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??早在今年2月初，上海浦東、徐匯、靜安三區(qū)啟動(dòng)收購存量二手房用于保障性租賃住房（保租房）的試點(diǎn)，引發(fā)市場的極大關(guān)注。

??僅兩個(gè)月后，這一政策就迎來了落地的關(guān)鍵進(jìn)展：浦東新區(qū)已有2套二手房率先完成收購流程，另有十幾套房源正處于洽談與評(píng)估階段；靜安區(qū)的首例簽約也已順利完成。

??2套成交和數(shù)十套儲(chǔ)備背后的意義非常重要，它標(biāo)志著上海在探索“以舊換新”的存量盤活路徑上，正式從試水探索向規(guī)模擴(kuò)面轉(zhuǎn)變。在“官方收購”的加持下，這些房源率先實(shí)現(xiàn)了成交，也成為打通房地產(chǎn)市場置換鏈的關(guān)鍵第一步。

??要知道，今年一季度，上海二手房成交規(guī)模占一二手房總成交規(guī)模的比重已達(dá)到了84%左右，二手房市場的穩(wěn)定對(duì)于上海整體市場有著非常重要的意義。

??上海存量二手房盤活，正式進(jìn)入關(guān)鍵執(zhí)行階段。

??此前我們分析過，2025年上?？們r(jià)400萬元以下二手房成交占比已達(dá)到77%，占據(jù)二手房成交的主導(dǎo)地位。這部分低總價(jià)房源大多以市區(qū)“老破小”為主。

??進(jìn)一步來看，2025年總價(jià)200-400萬區(qū)間的二手房成交套數(shù)占比降幅明顯高于其他總價(jià)段，這部分二手房東往往是“先賣再買”的改善置換人群，因二手房成交周期較長，市場置換鏈出現(xiàn)斷層。

??而2月初上海浦東、靜安、徐匯三個(gè)試點(diǎn)區(qū)結(jié)合各區(qū)實(shí)際，明確了房源篩選標(biāo)準(zhǔn)與運(yùn)作模式。其中，浦東新區(qū)“收舊換新”試點(diǎn)方案便涵蓋總價(jià)400萬以內(nèi)房源，精準(zhǔn)地瞄準(zhǔn)了這一痛點(diǎn)，激活改善型需求置換鏈，從而加快二手房市場的交易速度。

??二手房置換鏈條被激活，對(duì)新房市場的去化也帶來了積極影響。

??以浦東新區(qū)為例，在收購房源時(shí)，優(yōu)先收購有換購新建商品住房意愿的客戶；同時(shí)將“收舊”與“換新”聯(lián)動(dòng)綁定，創(chuàng)新“房票”閉環(huán)模式，被收購房屋的產(chǎn)權(quán)人在出售舊房后，購房款將參照“房票”形式進(jìn)行專賬監(jiān)管，用于購買浦東新區(qū)范圍內(nèi)的市場化一手住房。這相當(dāng)于定向釋放了原本被鎖定的改善型購買力。

??另外，靜安區(qū)被收購房源也與購買新房掛鉤，這將有助于活躍新房的銷售。

??我們判斷，隨著收購規(guī)模不斷擴(kuò)大，官方收購二手房政策將對(duì)推動(dòng)二手房價(jià)企穩(wěn)、一手房市場成交活躍真正發(fā)揮作用。

??官方收購二手房政策，疊加2月末上海出臺(tái)的“滬七條”，政策組合拳給當(dāng)前市場打了一劑“強(qiáng)心針”。

??回顧自2025年以來上海二手房市場表現(xiàn)，二手房成交規(guī)模自去年11月開始持續(xù)維持在2萬套以上的榮枯線附近。

??政策出臺(tái)后的3月，上海二手房成交更是突破3萬套成交大關(guān)，當(dāng)月成交3.12萬套，在去年高基數(shù)的基礎(chǔ)上同比增長6.3%，創(chuàng)下近五年同期新高，也是近十年“小陽春”行情的第二高位。

??進(jìn)一步從4月份二手房成交來看，截至4月23日，上海二手房成交套數(shù)已達(dá)到2.1萬套，按照日均927套測算，4月二手房成交大概率接近2.8萬套。二手房成交熱度延續(xù)，向市場釋放了明確的“穩(wěn)樓市”信號(hào)。

??當(dāng)前二手房仍在“以價(jià)換量”，3月二手住宅成交均價(jià)為34429元/平方米，環(huán)比下降2.8%，同比下降16%，從結(jié)構(gòu)來看，3月份總價(jià)400萬元以下二手房成交均價(jià)環(huán)比止跌，同比降幅較2月有所收窄。

??實(shí)際上，上海收購二手房傳遞出“官方托底”的信號(hào)，對(duì)于穩(wěn)定價(jià)格預(yù)期有積極的作用。

??根據(jù)浦東新區(qū)公布的細(xì)則，收購房源采用一房一價(jià)“雙評(píng)估”機(jī)制，以周邊真實(shí)二手住房成交價(jià)格為參考，開展初次詢價(jià)評(píng)估和交易前復(fù)核評(píng)估，最終與售房人協(xié)商確定收購價(jià)格。

??這相當(dāng)于是在為同地段的二手房劃出了一條“心理底價(jià)”，避免由于市場情緒所造成的房價(jià)非理性下跌，為市場筑牢價(jià)格底。

??上海收購二手住房用于保租房工作，邁出了關(guān)鍵一步。當(dāng)然，政策效果的持續(xù)釋放，還將取決于收購規(guī)模的大小，這是政策效力顯現(xiàn)的關(guān)鍵變量，后續(xù)隨著更多二手房收購落地，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)整體二手房價(jià)企穩(wěn)，并推動(dòng)一手房市場成交活躍。

??目前以浦東新區(qū)為代表的二手房“收舊換新”仍在持續(xù)推進(jìn)，感興趣的購房者若想轉(zhuǎn)向官方收購，可咨詢電話：68389388。