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??核心內(nèi)容

??1、合約銷售：百強房企10月實現(xiàn)銷售操盤金額2530億元

??2、企業(yè)拿地：10月投資額較前三季度月均降三成，超半數(shù)未有拿地

??3、企業(yè)融資：單月總量環(huán)比回落，同比則略有增長

??4、組織動態(tài)：萬科董事長再更迭，金科全新管理團隊組建完成

??◎  文 / CRIC研究中心

??01 合約銷售

??百強房企10月實現(xiàn)銷售操盤金額2530億元

??核心觀點：

??1、2025年10月，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額2530億元，環(huán)比增長0.1%，同比減少41.9%。累計業(yè)績來看，百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額25766.6億元，同比減少16%，降幅相較于前9月擴大4.2個百分點。

??2、2025年10月，百強房企各梯隊銷售門檻較去年同期進一步降低，且門檻值均降至近年最低水平。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低9.4%至678.9億元。TOP30和TOP50房企門檻也分別同比降低5.4%和11.6%至193.9億元和113.2億元。TOP100房企的銷售操盤金額門檻更是降低了23.4%至43.6億元。

??具體分梯隊來看，2025年前10個月百強房企各梯隊的操盤銷售金額均在降低，TOP21-30房企的累計銷售規(guī)模降幅相對較小，為9.3%，是唯一降幅在10%以內(nèi)的梯隊。

??3、從企業(yè)表現(xiàn)來看，2025年10月有48家百強房企單月業(yè)績環(huán)比增長，其中20家企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比增幅大于30%，包括萬科、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、中國鐵建、綠地控股、中建壹品、中國中鐵和中建智地等，TOP10房企中有6家的銷售操盤金額環(huán)比有所增長。

??02 企業(yè)拿地

??10月投資額較前三季度月均降三成

??超半數(shù)未有拿地

??核心觀點：

??1、單月拿地金額較前三季度月均下降近三成。10月份，受優(yōu)質地塊供應減緩及銷售壓力增大的影響，房企投資金額持續(xù)維持在年內(nèi)低位。重點監(jiān)測的30家房企單月投資金額（全口徑）約為493億元，環(huán)比下降61%，同比增長35%，與今年前三季度月均相比，降幅仍高達28%；30家企業(yè)拿地面積為249萬平方米，環(huán)比下降15%，同比增長66%。在核心城市優(yōu)質地塊出讓節(jié)奏放緩的背景下，10月成交樓板價跌至19809元/平方米，環(huán)比大幅下降54%。

??2、超半數(shù)典型企業(yè)10月未有新增土地入賬。其中單月拿地超過50億元（全口徑）的企業(yè)僅有保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、招商蛇口、越秀地產(chǎn)等央國企，其他企業(yè)投資金額均不足30億元。由此可見，當前企業(yè)拿地的態(tài)度十分謹慎。另外，各家企業(yè)拿地的策略基本保持一致，即以核心一二線城市優(yōu)質地塊為主，且較二季度更為理性，不盲目溢價拿地。

??3、四季度拿地繼續(xù)保持謹慎和理性。在土地市場領域，中央部委多次表態(tài)，規(guī)劃建議明確將持續(xù)完善商品房開發(fā)、融資等基礎制度，因城施策增加改善性住房供給，同時推進房屋品質提升工程與城市更新工作。預計后續(xù)土地市場將在供給側進一步優(yōu)化調整：一方面按需求確定各地供地指標，另一方面推動住房新規(guī)落地。

??因此，對于企業(yè)而言，在當前市場尚未真正止跌回穩(wěn)以及優(yōu)質土地供應放緩之下，四季度并不是拿地“窗口期”，需要繼續(xù)保持謹慎和理性地拿地，預計全年超40%銷售百強企業(yè)將維持零新增土儲狀態(tài)。隨著中央政策落地執(zhí)行，房企應聚焦長三角、粵港澳大灣區(qū)等核心城市群，重點關注低密宅地及城市更新項目。

??03 企業(yè)融資

??單月總量環(huán)比回落

??同比則略有增長

??核心觀點：

??1、融資總量：2025年10月65家典型房企的融資總量為349.07億元，環(huán)比減少9.6%，同比增長4.8%。從全年的累計數(shù)據(jù)來看，1-10月65家典型房企的累計融資總量為3520.57億元，同比減少25.7%。在融資結構方面，本月房企境內(nèi)債權融資264.46億元，環(huán)比減少2.5%，同比減少12.2%；境外債權融資28.5億元，環(huán)比減少38.1%，去年同期則沒有企業(yè)進行境外融資；資產(chǎn)證券化融資56.11億元，環(huán)比增長43.6%，同比增長167.3%。

??2、融資成本：2025年1-10月65家典型房企新增債券類融資成本為2.92%，較2024年降低0.01個百分點，其中境外債券融資成本7.75%，較2024年全年提升3.57個百分點，境內(nèi)債券融資成本2.55%，較2024年全年降低0.36個百分點。單月來看，本月越秀地產(chǎn)通過其子公司發(fā)行了一筆利率為3.3%的境外票據(jù)，大幅降低了房企整體的境外債券融資成本；而由于境內(nèi)發(fā)行債券的企業(yè)基本都是招商蛇口、保利發(fā)展、中海等央國企，因此境內(nèi)債券融資成本環(huán)比略微降低了0.02個百分點至2.38%，繼續(xù)保持低位。

??3、企業(yè)表現(xiàn)：本月融資總量最大的企業(yè)是招商蛇口，企業(yè)在本月發(fā)行了1筆40億元的公司債和一筆5億元的中期票據(jù)，此外還獲得了1.93億元人民幣的銀行貸款。從企業(yè)梯隊來看，2025年1-10月TOP10房企平均每家的融資額為219.68是所有梯隊中最多的。TOP51+房企平均每家的融資額為17.05億元，同比減少19.82%，是融資規(guī)模降幅最小的梯隊。從融資成本來看，TOP10梯隊的房企融資成本最低，為2.53%；較2024年全年融資成本降低了0.15pct，降幅也是最大的，同時比融資成本最高的TOP31-50的房企低1.14pct。

??04 組織動態(tài)

??萬科董事長再更迭

??金科全新管理團隊組建完成

??核心觀點：

??2025年10月，房地產(chǎn)行業(yè)人事調整進入密集期。據(jù)CRIC監(jiān)測的65家企業(yè)顯示，華潤置地、萬科地產(chǎn)、金科集團、越秀地產(chǎn)、美的置業(yè)等多家重點房企集中出現(xiàn)核心崗位變動，涵蓋董事長、總裁、區(qū)域負責人等關鍵職位，調整類型涉及董事會換屆、跨企業(yè)高管加盟、內(nèi)部崗位調任等多元形式。其中，萬科的高層震蕩與金科的董事會全面換屆成為行業(yè)焦點，兩類調整分別凸顯了國資控股房企“穩(wěn)舵優(yōu)先”與重整企業(yè)“戰(zhàn)略重塑”的核心訴求，折射出行業(yè)深度調整期，房企通過人事優(yōu)化適配風險化解、經(jīng)營轉型的核心邏輯。具體變動如下：

??1、萬科董事長再更迭：辛杰辭任，黃力平接棒

??10月，萬科董事長更迭、前總裁被采取刑事強制措施引發(fā)行業(yè)震蕩。10月13日，萬科公告顯示，原董事長辛杰因“個人原因”申請辭任非執(zhí)行董事及董事長職務，辭任后不再擔任公司任何職務，辭職報告當日生效。同日，董事會選舉黃力平為新任董事長，任期至第二十屆董事會屆滿。

??新任董事長黃力平為“深鐵系”核心成員，現(xiàn)任深鐵集團黨委副書記、總經(jīng)理，自2021年6月起擔任萬科董事，熟悉企業(yè)運營邏輯。其擁有同濟大學工學碩士學位及教授級高級工程師資質，兼具軌道交通與企業(yè)管理經(jīng)驗。

??在新帥人選上，黃力平接棒董事長，本質是深鐵對萬科支持的延續(xù)，這種內(nèi)部提拔的安排，最大的價值是避免管理斷層，在萬科風險化解的關鍵階段，“穩(wěn)定銜接”保障了戰(zhàn)略的延續(xù)性。

??2、金科完成董事會換屆：全新管理團隊組建完成

??10月16日，金科股份召開2025年第三次臨時股東大會，完成第十二屆董事會換屆選舉。新一屆董事會由9人組成，包括6名非獨立董事與3名獨立董事，涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)管理、股權投資等多個領域專業(yè)人才，為決策提供全方位支持。

??郭偉獲任金科股份董事長、總裁、黨委副書記，王曉晴任副董事長，周達為聯(lián)席總裁，李根為常務副總裁，張勇為黨委專職副書記，楊鵬為董事會秘書，何鴿平為財務負責人。馬蔚華獲任金科股份黨委書記、榮譽董事長，金科股份聘任馮侖為公司專家顧問委員會主任委員。金科新領導班子是其司法重整落地后的關鍵布局，以“國資背景+多元履歷+專業(yè)互補”為核心特征，聚焦化解風險、穩(wěn)定經(jīng)營與戰(zhàn)略轉型，為企業(yè)穿越周期奠定基礎。