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??今年一季度，新房成交端出現(xiàn)明顯回暖信號(hào)，3月新房成交環(huán)比增近九成，同比降幅收窄。

??高端住宅仍然是市場(chǎng)“壓艙石”，四大一線城市總價(jià)3000萬(wàn)元以上高端住宅成交同比增長(zhǎng)2%。

??過(guò)億豪宅成交，同比更是翻倍增長(zhǎng)。2026年一季度，北京、上海、廣州和深圳四城共成交了36套億元以上豪宅，而去年同期這一數(shù)字是8套。（本文中上海新房過(guò)億豪宅不包含風(fēng)貌住宅）

??若算上二手房，一季度四城億元以上豪宅累計(jì)成交了45套，是去年同期的2.8倍。

??今年一季度，北上廣深合計(jì)成交的36套一手過(guò)億豪宅中，廣州、深圳包攬了近八成。

??其中廣州網(wǎng)簽15套，獨(dú)占四成。從歷年成交來(lái)，廣州套均總價(jià)過(guò)億的年均成交套數(shù)多在1-4套之間。深圳緊隨其后，網(wǎng)簽14套，網(wǎng)簽套數(shù)已與2025年全年持平。

??上海作為傳統(tǒng)豪宅高地，成交表現(xiàn)一直相對(duì)穩(wěn)健。今年一季度，其過(guò)億豪宅成交與去年同期持平，一季度有7套過(guò)億豪宅網(wǎng)簽成交，這與豪宅的供應(yīng)節(jié)奏有很大關(guān)系。

??北京過(guò)億豪宅則相對(duì)平淡，一季度尚無(wú)過(guò)億豪宅成交。

??從具體項(xiàng)目來(lái)看，廣州和深圳高度相似，過(guò)億豪宅成交主要集中在單個(gè)項(xiàng)目。

??比如廣州，保利玥璽灣是絕對(duì)的成交主力，單項(xiàng)目網(wǎng)簽13套，該項(xiàng)目位于天河金融城板塊，憑借核心地段與保利的品牌背書，直接撐起了廣州頂豪市場(chǎng)的基本盤，項(xiàng)目的集中供應(yīng)與熱銷，直接推動(dòng)了全市頂豪成交同比增長(zhǎng)1400%。

??深圳類似，一季度成交的14套過(guò)億豪宅，有10套來(lái)自南山區(qū)的中信城開信悅灣，另外深圳灣澐璽、聯(lián)泰超總灣各貢獻(xiàn)兩套，值得注意的是，深圳過(guò)億豪宅成交全部集中在南山區(qū)，頂豪市場(chǎng)對(duì)核心地段高度依賴。

??上海頂豪分布更加多元化，網(wǎng)簽的7套過(guò)億豪宅，分布在6個(gè)項(xiàng)目中，整體表現(xiàn)為多點(diǎn)開花，項(xiàng)目所在板塊既包括外灘、豫園等傳統(tǒng)核心板塊，也有華漕等新興國(guó)際住區(qū)。

??從二手過(guò)億豪宅成交來(lái)看，一季度北上廣深共成交9套，比去年同期多了1套，環(huán)比2025年四季度少了6套。

??新房“放量”的廣州和深圳，二手過(guò)億豪宅均為“零成交”，主要原因在于高端住宅供應(yīng)放量，億元以上頂豪成交從原來(lái)的二手房轉(zhuǎn)向一手房。

??相對(duì)而言，上海一季度成交了8套二手過(guò)億豪宅，北京也有1套成交。

??上海一季度成交總價(jià)最高的是長(zhǎng)寧區(qū)華山路1461弄的一套老洋房，成交總價(jià)高達(dá)1.55億元，成交單價(jià)更是達(dá)到了44.22萬(wàn)元/㎡，創(chuàng)下了今年上海過(guò)億二手房頂豪的單價(jià)新高。這類位于市中心歷史風(fēng)貌區(qū)的稀缺老洋房，憑借不可復(fù)制的地段與資源，依然是頂豪市場(chǎng)中的硬通貨。

??上海二手頂豪市場(chǎng)的成交高度集中在外灘/豫園、陸家嘴、華山路歷史風(fēng)貌區(qū)等傳統(tǒng)核心板塊。比如，黃浦區(qū)的虎丘路58號(hào)、虎丘路68號(hào)、露香園，以及浦東的陸家嘴壹號(hào)院，成交單價(jià)均超20萬(wàn)元/㎡。

??北京二手過(guò)億豪宅僅成交了1套，該項(xiàng)目是位于海淀區(qū)的龍湖頤和原著，成交總價(jià)為1.23億元，成交均價(jià)16.5萬(wàn)元/㎡。加之新房市場(chǎng)過(guò)億豪宅零成交，對(duì)比滬廣深三城，北京頂豪成交仍處于低位運(yùn)行狀態(tài)。

??從掛牌情況來(lái)看，截至4月26日，北京、上海、廣州、深圳共有108套過(guò)億豪宅掛牌，對(duì)比1月28日我們統(tǒng)計(jì)的99套掛牌量增加了9%。

??上海過(guò)億豪宅共有38套掛牌，最貴的一套獨(dú)棟別墅，掛牌價(jià)6.5億，還有一套老洋房掛牌價(jià)3億元，此外還有湯臣一品、古北壹號(hào)、翠湖天地等明星樓盤。不過(guò)值得注意的是，今年1月末我們?cè)y(tǒng)計(jì)過(guò)上海過(guò)億豪宅掛牌情況，上述兩套過(guò)億豪宅也在其列，目前尚未售出，且兩個(gè)房源均為一年前掛牌，從掛牌到成交整體周期比較長(zhǎng)。

??▽上海億元豪宅掛牌情況

??圖源：鏈家

??深圳新增掛牌節(jié)奏加快，市場(chǎng)供給端持續(xù)擴(kuò)容。在1月底我們的統(tǒng)計(jì)中，深圳過(guò)億豪宅掛牌總量為35套，最高掛牌價(jià)格是1.6億元，截至4月26日，深圳過(guò)億豪宅掛牌總量是38套，最高掛牌價(jià)格上移至4.6億。

??▽深圳億元豪宅掛牌情況

??圖源：極有家

??目前來(lái)看，二手頂豪已被新房分流，隨之而來(lái)的是交易活躍度有所下降，加之掛牌規(guī)模走高、新房供應(yīng)進(jìn)一步放量，二手豪宅的交易活躍度還將進(jìn)一步走低。

??一季度北上廣深過(guò)億豪宅成交實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)，廣州和深圳更是憑借高端住宅集中供應(yīng)實(shí)現(xiàn)爆發(fā)式成交，頂豪需求加速向新房轉(zhuǎn)移。上海作為高端住宅成交的主要陣地，一二手頂豪雙向穩(wěn)健，核心稀缺資產(chǎn)價(jià)值穩(wěn)固。而北京頂豪成交相對(duì)乏力。

??整體來(lái)看，頂豪市場(chǎng)供需兩端同步出現(xiàn)新特征，新房持續(xù)分流二手頂豪需求，二手頂豪掛牌房源與高價(jià)房源持續(xù)擴(kuò)容，去化周期將進(jìn)一步拉長(zhǎng)。