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??清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任吳璟/文

??7月15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布上半年國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)。分析上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)，最具標(biāo)志性乃至里程碑意義的變化并非某項(xiàng)單一指標(biāo)的升降，而是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)之變：上半年，二手房在新房和二手房交易總量中的占比達(dá)到50.4%，首次在全國范圍和半年度尺度上超過一半；其中，北京、上海、江蘇、廣東等18個(gè)?。▍^(qū)、市）二手住宅交易面積超過新建商品住宅。這組數(shù)據(jù)表明，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)已全面步入存量時(shí)代。相應(yīng)地，讀懂上半年數(shù)據(jù)，關(guān)鍵在于建立與存量時(shí)代市場(chǎng)特征相適應(yīng)的分析視角。

??交易格局之變：二手房撐起“半壁江山”

??當(dāng)前，房地產(chǎn)交易結(jié)構(gòu)正在發(fā)生深刻變化，傳統(tǒng)以新房銷售為主的增量交易格局正加快向新房和二手房并舉轉(zhuǎn)變，二手房交易已成為住宅交易的重要組成部分。這一轉(zhuǎn)變有其內(nèi)在必然性：從供給看，龐大的城鎮(zhèn)存量住房規(guī)模為二手房交易提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；從需求看，改善性需求已成為新增購房需求的主體，而這類需求大多通過“一買一賣”的置換模式實(shí)現(xiàn)，直接推動(dòng)二手房交易規(guī)模擴(kuò)張。值得注意的是，二手房占比過半并非個(gè)別月份的偶然波動(dòng)，2025年全年二手房交易占比就已達(dá)到46%，今年4月以來持續(xù)處于50%以上高位，上半年整體過半是這一趨勢(shì)逐步確立的結(jié)果。

??分析視角之變：新房二手房合起來看

??上半年，全國新建商品房銷售面積同比下降11.6%，單看這一指標(biāo)，市場(chǎng)似乎仍在承壓。但在存量時(shí)代，分析市場(chǎng)冷暖要看新房和二手房的總供給和總需求。根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，上半年二手房網(wǎng)簽面積同比增長10.2%，增速比1至5月份加快2.5個(gè)百分點(diǎn)。核心城市二手房交易尤為活躍：6月份，北京二手住宅網(wǎng)簽1.66萬套，創(chuàng)近5年同期最高水平；上海二手房月度成交連續(xù)4個(gè)月突破2.5萬套。把新房和二手房合起來看，4、5、6月份交易總量連續(xù)實(shí)現(xiàn)同比正增長。6月份，北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市和杭州、成都、南京、武漢等12個(gè)區(qū)域中心城市新房和二手房交易總量同比增長21.7%，全國有207個(gè)城市實(shí)現(xiàn)同比正增長。從更全面的角度看，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持趨穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。

??供求關(guān)系之變：再平衡進(jìn)程明顯加快

??對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化趨勢(shì)，同樣應(yīng)以存量時(shí)代的視角理性看待。特別是開發(fā)投資、新開工面積的下降，既是各地落實(shí)“控增量”要求的正向反映，也是市場(chǎng)供求關(guān)系自發(fā)調(diào)整的結(jié)果。上半年，房屋新開工面積2.3億平方米，比同期4.0億平方米的新建商品房銷售面積低約1.7億平方米，房企“以銷定產(chǎn)”、主動(dòng)調(diào)整，正在加快推動(dòng)供求關(guān)系再平衡。供求再平衡的成效已體現(xiàn)在多個(gè)維度：6月末全國商品房待售面積同比下降0.9%，自3月份以來連續(xù)4個(gè)月同比下降，其中待售3年以下面積下降3.5%；據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，截至6月底，8個(gè)重點(diǎn)城市二手房掛牌量較2025年6月的歷史高點(diǎn)下降約19%，二手房市場(chǎng)供給壓力同步緩解；3月份以來，一線城市新房、二手房銷售價(jià)格環(huán)比連續(xù)4個(gè)月上漲，6月份預(yù)期未來半年新房價(jià)格保持穩(wěn)定或上漲的從業(yè)人員占比達(dá)63.1%，連續(xù)4個(gè)月維持在60%以上；房企定金及預(yù)收款同比降幅連續(xù)4個(gè)月收窄，行業(yè)內(nèi)生修復(fù)能力不斷增強(qiáng)。

??經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)之變：從投資引擎轉(zhuǎn)向消費(fèi)引擎

??幾乎與上半年數(shù)據(jù)發(fā)布同步，國務(wù)院批復(fù)的《擴(kuò)大消費(fèi)“十五五”規(guī)劃》公開發(fā)布，其中將住房消費(fèi)納入大宗耐用商品消費(fèi)范疇并置于首位，明確提出“更好滿足住房消費(fèi)需求”。這一部署深刻反映了存量時(shí)代住房與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系的重塑：增量時(shí)代，住房主要通過開發(fā)建設(shè)形成固定資產(chǎn)投資，是拉動(dòng)投資的重要引擎；存量時(shí)代，住房相關(guān)行業(yè)的價(jià)值更多通過“換房”“改房”“管房”來實(shí)現(xiàn)。二手房置換直接帶動(dòng)裝修、家居、家電等下游消費(fèi)，城中村、危舊房和老舊小區(qū)改造持續(xù)激活存量更新需求，物業(yè)服務(wù)和住房租賃不斷拓展服務(wù)消費(fèi)空間。這也意味著，分析和支持住房發(fā)展的政策坐標(biāo)，應(yīng)更多從促進(jìn)消費(fèi)而非促進(jìn)固定資產(chǎn)投資的角度展開。開發(fā)投資的適度回落與住房消費(fèi)的持續(xù)活躍并行不悖，恰是存量時(shí)代住房經(jīng)濟(jì)功能轉(zhuǎn)換的生動(dòng)寫照。

??存量時(shí)代是房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟的重要標(biāo)志。下一步，應(yīng)順應(yīng)存量時(shí)代大勢(shì)，一方面繼續(xù)堅(jiān)持因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，持續(xù)鞏固供求再平衡的基礎(chǔ)，另一方面持續(xù)、多方位促進(jìn)住房消費(fèi)潛力釋放，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)在“十五五”時(shí)期實(shí)現(xiàn)更健康、更可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展。