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仲量聯(lián)行發(fā)布《算力新基建價(jià)值重構(gòu)：AI驅(qū)動(dòng)下數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)估值管理》白皮書(shū)

??上海，2026年6月3日——伴隨AI算力需求爆發(fā)與“東數(shù)西算”工程深入推進(jìn)，中國(guó)數(shù)據(jù)中心產(chǎn)業(yè)正從過(guò)去以規(guī)模擴(kuò)張為主的階段，邁入以運(yùn)營(yíng)能力、能源協(xié)同與資本效率為導(dǎo)向的新周期。在此背景下，仲量聯(lián)行正式發(fā)布《算力新基建價(jià)值重構(gòu)：AI驅(qū)動(dòng)下數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)估值管理》白皮書(shū)，系統(tǒng)梳理數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)價(jià)值邏輯的演變趨勢(shì)，并提出面向資本市場(chǎng)的估值新框架。

??AI推動(dòng)數(shù)據(jù)中心從傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)為新型基礎(chǔ)設(shè)施

??2025年，中國(guó)數(shù)據(jù)中心行業(yè)規(guī)模突破三千億元人民幣。白皮書(shū)指出，在AI大模型訓(xùn)練、高密度算力及液冷需求快速增長(zhǎng)的推動(dòng)下，數(shù)據(jù)中心的核心競(jìng)爭(zhēng)力已不再局限于建筑面積、機(jī)柜數(shù)量等傳統(tǒng)地產(chǎn)指標(biāo)，而是聚焦于電力容量、供電穩(wěn)定性、制冷效率以及持續(xù)運(yùn)營(yíng)和現(xiàn)金流管理能力等維度上。因此，數(shù)據(jù)中心行業(yè)正在告別“重建設(shè)”，進(jìn)入“重運(yùn)營(yíng)、重資源、重協(xié)同”的新階段。

??從估值角度看，數(shù)據(jù)中心估值普遍采用收益法，因?yàn)槭袌?chǎng)參與者購(gòu)買(mǎi)數(shù)據(jù)中心的根本邏輯在于未來(lái)可實(shí)現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，而不是靜態(tài)的土地或建筑成本。不過(guò)，上述的價(jià)值因素變化使其估值邏輯比傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)更加復(fù)雜和精密。估值關(guān)鍵不是只看合同簽約面積，而是要判斷合同是否對(duì)應(yīng)實(shí)際投產(chǎn)能力、客戶(hù)是否具備穩(wěn)定付款能力、上架爬坡是否與機(jī)電交付和客戶(hù)測(cè)試周期匹配，還需要重點(diǎn)考量機(jī)電設(shè)備持續(xù)更新帶來(lái)的資本開(kāi)支、電力成本傳導(dǎo)機(jī)制以及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等。

??仲量聯(lián)行評(píng)估咨詢(xún)服務(wù)部資深董事韓晶表示：“在確定關(guān)鍵的折現(xiàn)率與資本化率時(shí)，不僅需要考察行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)成熟度、區(qū)位能級(jí)、運(yùn)營(yíng)管理能力及租約結(jié)構(gòu)，還需要重點(diǎn)關(guān)注能評(píng)與合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供需格局、交易流動(dòng)性補(bǔ)償以及未來(lái)增長(zhǎng)預(yù)期等變量。同時(shí)，由于數(shù)據(jù)中心交易活躍度相對(duì)較低、運(yùn)營(yíng)復(fù)雜度更高、資產(chǎn)差異性更強(qiáng)，其折現(xiàn)率通常也高于同區(qū)位高標(biāo)物流資產(chǎn)，以反映更高的風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)要求?！?/p>

??“算電協(xié)同”趨勢(shì)將至能源成為估值核心變量

??在傳統(tǒng)估值語(yǔ)境中，能源常被視為一項(xiàng)運(yùn)營(yíng)成本。但在算力需求高速增長(zhǎng)與電力指標(biāo)趨緊的雙重背景下，對(duì)數(shù)據(jù)中心來(lái)說(shuō)，能源不再只是運(yùn)營(yíng)成本，而是決定其能否形成收入的基礎(chǔ)資源。因此，新能源和源網(wǎng)荷儲(chǔ)不能只從ESG或節(jié)能減排角度理解，而要放在估值模型中重新識(shí)別其作用路徑：它既改變收入兌現(xiàn)的概率，也改變成本曲線(xiàn)的斜率，還可能改變投資者對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的判斷。

??在中國(guó)，綠電、長(zhǎng)期購(gòu)電協(xié)議（PPA）、分布式新能源以及“源網(wǎng)荷儲(chǔ)”一體化，正在從ESG概念逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橛绊戫?xiàng)目擴(kuò)容能力以及融資能力的核心因素。特別是在部分電力資源緊張的區(qū)域，能源保障能力甚至直接決定了數(shù)據(jù)中心未來(lái)的可開(kāi)發(fā)容量與上架能力。不過(guò)，仲量聯(lián)行也強(qiáng)調(diào)，新能源要素并不等同于“天然增值”，項(xiàng)目的實(shí)際價(jià)值仍取決于供電穩(wěn)定性、成本結(jié)構(gòu)、政策機(jī)制以及是否能夠真正提升項(xiàng)目的可租賃能力與現(xiàn)金流水平。

??此外，隨著B(niǎo)ESS儲(chǔ)能、微電網(wǎng)以及多能互補(bǔ)體系逐步成熟，數(shù)據(jù)中心行業(yè)也正在從單一算力資源競(jìng)爭(zhēng)，逐漸升級(jí)為“算力+電能”協(xié)同能力的競(jìng)爭(zhēng)。從估值邏輯來(lái)看，“算電協(xié)同”的核心作用在于通過(guò)提升供電穩(wěn)定性和降低擴(kuò)容不確定性，改善項(xiàng)目未來(lái)收入兌現(xiàn)概率，從而對(duì)折現(xiàn)率形成下行支撐。對(duì)于資本市場(chǎng)而言，具備長(zhǎng)期穩(wěn)定電力來(lái)源、清晰能源邊界以及較高綠色能源占比的數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目，往往意味著更強(qiáng)的收入確定性與更低的融資風(fēng)險(xiǎn)。

??數(shù)據(jù)中心證券化加速，估值邏輯呈現(xiàn)三大趨勢(shì)

??數(shù)據(jù)中心作為“重資產(chǎn)+強(qiáng)運(yùn)營(yíng)”的混合型基礎(chǔ)設(shè)施，天然適合通過(guò)分層資本結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)價(jià)值釋。隨著持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS、REITs等資本證券化工具逐步將算力基礎(chǔ)設(shè)施納入底層資產(chǎn)，資本市場(chǎng)對(duì)數(shù)據(jù)中心的定價(jià)邏輯也在重構(gòu)。白皮書(shū)認(rèn)為，證券化本身不會(huì)自動(dòng)推高項(xiàng)目估值，資本市場(chǎng)的定價(jià)上限最終仍取決于資產(chǎn)自身能否持續(xù)形成穩(wěn)定現(xiàn)金流。具備長(zhǎng)期穩(wěn)定電力來(lái)源、成熟客戶(hù)結(jié)構(gòu)以及高運(yùn)營(yíng)透明度的資產(chǎn)更易獲得資本認(rèn)可；而客戶(hù)集中度過(guò)高、能評(píng)權(quán)屬不清或長(zhǎng)期上架率偏低的資產(chǎn)則可能面臨更嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。

??展望未來(lái)，數(shù)據(jù)中心估值將呈現(xiàn)三大主線(xiàn)趨勢(shì)——即“從面積定價(jià)走向容量定價(jià)”、“從靜態(tài)資產(chǎn)走向運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)”以及“從單一物業(yè)走向基礎(chǔ)設(shè)施組合”。今后，高價(jià)值數(shù)據(jù)中心將打破傳統(tǒng)建筑面積的限制，轉(zhuǎn)而以可交付功率和能源韌性為核心進(jìn)行計(jì)價(jià)。同時(shí)，估值口徑也將從傳統(tǒng)物業(yè)評(píng)估逐步過(guò)渡到基礎(chǔ)設(shè)施型房地產(chǎn)評(píng)估。仲量聯(lián)行建議，未來(lái)的估值工作需要立足于“資源邊界、現(xiàn)金流歸因、風(fēng)險(xiǎn)映射”等三個(gè)層面，從而提高估值在資本市場(chǎng)問(wèn)詢(xún)中的可解釋性。

??仲量聯(lián)行評(píng)估咨詢(xún)服務(wù)部中國(guó)區(qū)總監(jiān)熊建平表示：“當(dāng)前，數(shù)據(jù)中心正處于投資上行周期，作為新一代能源敏感型基礎(chǔ)設(shè)施，‘算電協(xié)同’正在成為衡量資產(chǎn)價(jià)值的重要維度。基于在REITs、持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS、Pre-REITs，特別是新能源資產(chǎn)證券化領(lǐng)域的長(zhǎng)期實(shí)踐，仲量聯(lián)行形成了包括價(jià)值評(píng)估在內(nèi)，覆蓋綠色能源與算力基礎(chǔ)設(shè)施的跨品類(lèi)服務(wù)能力。我們致力于以專(zhuān)業(yè)價(jià)值賦能優(yōu)質(zhì)算力與新能源資產(chǎn)，助力中國(guó)新型基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展，共筑數(shù)字經(jīng)濟(jì)與綠色金融協(xié)同發(fā)展的新生態(tài)?！?/p>