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??防水龍頭東方雨虹，又一次將抵債房產(chǎn)擺上貨架。

??8月20日，東方雨虹發(fā)布公告稱，擬將位于北京密云區(qū)的40套商鋪和辦公用房進(jìn)行出售。這些資產(chǎn)賬面凈值3627.44萬元，交易價格僅2065.195萬元，直接產(chǎn)生處置損失1732.77萬元，折價幅度達(dá)43%。

??這批房產(chǎn)總面積4605.7平方米，系公司在債務(wù)清收過程中被動取得的下游客戶抵債資產(chǎn)。抵入時按住建委一手房備案價核算入賬，賬面原值5890.83萬元，前期已計提減值準(zhǔn)備2263.39萬元。此次成交單價僅4484元/平方米，低于當(dāng)前密云城區(qū)商鋪約6000～8000元/平方米的市場均價。

??對于本次資產(chǎn)處置，東方雨虹表示，近兩年房地產(chǎn)市場交易遠(yuǎn)不及預(yù)期，商鋪、辦公用房市場價值大幅回落且交易活躍度顯著降低，整體流動性偏弱。本次出售資產(chǎn)，旨在處置非生產(chǎn)資料、盤活閑置固定資產(chǎn)、提高公司資產(chǎn)運營產(chǎn)銷率、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)?？紤]到當(dāng)前該類資產(chǎn)市場需求較小，市場流動性較弱，繼續(xù)持有將導(dǎo)致物業(yè)費等相關(guān)持有成本進(jìn)一步增加，還可能導(dǎo)致資產(chǎn)進(jìn)一步減值。

??自2026年4月啟動本輪抵債資產(chǎn)處置以來，東方雨虹相關(guān)資產(chǎn)處置累計損失已達(dá)2853.1萬元，占最近一個會計年度凈利潤的10%，對公司短期盈利形成實質(zhì)性沖擊。

??盡管東方雨虹多次表示，將盡最大努力處置歷史遺留的應(yīng)收賬款和工抵房問題，即便產(chǎn)生減值損失，也不會對公司未來業(yè)務(wù)發(fā)展產(chǎn)生影響。

??但目前來看，資產(chǎn)處置陣痛仍在持續(xù)。東方雨虹能不能打通抵債資產(chǎn)的變現(xiàn)通道？記者嘗試致電東方雨虹證券部，并發(fā)送采訪郵件，截至發(fā)稿未收到回復(fù)。

??追債無果變房東

??本次出讓的40套商鋪和辦公用房，屬于北京密云綠地朗山項目，是東方雨虹與綠地集團債務(wù)重組中的“以房抵工程款”所得。

??2026年4月，東方雨虹通過債務(wù)重組方式，從綠地集團北京京騰置業(yè)（綠地朗山項目公司）手中接下58套商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)包，總建筑面積6388.13平方米，對應(yīng)債權(quán)賬面價值8094.95萬元，用于抵償綠地拖欠的防水工程款。本次出售的40套房源，正是該58套抵債資產(chǎn)包中的核心部分。

??這并非東方雨虹第一次處置綠地朗山的抵債房產(chǎn)。2025年11月，公司曾拋售同一項目的11套商業(yè)物業(yè)，那批房源屬于更早一輪“為順利收回欠款而額外出資購買”的房源。

??從2025年至今，綠地朗山的抵債房已至少兩次被東方雨虹擺上貨架，清晰折射出建材龍頭與出險房企深度綁定的歷史債權(quán)包袱，也體現(xiàn)出工抵資產(chǎn)普遍存在的大幅貶值、變現(xiàn)困難問題。

??本次密云40套資產(chǎn)的受讓方為河北東恰科技有限公司，注冊資本僅300萬元，自然人王寶強持股99%。雙方采用“先繳保證金、分批次過戶、分批付款”的交易方式，回籠資金將全部用于公司日常經(jīng)營周轉(zhuǎn)。

??事實上，綠地朗山項目只是東方雨虹抵債資產(chǎn)版圖的冰山一角。

??追溯公開資料，公司大量抵債房產(chǎn)來自2024年以來多地法院司法執(zhí)行裁定，涵蓋重慶萬達(dá)城、成都融創(chuàng)等多個項目，品類包含商鋪、辦公、住宅、車位等，入賬后統(tǒng)一歸類為投資性房地產(chǎn)，初始規(guī)劃用于出租經(jīng)營。但受市場低迷、商業(yè)空置率走高、流動性枯竭影響，多數(shù)資產(chǎn)最終只能選擇折價變現(xiàn)。

??就在本次密云資產(chǎn)出售公告前兩個月，東方雨虹對融創(chuàng)的追債行動也升級到了新維度。據(jù)報道，東方雨虹于4月17日入稟香港法院，控告融創(chuàng)中國董事長孫宏斌，要求強制執(zhí)行2025年針對孫宏斌的一項內(nèi)地判決，涉及金額超過4.185億元。若法院作出有利判決，東方雨虹可依法獲取孫宏斌的離岸資產(chǎn)。

??這起訴訟的背景同樣源于“以房抵債”未能徹底解決問題。2024年3月，東方雨虹曾通過法院裁定獲得融創(chuàng)旗下成都環(huán)球中心天堂洲際大飯店的所有權(quán)，估值約10億元，用于抵償部分欠款。但抵房之后仍有4億余元缺口，而融創(chuàng)已于2025年12月完成約96億美元的境外債務(wù)重組，向上市公司主體追債幾無可能，東方雨虹只能轉(zhuǎn)向?qū)O宏斌個人及其離岸資產(chǎn)。

??而資產(chǎn)處置虧損早已常態(tài)化。2025年12月，東方雨虹曾處置北京昌平區(qū)商業(yè)不動產(chǎn)，房源入賬成本超2600萬元，最終僅以1011.59萬元成交，折價超6成。

??13億元存量資產(chǎn)承壓

??集中賣房回流資金的同時，東方雨虹的抵債資產(chǎn)仍在持續(xù)新增。

??也是在8月20日，東方雨虹披露新一輪債務(wù)重組：一方面作為債權(quán)人，接收下游欠款客戶住宅、車位、商業(yè)、辦公等抵債資產(chǎn)，抵償債權(quán)1.05億元；另一方面作為債務(wù)人，將自有部分資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓抵償上游供應(yīng)商欠款2534.28萬元。

??通過“收房抵債、轉(zhuǎn)手抵賬”的雙向操作，公司短期壓降應(yīng)收賬款、縮減應(yīng)付債務(wù)、優(yōu)化報表結(jié)構(gòu)，但本質(zhì)上只是債務(wù)置換，并未真正化解資產(chǎn)貶值風(fēng)險。1.05億元新增抵債資產(chǎn)，進(jìn)一步加重了公司存量待處置壓力。

??截至2026年半年報，東方雨虹投資性房地產(chǎn)賬面余額仍高達(dá)12.98億元，絕大部分為歷年工程回款抵債資產(chǎn)，庫存體量龐大、去化周期漫長。

??當(dāng)前公司抵債資產(chǎn)存在一個無法規(guī)避的結(jié)構(gòu)性矛盾：入賬按歷史高位備案價，變現(xiàn)按當(dāng)前低迷市場價。資產(chǎn)抵入時參考住建委一手房備案高價入賬，市場下行后商鋪、辦公資產(chǎn)大幅縮水，一進(jìn)一出形成不可逆的價差虧損，擠壓利潤空間。

??更嚴(yán)峻的是，新增抵債資產(chǎn)質(zhì)量持續(xù)走弱。2026年上半年入賬的1.05億元抵債資產(chǎn)，多來自德信地產(chǎn)、隆基泰和等出險房企，還包含大量流動性極差的車位類資產(chǎn)，變現(xiàn)難度遠(yuǎn)高于普通商鋪住宅，未來大概率復(fù)制“密云式折價虧損”。

??業(yè)績壓力已在財報端顯現(xiàn)。今年上半年，公司實現(xiàn)營收148.67億元，歸屬母公司凈利潤6.13億元，同比分別上漲9.57%、8.67%。但利潤呈現(xiàn)明顯季度分化，第二季度歸屬母公司凈利潤僅2.12億元，同比下滑43.14%，資產(chǎn)處置減值、回款承壓是重要拖累因素。

??與此同時，公司應(yīng)收賬款及票據(jù)規(guī)模較上年末增長29.67%，占總資產(chǎn)比例持續(xù)抬升，回款質(zhì)量未實質(zhì)改善，抵債資產(chǎn)規(guī)模難言見頂。

??值得注意的是，近年來，東方雨虹持續(xù)推進(jìn)“去地產(chǎn)化”轉(zhuǎn)型，重點發(fā)力零售與多元化渠道，降低對大型房企客戶的依賴。

??東方雨虹董事長李衛(wèi)國在2026年工作部署中下達(dá)“死命令”：實現(xiàn)防水卷材年發(fā)貨量10億平方米、砂漿粉料年產(chǎn)銷量突破2000萬噸。

??今年上半年，東方雨虹零售渠道營收63.46億元，同比大漲25.44%，營業(yè)收入占比提升至42.68%；工程渠道營業(yè)收入63.77億元；零售疊加工程渠道的總收入占比達(dá)到85.58%，傳統(tǒng)房企直銷業(yè)務(wù)占比回落至13.61%。零售業(yè)務(wù)更高的毛利率，城市更新、修繕翻新、基建配套等非新房訂單，正在成為新的增長支點。砂粉業(yè)務(wù)站穩(wěn)第二增長曲線，海外板塊營業(yè)收入同比增幅突破200%，多元業(yè)務(wù)開始釋放增量空間。

??轉(zhuǎn)型成效已然顯現(xiàn)，但歷史包袱同樣沉重。

??一邊是零售、基建、城市更新帶來的增長動能，一邊是規(guī)模龐大、持續(xù)減值的抵債資產(chǎn)庫存。未來，怎樣打通抵債資產(chǎn)的變現(xiàn)通道，嚴(yán)控新增不良債權(quán)，真正跳出“工程回款換取房產(chǎn)、房產(chǎn)貶值吞噬利潤”的循環(huán)，是東方雨虹需要跨越的關(guān)卡。