市場趙春林 2026-07-10 08:34:06 來源：中房報
??是花130萬元購買開福城投月湖云境項目建筑面積約118平方米的新房，還是花100萬元購買2016年左右建成的恒大雅苑項目建筑面積約125平方米二手房？湖南廣電的肖先生前不久在單位周邊選房時，糾結(jié)過后還是選擇了二手房。
??新房是舊規(guī)產(chǎn)品，房價促銷，較高峰時便宜了約1000元/平方米，單價約11000元/平方米；二手房小區(qū)的品質(zhì)也還不錯，套房面積比新房多了約7平方米，總價還低了30萬元，單價約8000元/平方米，比新房便宜了3000元/平方米。
??像肖先生這種比價心態(tài)，近年來在長沙購房者中較具代表性。在房地產(chǎn)下半場，“看得見、摸得著”的二手房正成為剛需的關(guān)注點。這不是簡單的漲跌故事，而是一場關(guān)于城市進化論的精準(zhǔn)狩獵。
??繼2025年二手房成交量約為新房2倍后，今年以來長沙二手房市場繼續(xù)火熱。
??象盒找房數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，長沙二手房成交量同比增長20%左右。隨著市場整體“以價換量”帶來的成交熱度持續(xù)上升，目前長沙二手房價格已接近底部區(qū)間。
??二手房成交量大幅領(lǐng)先新房
??由于新房供應(yīng)節(jié)奏放緩，歷年累積的房源轉(zhuǎn)化為二手房，掛牌量持續(xù)增加，部分購房者尤其是剛需群體更傾向于選擇配套成熟、所見即所得、即買即住的二手房，長沙、杭州等越來越多的城市二手房成交量逐步超越新房，成為市場主力。
??數(shù)據(jù)顯示，目前長沙貝殼在售二手房掛牌量82579 套。
??成交方面，長沙二手房2025年下半年從月成交2548套逐步回落至2100套左右，到2026年2月春節(jié)低谷期，月僅成交1100套。但3月迎來報復(fù)性反彈，成交達3716套，4月、5月維持2900套以上高位，6月回落至2443套。
??即便是在市場整體明顯回暖的2026年3月，長沙樓市也呈現(xiàn)出一種微妙的分化格局：長沙市內(nèi)五區(qū)新房成交1964套，環(huán)比增長156.47%；長沙貝殼平臺二手房單月成交3774套，環(huán)比大增240.9%，二手房成交量仍大幅領(lǐng)先新房。
??不僅是掛牌量、成交量龐大，長沙二手房市場分化也相當(dāng)明顯。
??不同地段、不同小區(qū)的二手房價差較大，尤其是豪宅與普宅之間的價差讓人驚嘆。如長沙市雨花區(qū)某小區(qū)一套建筑面積361.49平方米的毛坯復(fù)式房源，掛牌單價高達105121元/平方米，總價接近3800萬元；而望城區(qū)高鐵西城舊貨市場某大三房，單價僅1900元/平方米。
??同時，不同戶型、裝修、面積、朝向、樓層和景觀等不同的項目，房價差異也明顯。如長沙市岳麓區(qū)某江景樓盤的一些高樓層精裝修房源掛牌價超過30000元/平方米，而低樓層的房源則20000元/平方米出頭，單價差接近10000元/平方米。面積更大的低樓層房源，掛牌總價反而比面積小的戶型少了不少。
??此外，長沙二手房成交的區(qū)域差異也較大。1~5月，望城區(qū)某小區(qū)以118套的成交量位居榜首。盡管該小區(qū)臨近地鐵口，配套有優(yōu)質(zhì)教育資源，但成交均價約6000元/平方米，性價比高，買入門檻較低。而位于雨花區(qū)高鐵新城某品質(zhì)樓盤，成交量為70套，成交均價已跌至約12000元/平方米，前5個月成交量僅70套。
??“長沙樓市仍是以價換量，呈現(xiàn)出明顯的剛需看二手、改善看新房的購房趨勢?！遍L沙某房產(chǎn)中介鄧女士認為，長沙二手房市場的火熱，同樣印證了購房者對性價比的追求。
??從總價區(qū)間看，80萬至150萬元房源，成為長沙二手房市場的主流；總價超過300萬元的豪宅，成交占比不到2%。
??買方市場特征明顯
??當(dāng)前不久5家開發(fā)商將長沙梅溪湖一期一新地塊樓面地價競到6000多元/平方米時，不少房產(chǎn)中介機構(gòu)人士卻在感嘆，此時此地二手房最低價已跌至7000多元/平方米。
??在鄧女士看來，二手房價格談判比新房靈活，在改善性住房需求釋放以及房地產(chǎn)市場預(yù)期逐步修復(fù)的樓市回暖初期，更契合剛需、剛改購房者的選擇，這也是部分二手房去化周期短、整體成交量短期內(nèi)大幅領(lǐng)先新房的一大因素。
??值得注意的是，自2023 年7月起，長沙二手房價格轉(zhuǎn)入下行通道。
??國家統(tǒng)計局發(fā)布的70 個大中城市二手住宅銷售價格指數(shù)顯示，2026年5月，長沙二手房價格環(huán)比仍下跌 0.6%，未出現(xiàn)止跌回升。至此，長沙二手房價已連續(xù)下跌35個月，成了少數(shù)長期環(huán)比負增長的城市之一 。
??克而瑞研究報告稱，成交均價方面，2025年7~9月，長沙二手房均價在8400元~8500元/平方米區(qū)間高位震蕩，10月起逐步下行。2026年4月跌破8000元/平方米大關(guān)至7900元/平方米，5~6月維持7900元~8000元/平方米低位。
??在近一年里，長沙二手房均價累計下跌約500元/平方米，跌幅約6%，買方市場特征明顯。
??由于二手房價的持續(xù)陰跌，長沙部分業(yè)主觀望情緒也有所加重。
自2025年7月至2026年1月，長沙貝殼的二手房掛牌量持續(xù)下降，從14509套降至10771套。2026年2月受春節(jié)影響，驟降至5636套，3月出現(xiàn)集中釋放達15671套峰值，此后回落至12500套左右，整體呈現(xiàn)“先降后升再穩(wěn)”的波動格局。聚焦投資，《求是》再提房地產(chǎn)
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
