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??國際投行對中國房地產(chǎn)市場的看好，越來越強(qiáng)烈。

??“上海和深圳可能引領(lǐng)中國房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，這兩座城市復(fù)蘇時間較其他一線和二線城市提前6個月至24個月?！弊罱?，世界投行高盛發(fā)布報告稱，上海和深圳的房價將在2025年底至2028年底期間上漲15%。

??該報告原標(biāo)題為《Positioning Ahead of Tier-1 Cities Turnaround》，中文意思為搶在一線城市復(fù)蘇之前布局。其核心邏輯在于：中國香港房地產(chǎn)市場已率先復(fù)蘇，而上海、深圳在多項基本面上與香港具有相似性，或?qū)?fù)制其修復(fù)路徑。

??對于房地產(chǎn)市場基本面，高盛認(rèn)為，房地產(chǎn)復(fù)蘇的四大關(guān)鍵驅(qū)動因素——人口結(jié)構(gòu)、收入水平、住房可負(fù)擔(dān)性以及供給情況中，上海和深圳表現(xiàn)最為突出。雖然當(dāng)前兩地租金回報率仍低于按揭利率，尚未形成正向持有收益，但二者利差已收窄至近十年來最低水平。此外，類似香港市場，股市反彈帶來的財富效應(yīng)也可能逐步傳導(dǎo)至房地產(chǎn)需求端。

??從市場表現(xiàn)來看，高盛認(rèn)為，自2025年4月以來，香港開發(fā)商股價平均上漲約65%，而內(nèi)地開發(fā)商股價同期仍下跌約17%。在過往周期中，內(nèi)地開發(fā)商通常享有更高估值和盈利能力——平均市凈率約為1.9倍，高于香港開發(fā)商的0.8倍；凈資產(chǎn)收益率（ROE）也顯著領(lǐng)先（14% vs.5%）。這主要源于內(nèi)地房企開發(fā)業(yè)務(wù)占比更高、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)更快以及更高杠桿水平。

??不過，在本輪房地產(chǎn)調(diào)整周期中，盡管ROE溢價有所收窄，但內(nèi)地開發(fā)商估值卻經(jīng)歷了更為明顯的壓縮。即便是被視為行業(yè)整合者的優(yōu)質(zhì)國有房企，目前平均市凈率也僅為0.5倍，對應(yīng)2026－2027年約5%的ROE；而香港開發(fā)商同樣約為0.5倍市凈率，但ROE僅約為3%。

??這些數(shù)據(jù)意味著市場此前可能已經(jīng)過度悲觀，甚至低估了未來，也意味著市場面臨反轉(zhuǎn)機(jī)會。

??與高盛觀點(diǎn)相呼應(yīng)，摩根大通近期也表達(dá)了類似判斷。

??摩根大通駐新加坡策略師巴拉特（Rajiv Batra）表示，香港房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇正逐步外溢至中國主要城市，而中國股市反彈所帶來的延后財富效應(yīng)，也正在提振住房需求。

??巴拉特稱：“在中國樓市經(jīng)歷5年的調(diào)整之后，我們現(xiàn)在可能正接近一個轉(zhuǎn)折點(diǎn)，3月份中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)初步復(fù)蘇跡象?！?/p>

??花旗研報則認(rèn)為，2026年第一季度銷售出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，3月份十大城市的二手房成交量和新房銷量均超出市場預(yù)期，中國房地產(chǎn)股票近期的股價回調(diào)為投資者提供了良好的加倉窗口。