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??【克而瑞長(zhǎng)租研究】

??隨著保租房集中入市、存量競(jìng)爭(zhēng)加劇以及用戶對(duì)服務(wù)品質(zhì)要求持續(xù)提高，越來(lái)越多運(yùn)營(yíng)商意識(shí)到，行業(yè)正在進(jìn)入一個(gè)新的階段：依靠規(guī)模擴(kuò)張驅(qū)動(dòng)增長(zhǎng)的邏輯正在減弱，而真正決定項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力的，開(kāi)始變成運(yùn)營(yíng)效率、服務(wù)能力以及用戶體驗(yàn)。

??01.

??越凡樣本規(guī)模化落地

??機(jī)器人從“創(chuàng)新配置”走向“運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)設(shè)施”

??通過(guò)在過(guò)去一年對(duì)多個(gè)頭部項(xiàng)目持續(xù)觀察，我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)越發(fā)明顯的變化：一臺(tái)臺(tái)穿梭于社區(qū)與樓宇之間的機(jī)器人，真正進(jìn)入了租客每一天的生活動(dòng)線——送外賣、送快遞、跑社區(qū)、過(guò)門禁、坐電梯，日復(fù)一日?，F(xiàn)象背后折射出長(zhǎng)租行業(yè)智能化邏輯的根本轉(zhuǎn)變：從"配置型智能"走向"運(yùn)營(yíng)型智能"。

??近日，在 “第十屆地新引力峰會(huì)·住房租賃論壇”上，一家來(lái)自成都的機(jī)器人企業(yè)——“越凡創(chuàng)新”獲得了“住房租賃科技創(chuàng)新示范企業(yè)”獎(jiǎng)項(xiàng)。相比獎(jiǎng)項(xiàng)本身，更值得行業(yè)關(guān)注的是，該企業(yè)正在全國(guó)多個(gè)頭部長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目中，推動(dòng)機(jī)器人從“展示功能”真正走向“常態(tài)化運(yùn)營(yíng)”。

??峰會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，兩臺(tái)來(lái)自越凡創(chuàng)新的室內(nèi)外一體配送機(jī)器人，受到與會(huì)者關(guān)注。

??從華潤(rùn)有巢、龍湖冠寓、萬(wàn)科泊寓等全國(guó)頭部長(zhǎng)租公寓品牌的全國(guó)門店，到北上廣深等一線及新一線城市社區(qū)項(xiàng)目，成都武侯資本、高新電子科服、高新人才公司、生物城集團(tuán)、錦江發(fā)展集團(tuán)、東部集團(tuán)等地方國(guó)資平臺(tái)項(xiàng)目，越凡創(chuàng)新配送機(jī)器人已實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域、多運(yùn)營(yíng)主體的規(guī)?；涞?，設(shè)備在實(shí)景運(yùn)營(yíng)中的穩(wěn)定性與場(chǎng)景適配性得到持續(xù)驗(yàn)證與提升。

??構(gòu)筑核心競(jìng)爭(zhēng)力的不僅是越凡創(chuàng)新自身的產(chǎn)品與技術(shù)實(shí)力，更在于其深耕社區(qū)復(fù)雜場(chǎng)景打造的全鏈路系統(tǒng)化運(yùn)營(yíng)能力——涵蓋跨樓宇調(diào)度、梯控門禁聯(lián)動(dòng)、多機(jī)協(xié)同作業(yè)，以及依托運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品迭代優(yōu)化的閉環(huán)能力。越凡樣本的規(guī)?；涞兀苿?dòng)配送機(jī)器人跳出單一功能測(cè)試階段，邁入穩(wěn)定、規(guī)?；?、低成本常態(tài)化運(yùn)營(yíng)全新階段。

??當(dāng)機(jī)器人日均完成數(shù)萬(wàn)單實(shí)景配送任務(wù)，海量運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)持續(xù)反哺產(chǎn)品升級(jí)，行業(yè)已然形成新共識(shí)：配送機(jī)器人正從特色創(chuàng)新配置，轉(zhuǎn)變?yōu)殚L(zhǎng)租公寓、社區(qū)運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)標(biāo)配。率先掌握規(guī)?；瘡?fù)制能力的企業(yè)，將引領(lǐng)行業(yè)下一階段的智能化升級(jí)浪潮。

??02.

??“新基建”機(jī)器人

??跑起來(lái)容易，但天天穩(wěn)定跑很難

??拉長(zhǎng)周期看，長(zhǎng)租公寓早已試水配送機(jī)器人，涉酒店業(yè)態(tài)的企業(yè)更是布局較早，但多數(shù)項(xiàng)目落地后遇共性痛點(diǎn)：設(shè)備可落地演示，卻難以高頻復(fù)用、深度嵌入日常運(yùn)營(yíng)，核心癥結(jié)不在于機(jī)器人能否運(yùn)行，而在能否長(zhǎng)效穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)。

??行業(yè)逐漸意識(shí)到一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題：以往多數(shù)機(jī)器人方案，本質(zhì)是讓“讓騎手適應(yīng)機(jī)器人”，而非“讓機(jī)器人適應(yīng)真實(shí)配送體系”。真正限制機(jī)器人完成日常運(yùn)行的，往往不是單點(diǎn)技術(shù)，而是整套運(yùn)營(yíng)邏輯。

??以成都有巢公寓（南三環(huán)店）為例，在引入新的機(jī)器人方案之前，項(xiàng)目長(zhǎng)期采用的是酒店配送機(jī)器人模式。項(xiàng)目每月支付約2000元租賃費(fèi)用，且在實(shí)際運(yùn)行過(guò)程中，機(jī)器人經(jīng)常需要維護(hù)，配送流程本身也存在明顯漏洞。

??這款名為“享遞Ultra”的配送機(jī)器人，正在成都蜀府有巢社區(qū)（機(jī)投橋店）進(jìn)行外賣配送；據(jù)悉，該機(jī)器人于2026年1月入駐，入駐僅4個(gè)月就已完成近30000單的配送服務(wù)，該社區(qū)也成為全國(guó)首個(gè)機(jī)器人常態(tài)化配送的社區(qū)。

??傳統(tǒng)模式下，由于外賣配送需騎手手動(dòng)錄入手機(jī)號(hào)，高強(qiáng)度作業(yè)下錯(cuò)填頻發(fā)，直接導(dǎo)致機(jī)器人配送失效，衍生客訴、溝通與人工善后成本；騎手棄用、用戶體驗(yàn)下滑，機(jī)器人淪為擺設(shè)。

??這類情況并非個(gè)例。機(jī)器人能跑，但不好用；能夠演示，但無(wú)法真正形成高頻運(yùn)營(yíng)能力。

??問(wèn)題背后，根源是酒店場(chǎng)景和公寓場(chǎng)景之間的本質(zhì)差異。

??酒店大多是標(biāo)準(zhǔn)化單棟建筑，路線固定、環(huán)境穩(wěn)定，前臺(tái)長(zhǎng)期有人值守。機(jī)器人更多承擔(dān)的是工具角色，即便運(yùn)行過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題，也可以通過(guò)人工介入、設(shè)備重啟或者重新配送完成處理，本質(zhì)上仍然屬于“人輔助機(jī)器人”的模式。

??但長(zhǎng)租公寓完全不同。長(zhǎng)租公寓既有獨(dú)棟項(xiàng)目，也有大型社區(qū)；既有封閉空間，也涉及開(kāi)放道路；既有穩(wěn)定住戶，也存在復(fù)雜外部配送場(chǎng)景。尤其在社區(qū)型項(xiàng)目中，機(jī)器人不僅需要進(jìn)入樓宇，還需要穿越室外道路，從社區(qū)入口一路到達(dá)用戶家門。

??尤為關(guān)鍵的是，長(zhǎng)租公寓場(chǎng)景無(wú)法依賴前臺(tái)實(shí)時(shí)兜底，也無(wú)法依賴人工持續(xù)介入。因此對(duì)于公寓而言，真正重要的從來(lái)不是機(jī)器人會(huì)不會(huì)送，而是：機(jī)器人能不能自己送。

??03.

??“一次配送”和“一萬(wàn)次配送”的區(qū)別

??從“展示”和“真正應(yīng)用”的跨越

??隨著機(jī)器人真正進(jìn)入公寓場(chǎng)景后，越來(lái)越多運(yùn)營(yíng)商開(kāi)始發(fā)現(xiàn)，決定機(jī)器人價(jià)值的，并不是“會(huì)不會(huì)跑”，而是“能不能長(zhǎng)期穩(wěn)定跑”。

??對(duì)于用戶來(lái)說(shuō)，機(jī)器人使用過(guò)程很簡(jiǎn)單：下單、等待、取貨；對(duì)于騎手來(lái)說(shuō)同樣簡(jiǎn)單：放餐、離開(kāi)。但這種簡(jiǎn)單體驗(yàn)背后，真正復(fù)雜的部分其實(shí)都藏在水面之下。

??機(jī)器人需要實(shí)時(shí)理解空間環(huán)境，連接門禁、電梯等設(shè)備，識(shí)別人流變化、處理異常情況，并持續(xù)進(jìn)行自主決策。任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都會(huì)直接影響用戶體驗(yàn)。而對(duì)于公寓運(yùn)營(yíng)商而言，機(jī)器人能不能長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)行，并真正融入日常運(yùn)營(yíng)體系，遠(yuǎn)比機(jī)器人能否實(shí)現(xiàn)配送更重要。

??我們?cè)趯?shí)際項(xiàng)目中發(fā)現(xiàn)，真正決定機(jī)器人長(zhǎng)期運(yùn)行效果的，取決于其背后整套運(yùn)營(yíng)體系是否能夠協(xié)同運(yùn)轉(zhuǎn)。

??從騎手交互邏輯、用戶習(xí)慣設(shè)計(jì)，到門禁、電梯、空間設(shè)備連接，再到異?；謴?fù)機(jī)制、運(yùn)營(yíng)響應(yīng)體系以及持續(xù)服務(wù)能力，真正的社區(qū)機(jī)器人運(yùn)營(yíng)，本質(zhì)上已經(jīng)不再是單純硬件能力，而是一套長(zhǎng)期系統(tǒng)工程。

??越凡創(chuàng)新機(jī)器人在同一場(chǎng)景中協(xié)調(diào)作業(yè)

??04.

??機(jī)器人進(jìn)入公寓的真正門檻

??從來(lái)不是配送，而是運(yùn)營(yíng)

??依托長(zhǎng)期復(fù)雜樓宇運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)和運(yùn)行里程數(shù)據(jù)的積累，成都有巢項(xiàng)目的機(jī)器人配送服務(wù)解決方案商——越凡創(chuàng)新，建立起面向住宅場(chǎng)景的底層能力體系，旗下機(jī)器人具備99%的故障自恢復(fù)能力。同時(shí)，其長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)和技術(shù)支持團(tuán)隊(duì)持續(xù)參與項(xiàng)目運(yùn)行保障，使機(jī)器人真正具備持續(xù)運(yùn)營(yíng)能力。

??而這種能力，很難依靠實(shí)驗(yàn)室測(cè)試獲得。必須依托長(zhǎng)期真實(shí)場(chǎng)景訓(xùn)練、大量復(fù)雜空間運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)積累，也需要持續(xù)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中形成的數(shù)據(jù)反饋體系。

??這套運(yùn)營(yíng)體系一旦跑通，其壁壘的疊加方式也會(huì)隨之變化。越凡創(chuàng)新目前已累計(jì)運(yùn)行超過(guò)1000萬(wàn)公里，隨著更多項(xiàng)目落地，真實(shí)場(chǎng)景的運(yùn)行數(shù)據(jù)還將不斷疊加。數(shù)據(jù)覆蓋了從電梯門禁適配、到不同天氣條件下的路徑規(guī)劃，再到用戶行為模式理解等多個(gè)維度。而隨著數(shù)據(jù)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，算法對(duì)真實(shí)場(chǎng)景的理解深度也會(huì)同步提升——每新增一個(gè)社區(qū)，系統(tǒng)的泛化能力就增強(qiáng)一分；系統(tǒng)越強(qiáng)，后續(xù)進(jìn)場(chǎng)的社區(qū)質(zhì)量也越高。簡(jiǎn)而言之，先行者的"領(lǐng)先"優(yōu)勢(shì)，不止體現(xiàn)在落地規(guī)模上，更來(lái)自于數(shù)據(jù)和算法在真實(shí)場(chǎng)景中持續(xù)迭代產(chǎn)生的復(fù)利效應(yīng)。

??真正的社區(qū)機(jī)器人能力，不是在實(shí)驗(yàn)室里訓(xùn)練出來(lái)的，而是在真實(shí)社區(qū)里運(yùn)營(yíng)出來(lái)的。

??“第十屆地新引力峰會(huì)·住房租賃論壇”上，越凡創(chuàng)新合伙人張乘銀參與圓桌論壇，圍繞“機(jī)器人如何賦能住房租賃行業(yè)”分享前沿探索與實(shí)操經(jīng)驗(yàn)。當(dāng)機(jī)器人真正融入運(yùn)營(yíng)體系，整個(gè)使用邏輯都會(huì)發(fā)生變化。在引入越凡創(chuàng)新配送機(jī)器人之后，成都有巢公寓（南三環(huán)店）的整體配送邏輯發(fā)生了明顯變化——接近一種新的即時(shí)配送體系：租戶只需提前綁定門牌和手機(jī)號(hào)，之后每次點(diǎn)外賣時(shí)，只需向騎手提供配送碼。騎手無(wú)需手動(dòng)錄信息、零基礎(chǔ)上手。

??該方案規(guī)避號(hào)碼泄露與錄入失誤，項(xiàng)目租戶使用率超90%。高使用率背后，是機(jī)器人徹底擺脫“展品”屬性，深度融入社區(qū)日常運(yùn)營(yíng)。

??過(guò)往機(jī)器人落地失敗，大多并非硬件短板，而是缺少適配實(shí)景的長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)能力。機(jī)器人真正進(jìn)入社區(qū)之后，面對(duì)的是持續(xù)發(fā)生的真實(shí)生活場(chǎng)景，而不是演示環(huán)境。這意味著，長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)能力才是決定項(xiàng)目最終效果的核心。

??05.

??長(zhǎng)租公寓的競(jìng)爭(zhēng)

??正在從空間競(jìng)爭(zhēng)走向服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)

??不止華潤(rùn)有巢，全國(guó)TOP30長(zhǎng)租公寓品牌中，已近乎全部與越凡創(chuàng)新達(dá)成合作，如萬(wàn)科、龍湖、樂(lè)乎等。值得一提的是，越凡創(chuàng)新率先發(fā)布行業(yè)首款室內(nèi)外一體配送機(jī)器人，并在社區(qū)場(chǎng)景中實(shí)現(xiàn)從社區(qū)入口到用戶家門的全流程無(wú)人配送。

??伴隨標(biāo)桿項(xiàng)目規(guī)?；涞?，長(zhǎng)租公寓機(jī)器人行業(yè)邁入新階段：搶先搭建社區(qū)機(jī)器人運(yùn)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)，就能鎖定穩(wěn)定場(chǎng)景與運(yùn)營(yíng)底盤，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)重心從設(shè)備可用，轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)落地能力比拼。

??過(guò)去十年行業(yè)聚焦房源供給，未來(lái)十年重心轉(zhuǎn)向居住品質(zhì)提升。配送機(jī)器人也不再只是單點(diǎn)服務(wù)升級(jí)工具，已然進(jìn)階成長(zhǎng)為長(zhǎng)租公寓的新型基礎(chǔ)設(shè)施。

??當(dāng)下行業(yè)共識(shí)已然轉(zhuǎn)變：機(jī)器人入駐公寓是大勢(shì)所趨，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的核心，在于誰(shuí)能率先打造可落地、可復(fù)制、可持續(xù)的智能化運(yùn)營(yíng)模式。搶占先機(jī)者，將在運(yùn)營(yíng)效率、服務(wù)品質(zhì)與租客口碑等方面獲得多重優(yōu)勢(shì)。

??—THE END—

??（文章內(nèi)容僅為作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)）