數(shù)據(jù)周期：截至2026年6月30日。

??合規(guī)聲明與風(fēng)險提示

??本報告基于公開數(shù)據(jù)及專業(yè)模型分析，僅供市場研究參考，不構(gòu)成任何具體的投資建議或操作指引。

??市場情況可能快速變化，讀者應(yīng)結(jié)合最新信息獨立判斷。報告制作方對因使用本報告內(nèi)容而產(chǎn)生的任何直接或間接損失不承擔(dān)責(zé)任。