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??早上7點(diǎn)半，潘婉霞的工作已經(jīng)拉開了序幕。

??“這陣子真的忙瘋了，幾乎每天中午一點(diǎn)多，才有空扒幾口飯?！迸送裣夹χf，上海、廈門、廣州、深圳、佛山的客戶都有，不是在看房，就是在看房的路上。

??作為廣州中原地產(chǎn)資產(chǎn)配置總經(jīng)理，她所在的團(tuán)隊(duì)僅9月一個(gè)月就促成了11宗內(nèi)地客戶購買香港住宅的交易，既有新樓盤，也有樓齡超過60年的老屋苑。

??交易的熱度，香港樓市久違了。

??樓市復(fù)蘇

??香港樓市的回暖，從年初已顯端倪。

??據(jù)美聯(lián)物業(yè)研究中心數(shù)據(jù)，今年2月~9月，一手住宅成交量連續(xù)8個(gè)月突破千宗，創(chuàng)下自2019年以來最長連續(xù)破千宗的成交周期。預(yù)計(jì)10月香港樓市將繼續(xù)價(jià)量齊升，一手住宅成交量有望重上2000宗水平，進(jìn)一步延續(xù)單月成交逾千宗的走勢。

??市場普遍認(rèn)為，過去3年香港樓市經(jīng)歷長周期調(diào)整，壓抑的剛需與投資需求正在集中釋放。

??潘婉霞表示，從5月份開始，香港樓市便非常火爆，以九龍城新盤“臻博”為例，價(jià)格每平方尺1.4萬~1.5萬港元，比同區(qū)項(xiàng)目低約2成，性價(jià)比突出。開售當(dāng)日便錄得4500張認(rèn)購籌號，競爭150套單位，認(rèn)購倍率高達(dá)30倍?！耙灿胁簧賰?nèi)地買家過來參與搖號，但是搖中的機(jī)會(huì)很低?！彼f。

??二手房市場亦隨之復(fù)蘇。美聯(lián)物業(yè)研究報(bào)告顯示，近期多個(gè)熱門屋苑成交量連續(xù)上升，買家入市意愿增強(qiáng)，市場氛圍逐步轉(zhuǎn)向積極，預(yù)計(jì)10月二手房成交量突破4000宗，延續(xù)穩(wěn)中向好的走勢。

??價(jià)格方面，香港差餉物業(yè)估價(jià)署數(shù)據(jù)顯示，8月私人住宅售價(jià)指數(shù)已連升5個(gè)月，正處于低位回升階段。市場普遍認(rèn)為，香港樓市已正式扭轉(zhuǎn)連續(xù)3年的下跌趨勢。

??租賃端亦表現(xiàn)積極，租金已連漲9個(gè)月。

??陳霄（化名）在10月過后，終于過上了相對安穩(wěn)的“港漂生活”。這位來自廣州的陪讀媽媽，為了讓孩子就讀港校，今年9月搬到了香港新界沙田。她租下一間400多尺的兩房，月租約2萬港元。

??“暑假的時(shí)候過來看房真的像打仗?！标愊龌貞?，一些好的房源放出來不到一天就被搶走，猶豫一會(huì)兒就沒了。因?yàn)闃驱g差異很大，同樣路段同樣面積的都可能差幾千元，跑了幾天才定下來。

??這種搶租熱情并非個(gè)例。根據(jù)香港差餉物業(yè)估價(jià)署數(shù)據(jù)，截至今年8月，私人住宅租金指數(shù)已連續(xù)上漲9個(gè)月，升至198.7點(diǎn)，創(chuàng)6年新高。

??在香港新界、九龍、港島，以家庭客戶主導(dǎo)的40平方米以下單位，平均每平方米租金依次為377港元、469港元、527港元，延續(xù)強(qiáng)勁上升趨勢，且均處于歷史高位。

??美聯(lián)物業(yè)報(bào)告分析，在利率、政策及經(jīng)濟(jì)基本面的共同影響下，市場環(huán)境有利于市場穩(wěn)步上行，全年價(jià)格升幅3%~5%的預(yù)期具實(shí)現(xiàn)可能。

??內(nèi)地買家托起復(fù)蘇曲線

??支撐這一輪回暖的不僅僅是情緒，更是人口與資金流入帶來的結(jié)構(gòu)性變化。

??中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，近5年來，香港二手私人住宅買賣登記中內(nèi)地買家比例連續(xù)上升，已接近2成。

??內(nèi)地買家的身影活躍在香港二手住宅市場的各個(gè)價(jià)格段，尤其在豪宅市場。2025年上半年，成交價(jià)在2000萬元以上的物業(yè)中，內(nèi)地買家比例明顯提升；5000萬元以上的二手豪宅交易中，內(nèi)地買家占比更超過4成。

??這股力量的背后，是香港近年不斷優(yōu)化的人才與投資政策。香港特區(qū)政府推出“優(yōu)秀人才入境計(jì)劃”“高端人才通行證計(jì)劃”“新資本投資者入境計(jì)劃”等政策，積極吸納專業(yè)人才、企業(yè)家及高資產(chǎn)人士，為樓市注入新活力。

??“很多客戶是通過‘優(yōu)才’或‘高才’計(jì)劃來的，目的大多與孩子教育相關(guān)。通常先租房安頓、再逐步考慮買房在香港落地。”潘婉霞說。

??陳霄便是這股潮流的縮影。畢業(yè)于中山大學(xué)的她，通過“高才計(jì)劃”取得香港身份，帶著孩子赴港定居?！爸饕窍胱尯⒆訐Q個(gè)教育賽道。”陳霄表示，她計(jì)劃讓孩子接受香港免費(fèi)公立教育，再以本地生身份參加DSE考試，身邊已有多位同學(xué)家長選擇了這樣的路徑。

??官方數(shù)據(jù)顯示，自去年6月至2025年6月底，香港各項(xiàng)人才輸入計(jì)劃共接獲逾19萬宗申請，其中近14萬宗獲批。

??與此同時(shí)，資金的外溢效應(yīng)也在顯現(xiàn)。

??內(nèi)地房地產(chǎn)市場處于調(diào)整周期，部分高凈值人群尋求資金避險(xiǎn)與資產(chǎn)多元配置。香港特區(qū)政府在2024年2月全面撤銷房地產(chǎn)“辣招”后，以透明的制度、穩(wěn)定的租金回報(bào)和一系列利好政策，重新吸引了他們的目光。

??潘婉霞表示，香港每年新房供應(yīng)約2萬套，而居住需求持續(xù)上升，供不應(yīng)求之下，空置率極低。目前租金回報(bào)率可達(dá)3%~4%，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，吸引了不少投資客入市。

??宏觀環(huán)境也在配合。

??港元與美元掛鉤，使香港利率與美聯(lián)儲(chǔ)政策緊密聯(lián)動(dòng)。

??今年9月，美聯(lián)儲(chǔ)將聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)至4%~4.25%。香港主要銀行亦宣布下調(diào)最優(yōu)惠利率0.125個(gè)百分點(diǎn)，按揭利率降至3.375%，購房者還貸壓力隨之減輕。市場普遍預(yù)計(jì)，今年美國仍可能繼續(xù)降息。

??廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)專家委員鄧浩志認(rèn)為，香港樓市已顯強(qiáng)勢復(fù)蘇跡象，明顯先于內(nèi)地市場。美國進(jìn)入降息周期后，香港房貸利率有望持續(xù)走低，買家信心增強(qiáng)，購買力隨之釋放，加上人才計(jì)劃吸引內(nèi)地專業(yè)人士赴港工作、學(xué)習(xí)，進(jìn)一步增加了租購需求，多重利好疊加下，香港樓價(jià)升勢或?qū)⒀永m(xù)。

??不過，潘婉霞也提醒，樓市回暖并非“普漲”。

??“優(yōu)質(zhì)地段表現(xiàn)更強(qiáng)，以九龍、港島區(qū)尤為突出；兩房單位最為搶手，單價(jià)也相對更高，三房競爭不算大?！彼f。

??市場熱度仍在延續(xù)

??政策端持續(xù)釋放積極信號。

??香港特區(qū)政府9月發(fā)布新一輪《施政報(bào)告》，提出多項(xiàng)涉及土地、房屋及人才的政策措施。這份報(bào)告不僅著眼長遠(yuǎn)規(guī)劃，也在短期內(nèi)為樓市注入新動(dòng)力。從投資移民門檻放寬到教育政策調(diào)整，再到北部都會(huì)區(qū)的加速發(fā)展，一系列政策正為香港樓市帶來新的支撐。

??市場層面同樣火熱，位于香港灣仔的“活道15號”，將于10月18日推出第二批近80個(gè)單位，目前已錄得超過700張認(rèn)購籌號，其中“大手客”（一人認(rèn)購兩套或以上）超過100張。

??“10月果然是‘黃金月’?！迸送裣夹χf，過去3年沒見過這么旺的行情。

??陳霄也感受到了市場變化，雖然她暫時(shí)沒有買房計(jì)劃，但每每看見地產(chǎn)代理鋪前燈箱亮得格外耀眼，她總會(huì)停下腳步，心中閃過一絲猶豫，“如果孩子繼續(xù)在香港讀書，未來也可能考慮入市。”