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??2026年以來(lái)，以上海為代表的多地啟動(dòng)收購(gòu)業(yè)主個(gè)人二手住房用作保障房的試點(diǎn)工作，標(biāo)志著存量房收儲(chǔ)政策從“收購(gòu)開發(fā)商未售新房”向“收購(gòu)業(yè)主個(gè)人二手房”延伸。戶型標(biāo)準(zhǔn)是這一政策模式的核心技術(shù)參數(shù)，直接關(guān)系到保障性住房的功能定位、收購(gòu)成本控制與后續(xù)運(yùn)營(yíng)可持續(xù)性。本報(bào)告聚焦全國(guó)已公開案例中的戶型標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定，進(jìn)行系統(tǒng)梳理與比較分析。

??一、上海各區(qū)的戶型標(biāo)準(zhǔn)體系

??上海是全國(guó)首個(gè)在特大城市核心區(qū)系統(tǒng)性收購(gòu)個(gè)人二手住房用作保租房的城市，其戶型標(biāo)準(zhǔn)最為精細(xì)且具有標(biāo)桿意義。2026年2月2日，上海正式啟動(dòng)收購(gòu)存量二手住房用于保租房試點(diǎn)，浦東、徐匯、靜安三區(qū)率先試點(diǎn)，二季度起試點(diǎn)范圍已擴(kuò)展至黃浦、長(zhǎng)寧、虹口、普陀、楊浦等全部中心城區(qū)，累計(jì)完成收購(gòu)523套。

??從戶型標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，相關(guān)部門確立了兩項(xiàng)普適性原則：?jiǎn)翁捉ㄖ娣e一般低于70平方米、總價(jià)不高于400萬(wàn)元。各試點(diǎn)區(qū)在此基礎(chǔ)上結(jié)合轄區(qū)實(shí)際進(jìn)行了差異化設(shè)定：

??浦東新區(qū)優(yōu)先聚焦內(nèi)環(huán)內(nèi)、2000年以前建成、單套建筑面積70平方米以下、總價(jià)不超過(guò)400萬(wàn)元的產(chǎn)權(quán)清晰個(gè)人二手房源。該區(qū)圍繞軌道交通站點(diǎn)周邊租賃需求完成收購(gòu)64套，使用房票完成置換2套。

??靜安區(qū)側(cè)重于總價(jià)適中、產(chǎn)權(quán)清晰的成套小戶型二手住房，優(yōu)先面向有置換本區(qū)商品房意愿（一手房?jī)?yōu)先）的產(chǎn)權(quán)人，收購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)為70平方米以下、400萬(wàn)元以下，原則上位于軌道交通站點(diǎn)周邊3公里范圍內(nèi)，靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)及核心商圈。3月31日，靜安區(qū)完成全市首例“住房收購(gòu)置換”簽約，收購(gòu)房源為寶山路街道一套建筑面積41.59平方米的二手房，總價(jià)220萬(wàn)元。

??徐匯區(qū)進(jìn)一步細(xì)化戶型區(qū)間，以35-45平方米的一室戶和45-60平方米的兩室戶優(yōu)先，原則上總價(jià)控制在400萬(wàn)元以內(nèi)。該區(qū)已完成收購(gòu)458套，占全市總量的87.6%，其中300多套屬于居住困難但不具備改造條件的老舊房屋，將改造為“新時(shí)代城市建設(shè)者管理者之家”。徐匯區(qū)房票實(shí)行“全市通用、一二手通用”，有效期為1年。

??二、其他城市的戶型標(biāo)準(zhǔn)實(shí)踐

??除上海外，全國(guó)多個(gè)城市也在探索收購(gòu)業(yè)主二手房用作保障房的路徑，戶型標(biāo)準(zhǔn)呈現(xiàn)差異化特征：

??江蘇太倉(cāng)是全國(guó)較早試行“以舊換新”收購(gòu)二手房的城市，于2023年9月啟動(dòng)試點(diǎn)。其舊房收購(gòu)要求為：太倉(cāng)市域范圍內(nèi)建筑面積小于144平方米的存量普通商品住房，置換總價(jià)不得高于所購(gòu)新房總價(jià)的60%。截至2026年1月底，太倉(cāng)市通過(guò)“以舊換新”累計(jì)成交新房495套、面積6.56萬(wàn)平方米，同時(shí)成功置換存量房581套、面積6.41萬(wàn)平方米。新舊數(shù)據(jù)對(duì)比顯示，新房平均戶型（132平方米）比舊房（110平方米）大了約22平方米，提升幅度約為20%。這一數(shù)據(jù)也印證了政策的效果：參與“以舊換新”的家庭普遍實(shí)現(xiàn)了居住面積的改善，尤其是90至144平方米的主流改善戶型以及144平方米以上的高端戶型，在新房成交中占據(jù)了主導(dǎo)地位。需要說(shuō)明，太倉(cāng)144平方米的上限顯著寬于上海的70平方米標(biāo)準(zhǔn)，這與城市房源結(jié)構(gòu)有關(guān)，同時(shí)也因其模式以激活置換鏈條、推動(dòng)新房去化為核心目標(biāo)，而非單純籌集小戶型保租房。

??杭州富陽(yáng)于2026年1月啟動(dòng)“以舊換新”試點(diǎn)，由區(qū)屬國(guó)企樂(lè)居集團(tuán)計(jì)劃收購(gòu)200套二手房，用于保障性租賃住房。收購(gòu)的二手房需位于富春、鹿山、銀湖三個(gè)街道，建成時(shí)間在2010年12月31日前，且建筑面積不超過(guò)144平方米。

??廣州于2026年4月出臺(tái)房地產(chǎn)新政，明確“鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)以市場(chǎng)化方式收購(gòu)二手住宅用作保障性住房、人才住房”，并由廣州安居集團(tuán)負(fù)責(zé)試點(diǎn)收購(gòu)。本次試點(diǎn)的收購(gòu)對(duì)象為位于廣州環(huán)城高速以內(nèi)、總價(jià)在300萬(wàn)元人民幣以內(nèi)、建筑面積在70平方米以下的二手住宅，樓齡不限。

??鄭州于2024年4月啟動(dòng)二手住房“賣舊買新、以舊換新”試點(diǎn)工作，由鄭州城發(fā)安居有限公司作為收購(gòu)主體。自2024年5月10日起，取消試點(diǎn)限制，在鄭州市內(nèi)八區(qū)全面推行。本次收購(gòu)對(duì)象為位于市內(nèi)八區(qū)（優(yōu)先三環(huán)內(nèi)）、建筑面積不超過(guò)120平方米（含）的二手普通商品住房，房齡要求自竣工備案之日起不超過(guò)20年，且權(quán)屬清晰、無(wú)查封限制。收購(gòu)后的舊房將用作保障性租賃住房，面向新市民、青年人等群體配租。

??三、戶型標(biāo)準(zhǔn)的特征歸納與政策邏輯

??（一）70平方米為普適性面積上限

??從上海三個(gè)試點(diǎn)區(qū)的實(shí)踐來(lái)看，無(wú)論具體細(xì)則存在何種差異，70平方米均為統(tǒng)一的面積上限。這一標(biāo)準(zhǔn)相較于存量商品房收儲(chǔ)中部分城市設(shè)定的90平方米甚至120平方米的上限更為嚴(yán)格，反映出收購(gòu)業(yè)主二手房更聚焦于“小戶型”定位。這與特大城市的房源結(jié)構(gòu)密切相關(guān)。同時(shí)，此類小戶型標(biāo)準(zhǔn)也與保障性租賃住房及城市建設(shè)者管理者之家等項(xiàng)目的籌集緊密相連。

??（二）“面積+總價(jià)”雙限機(jī)制實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)篩選

??戶型標(biāo)準(zhǔn)并非孤立存在，而是與總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)緊密關(guān)聯(lián)。上海在面積標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，疊加了“總價(jià)不超過(guò)400萬(wàn)元”的約束，形成了雙限篩選機(jī)制。以過(guò)去一年為觀察窗口，上海中心城區(qū)試點(diǎn)收購(gòu)的二手房，需同時(shí)滿足“位于內(nèi)環(huán)以內(nèi)”“建筑面積70平方米以下”“總價(jià)400萬(wàn)元以內(nèi)”“2000年以前建成”四項(xiàng)條件。從市場(chǎng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，同時(shí)符合這些條件的房源在全市成交中占比較低，且主要集中在浦東、靜安、徐匯三個(gè)區(qū)，三區(qū)合計(jì)占比過(guò)半。此類標(biāo)準(zhǔn)也在一定程度上降低了收購(gòu)成本。

??（三）用途決定戶型彈性

??收購(gòu)后用于配租型保障房（保租房）的戶型普遍偏小，以上海70平方米以下為典型；太倉(cāng)收購(gòu)144平方米以下舊房經(jīng)改造后主要用作人才公寓，部分面積偏大的房源可通過(guò)拆分為小戶型適配新市民居住需求。徐匯區(qū)進(jìn)一步將戶型細(xì)分為35-45平方米和45-60平方米兩個(gè)區(qū)間，體現(xiàn)對(duì)不同保障群體（單身青年、雙人家庭、一線務(wù)工人員）需求的差異化響應(yīng)。

??（四）區(qū)位權(quán)重顯著高于新房收儲(chǔ)

??與收購(gòu)開發(fā)商新房強(qiáng)調(diào)“整棟未售、封閉管理”不同，收購(gòu)業(yè)主二手房更注重“區(qū)位匹配”。上海靜安區(qū)明確要求，房源原則上應(yīng)位于軌道交通站點(diǎn)3公里范圍內(nèi)；浦東新區(qū)則優(yōu)先考慮內(nèi)環(huán)內(nèi)的房源。這一標(biāo)準(zhǔn)表明，戶型結(jié)構(gòu)本質(zhì)上需與區(qū)位結(jié)構(gòu)相結(jié)合，旨在確保收購(gòu)后的房源能夠真正實(shí)現(xiàn)“職住平衡”，避免保障房資源錯(cuò)配。

??四、特征總結(jié)和趨勢(shì)研判

??從當(dāng)前全國(guó)各城市的實(shí)踐來(lái)看，收購(gòu)業(yè)主二手房的戶型標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定，已呈現(xiàn)出基于城市能級(jí)與政策目標(biāo)分化的清晰趨勢(shì)。

??其一，特大城市核心區(qū)普遍確立“70平方米+400萬(wàn)元”的硬性篩選門檻。以上海、廣州為代表的一線城市，在收購(gòu)個(gè)人二手房用作保障性租賃住房時(shí)，戶型標(biāo)準(zhǔn)高度趨同，均以建筑面積70平方米以下、總價(jià)控制在300萬(wàn)至400萬(wàn)元區(qū)間為核心參數(shù)。這一標(biāo)準(zhǔn)既是對(duì)特大城市存量房供給結(jié)構(gòu)的響應(yīng)（核心區(qū)小戶型房源相對(duì)集中），也與保障性租賃住房面向新市民、青年人的“小戶型、低租金”定位高度契合。其中，上海進(jìn)一步疊加房齡（2000年前建成）和區(qū)位（內(nèi)環(huán)內(nèi)）條件，構(gòu)建了更為精細(xì)的篩選矩陣。

??其二，以激活置換鏈條為目標(biāo)的城市，戶型上限明顯放寬。太倉(cāng)、杭州富陽(yáng)、鄭州等城市的收購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，并未嚴(yán)格限定在70平方米以內(nèi)，而是將上限設(shè)定為120平方米甚至144平方米。這種差異的核心邏輯在于政策目標(biāo)的延展——此類城市不僅追求保障房房源的籌集，更強(qiáng)調(diào)通過(guò)“賣舊買新”打通住房置換鏈條，推動(dòng)新房去化。因此，適當(dāng)放寬戶型上限有助于覆蓋更廣泛的改善型需求群體，提升政策的參與度與市場(chǎng)激活效應(yīng)。

??其三，戶型標(biāo)準(zhǔn)并非孤立指標(biāo)，而是與總價(jià)、區(qū)位、用途構(gòu)成協(xié)同篩選機(jī)制。從前述案例可觀察到，各城市在明確面積上限的同時(shí)，均配套設(shè)定了總價(jià)上限（如上海400萬(wàn)元、廣州300萬(wàn)元）或區(qū)位偏好（如軌交沿線、核心城區(qū)），且收購(gòu)后的用途（保租房、人才公寓、城市建設(shè)者管理者之家）直接決定了戶型區(qū)間的細(xì)化方向。這一“面積+總價(jià)+區(qū)位”的三維篩選模式，正在成為各城市制定收購(gòu)細(xì)則時(shí)的通用框架。

??綜合來(lái)看，當(dāng)前收購(gòu)業(yè)主二手房的戶型標(biāo)準(zhǔn)體系已初步成形。不同城市根據(jù)自身市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、財(cái)政承受能力與政策優(yōu)先級(jí)，在“小戶型優(yōu)先”的普適原則下展現(xiàn)出合理的差異化。隨著后續(xù)更多城市跟進(jìn)落地，這一標(biāo)準(zhǔn)體系有望在實(shí)踐中進(jìn)一步細(xì)化和完善。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng) 嚴(yán)躍進(jìn)