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??一場(chǎng)持續(xù)近十個(gè)月的資產(chǎn)配置計(jì)劃落空。

??9月14日，宋都服務(wù)集團(tuán)有限公司（09608.HK，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“宋都服務(wù)”）董事會(huì)宣布，因標(biāo)的物業(yè)暫時(shí)不滿(mǎn)足購(gòu)買(mǎi)條件，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)無(wú)法辦理，公司與賣(mài)方同意于當(dāng)日交易時(shí)段后終止收購(gòu)物業(yè)意向函。

??這場(chǎng)自2025年11月啟動(dòng)、歷時(shí)近十個(gè)月的辦公樓收購(gòu)最終止步于意向階段，各方未訂立具有法律約束力的正式協(xié)議。

??值得注意的是，就在這筆收購(gòu)終止前半個(gè)月，宋都服務(wù)交出了一份營(yíng)收下滑、利潤(rùn)驟降的中期成績(jī)單。一邊是收購(gòu)計(jì)劃擱淺，一邊是業(yè)績(jī)承壓，這家港股小型物企正面臨規(guī)模增長(zhǎng)與利潤(rùn)修復(fù)的雙重考驗(yàn)。

??關(guān)于終止此次交易背后原因以及半年報(bào)業(yè)績(jī)下降原因，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者聯(lián)系宋都服務(wù)方面，截至發(fā)稿，未得到回復(fù)。

??收購(gòu)“抄底”未果

??事件要回溯到2025年11月19日。當(dāng)天，宋都服務(wù)間接全資附屬公司杭州和宏與綠地控股訂立意向函，計(jì)劃以664.83萬(wàn)元收購(gòu)位于杭州市蕭山區(qū)杭州世紀(jì)中心2幢（西塔）17層1702號(hào)的物業(yè)，建筑面積約228.83平方米。

??杭州世紀(jì)中心正是由綠地控股與宋都股份（宋都股份與宋都服務(wù)同受俞建午控制，系關(guān)聯(lián)方）各持50%權(quán)益聯(lián)合開(kāi)發(fā)的“杭州之門(mén)”地標(biāo)建筑，項(xiàng)目總建筑面積約53.25萬(wàn)平方米，建筑高度約310米，是杭州錢(qián)江世紀(jì)城核心板塊的甲級(jí)寫(xiě)字樓。

??宋都服務(wù)當(dāng)時(shí)給出的收購(gòu)邏輯較為清晰：該資產(chǎn)地處黃金地段，配套完善，具備保值增值潛力，且當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，以低于高位時(shí)的價(jià)格購(gòu)入，未來(lái)有望帶來(lái)資本收益。此外，補(bǔ)充公告曾披露，該物業(yè)在收購(gòu)前兩年一直處于掛牌待售狀態(tài)，既未出租，也未產(chǎn)生租金收入，屬于閑置資產(chǎn)。

??從2025年11月到2026年1月，宋都服務(wù)先后于11月19日、11月25日、12月10日、12月15日及2026年1月6日五次發(fā)布相關(guān)公告，持續(xù)推進(jìn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

??近十個(gè)月后，等來(lái)的卻是終止的消息。關(guān)于終止原因，宋都服務(wù)方面的解釋頗為簡(jiǎn)短——“該物業(yè)暫時(shí)不滿(mǎn)足購(gòu)買(mǎi)條件，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)無(wú)法辦理”。至于具體是哪些條件未滿(mǎn)足，宋都服務(wù)在公告中未作進(jìn)一步說(shuō)明。

??一個(gè)不容忽視的背景是，杭州世紀(jì)中心由宋都股份聯(lián)合開(kāi)發(fā)，該交易構(gòu)成須予披露及關(guān)連交易。一位接近宋都服務(wù)的人士向記者表示，“宋都服務(wù)是一家小型物業(yè)公司，關(guān)聯(lián)房企可交付項(xiàng)目少，在管項(xiàng)目體量不大，本次交易構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易?！?/p>

??該人士認(rèn)為，“關(guān)于終止此次收購(gòu)，里面的原因也比較蹊蹺?！?/p>

??業(yè)績(jī)承壓與關(guān)聯(lián)方依賴(lài)

??這起收購(gòu)從啟動(dòng)到終止的反復(fù)，并非孤立事件。要理解它為何“蹊蹺”，以及公司為何在推進(jìn)近十個(gè)月后選擇放棄，需要回到宋都服務(wù)自身的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)實(shí)中去找答案。

??8月31日，宋都服務(wù)發(fā)布中期業(yè)績(jī)公告。數(shù)據(jù)顯示，公司上半年實(shí)現(xiàn)收入1.08億元，同比下降7.0%；公司擁有人應(yīng)占收益約0.047億元，同比大幅下降55.9%。基本每股盈利為0.12分，去年同期為0.27分，董事會(huì)不建議派發(fā)中期股息。

??分業(yè)務(wù)來(lái)看，物業(yè)管理服務(wù)收入0.88億元，同比下降6.3%，仍是公司的核心收入來(lái)源；非業(yè)主增值服務(wù)收入僅0.0018億元，同比驟降60.3%；社區(qū)增值服務(wù)收入0.096億元，同比上升8.5%；其他業(yè)務(wù)收入0.009億元，同比下降2.1%。非業(yè)主增值服務(wù)的大幅萎縮，直接反映了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊關(guān)聯(lián)方相關(guān)配套需求收縮對(duì)物企的傳導(dǎo)效應(yīng)。

??值得一提的是，宋都服務(wù)利潤(rùn)下降來(lái)自應(yīng)收款項(xiàng)減值。上半年，該公司貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)減值虧損擴(kuò)大至2034萬(wàn)元，較上年同期的1103萬(wàn)元增加了近一倍，上下游回款壓力顯著加大。

??規(guī)模方面，截至2026年6月30日，宋都服務(wù)在管總建筑面積為850萬(wàn)平方米，與上年同期基本持平；總合約建筑面積為940萬(wàn)平方米，規(guī)模增長(zhǎng)幾乎停滯。

??業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)上，宋都服務(wù)對(duì)關(guān)聯(lián)方的依賴(lài)問(wèn)題仍是市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)。截至2026年6月30日，集團(tuán)在管總建筑面積為850萬(wàn)平方米，總合約建筑面積為940萬(wàn)平方米，在管項(xiàng)目共48個(gè)，其中包括7個(gè)獨(dú)立第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商外拓項(xiàng)目。

??在2026年中期業(yè)績(jī)公告中，宋都服務(wù)未單獨(dú)披露物業(yè)管理服務(wù)收入中來(lái)自關(guān)聯(lián)方與第三方的具體占比。據(jù)此前披露，2025年上半年公司物業(yè)管理服務(wù)收入中約84%來(lái)自宋都股份獨(dú)立開(kāi)發(fā)或合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，來(lái)自獨(dú)立第三方的收入僅占16%；在管面積中關(guān)聯(lián)方項(xiàng)目占比高達(dá)80.1%。雖然2026年上半年關(guān)聯(lián)方收入占比數(shù)據(jù)尚未公開(kāi)，但從在管項(xiàng)目構(gòu)成來(lái)看，48個(gè)在管項(xiàng)目中僅7個(gè)為第三方外拓項(xiàng)目，關(guān)聯(lián)方項(xiàng)目仍占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位。關(guān)聯(lián)方依賴(lài)程度較高，使得公司在行業(yè)調(diào)整期面臨更大的收入波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

??從行業(yè)視角看，宋都服務(wù)的境遇并非個(gè)案。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年物業(yè)服務(wù)行業(yè)僅發(fā)生收并購(gòu)18宗，披露交易總金額僅20.33億元，較行業(yè)高峰期大幅縮減；克而瑞統(tǒng)計(jì)亦顯示，2025年上市物企僅披露并購(gòu)交易23筆，總交易金額36.9億元，交易數(shù)量與金額均維持低位，行業(yè)收并購(gòu)邏輯已從“規(guī)模并購(gòu)”轉(zhuǎn)向“資源互補(bǔ)”。

??同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，“宋都服務(wù)近年來(lái)確實(shí)在嘗試降低對(duì)地產(chǎn)母公司關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的依賴(lài)，業(yè)務(wù)重心逐步向社區(qū)增值服務(wù)等業(yè)主端需求傾斜?！?/p>

??事實(shí)上，從2026年上半年數(shù)據(jù)看，宋都服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)收入不足千萬(wàn)元，雖同比有所增長(zhǎng)，對(duì)整體營(yíng)業(yè)收入的拉動(dòng)仍然有限；在管面積停滯、第三方外拓項(xiàng)目?jī)H7個(gè)，規(guī)模增長(zhǎng)缺乏支點(diǎn)。

??市場(chǎng)分析認(rèn)為，在關(guān)聯(lián)方交付項(xiàng)目減少、外拓能力尚未成型的現(xiàn)實(shí)約束下，一家小型物企的務(wù)實(shí)選擇。從“買(mǎi)樓抄底”到“理性拓展”，是擴(kuò)張空間收窄后的被動(dòng)收縮。

??對(duì)于一家在管面積不足千萬(wàn)平方米、收入高度依賴(lài)關(guān)聯(lián)方的小型物企而言，終止一筆關(guān)聯(lián)方物業(yè)收購(gòu)或許只是一次戰(zhàn)術(shù)層面的調(diào)整。最重要的是，在關(guān)聯(lián)方交付項(xiàng)目減少的趨勢(shì)下，真正建立起第三方外拓能力，并修復(fù)盈利能力，才是宋都服務(wù)需要長(zhǎng)期面對(duì)的考題。