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??一、宏觀環(huán)境

??核心關(guān)鍵詞：整體寬松、政策退坡、補(bǔ)貼倒計(jì)時(shí)、需求集中釋放

??1.1 本市樓市政策

??2026年上半年，合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)處于全國(guó)樓市止跌回穩(wěn)政策基調(diào)的延續(xù)期。

??從合肥自身節(jié)奏看，上半年無(wú)重大新政落地，購(gòu)房端已基本處于限制性政策全面退出的寬松環(huán)境；而市級(jí)普惠性購(gòu)房補(bǔ)貼政策于2026年5月14日到期退坡，與金三銀四傳統(tǒng)旺季形成疊加共振，成為上半年撬動(dòng)市場(chǎng)需求加快入市的關(guān)鍵變量。

??總體判斷：政策面維持寬松基調(diào)，市場(chǎng)以存量政策效應(yīng)釋放為主，需求端因補(bǔ)貼退坡倒計(jì)時(shí)被明顯前置激活。

??（1）現(xiàn)行政策情況：限制性政策已全面退出

??截至2026年上半年，合肥樓市在需求端的行政限制性措施已基本清零：限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售等約束在此前的政策優(yōu)化周期中陸續(xù)取消，購(gòu)房補(bǔ)貼亦于5月14日到期不再延續(xù)。

??這標(biāo)志著合肥樓市正式進(jìn)入以市場(chǎng)化調(diào)節(jié)為主、行政干預(yù)為輔的新階段，政策工具箱的重心從抑制過(guò)熱徹底轉(zhuǎn)向促進(jìn)合理需求釋放、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

??上半年合肥無(wú)重大新政落地，政策動(dòng)作主要集中于公積金制度的結(jié)構(gòu)性優(yōu)化，屬于精準(zhǔn)滴灌式微調(diào)，而非全局性刺激。

??（2）需求端：公積金政策精準(zhǔn)優(yōu)化，補(bǔ)貼退出

??需求端政策的核心是圍繞公積金制度做加法，通過(guò)降低使用門檻、擴(kuò)大使用范圍來(lái)釋放剛需及剛改購(gòu)買力。

??上半年公積金政策的優(yōu)化主要體現(xiàn)在提取范圍拓寬、商轉(zhuǎn)公通道優(yōu)化、異地繳存互認(rèn)、繳存基數(shù)調(diào)整等方面的微調(diào)，實(shí)質(zhì)是在不改變總量調(diào)控框架的前提下，提升公積金對(duì)購(gòu)房的支持效能。

??與此同時(shí)，補(bǔ)貼退出既是政策回歸常態(tài)的信號(hào)，也在退出前形成了明確的倒計(jì)時(shí)效應(yīng)，客觀上加速了部分觀望需求在二季度前置入市。

??（3）供給端：住宅建設(shè)迎來(lái)好房子新標(biāo)準(zhǔn)

??供給端的標(biāo)志性政策是《合肥市好房子技術(shù)導(dǎo)則》的出臺(tái)。該導(dǎo)則的落地，意味著合肥住宅建設(shè)從有沒(méi)有向好不好切換，對(duì)新建住宅在戶型舒適度、綠色低碳、智慧化、健康性能等維度提出更高標(biāo)準(zhǔn)。這一政策導(dǎo)向與上半年市場(chǎng)成交端改善主導(dǎo)、品質(zhì)取勝的結(jié)構(gòu)性特征高度契合，將進(jìn)一步推動(dòng)供給端產(chǎn)品力升級(jí)，加速低品質(zhì)存量產(chǎn)品的市場(chǎng)出清。

??（4）保障與紓困：從應(yīng)急轉(zhuǎn)向常態(tài)化

??保交樓：保交樓工作從此前的應(yīng)急攻堅(jiān)階段，逐步轉(zhuǎn)向常態(tài)化推進(jìn)，工作重心從化解風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)向制度化保障，有助于穩(wěn)定購(gòu)房者對(duì)新房交付的信心。

??保障性租賃住房：高新區(qū)是上半年保租房供應(yīng)主力。招商壹間公寓·高新社區(qū)于3月投用（位于高新區(qū)望江西路525號(hào)，提供2734套房源）；量子公寓·云飛路店于6月試運(yùn)營(yíng)（位于高新區(qū)侯店路與云飛路交口，提供630套精裝房源），有效補(bǔ)充了產(chǎn)業(yè)人口密集區(qū)的租賃供給。

??城中村改造：城中村改造持續(xù)推進(jìn)，重點(diǎn)片區(qū)加速落地，既釋放了核心區(qū)土地資源，也為改善型置業(yè)需求騰挪了空間。

??1.2 政策效果初判

??上半年合肥政策效果呈現(xiàn)退坡倒計(jì)時(shí)+傳統(tǒng)旺季的雙重疊加特征：

??金三銀四傳統(tǒng)旺季與市級(jí)普惠性購(gòu)房補(bǔ)貼政策于2026年5月14日到期的退坡倒計(jì)時(shí)效應(yīng)形成疊加共振，明顯拉動(dòng)了剛需及改善購(gòu)房需求加快入市。這一疊加效應(yīng)直接反映在成交數(shù)據(jù)上--3月、4月合計(jì)成交面積達(dá)62.30萬(wàn)㎡，占上半年成交總量的52.18%，構(gòu)成全年迄今最集中的成交釋放窗口。

??但需要清醒認(rèn)識(shí)到，補(bǔ)貼退出后的5-6月，市場(chǎng)隨即出現(xiàn)動(dòng)能回落：6月開(kāi)盤認(rèn)購(gòu)率驟降至9.69%，為上半年最低；6月住宅成交面積回落至10.06萬(wàn)㎡，環(huán)比下降51.12%。這表明當(dāng)前市場(chǎng)的企穩(wěn)很大程度上仍依賴政策脈沖，需求的內(nèi)生性、可持續(xù)性尚待觀察，政策托底-需求前置-動(dòng)能回落的循環(huán)特征明顯。

??二、土地市場(chǎng)

??核心關(guān)鍵詞：縮量提質(zhì)、地塊微型化、核心區(qū)高熱、本土城投/國(guó)企托底、冷熱分化、復(fù)合用地形態(tài)增多

??2026年上半年，合肥涉宅用地市場(chǎng)延續(xù)總量收縮、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的主基調(diào)。

??全市共成交涉宅用地10宗，成交總建面46.14萬(wàn)㎡，成交總價(jià)33.83億元，整體樓面均價(jià)7331元/㎡，平均溢價(jià)率僅0.12%，市場(chǎng)以底價(jià)成交為絕對(duì)主流。

??從供地主體看，本土城投/國(guó)企平臺(tái)成為絕對(duì)托底力量；

??從空間分布看，成交高度集中于包河、瑤海、廬陽(yáng)等少數(shù)區(qū)域，核心板塊個(gè)別地塊高溢價(jià)、高樓面價(jià)成交，冷熱分化特征鮮明。

??2.1 全市土地市場(chǎng)整體概況

??（1）涉宅用地供求總覽

??2026年上半年，合肥涉宅用地供應(yīng)10宗、成交10宗，供應(yīng)總建面與成交總建面均為46.14萬(wàn)㎡，供求基本平衡，反映出以需定供、精準(zhǔn)供地的調(diào)控思路。

??從月度節(jié)奏看，土地成交呈現(xiàn)明顯的脈沖式特征：2月零成交，3月集中放量成交4宗、成交總建面17.87萬(wàn)㎡，為上半年單月高點(diǎn)；4-6月保持穩(wěn)定供應(yīng)節(jié)奏。

??表2-1 2026年上半年合肥涉宅用地月度供求量?jī)r(jià)一覽

??（2）量?jī)r(jià)表現(xiàn)

??上半年合肥涉宅用地成交總價(jià)33.83億元，整體樓面均價(jià)7331元/㎡。

??從月度樓面價(jià)看，波動(dòng)幅度極大：1-4月樓面價(jià)維持在5074-5816元/㎡的低位區(qū)間，5月因保利發(fā)展競(jìng)得包河區(qū)Bp02605號(hào)純住宅地塊，單月樓面價(jià)飆升至16000元/㎡，創(chuàng)上半年新高；6月回落至8309元/㎡。這種劇烈波動(dòng)的本質(zhì)，是少數(shù)核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊與多數(shù)普通地塊在成交時(shí)點(diǎn)上的錯(cuò)配所致，而非市場(chǎng)整體地價(jià)的趨勢(shì)性上行。

??（3）市場(chǎng)熱度

??上半年合肥土地市場(chǎng)平均溢價(jià)率僅0.12%，10宗成交地塊中有8宗以底價(jià)（溢價(jià)率0%）成交，底價(jià)成交占比高達(dá)80%。僅廬陽(yáng)區(qū)LY202602號(hào)（溢價(jià)率0.65%）、包河區(qū)Bp02605號(hào)（溢價(jià)率0.01%）、濱湖區(qū)Bp02604號(hào)（溢價(jià)率0.06%）等少數(shù)地塊出現(xiàn)象征性溢價(jià)。

??整體市場(chǎng)熱度處于近年低位，房企拿地趨于理性謹(jǐn)慎，底價(jià)托底、精準(zhǔn)補(bǔ)倉(cāng)成為主流拿地邏輯，土地市場(chǎng)投資端仍處于筑底修復(fù)階段。

??2.2 分區(qū)域土地市場(chǎng)表現(xiàn)

??（1）各區(qū)域成交規(guī)模橫向?qū)Ρ?/p>

??上半年合肥涉宅用地成交高度集中于三個(gè)區(qū)域：包河區(qū)、瑤海區(qū)、廬陽(yáng)區(qū)，其余區(qū)域（新站、高新、經(jīng)開(kāi)、蜀山、政務(wù)等）涉宅用地零成交，空間集中度極高。

??表2-2 2026年上半年合肥涉宅用地分區(qū)域成交對(duì)比

??從數(shù)據(jù)看，包河區(qū)是上半年絕對(duì)的供地與成交核心：以6宗地塊、16.61億元成交總價(jià)領(lǐng)跑，樓板價(jià)10813元/㎡顯著高于全市均值，凸顯核心區(qū)土地價(jià)值韌性?，幒^(qū)成交總建面最大（19.65萬(wàn)㎡），但樓板價(jià)僅5684元/㎡，反映其以外圍板塊規(guī)模供地為主。廬陽(yáng)區(qū)成交1宗，樓板價(jià)5434元/㎡，且貢獻(xiàn)了全市最高的溢價(jià)率0.65%。

??（2）核心板塊成交特征

??從板塊分布看，上半年成交地塊集中于包河老城板塊、省府北板塊、政務(wù)東板塊、濕地公園板塊、大楊鎮(zhèn)板塊、東七里板塊、省府東板塊等。其中：

??高價(jià)地集中于包河核心板塊：包河區(qū)Bp02605號(hào)（包河老城板塊）樓面價(jià)16000元/㎡，為上半年最高價(jià)地；濱湖區(qū)Bp02604號(hào)（省府東板塊）樓面價(jià)15585元/㎡，位列次席，核心區(qū)高熱特征明顯。

??地塊微型化趨勢(shì)明顯：包河區(qū)Bp02601號(hào)、Bp02602號(hào)（省府北板塊）成交總建面分別僅0.17萬(wàn)㎡、0.10萬(wàn)㎡，屬典型邊角地插花地補(bǔ)充供應(yīng)，反映核心區(qū)可供整體開(kāi)發(fā)的大地塊日益稀缺。

??復(fù)合用地形態(tài)增多：10宗地中有3宗為商住用途（廬陽(yáng)區(qū)LY202602號(hào)、包河區(qū)Bp02607號(hào)、瑤海區(qū)Yp02601號(hào)），復(fù)合用地形態(tài)占比達(dá)30%，土地供應(yīng)更趨復(fù)合化、集約化。

??2.3 典型企業(yè)拿地情況

??上半年合肥土地市場(chǎng)的主體格局，可概括為本土城投主導(dǎo)托底，主流央國(guó)企小規(guī)模參與。

??保利發(fā)展于2026年5月29日取得包河區(qū)Bp02605號(hào)地塊，成交樓面價(jià)約16000元/㎡，為上半年成交地塊最高地價(jià)。

??在2026年上半年拿地企業(yè)名單中，除中海、保利（央企）和安徽宏圖（民企）外，其余7宗地均由合肥城建、合肥軌道、廬陽(yáng)城更、包河城更等本土國(guó)資平臺(tái)包攬。市場(chǎng)呈現(xiàn)非常明顯的本土城投主導(dǎo)托底，主流央國(guó)企小規(guī)模參與的格局。

??表2-3 2026年上半年合肥重點(diǎn)成交地塊一覽

??2.4 土地市場(chǎng)核心特征總結(jié)

??縮量提質(zhì)，地塊微型化：上半年僅供應(yīng)10宗地，且出現(xiàn)了多宗超小體量地塊（如Bp02601僅1.59畝、Bp02602僅0.92畝），整體供應(yīng)面積縮水，但地塊大多集中在城市核心區(qū)，呈現(xiàn)出“以質(zhì)量換數(shù)量、以小地塊促去化”的趨勢(shì)。

??核心區(qū)高熱：高熱板塊依然集中在包河區(qū)政務(wù)東、老城板塊、濱湖省府東。包河Bp02605樓面價(jià)高達(dá)16000元/㎡，濱湖省府東地塊樓面價(jià)亦達(dá)15000元/㎡以上，資金對(duì)核心地段的追逐依然強(qiáng)烈。

??本土城投/國(guó)企托底：拿地企業(yè)名單中有 7宗地均由合肥城建、合肥軌道、廬陽(yáng)城更、包河城更等本土國(guó)資平臺(tái)包攬。市場(chǎng)呈現(xiàn)非常明顯的“本土城投主導(dǎo)托底，主流央國(guó)企小規(guī)模參與”的格局。

??冷熱分化加?。旱貕K之間“冰火兩重天”。樓面價(jià)價(jià)差極大，包河老城，濱湖省府東核心地塊樓面價(jià)在1.5-1.6萬(wàn)/㎡區(qū)間，而瑤海東七里及濕地公園板塊等地塊樓面價(jià)僅5074元/㎡和5250元/㎡左右，非核心區(qū)域與核心區(qū)價(jià)值梯度明顯拉開(kāi)。

??復(fù)合用地形態(tài)增多：多宗地塊（如廬陽(yáng)LY202602、包河Bp02607）包含商業(yè)、住宅等多種規(guī)劃用途，說(shuō)明供地策略正從單純“賣住宅”向“商住融合發(fā)展”轉(zhuǎn)變。

??三、商品住宅市場(chǎng)

??核心關(guān)鍵詞：低位震蕩、同比縮量、結(jié)構(gòu)分化極致、改善主導(dǎo)、板塊分化、庫(kù)存健康化

??2026年上半年，合肥商品住宅（普通住宅+別墅）市場(chǎng)整體呈現(xiàn)低位震蕩、量?jī)r(jià)企穩(wěn)、結(jié)構(gòu)分化的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。

??表3-1近5年合肥半年度商品住宅供求量?jī)r(jià)一覽

??全市累計(jì)供應(yīng)面積93.22萬(wàn)㎡，同比2025年上半年同期下降12%、成交面積119.39萬(wàn)㎡，同比2025年上半年同期下降7.8%，成交套數(shù)8610套，成交均價(jià)22256元/㎡，成交金額265.72億元。

??市場(chǎng)成交量在3-4月因政策疊加效應(yīng)顯著放量，5-6月隨補(bǔ)貼退坡明顯回落，前高后低特征鮮明；成交結(jié)構(gòu)上，改善型需求全面主導(dǎo)，110-144㎡中大戶型、四房產(chǎn)品成為絕對(duì)主力，市場(chǎng)進(jìn)入改善主導(dǎo)、品質(zhì)取勝的新階段。

??3.1 供求表現(xiàn)

??（1）整體供求量?jī)r(jià)

??上半年合肥商品住宅成交面積（119.39萬(wàn)㎡）顯著大于供應(yīng)面積（93.22萬(wàn)㎡），成交/供應(yīng)比達(dá)1.28，反映市場(chǎng)處于去庫(kù)存通道--需求端消化速度快于供給端補(bǔ)貨速度，存量去化持續(xù)推進(jìn)。

??表3-2 2026年上半年合肥商品住宅月度供求量?jī)r(jià)一覽

??月度供應(yīng)節(jié)奏特征：供應(yīng)端呈現(xiàn)4月脈沖、其余月份低位的特征。4月單月供應(yīng)面積32.96萬(wàn)㎡，占上半年供應(yīng)總量的35.36%，為絕對(duì)高點(diǎn)；5-6月供應(yīng)大幅收縮至9.83萬(wàn)㎡、8.12萬(wàn)㎡，房企推盤趨于謹(jǐn)慎。

??月度成交節(jié)奏特征：成交端呈現(xiàn)典型的金三銀四+補(bǔ)貼倒計(jì)時(shí)脈沖式放量。3月成交面積26.88萬(wàn)㎡（環(huán)比+133.20%），4月進(jìn)一步升至35.42萬(wàn)㎡，為上半年單月峰值；3-4月合計(jì)成交62.30萬(wàn)㎡，占上半年成交總量的52.18%。5月受補(bǔ)貼5月14日退坡影響，成交仍維持20.58萬(wàn)㎡的次高位（退坡前搶搭末班車效應(yīng)），6月則大幅回落至10.06萬(wàn)㎡（環(huán)比-51.12%），補(bǔ)貼退出后的動(dòng)能衰減非常明顯。

??價(jià)格走勢(shì)：上半年成交均價(jià)整體在21228-23753元/㎡區(qū)間窄幅震蕩，全期均價(jià)22256元/㎡。1月均價(jià)最高（23753元/㎡），此后隨中低價(jià)位區(qū)域成交放量小幅回落，6月均價(jià)21845元/㎡。價(jià)格整體呈穩(wěn)中略降、結(jié)構(gòu)性波動(dòng)特征，無(wú)趨勢(shì)性大幅調(diào)整，市場(chǎng)價(jià)格處于低位企穩(wěn)狀態(tài)。

??（2）分區(qū)域/板塊供求表現(xiàn)

??表3-3 2026年上半年合肥商品住宅分區(qū)域供求一覽

??分區(qū)域看，市場(chǎng)呈現(xiàn)包河領(lǐng)跑、經(jīng)開(kāi)瑤海跟隨、多區(qū)分化格局:

??包河區(qū)一區(qū)獨(dú)大：成交面積37.85萬(wàn)㎡、成交金額87.85億元，均居全市首位，占全市成交金額的33.06%，成交均價(jià)23211元/㎡，量?jī)r(jià)齊優(yōu)，穩(wěn)居合肥樓市絕對(duì)主戰(zhàn)場(chǎng)地位。

??經(jīng)開(kāi)區(qū)、瑤海區(qū)第二梯隊(duì)：經(jīng)開(kāi)區(qū)成交面積18.78萬(wàn)㎡、金額44.80億元；瑤海區(qū)成交面積15.93萬(wàn)㎡、金額29.24億元，成交均價(jià)18353元/㎡（全市偏低），以性價(jià)比剛需剛改產(chǎn)品走量。

??高價(jià)區(qū)濱湖、政務(wù)量?jī)r(jià)背離：濱湖區(qū)成交均價(jià)26255元/㎡、政務(wù)區(qū)高達(dá)31583元/㎡，但成交規(guī)模有限（政務(wù)區(qū)僅27套），凸顯高端稀缺板塊高價(jià)低量特征。

??外圍區(qū)分化：新站區(qū)成交均價(jià)僅15262元/㎡，經(jīng)開(kāi)區(qū)（新橋）8028元/㎡，為價(jià)格洼地；政務(wù)區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)（新橋）上半年供應(yīng)為0，純消化存量。

??從板塊看，成交金額前五的板塊依次為：包河老城板塊（32.92億元）、政務(wù)東板塊（26.54億元）、南艷湖板塊（23.74億元）、省府東板塊（19.07億元）、蜀西湖板塊（18.25億元）。其中蜀西湖板塊成交均價(jià)高達(dá)32781元/㎡，為全市成交量較大板塊中的價(jià)格高地；政務(wù)板塊（35102元/㎡）、省府板塊（35102元/㎡）等則以稀缺高端產(chǎn)品支撐高價(jià)。

??3.2 成交結(jié)構(gòu)分析

??上半年合肥商品住宅成交結(jié)構(gòu)最鮮明的特征是改善型需求全面主導(dǎo)--無(wú)論從面積段、總價(jià)段還是房型維度，中大戶型、中高總價(jià)、三四房產(chǎn)品均占據(jù)絕對(duì)主力地位，剛需小戶型份額持續(xù)收縮，市場(chǎng)完成了從剛需主導(dǎo)向改善主導(dǎo)的結(jié)構(gòu)性切換。

??（1）面積段結(jié)構(gòu)：110—144㎡為核心成交帶

??表3-4 2026年上半年合肥商品住宅成交面積段結(jié)構(gòu)

??面積段結(jié)構(gòu)高度集中于中型與中大型區(qū)間。110-130㎡以2605套（占比30.26%）居各面積段之首，130-144㎡以1984套（占比23.04%）緊隨其后，兩者合計(jì)成交4589套，占全市成交總量的53.30%，構(gòu)成市場(chǎng)絕對(duì)核心成交帶。90-110㎡以1398套（占比16.24%）位居第三，顯示首置剛需面積段仍有一定支撐；但90㎡以下僅249套（占比2.89%），剛需小戶型熱度明顯偏低。

??改善大面積段亦表現(xiàn)活躍，160-180㎡成交1006套（占比11.68%），200㎡以上成交475套（占比5.52%），且供求比分別達(dá)0.83、1.06--200㎡以上供求比超過(guò)1，顯示高端大戶型供應(yīng)相對(duì)偏緊、去化良好。成交均價(jià)隨面積段遞升明顯，從90㎡以下的16193元/㎡升至200㎡以上的30476元/㎡。

??（2）總價(jià)段結(jié)構(gòu)：200萬(wàn)以下最走量，高總價(jià)段不乏熱度

??表3-5 2026年上半年合肥商品住宅成交總價(jià)段結(jié)構(gòu)

??總價(jià)段分布中，200萬(wàn)元以下以2097套（占比24.36%）高居榜首，是成交最活躍的價(jià)格區(qū)間，但其供求比僅0.29，意味著供應(yīng)端遠(yuǎn)未滿足該價(jià)位段的市場(chǎng)需求--該價(jià)位段的去化壓力實(shí)為供應(yīng)不足而非需求不足，低總價(jià)產(chǎn)品處于結(jié)構(gòu)性稀缺狀態(tài)。

??200-250萬(wàn)元（1556套，占比18.07%）與250-300萬(wàn)元（1538套，占比17.86%）成交量相近，合計(jì)超3094套，構(gòu)成中價(jià)位成交的重要支柱。

??300-350萬(wàn)元成交1186套（占比13.77%），供求比1.01，供求趨于平衡。值得關(guān)注的是，500萬(wàn)元以上高總價(jià)段成交648套（占比7.53%），供求比高達(dá)1.15，去化能力較強(qiáng)，豪宅/高總價(jià)產(chǎn)品并未明顯滯銷。

??成交均價(jià)隨總價(jià)段清晰遞升，從200萬(wàn)以下的15405元/㎡到500萬(wàn)以上的33554元/㎡，價(jià)格分層明確。

??（3）面積段/總價(jià)段交叉分析

??將面積段與總價(jià)段結(jié)構(gòu)交叉觀察，可清晰刻畫合肥當(dāng)前的主流購(gòu)房畫像：

??表3-6 2026年上半年合肥商品住宅成交面積段/總價(jià)段交叉結(jié)構(gòu)

??主力客群置業(yè)總價(jià)集中于200—350萬(wàn)元：200-350萬(wàn)元三個(gè)總價(jià)段合計(jì)成交4280套，占比49.80%，對(duì)應(yīng)的正是110-144㎡中大戶型核心成交帶，構(gòu)成中大戶型+中等總價(jià)的市場(chǎng)基本盤。

??低總價(jià)段供不應(yīng)求：200萬(wàn)以下需求旺盛（占比24.4%）但供求比僅0.29，主要受制于低價(jià)位區(qū)域（新站、瑤海外圍）與小戶型供應(yīng)不足，購(gòu)房窗口期偏緊。

??高端市場(chǎng)韌性顯現(xiàn)：200㎡以上、500萬(wàn)以上產(chǎn)品供求比均超過(guò)1，說(shuō)明合肥高凈值改善客群的購(gòu)買力充足，高端產(chǎn)品去化通暢，是支撐全市均價(jià)企穩(wěn)的重要力量。

??3.3 存量與去化

??（1）全市狹義庫(kù)存：去化周期收窄，庫(kù)存壓力邊際改善

??上半年合肥商品住宅狹義庫(kù)存（可售存量）整體處于量穩(wěn)微降、去化改善通道。

??全市可售面積從1月的216.54萬(wàn)㎡震蕩至6月的210.39萬(wàn)㎡，2月因春節(jié)淡季成交停滯升至階段峰值216.86萬(wàn)㎡（庫(kù)存套數(shù)15412套），此后隨成交放量逐步回落。截至2026年6月，去化周期收窄至10.6個(gè)月，去化壓力邊際改善。

??表3-7 2026年上半年合肥商品住宅月度庫(kù)存與去化周期

??從同比看，全期庫(kù)存面積同比降幅在-2.43%至-10.43%之間，呈持續(xù)同比收縮態(tài)勢(shì)，說(shuō)明與2025年同期相比庫(kù)存壓力已明顯減輕。6個(gè)月去化周期從2月的高點(diǎn)13.8個(gè)月，經(jīng)3-5月的11.6、10.1、10.0個(gè)月逐月回落，至6月放緩至10.6個(gè)月，去化節(jié)奏持續(xù)修復(fù)。

??（2）分區(qū)域庫(kù)存與去化壓力分級(jí)

??各區(qū)域去化分化顯著，可分為三類格局（去化周期以近6個(gè)月口徑）:

??表3-8 2026年上半年合肥商品住宅分區(qū)域庫(kù)存去化壓力分級(jí)

??從區(qū)域格局看：高庫(kù)存長(zhǎng)周期區(qū)域（警示）：蜀山區(qū)庫(kù)存面積全期維持36萬(wàn)㎡的較高水平，近6月去化周期在23.8個(gè)月，為全市最高，價(jià)格下行壓力較大。

??中等庫(kù)存偏重區(qū)域：廬陽(yáng)區(qū)（去化周期16.0個(gè)月）、濱湖區(qū)（17.8個(gè)月）體量較大、去化偏慢，存在一定累積壓力。

??低庫(kù)存快去化區(qū)域（健康）：經(jīng)開(kāi)區(qū)去化周期5.5個(gè)月，為主城最通暢區(qū)域之一。

??（3）板塊庫(kù)存：極端兩端化特征突出

??表3-9 2026年上半年合肥商品住宅分板塊庫(kù)存去化周期

??板塊層面去化周期呈現(xiàn)極端分化：高壓板塊：金融、省府、包河工業(yè)園等板塊去化周期維持在30-40個(gè)月超高區(qū)間；廬陽(yáng)工業(yè)園、臨泉路等板塊近6月去化周期在70個(gè)月以上（極少量庫(kù)存長(zhǎng)期滯銷）。 這些板塊多為工業(yè)配套或供貨稀少的存量板塊，需重點(diǎn)關(guān)注長(zhǎng)期滯銷風(fēng)險(xiǎn)。

??活躍快銷板塊：奧體、東部新中心、翡翠湖、蜀西湖等板塊去化周期1-6個(gè)月，去化極快，淝河、老城、環(huán)湖等板塊去化周期在10個(gè)月以內(nèi)，屬健康供求平衡區(qū)間。

??成交活躍高存量板塊：包河老城板塊庫(kù)存面積居高（約18萬(wàn)㎡），近6月去化周期7.3個(gè)月，成交穩(wěn)中有量，省府東板塊存量17.36萬(wàn)㎡，去化周期15.8個(gè)月，銷售推進(jìn)中但去化偏慢。

??綜合判斷：上半年合肥商品住宅庫(kù)存整體呈量穩(wěn)微降、去化改善態(tài)勢(shì)，但結(jié)構(gòu)性分化顯著--蜀山、廬陽(yáng)、濱湖、政務(wù)等區(qū)域去化周期普遍在12個(gè)月以上，存在價(jià)格下行壓力；新站、經(jīng)開(kāi)等區(qū)域供給偏緊，若后續(xù)供應(yīng)不能及時(shí)跟進(jìn)，購(gòu)房窗口期可能壓縮。全市6個(gè)月去化周期10.6個(gè)月仍處于相對(duì)健康水平。

??3.4 開(kāi)盤市場(chǎng)監(jiān)測(cè)

??（1）整體開(kāi)盤情況

??2026年上半年，合肥商品住宅市場(chǎng)共有32個(gè)開(kāi)盤項(xiàng)目、推盤98次、供應(yīng)套數(shù)4592套、去化套數(shù)1056套、整體去化率23.00%。整體去化率處于低位，反映當(dāng)前市場(chǎng)供大于求、去化承壓的基本面--盡管3-4月成交放量，但開(kāi)盤項(xiàng)目的即時(shí)去化率整體不高，市場(chǎng)分化下部分項(xiàng)目熱銷、多數(shù)項(xiàng)目平淡特征明顯。

??表3-10 2026年上半年合肥商品住宅整體開(kāi)盤情況

??（2）月度開(kāi)盤走勢(shì)

??表3-11 2026年上半年合肥商品住宅月度開(kāi)盤去化走勢(shì)

??月度去化率波動(dòng)劇烈，與政策節(jié)奏高度吻合：1月認(rèn)購(gòu)率29.02%開(kāi)局較好；2月受春節(jié)淡季拖累降至19.62%；3月回升至30.12%；4月雖推盤量最大（1523套），但認(rèn)購(gòu)率反而降至18.84%，反映集中放量下供給擠兌、去化攤薄；5月認(rèn)購(gòu)率升至上半年最高的33.84%，正是補(bǔ)貼5月14日退坡前的搶搭末班車效應(yīng)集中體現(xiàn)；6月補(bǔ)貼退出后，認(rèn)購(gòu)率斷崖式跌至9.69%，為上半年最低，市場(chǎng)動(dòng)能衰減非常明顯。這一走勢(shì)清晰揭示了上半年市場(chǎng)政策驅(qū)動(dòng)的本質(zhì)特征。

??（3）分板塊開(kāi)盤去化

??表3-12 2026年上半年合肥商品住宅主要板塊開(kāi)盤去化對(duì)比（按認(rèn)購(gòu)率排序）

??分板塊看，開(kāi)盤去化冷熱分化明顯：政務(wù)東板塊（37.26%）、包河老城板塊（31.08%）、菱湖公園板塊（30.51%）、大楊鎮(zhèn)板塊（29.94%）認(rèn)購(gòu)率領(lǐng)先全市平均（23.00%），是上半年開(kāi)盤去化的熱點(diǎn)板塊；而大鋪頭板塊（2.78%）、包河工業(yè)園板塊（6.10%）、濕地公園板塊（6.25%）等外圍或工業(yè)配套板塊去化低迷。

??（4）熱銷項(xiàng)目共性總結(jié)

??結(jié)合2026年上半年商品住宅項(xiàng)目成交套數(shù)榜單前十分析，熱銷項(xiàng)目呈現(xiàn)三大共性：

??核心區(qū)位+成熟配套：熱銷TOP項(xiàng)目高度集中于包河老城（中海觀廬府、中海未來(lái)之境、濱投嘉璽）、南艷湖（華潤(rùn)嘉宸）、政務(wù)東（招商百川序）等核心成熟板塊，區(qū)位價(jià)值與配套成熟度是熱銷首要驅(qū)動(dòng)力。

??品牌央國(guó)企開(kāi)發(fā)+改善產(chǎn)品力：TOP10項(xiàng)目中，中海、華潤(rùn)、招商、建發(fā)、偉星等品牌房企占據(jù)主導(dǎo)，產(chǎn)品以110-144㎡改善型三四房為主，契合改善主導(dǎo)的市場(chǎng)主流需求。

??合理定價(jià)+好房子品質(zhì)：熱銷項(xiàng)目普遍在定價(jià)上貼合板塊主流總價(jià)段（200—350萬(wàn)元），并在戶型、精裝、社區(qū)品質(zhì)上對(duì)標(biāo)好房子標(biāo)準(zhǔn)，形成品質(zhì)溢價(jià)與去化速度的平衡。

??3.5 項(xiàng)目銷售排行

??（1）商品住宅項(xiàng)目銷售金額TOP10

??表3-13 2026年上半年合肥商品住宅項(xiàng)目銷售金額TOP10

??銷售金額榜單顯示，中海觀廬府（13.94億元）、金茂璞逸云湖（13.57億元）、華潤(rùn)嘉宸（11.89億元）位列前三，均突破10億元，是上半年絕對(duì)的銷冠級(jí)項(xiàng)目。榜單區(qū)域高度集中于包河區(qū)（中海觀廬府、招商百川序、濱投嘉璽、中海未來(lái)之境4席）與經(jīng)開(kāi)區(qū)（華潤(rùn)嘉宸、建發(fā)華潤(rùn)翡翠云璟2席），品牌央國(guó)企項(xiàng)目占據(jù)主導(dǎo)。

??（2）商品住宅項(xiàng)目銷售面積TOP10

??表3-14 2026年上半年合肥商品住宅項(xiàng)目銷售面積TOP10

??（3）商品住宅項(xiàng)目銷售套數(shù)TOP10

??表3-15 2026年上半年合肥商品住宅項(xiàng)目銷售套數(shù)TOP10

??三榜交叉分析：中海觀廬府（金額第1、面積第1、套數(shù)第2）、華潤(rùn)嘉宸（套數(shù)第1、面積第2、金額第3）為上半年綜合表現(xiàn)最強(qiáng)的雙料標(biāo)桿項(xiàng)目。金茂璞逸云湖憑借蜀西湖板塊高單價(jià)（32781元/㎡），以3.89萬(wàn)㎡面積、210套的規(guī)模實(shí)現(xiàn)13.57億元金額（金額第2），是典型的高單價(jià)、高總額高端項(xiàng)目代表；而華潤(rùn)嘉宸、云縵朗境、城投攬萃等則以走量取勝，反映南艷湖、高新西拓等板塊改善剛需的旺盛需求。整體來(lái)看，銷售榜單進(jìn)一步印證了央國(guó)企品牌主導(dǎo)、核心板塊領(lǐng)跑、改善產(chǎn)品為王的市場(chǎng)格局。

??四、樓市預(yù)判

??核心關(guān)鍵詞：政策寬松托底、成交脈沖企穩(wěn)、結(jié)構(gòu)極致分化、局部風(fēng)險(xiǎn)仍存

??綜觀2026年上半年合肥樓市，整體呈現(xiàn)政策寬松托底、成交脈沖企穩(wěn)、結(jié)構(gòu)極致分化、局部風(fēng)險(xiǎn)仍存的運(yùn)行格局。

??展望下半年，在限制性政策全面退出、好房子標(biāo)準(zhǔn)引領(lǐng)、本土城投托底供地的背景下，市場(chǎng)大概率延續(xù)低位企穩(wěn)、結(jié)構(gòu)分化的態(tài)勢(shì)，但補(bǔ)貼退坡后的需求內(nèi)生動(dòng)能、高庫(kù)存區(qū)域的去化壓力，仍是需要持續(xù)關(guān)注的核心變量。

??4.1 政策走勢(shì)預(yù)判

??判斷：政策面維持寬松基調(diào)，工具重心從需求刺激轉(zhuǎn)向品質(zhì)引領(lǐng)+精準(zhǔn)紓困，出臺(tái)全局性強(qiáng)刺激新政的概率較低。

??需求端：限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售已全面退出，市級(jí)購(gòu)房補(bǔ)貼到期不再延續(xù)，需求端行政工具箱已基本清零，進(jìn)一步大幅放松的空間有限。下半年政策更可能圍繞公積金（提取、商轉(zhuǎn)公、異地互認(rèn)、基數(shù)調(diào)整等）繼續(xù)做精準(zhǔn)優(yōu)化，以及圍繞以舊換新契稅補(bǔ)貼等交易環(huán)節(jié)做局部紓困，屬精準(zhǔn)滴灌而非大水漫灌。

??供給端：《合肥市好房子技術(shù)導(dǎo)則》將持續(xù)引領(lǐng)新建住宅品質(zhì)升級(jí)，推動(dòng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性優(yōu)化。預(yù)計(jì)下半年好房子標(biāo)準(zhǔn)的落地執(zhí)行將更趨細(xì)化，低品質(zhì)存量產(chǎn)品加速出清，改善型優(yōu)質(zhì)供給占比進(jìn)一步提升。

??保障端：保交樓常態(tài)化、保障性租賃住房擴(kuò)容、城中村改造推進(jìn)等工作將持續(xù)，為市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行提供制度性托底。

??4.2 土地市場(chǎng)預(yù)判

??判斷：土地市場(chǎng)延續(xù)縮量提質(zhì)、城投托底、核心區(qū)高熱格局，成交總量維持低位，結(jié)構(gòu)分化持續(xù)。

??供地節(jié)奏：預(yù)計(jì)下半年合肥仍將堅(jiān)持以需定供、精準(zhǔn)供地策略，涉宅用地供應(yīng)總量維持低位，供地重心繼續(xù)向包河、蜀山、高新等核心去化通暢區(qū)域傾斜，外圍高庫(kù)存區(qū)域供地將進(jìn)一步收縮。

??拿地主體：本土城投/國(guó)資平臺(tái)仍將是拿地主力與托底力量，主流央國(guó)企（中海、保利、華潤(rùn)、招商、建發(fā)等）將延續(xù)精準(zhǔn)補(bǔ)倉(cāng)核心資產(chǎn)策略，民營(yíng)房企拿地意愿短期內(nèi)難有明顯改善，市場(chǎng)化投資動(dòng)能修復(fù)仍需時(shí)日。

??地價(jià)走勢(shì)：整體樓面均價(jià)受少數(shù)核心區(qū)高價(jià)地與多數(shù)外圍底價(jià)地結(jié)構(gòu)錯(cuò)配影響，將繼續(xù)呈現(xiàn)劇烈波動(dòng)特征；但核心板塊（包河老城、政務(wù)東、省府東等）優(yōu)質(zhì)地塊的價(jià)值韌性將持續(xù)凸顯，個(gè)別地塊高溢價(jià)、高樓面價(jià)成交仍可能出現(xiàn)。

??用地形態(tài)：商住復(fù)合用地、城市更新用地、微型插花地等復(fù)合化、集約化供應(yīng)形態(tài)將進(jìn)一步增多。

??4.3 住宅市場(chǎng)預(yù)判

??判斷：住宅市場(chǎng)低位企穩(wěn)、改善主導(dǎo)、板塊分化的態(tài)勢(shì)將延續(xù)，全年成交量有望與上半年基本持平或小幅波動(dòng)，價(jià)格保持低位震蕩。

??（1）成交量：脈沖企穩(wěn)，動(dòng)能待觀察。上半年成交量高度依賴政策脈沖（3-4月放量、5月末班車、6月回落）。補(bǔ)貼退出后，下半年需求內(nèi)生動(dòng)能面臨考驗(yàn)，金九銀十能否再度形成有效放量是關(guān)鍵。預(yù)計(jì)下半年成交將在低位企穩(wěn)，但若無(wú)新政刺激，難現(xiàn)上半年3-4月的集中放量高峰，全年成交量大概率呈前高后穩(wěn)格局。

??（2）成交結(jié)構(gòu)：改善主導(dǎo)深化，產(chǎn)品力競(jìng)爭(zhēng)加劇。110-144㎡中大戶型、四房及以上產(chǎn)品、200-350萬(wàn)元中等總價(jià)段的主力地位將進(jìn)一步鞏固。在好房子標(biāo)準(zhǔn)引領(lǐng)下，產(chǎn)品力（戶型、精裝、社區(qū)、健康性能）將成為項(xiàng)目去化的核心勝負(fù)手，品質(zhì)取勝取代價(jià)格取勝成為主流競(jìng)爭(zhēng)邏輯。低總價(jià)段（200萬(wàn)以下）供不應(yīng)求的結(jié)構(gòu)性矛盾若得不到供給端補(bǔ)充，將繼續(xù)壓縮剛需購(gòu)房窗口；高端市場(chǎng)（500萬(wàn)以上、200㎡以上）韌性有望延續(xù)。

??（3）價(jià)格：低位震蕩，結(jié)構(gòu)性分化。全市成交均價(jià)預(yù)計(jì)繼續(xù)在22000元/㎡上下窄幅震蕩，無(wú)趨勢(shì)性大漲大跌。但板塊間價(jià)格分化將持續(xù)加劇:蜀西湖、政務(wù)、省府等高端稀缺板塊價(jià)格堅(jiān)挺，蜀山、廬陽(yáng)、濱湖等高庫(kù)存區(qū)域面臨一定價(jià)格下行壓力。

??（4）庫(kù)存與去化：整體改善，局部承壓。全市6個(gè)月去化周期已收窄至10.6個(gè)月，去化節(jié)奏持續(xù)修復(fù)，預(yù)計(jì)下半年將向合理區(qū)間進(jìn)一步靠攏。但結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)仍存:蜀山、廬陽(yáng)、濱湖等高庫(kù)存區(qū)域去化壓力較重，需警惕價(jià)格下行；新站、經(jīng)開(kāi)等低庫(kù)存區(qū)域則面臨供給稀缺、購(gòu)房窗口收窄的問(wèn)題，需關(guān)注供貨斷檔風(fēng)險(xiǎn)。此外，政務(wù)、工業(yè)配套等極端高去化周期板塊的長(zhǎng)期滯銷庫(kù)存，是需要持續(xù)跟蹤的結(jié)構(gòu)性隱患。

??（5）綜合展望。2026年下半年合肥樓市的核心邏輯，將從上半年的政策脈沖驅(qū)動(dòng)逐步轉(zhuǎn)向內(nèi)生需求+品質(zhì)供給雙輪驅(qū)動(dòng)。市場(chǎng)底部區(qū)域已基本探明，低位企穩(wěn)是大概率基準(zhǔn)情景；但企穩(wěn)的可持續(xù)性，取決于居民收入預(yù)期修復(fù)、好房子優(yōu)質(zhì)供給放量、以及核心區(qū)去化的持續(xù)性。對(duì)房企而言，聚焦核心板塊、深耕改善產(chǎn)品、強(qiáng)化產(chǎn)品力與品質(zhì)溢價(jià)，是穿越當(dāng)前分化周期的最優(yōu)策略。

??報(bào)告說(shuō)明1. 本報(bào)告由克而瑞安徽區(qū)域·研究中心編制，數(shù)據(jù)來(lái)源為克而瑞（CRIC）數(shù)據(jù)庫(kù)及克而瑞開(kāi)盤市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，統(tǒng)計(jì)周期為2026年1月至6月。 2. 土地市場(chǎng)、商品住宅市場(chǎng)、成交結(jié)構(gòu)、存量去化、項(xiàng)目銷售排行等數(shù)據(jù)來(lái)自克而瑞（CRIC）系統(tǒng)；開(kāi)盤市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)自克而瑞專項(xiàng)監(jiān)測(cè)表格。 3. 各分項(xiàng)數(shù)據(jù)因統(tǒng)計(jì)維度、時(shí)點(diǎn)差異，匯總口徑可能存在小幅出入，具體以克而瑞系統(tǒng)實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。 4. 本報(bào)告觀點(diǎn)為基于現(xiàn)有數(shù)據(jù)的專業(yè)研判，僅供參考，不構(gòu)成任何投資決策依據(jù)。

??克而瑞安徽區(qū)域·研究中心

??2026年7月