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??“平穩(wěn)，預(yù)料之中?！痹鴪@回憶起2025年西安樓市行情時(shí)說(shuō)。

??曾園是中國(guó)金茂西安區(qū)域曲江項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人。2025年，中國(guó)金茂成為西安市場(chǎng)中唯一實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)逆勢(shì)增長(zhǎng)的企業(yè)，全年銷售額達(dá)86.1億元。

??來(lái)自機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2025年，西安商品住宅成交均價(jià)為16632元/平方米，同比下跌3.67%；成交面積732.02萬(wàn)平方米，同比下降11.45%。面對(duì)市場(chǎng)調(diào)整壓力，西安圍繞“控增量、優(yōu)供給、去庫(kù)存”多措并舉，從供需兩端協(xié)同發(fā)力，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步止跌回穩(wěn)。

??“市場(chǎng)多方努力之下，西安樓市韌性凸顯，成交規(guī)模在二線城市中位列第二，僅次于成都?！笨硕鹣嚓P(guān)研究稱。

??“好房子”項(xiàng)目領(lǐng)跑

??2025年，一些企業(yè)的樓盤在西安走出了獨(dú)立行情，曾園負(fù)責(zé)的金茂璞逸曲江就是其中之一。

??4月29日，位于西安曲江新區(qū)的金茂璞逸東方推出182套房源，均價(jià)3萬(wàn)元/平方米起，戶型有229平方米、269平方米、336平方米3種。選房當(dāng)日，共有200多組家庭進(jìn)行了搖號(hào)，269平方米戶型全部售罄，整批次僅剩下少量頂?shù)追吭?，主要集中?29平方米戶型，當(dāng)日銷售額為12.6億元。

??除此之外，招商西安璽、綠城潤(rùn)百合、綠汀芳菲、保億潤(rùn)園、邦泰觀宸曲江、幸福曉棠等項(xiàng)目也取得了亮眼成績(jī)。某機(jī)構(gòu)西安分院總經(jīng)理石蕊表示：“2025年，西安搖號(hào)熱銷項(xiàng)目可以概括為兩類：一類是主城區(qū)核心地段擁有稀缺資源的高端改善項(xiàng)目，另一類則是核心地段性價(jià)比突出的剛需產(chǎn)品、改善性產(chǎn)品，這些樓盤的熱銷是價(jià)格優(yōu)勢(shì)、稀缺價(jià)值、品牌實(shí)力以及市場(chǎng)環(huán)境等共同作用的結(jié)果。

??“西安樓市產(chǎn)品迭代速度非?？?，基本上每三四個(gè)月就是一個(gè)周期?！痹鴪@稱。

??克而瑞深度咨詢·普睿豫陜區(qū)域副總經(jīng)理李曉兵亦表示：“西安項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)啟全面內(nèi)卷，場(chǎng)景不斷升級(jí)，不僅在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上實(shí)現(xiàn)從平面空間到立體空間的進(jìn)化，且全景艙、雙套房等高端配置更是全面下沉剛需剛改產(chǎn)品，推動(dòng)產(chǎn)品力不斷升級(jí)。”

??越來(lái)越好的產(chǎn)品也激活了2025年的樓市，王欣就是其中之一的購(gòu)房人。2025年10月，王欣在白樺林書(shū)香購(gòu)入了人生中一套新房，這套房子只有90平方米。

??開(kāi)盤那天，她猶豫糾結(jié)了很久，最終還是交了訂金?！凹依镉蟹孔幼?，只是為了孩子上學(xué)不得不買，加上贈(zèng)送，實(shí)得面積并不小?！蓖跣婪Q。

??在曾園的記憶中，有一位“95后”青年給他留下了深刻印象，之所以對(duì)這個(gè)客戶印象較深，是因?yàn)樗J(rèn)為項(xiàng)目“不貴”。

??“我已經(jīng)很久沒(méi)有聽(tīng)到這樣的評(píng)價(jià)了。這個(gè)客戶本來(lái)沒(méi)有購(gòu)房計(jì)劃，是陪朋友來(lái)看房的，看完之后，他驚覺(jué)產(chǎn)品已經(jīng)進(jìn)化到超出了他的認(rèn)知，被會(huì)所、科技系統(tǒng)等觸動(dòng)，所以很快就付款了。他是典型的為產(chǎn)品買單的客戶?！痹鴪@說(shuō)。

??供應(yīng)端“提質(zhì)縮量”

??這背后，一場(chǎng)圍繞“控增量、優(yōu)供給、去庫(kù)存”的深度變革正在樓市展開(kāi)。

??土地市場(chǎng)的數(shù)據(jù)直觀反映了“控增量”的力度。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，2025年，西安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地成交建筑面積為947.96萬(wàn)平方米，位列全國(guó)第14位，排名較上年下滑12位；土地出讓收入553.65億元，位居全國(guó)第十，排名下滑6位。

??供地節(jié)奏的放緩，在為企業(yè)去庫(kù)存創(chuàng)造窗口的同時(shí)，也呈現(xiàn)出鮮明的“提質(zhì)縮量”特征。“2025年，西安在供給端同步推進(jìn)‘做減法’與‘調(diào)結(jié)構(gòu)’態(tài)勢(shì)。”石蕊表示，“土地開(kāi)發(fā)模式從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向?qū)χ攸c(diǎn)區(qū)域精耕，并將‘名校+’教育配套深度融入規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)性優(yōu)化?！?/p>

??這一轉(zhuǎn)變直接體現(xiàn)在成交結(jié)構(gòu)上。2025年，西安未央、蓮湖等主城區(qū)成交大幅增長(zhǎng)。其中，未央?yún)^(qū)住宅用地成交87.32萬(wàn)平方米，同比暴漲3749.13%；蓮湖區(qū)成交87.6萬(wàn)平方米，同比上漲104.44%，成為年度土地市場(chǎng)上的“黑馬”。西咸等外圍區(qū)域土地成交則顯著萎縮。

??與此同時(shí)，地塊自身指標(biāo)也發(fā)生積極變化?！?025年，成交土地的主力是30畝以下及30——50畝的‘小而美’地塊，且容積率持續(xù)走低，主城區(qū)地塊普遍控制在2.5及以下?！崩顣员治龇Q。

??這正契合了市場(chǎng)與開(kāi)發(fā)企業(yè)的共同需求。“小地塊能更快應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，加快周轉(zhuǎn)?！币晃幻駹I(yíng)房企策劃人士說(shuō)，“低容積率則更符合當(dāng)下改善性需求，利于打造高品質(zhì)產(chǎn)品?！?/p>

??2025年，西安出臺(tái)了《西安市“好房子”住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案審查技術(shù)指引（試行）》（以下簡(jiǎn)稱“指引”），內(nèi)容涉及住區(qū)環(huán)境、建筑、給水排水、暖通空調(diào)等9個(gè)方面，通過(guò)發(fā)揮設(shè)計(jì)引領(lǐng)作用，推動(dòng)“好房子”從理念轉(zhuǎn)化為可落地的設(shè)計(jì)語(yǔ)言，提升住宅品質(zhì)。

??多舉措去庫(kù)存

??樓市的另一面，是一場(chǎng)去庫(kù)存之戰(zhàn)。

??據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年12月，西安商品住宅可售庫(kù)存規(guī)模攀升至1199萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)的去化周期同步升至18.8個(gè)月，庫(kù)存消化壓力顯著加大。

??面對(duì)這一情況，政策層面也給出了“一區(qū)一策”的支持，如西安高新區(qū)曾發(fā)文：業(yè)主憑購(gòu)房合同和繳費(fèi)憑證即可落戶，落戶之后子女教育按當(dāng)年學(xué)區(qū)劃分統(tǒng)籌安排。

??在企業(yè)層面，調(diào)價(jià)促銷成為房企去庫(kù)存最直接、也最見(jiàn)效的手段。

??“2025年房企‘以價(jià)換量’的趨勢(shì)持續(xù)加劇，開(kāi)盤項(xiàng)目?jī)?yōu)惠力度不斷擴(kuò)大，相較于2024年普遍5個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)的優(yōu)惠，2025年優(yōu)惠點(diǎn)位集中在5%至8%區(qū)間；若遇重要營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，優(yōu)惠幅度還會(huì)進(jìn)一步加碼。此外，渠道合作成本也同步走高，開(kāi)盤階段渠道點(diǎn)位約為3%，進(jìn)入平銷期后則突破5%?！崩顣员硎?。

??相較于單純降價(jià)，部分房企選擇以“增配提質(zhì)”的方式突破去庫(kù)存瓶頸。

??曾園表示，2025年，金茂對(duì)旗下所有在售項(xiàng)目的會(huì)所實(shí)行前置運(yùn)營(yíng)模式，業(yè)主提前通過(guò)線上預(yù)約，即可享受泳池、健身房、私宴廳等配套服務(wù)，“這一舉措一方面能讓客戶在購(gòu)房前直觀體驗(yàn)交付后的生活場(chǎng)景，另一方面也可在交付前提前發(fā)現(xiàn)并整改問(wèn)題，為業(yè)主提供更好的服務(wù)”。

??曾園分析稱，這類增配舉措對(duì)項(xiàng)目去化形成明顯助力。某央企項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也表示：“對(duì)于大體量樓盤而言，盲目降價(jià)會(huì)加劇后續(xù)貨值的去化壓力，通過(guò)增配升級(jí)提升項(xiàng)目綜合性價(jià)比，才是兼顧短期去化與長(zhǎng)期價(jià)值的最優(yōu)選擇?！?/p>

??去庫(kù)存依然是2026年的樓市重要任務(wù)。談及對(duì)2026年樓市的看法，曾園表示：“產(chǎn)品會(huì)越來(lái)越好，大家會(huì)琢磨怎么能不被復(fù)制，在定價(jià)上也會(huì)更理性?！?/p>

??一位央企地產(chǎn)西安區(qū)域負(fù)責(zé)人認(rèn)為：“市場(chǎng)仍然具有韌性，西安新增人口重回‘北方第一城’，有很多高校年輕人口，同時(shí)對(duì)周邊城市也保持著吸附力?！?/p>

??在石蕊看來(lái)，政策有望持續(xù)發(fā)力，幫助市場(chǎng)逐步企穩(wěn)。同時(shí)，土地和購(gòu)買力將進(jìn)一步向重點(diǎn)片區(qū)匯聚，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)進(jìn)入比拼科技、人文與長(zhǎng)期價(jià)值的“深水區(qū)”。