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??【克而瑞物管研究】

??2026年4月，中海物業(yè)密集落地兩起核心戰(zhàn)略合作，先后與合肥包河科創(chuàng)集團(tuán)、濱湖城市運(yùn)營(yíng)集團(tuán)達(dá)成協(xié)同，與重慶環(huán)衛(wèi)集團(tuán)簽署合作協(xié)議。作為物業(yè)行業(yè)跨界城市運(yùn)營(yíng)的頭部玩家，這兩起合作并非孤立的資源綁定，而是其城市運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略落地的關(guān)鍵布局，折射出央企背景物企在城市服務(wù)賽道的核心發(fā)力邏輯，結(jié)合當(dāng)前物業(yè)行業(yè)向城市運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型的行業(yè)趨勢(shì)（物業(yè)服務(wù)已被納入“十五五”規(guī)劃綱要，成為住房制度核心環(huán)節(jié)與生活性服務(wù)業(yè)重點(diǎn)），可清晰預(yù)判其中長(zhǎng)期業(yè)務(wù)走向。

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??與行業(yè)人士一起交流

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??1 兩大合作核心落地：

??精準(zhǔn)補(bǔ)位，構(gòu)建城市運(yùn)營(yíng)能力閉環(huán)

??中海物業(yè)此次落地的兩起合作，分別聚焦區(qū)域資源突破與產(chǎn)業(yè)鏈能力補(bǔ)位，形成“區(qū)域深耕+專業(yè)賦能”的雙重布局，貼合當(dāng)前頭部物企城市運(yùn)營(yíng)“輕資產(chǎn)、強(qiáng)協(xié)同”的核心拓展邏輯

??gt;（一） 綁定合肥屬地國(guó)資平臺(tái)：打通區(qū)域深耕“最后一公里”

??2026年4月16日，中海物業(yè)與合肥包河科創(chuàng)集團(tuán)、濱湖城市運(yùn)營(yíng)集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，核心聚焦城市更新、基層治理、物業(yè)服務(wù)提質(zhì)增效三大方向。

??從合作主體來(lái)看，濱湖城市運(yùn)營(yíng)集團(tuán)作為合肥本地城市服務(wù)龍頭，深耕區(qū)域市政管養(yǎng)、城市公共空間服務(wù)領(lǐng)域，具備成熟的屬地資源與政企對(duì)接優(yōu)勢(shì)，而中海物業(yè)作為中國(guó)建筑旗下核心物業(yè)平臺(tái)，擁有標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)體系、全國(guó)化的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)及央企品牌背書，雙方合作形成“屬地資源+央企能力”的互補(bǔ)格局。

??結(jié)合合肥包河區(qū)作為合肥核心城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以及此前中海與合肥城建聯(lián)合拿地的區(qū)域布局基礎(chǔ)，此次合作并非簡(jiǎn)單的業(yè)務(wù)協(xié)同，而是中海物業(yè)區(qū)域深耕模式的復(fù)制與深化——通過(guò)綁定地方國(guó)資平臺(tái)，降低區(qū)域市場(chǎng)拓展門檻，快速切入合肥及安徽區(qū)域的城市運(yùn)營(yíng)賽道，重點(diǎn)突破城市更新、基層治理等政策導(dǎo)向型場(chǎng)景，實(shí)現(xiàn)“扎根合肥、輻射安徽”的區(qū)域布局目標(biāo)，這與克而瑞物管預(yù)判的“頭部物企通過(guò)央地協(xié)同突破地方市場(chǎng)壁壘”的行業(yè)趨勢(shì)高度契合。

??gt;（二）牽手重慶環(huán)衛(wèi)集團(tuán)：補(bǔ)全環(huán)衛(wèi)全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)能力

??僅在上述合作前一日（2026年4月15日），中海物業(yè)董事局主席張貴清會(huì)見重慶環(huán)衛(wèi)集團(tuán)董事長(zhǎng)王小軍，雙方簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，聚焦城市綜合運(yùn)營(yíng)、智慧環(huán)衛(wèi)與智慧物業(yè)融合、固廢全產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同三大領(lǐng)域。重慶環(huán)衛(wèi)集團(tuán)深耕環(huán)衛(wèi)領(lǐng)域20余年，核心優(yōu)勢(shì)集中在固廢收轉(zhuǎn)運(yùn)、有機(jī)固廢處置、再生資源循環(huán)利用等后端環(huán)節(jié)，恰好補(bǔ)齊了中海物業(yè)在城市運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域的核心短板——缺乏專業(yè)環(huán)衛(wèi)技術(shù)與末端處置能力。

??從行業(yè)背景來(lái)看，當(dāng)前城市運(yùn)營(yíng)賽道競(jìng)爭(zhēng)已從單一場(chǎng)景運(yùn)維向全鏈條服務(wù)升級(jí)，老牌環(huán)衛(wèi)企業(yè)（玉禾田、北控城市資源等）憑借全產(chǎn)業(yè)鏈能力占據(jù)先發(fā)優(yōu)勢(shì)，而物業(yè)系跨界玩家普遍存在專業(yè)能力不足的問(wèn)題。此次中海物業(yè)與重慶環(huán)衛(wèi)集團(tuán)的合作，本質(zhì)是“優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、協(xié)同共贏”：中海物業(yè)輸出多業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、智慧化解決方案及全國(guó)化市場(chǎng)拓展能力，重慶環(huán)衛(wèi)集團(tuán)輸出專業(yè)環(huán)衛(wèi)技術(shù)與末端處置資源，雙方共同打通“前端清掃保潔—中端收轉(zhuǎn)運(yùn)—末端固廢處置”的環(huán)衛(wèi)全產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)，大幅提升中海物業(yè)在城市運(yùn)營(yíng)賽道的核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)從“空間運(yùn)維”向“全生命周期城市服務(wù)”的延伸。

??而這一戰(zhàn)略方向，也通過(guò)2025-2026年中海物業(yè)中標(biāo)的多個(gè)城市運(yùn)營(yíng)、環(huán)衛(wèi)類標(biāo)桿項(xiàng)目得到充分落地。

??gt;（三） 2025-2026年核心中標(biāo)項(xiàng)目復(fù)盤（城市運(yùn)營(yíng)/環(huán)衛(wèi)類）

??2025年以來(lái)，中海物業(yè)在城市運(yùn)營(yíng)、環(huán)衛(wèi)一體化賽道持續(xù)發(fā)力，中標(biāo)多個(gè)高含金量項(xiàng)目，覆蓋華東、華北、西南等核心區(qū)域，項(xiàng)目類型涵蓋全域城市空間服務(wù)、環(huán)衛(wèi)一體化等，既是其區(qū)域布局戰(zhàn)略的落地體現(xiàn)，也為此次兩大戰(zhàn)略合作奠定了堅(jiān)實(shí)的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)，具體項(xiàng)目詳情如下：

??表1：中海物業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目中標(biāo)匯總

??上述項(xiàng)目均為中海物業(yè)城市運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的核心落地載體，覆蓋環(huán)衛(wèi)一體化、市政設(shè)施運(yùn)維、城市公共空間服務(wù)等核心場(chǎng)景，既體現(xiàn)了其“核心都市圈深耕”的區(qū)域戰(zhàn)略，也驗(yàn)證了其“央企協(xié)同+全場(chǎng)景運(yùn)營(yíng)”的核心優(yōu)勢(shì)，為此次與合肥屬地國(guó)資平臺(tái)、重慶環(huán)衛(wèi)集團(tuán)的戰(zhàn)略合作提供了堅(jiān)實(shí)的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)與能力支撐。

??2 合作背后：中海物業(yè)城市運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的

??三大核心方向

??結(jié)合兩起合作的布局邏輯，疊加中海物業(yè)此前在城市運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域的項(xiàng)目落地經(jīng)驗(yàn)，其城市運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)已形成清晰的發(fā)力方向，貼合“十五五”規(guī)劃綱要中物業(yè)服務(wù)向高品質(zhì)、多樣化、智慧化升級(jí)的導(dǎo)向，也符合克而瑞物管對(duì)頭部物企城市運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型的判斷。

??gt;方向一：區(qū)域布局聚焦核心都市圈，以央地協(xié)同實(shí)現(xiàn)深耕

??此次與合肥屬地國(guó)資平臺(tái)的合作，進(jìn)一步明確了中海物業(yè)“核心都市圈深耕”的區(qū)域戰(zhàn)略。不同于中小物企“廣撒網(wǎng)”的拓展模式，中海物業(yè)優(yōu)先聚焦長(zhǎng)三角、成渝、環(huán)渤海等核心都市圈，鎖定經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省、核心城區(qū)的高價(jià)值城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。通過(guò)與地方國(guó)資平臺(tái)、區(qū)域龍頭企業(yè)合作，綁定屬地資源，規(guī)避地方市場(chǎng)壁壘，實(shí)現(xiàn)從“單點(diǎn)項(xiàng)目”到“全域覆蓋”的深度布局，這一模式既契合央企穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的導(dǎo)向，也能借助地方資源快速打開市場(chǎng)，形成可復(fù)制的區(qū)域深耕模板。

??gt;方向二：產(chǎn)業(yè)鏈延伸聚焦“補(bǔ)短板、強(qiáng)協(xié)同”，打造全場(chǎng)景服務(wù)能力

??與重慶環(huán)衛(wèi)集團(tuán)的合作，標(biāo)志著中海物業(yè)城市運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)從“橫向場(chǎng)景拓展”向“縱向產(chǎn)業(yè)鏈補(bǔ)位”轉(zhuǎn)型。此前，中海物業(yè)的城市運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)主要集中在前端保潔、市政管養(yǎng)等基礎(chǔ)場(chǎng)景，而此次合作補(bǔ)全了末端固廢處置等核心短板，形成全鏈條服務(wù)能力。未來(lái)，其大概率將持續(xù)深化產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同，進(jìn)一步聯(lián)動(dòng)裝備制造、信息化等下游供應(yīng)商，結(jié)合智慧物業(yè)技術(shù)，推動(dòng)智慧環(huán)衛(wèi)與城市運(yùn)營(yíng)的深度融合，打造“技術(shù)+服務(wù)”的差異化優(yōu)勢(shì)，擺脫對(duì)單一場(chǎng)景的依賴，契合行業(yè)“全鏈條、智慧化”的發(fā)展趨勢(shì)。

??gt;方向三：堅(jiān)守輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，依托央企協(xié)同構(gòu)建競(jìng)爭(zhēng)壁壘

??兩起合作均延續(xù)了中海物業(yè)“輕資產(chǎn)、強(qiáng)協(xié)同”的運(yùn)營(yíng)模式——不盲目投入重資產(chǎn)，而是通過(guò)戰(zhàn)略合作、資源聯(lián)動(dòng)的方式，整合外部?jī)?yōu)勢(shì)資源，輸出管理與服務(wù)能力，降低項(xiàng)目拓展的資金壓力與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，作為中國(guó)建筑旗下企業(yè)，中海物業(yè)可充分依托集團(tuán)“開發(fā)—建造—運(yùn)營(yíng)”的全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)，聯(lián)動(dòng)中建體系內(nèi)的建筑央企，組成聯(lián)合體參與大型城市運(yùn)營(yíng)、城市更新項(xiàng)目，形成“央企品牌+全鏈條協(xié)同”的核心壁壘，這也是其區(qū)別于其他物業(yè)系跨界玩家、老牌環(huán)衛(wèi)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，符合克而瑞物管提出的“服務(wù)能力強(qiáng)、多業(yè)態(tài)能力強(qiáng)的企業(yè)將獲得市場(chǎng)溢價(jià)”的行業(yè)判斷。

??3 中海城市運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型邏輯與行業(yè)啟示

??綜上，中海物業(yè)近期落地的兩起戰(zhàn)略合作，是其城市運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)從“戰(zhàn)略布局”向“縱深落地”轉(zhuǎn)型的重要標(biāo)志，核心邏輯是“依托央企優(yōu)勢(shì)、整合外部資源、補(bǔ)全能力短板、聚焦核心布局”。

??在物業(yè)服務(wù)被納入國(guó)家頂層設(shè)計(jì)、行業(yè)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展新周期的背景下，中海物業(yè)的布局路徑，為物業(yè)系企業(yè)跨界城市運(yùn)營(yíng)提供了重要參考——即不盲目追求規(guī)模擴(kuò)張，而是通過(guò)精準(zhǔn)的資源綁定與能力補(bǔ)位，構(gòu)建差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，聚焦高價(jià)值場(chǎng)景與核心區(qū)域，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

??從行業(yè)趨勢(shì)來(lái)看，隨著城市運(yùn)營(yíng)賽道競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，“資源協(xié)同、能力閉環(huán)、區(qū)域深耕”將成為頭部物企的核心發(fā)力點(diǎn)，而中海物業(yè)憑借央企背景與清晰的戰(zhàn)略布局，有望在物業(yè)系跨界玩家中脫穎而出，進(jìn)一步鞏固其在城市運(yùn)營(yíng)賽道的頭部地位。

??本報(bào)告由城市運(yùn)營(yíng)全景研究。內(nèi)容為獨(dú)立研究觀點(diǎn)，不構(gòu)成投資建議，歡迎行業(yè)交流，引用請(qǐng)注明來(lái)源。