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??2026年6月24日，廈門市完成年內(nèi)第二場商住用地集中出讓活動。本批次共推出6宗涉宅地塊，分別位于島內(nèi)思明區(qū)（1宗）、湖里區(qū)（1宗）及島外集美區(qū)（3宗）、翔安區(qū)（1宗），土地總面積18.79公頃，總計價建筑面積31.64萬平方米。所有地塊最終均以底價成交，總成交金額70.39億元，與起拍總價一致。競得方為國貿(mào)、象嶼、聯(lián)發(fā)等本土國企及其聯(lián)合體，延續(xù)了近期廈門土拍市場由本地力量主導(dǎo)的格局。

??土拍結(jié)果均以底價成交，反映出土地市場正從過去的規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向精細化運營。當前政府在供地方面的精準度有所提升，能夠更好地匹配企業(yè)目前的現(xiàn)金流和投資能力。從宏觀層面看，這充分表明土地市場企穩(wěn)向好的預(yù)期正在不斷增強。土地市場的活躍度對房地產(chǎn)市場具有啟示意義，也是市場企穩(wěn)的積極信號。

??一、供地邏輯重塑：“提質(zhì)縮量”下精準匹配需求

??本批次土地全部底價成交，首要原因在于供地端主動進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整。供應(yīng)方面呈現(xiàn)“減量提質(zhì)”特征，出讓地塊均位于配套成熟、庫存壓力較小的核心或近核心區(qū)域。容積率普遍控制在2.1左右，部分地塊容積率低至0.66，旨在引導(dǎo)開發(fā)差異化產(chǎn)品，避免同質(zhì)化競爭?？傮w來看，從優(yōu)化土地品質(zhì)的角度出發(fā)，在配套成熟的好地段出讓土地，有助于提升企業(yè)項目的后續(xù)銷售預(yù)期；同時，結(jié)合低密度住宅尤其是高品質(zhì)住宅的開發(fā)，形成更加豐富的產(chǎn)品類型，這已成為全國范圍內(nèi)的產(chǎn)品趨勢。另外，從住宅相關(guān)地塊的起拍樓面價來看，島內(nèi)思明區(qū)地塊為48000元/㎡，湖里區(qū)地塊為38500元/㎡，島外地塊則在15000-17000元/㎡區(qū)間。“底價成交”成為市場理性選擇的結(jié)果，也為房企預(yù)留了合理的利潤空間。

??二、房企策略分化：“以銷定投”下的差異化布局

??在行業(yè)利潤收窄、投資容錯率降低的背景下，全國各地的房企嚴格執(zhí)行“以銷定投”策略，根據(jù)自身的銷售回款情況和區(qū)域優(yōu)勢，開展差異化的補倉操作。廈門此次的投資也遵循了類似的邏輯。

本輪土拍中，本土國企的投資邏輯特征非常明顯。這里進行總結(jié)。

??三、市場格局固化：本土國企主導(dǎo)，聯(lián)合開發(fā)成常態(tài)

??本次土拍進一步鞏固了廈門房地產(chǎn)市場由本土國企主導(dǎo)的穩(wěn)定格局，也反映了今年二季度以來各地土地市場出現(xiàn)的新情況與新特征，有助于預(yù)測投資拿地企業(yè)的結(jié)構(gòu)性變化。

??四、后市展望：土地市場更趨穩(wěn)定和向好

??結(jié)合當前市場環(huán)境及本次土拍釋放的信號，我們認為，此次拿地實際上反映了企業(yè)對后續(xù)市場預(yù)期的看好。從全國70個大中城市的數(shù)據(jù)來看，廈門新房價格指數(shù)，尤其是環(huán)比指數(shù)，自2025年6月以來總體呈現(xiàn)收窄趨勢，并在收窄基礎(chǔ)上已實現(xiàn)轉(zhuǎn)正，且增速較高。這釋放出市場企穩(wěn)的信號，對土地市場具有較強的支撐作用。

??宏觀層面看，企業(yè)拿地意愿增強，背后的聚焦點是：需求在哪里？區(qū)域投資機會在哪里？產(chǎn)品的競爭力又在哪里？因此，土地市場平穩(wěn)收官，既是對土地市場向好的反饋，也體現(xiàn)了企業(yè)在新一輪周期中進一步優(yōu)化投資布局，為后續(xù)市場穩(wěn)中向好發(fā)展注入了新的動力。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長 嚴躍進