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??今年上半年，典型城市“地王”頻出。

??尤其是進(jìn)入6月，深圳核心片區(qū)粵海街道宅地，刷新城市地價(jià)天花板，將本輪“地王”行情推向高潮。

??不過，本輪“地王潮”的邏輯明顯發(fā)生了變化，這并非地價(jià)普漲，而是房企投資重心向高能級(jí)城市核心板塊“上移”的重要體現(xiàn)。

??相較而言，截至6月29日，上半年全國(guó)300城招拍掛市場(chǎng)累計(jì)出讓的1705涉宅用地，平均樓面價(jià)較2025年上半年下降16%至4457元/㎡。

??作為樓市前置指標(biāo)，土地端價(jià)格的變化釋放最為直接的信號(hào)。

??今年以來誕生了多少“地王”？

??我們統(tǒng)計(jì)了36個(gè)一二線城市年內(nèi)招拍掛土地成交情況，年內(nèi)深圳、杭州、上海、蘇州、武漢、長(zhǎng)沙、廣州至少拍出14個(gè)板塊單價(jià)“地王”。

??年內(nèi)全國(guó)單價(jià)最高地塊出自深圳。也就是6月5日被保利置業(yè)拿下的南山區(qū)粵海街道地塊，該地塊一舉將深圳樓面價(jià)推高至10萬+，成為深圳新的單價(jià)地王。10.87萬元/㎡樓面價(jià)，較2025年深圳單價(jià)“地王”高出29%。

??僅6月，深圳就誕生了三個(gè)“地王”，其中寶安區(qū)新安街道宅地不僅以8.79萬/㎡刷新寶安中心區(qū)宅地單價(jià)紀(jì)錄，更是年內(nèi)全國(guó)唯一一個(gè)總價(jià)超百億元地塊。

??同樣在杭州，板塊單價(jià)地王不斷被刷新。

??最近一宗板塊“地王”成交是在6月26日，12家房企爭(zhēng)奪杭州濱江區(qū)永久河單元地塊，243輪競(jìng)價(jià)后，最終樓面價(jià)達(dá)到了5.16萬/㎡，刷新長(zhǎng)河板塊單價(jià)紀(jì)錄，并創(chuàng)下上半年杭州宅地樓面價(jià)新高。

??該板塊上一個(gè)單價(jià)地王出自4月8日華潤(rùn)4.11萬元/㎡拿下的濱江襄七房宅地，短短兩個(gè)多月樓面價(jià)便被刷新。

??此外，蘇州涉宅土地樓面價(jià)“天花板”也被捅破。5月29日，蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖畔宅地經(jīng)過74輪競(jìng)價(jià)，被中海溢價(jià)30%競(jìng)得，樓面價(jià)達(dá)到6.9萬元/㎡，不僅是蘇州單價(jià)地王，也成為整個(gè)江蘇省樓面價(jià)最高的一宗宅地。

??從競(jìng)得房企來看，保利、招商、中海、建發(fā)、華潤(rùn)等央國(guó)企主導(dǎo)全場(chǎng)，民營(yíng)房企基本退出核心城市地王爭(zhēng)奪戰(zhàn)，民企競(jìng)拍也多以低總價(jià)的“小而美”地塊為主，比如杭州嘉信地產(chǎn)和金帝集團(tuán)拿下的板塊單價(jià)地王，總價(jià)均不超過20億元。

??進(jìn)一步從2026年上半年成交樓面價(jià)TOP10宅地來看，其中有5宗為“地王”，深圳和蘇州更是刷新了城市地價(jià)紀(jì)錄。

??這些高價(jià)地高度集中在重點(diǎn)一二線城市。樓面價(jià)TOP10地塊，有6宗來自上海，另外，深圳也占了3宗，蘇州有1宗。高價(jià)地成交背后也反映出一個(gè)事實(shí)，一二線城市核心區(qū)域已成為房企布局與補(bǔ)倉加碼的關(guān)鍵區(qū)域。

??把時(shí)間線拉長(zhǎng)，我們盤點(diǎn)了近十年全國(guó)招拍掛出讓涉宅地塊成交樓面價(jià)TOP20。

??上海以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)排在全國(guó)前列，成交樓面價(jià)TOP20地塊上海占了16席，深圳和北京各占2席。

??2016年是值得記住的年份。那一年“地王”頻出，全年共誕生了超過300宗單價(jià)總價(jià)“地王”。彼時(shí)，當(dāng)時(shí)全國(guó)樓面價(jià)紀(jì)錄被刷新，上海靜安中興社區(qū)地塊以10.02萬元/㎡成為全國(guó)單價(jià)最高的地塊。至今，該地塊樓面價(jià)仍排在全國(guó)第11位。

??一直到8年后的2024年，全國(guó)單價(jià)地王才被徐匯濱江地塊刷新，也就是后來的綠城潮鳴東方，樓面價(jià)被抬升至13.1萬元/㎡。隨后的2025年7月，徐匯衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)一宗宅地以20.03萬元/㎡樓面價(jià)，再度刷新全國(guó)單價(jià)地王紀(jì)錄，并成為目前招拍掛出讓中單價(jià)最高紀(jì)錄保持者。

??進(jìn)入2026年，深圳核心區(qū)宅地出讓提速，6月5日成交的南山粵海街道地塊以10.87萬/㎡躋身全國(guó)最貴地價(jià)第八位。

??不過，當(dāng)前的“地王”邏輯也發(fā)生了根本性變化，過去是規(guī)模之爭(zhēng)，如今則是生存之戰(zhàn)。

??一方面，本輪單價(jià)“地王”拿地房企多以央國(guó)企為主，企業(yè)投資以收縮為主，整體投資態(tài)度依然謹(jǐn)慎。

??另一方面，房企拿地策略高度集中于優(yōu)質(zhì)地塊，并呈現(xiàn)出“非核心不投、非優(yōu)質(zhì)不拿”的特征，所以我們看到核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊往往吸引房企爭(zhēng)搶，這才有了深圳、上海、杭州等城市近百輪次競(jìng)價(jià)、溢價(jià)和成交樓面價(jià)刷新紀(jì)錄的情況。

??本輪“地王”的爭(zhēng)奪，本質(zhì)上是搶占核心城市高端產(chǎn)品未來銷售的確定性，以及支撐企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的需要。

??更為重要的是，本輪“地王”潮并非普漲，而是“極致分化”下的結(jié)構(gòu)性回暖。

??更多三四線城市土地市場(chǎng)幾近冰封，成交規(guī)模明顯下滑，甚至出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。表現(xiàn)在地價(jià)變化上，“地王”背后整體地價(jià)并沒有出現(xiàn)上漲，反而下降了。

??上半年，全國(guó)300城招拍掛出讓的純住宅用地成交樓面價(jià)為4457元/㎡，同比下降16%。

??一二線城市宅地平均成交樓板價(jià)同比分別下降13.8%和11%。其余三四線城市平均樓板價(jià)同比微增2%，同比基本持平。

??一方面，今年以來北京等地迎來棚戶區(qū)改造和城市更新用地出讓，另一方面，通過控地價(jià)為項(xiàng)目留足利潤(rùn)空間，以提振企業(yè)投資積極性。比如深圳大運(yùn)新城地塊，在68億元收儲(chǔ)后，于今年5月份再次以70.45億元的底價(jià)成交。另外，杭州上城區(qū)九堡地塊，盡管最終溢價(jià)62%成交，但其成交樓面價(jià)比甚至低于三年前同板塊起拍樓面價(jià)。

??可以看出，核心城市增加優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)的同時(shí)，“審慎控制地價(jià)成本”也成為本輪土地端重要變化。

??整體來看，這一輪的地王潮，和過往周期有著本質(zhì)區(qū)別，也將影響樓市中長(zhǎng)期走勢(shì)。

??樓市將全面進(jìn)入“結(jié)構(gòu)性行情”，房企投資重心繼續(xù)向高能級(jí)城市核心板塊“上移”，部分仍處于深度回調(diào)的二線城市和大部分三四線城市，已被階段性排除在企業(yè)的投資戰(zhàn)略版圖之外。

??從企業(yè)格局來看，實(shí)力央國(guó)企將掌握核心城市高端賽道定價(jià)權(quán)，部分民企則更多通過低容積率、綜合配套成熟的低總價(jià)“小而美”的地塊獲取投資機(jī)會(huì)，在細(xì)分市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)突圍。