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仲量聯(lián)行2026年上半年北京房地產(chǎn)市場回顧

??北京，2026年7月9日——近日，全球數(shù)字經(jīng)濟(jì)大會(huì)在京舉辦，標(biāo)志著全球加速邁入數(shù)字文明時(shí)代。北京作為數(shù)字技術(shù)革新的前沿陣地，擁有龐大的人工智能企業(yè)集群和巨大的數(shù)字經(jīng)濟(jì)規(guī)模，正致力于打造成為全國乃至全球數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引領(lǐng)者和示范者。

??隨著宏觀戰(zhàn)略愿景的快速推進(jìn)，北京商業(yè)地產(chǎn)市場也正經(jīng)歷著深刻的結(jié)構(gòu)性變革?！爱?dāng)前北京辦公樓市場并非處于簡單的周期性調(diào)整，而是邁入了系統(tǒng)性的市場重構(gòu)階段。”仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張冀蘇表示：“面對(duì)市場重新定價(jià)的新常態(tài)，業(yè)主與租戶需共同重塑策略邏輯，從單一的價(jià)格博弈轉(zhuǎn)向長期的價(jià)值創(chuàng)造與成本效益優(yōu)化?！?/p>

??2026年第二季度，北京辦公樓市場延續(xù)需求走弱的態(tài)勢，中關(guān)村區(qū)域憑借強(qiáng)產(chǎn)業(yè)屬性展現(xiàn)韌性。投資市場延續(xù)分化態(tài)勢，核心區(qū)位與高品質(zhì)資產(chǎn)持續(xù)吸引內(nèi)資買家關(guān)注。零售地產(chǎn)核心商圈面臨顯著的租金調(diào)整壓力，餐飲業(yè)態(tài)持續(xù)領(lǐng)跑，3C數(shù)碼品牌強(qiáng)勢入局，為市場注入嶄新活力。工業(yè)物流市場中，成本驅(qū)動(dòng)型搬遷主導(dǎo)市場需求，平谷的去化量領(lǐng)跑全市。

??甲級(jí)辦公樓

??2026年二季度，北京辦公樓租賃市場延續(xù)年初以來的溫和態(tài)勢，需求端動(dòng)力不足仍是導(dǎo)致去化放緩的主要原因。租戶需求主要集中在300至500平方米的小面積區(qū)間，普遍對(duì)“精裝交付、拎包入駐”的辦公面積選擇表現(xiàn)出明顯偏好。盡管整體市場需求放緩，中關(guān)村仍因強(qiáng)產(chǎn)業(yè)屬性展現(xiàn)出區(qū)域市場韌性，持續(xù)吸引量化基金以及人工智能、人形機(jī)器人等新興前沿科技企業(yè)的租賃需求，成為二季度市場亮點(diǎn)。

??在供應(yīng)方面，未來入市項(xiàng)目對(duì)部分周邊存量項(xiàng)目產(chǎn)生點(diǎn)狀競爭壓力。二季度，全市甲級(jí)辦公樓整體空置率保持平穩(wěn)，環(huán)比微降0.2個(gè)百分點(diǎn)錄得14.7%。來自CBD、麗澤及奧林匹克區(qū)域的大面積成交對(duì)凈吸納量產(chǎn)生正向影響。2026年作為北京辦公樓市場的供應(yīng)高峰年，預(yù)計(jì)將迎來約70萬平方米的新增面積入市。下半年即將竣備入市的新項(xiàng)目已積極開啟預(yù)租招商工作，主要吸引即將到期的大型租戶的整合性需求，對(duì)部分存量樓宇帶來直接競爭壓力，預(yù)計(jì)將推高周邊市場空置水平。

??二季度全市甲級(jí)辦公樓平均租金降幅呈現(xiàn)收窄趨勢。北京甲級(jí)辦公樓平均租金環(huán)比下跌1.9%，主要受到CBD周邊的第三使館區(qū)、東長安街及東二環(huán)子市場相對(duì)激烈的價(jià)格競爭影響。上述區(qū)域內(nèi)，樓齡較高、硬件設(shè)施待升級(jí)的項(xiàng)目，在當(dāng)前市場競爭中面臨持續(xù)壓力?！澳瓿踔两瘢屑准?jí)辦公樓平均租金降幅已有所收窄，然而對(duì)于擁有大面積租賃需求的租戶而言，多數(shù)業(yè)主仍保有一定的租金靈活空間。預(yù)計(jì)2026年全年平均租金同比下降9.7%。”仲量聯(lián)行華北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部資深董事張斯亮表示：“目前，即將入市的新項(xiàng)目預(yù)租進(jìn)展相對(duì)平緩，這意味著2026年下半年將有較大體量的空置面積為市場帶來一定壓力?！?/p>

??投資

??2026年第二季度，北京投資市場延續(xù)分化態(tài)勢。雖然整體辦公樓市場表現(xiàn)相對(duì)低迷，但核心區(qū)位與高品質(zhì)資產(chǎn)仍受內(nèi)資買家關(guān)注。據(jù)悉，二季度市場錄得的最大宗交易為鼎好DH3項(xiàng)目，由啟城投資及多家內(nèi)資險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)聯(lián)合設(shè)立的基金接手，出資方包括友邦人壽、大家人壽、中宏人壽。該交易凸顯了險(xiǎn)資等長線資金對(duì)核心地段、經(jīng)升級(jí)改造且已成熟運(yùn)營的辦公樓資產(chǎn)的配置偏好。此外，自用型買家保持相對(duì)活躍，人工智能企業(yè)智譜宣布以約3.6億元總價(jià)收購位于上地區(qū)域中關(guān)村軟件園的鉆石大廈，計(jì)劃將其作為公司總部。

??與此同時(shí)，零售地產(chǎn)持續(xù)受到投資者青睞。得益于國內(nèi)公募REITs市場的穩(wěn)步推進(jìn)，具備優(yōu)質(zhì)區(qū)位與穩(wěn)定現(xiàn)金流的零售資產(chǎn)包成為資金配置熱點(diǎn)。其中，奧特萊斯類資產(chǎn)也保持較強(qiáng)吸引力；近期已上市商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs中，奧萊相關(guān)產(chǎn)品的優(yōu)異表現(xiàn)進(jìn)一步提振了市場信心。仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場業(yè)務(wù)運(yùn)營主管兼華北區(qū)負(fù)責(zé)人徐茜茜表示：“具備穩(wěn)健現(xiàn)金流、運(yùn)營成熟的優(yōu)質(zhì)零售資產(chǎn)包持續(xù)獲得投資機(jī)構(gòu)的關(guān)注。在當(dāng)前市場環(huán)境下，投資者更加看重收益的確定性與資產(chǎn)的流動(dòng)性，優(yōu)質(zhì)零售資產(chǎn)及稀缺型優(yōu)質(zhì)甲級(jí)辦公樓仍將是多數(shù)機(jī)構(gòu)資本配置的重要方向?！?/p>

??優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)

??餐飲業(yè)態(tài)領(lǐng)跑市場需求，3C數(shù)碼等細(xì)分領(lǐng)域積極擴(kuò)張。宏觀消費(fèi)環(huán)境仍面臨挑戰(zhàn)，2026年1至5月，北京社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)同比下降2.5%，但餐飲收入始終保持小幅正增長，表現(xiàn)出一定復(fù)蘇態(tài)勢。市場需求中餐飲業(yè)態(tài)依然是推動(dòng)市場活躍度的主要引擎，占上半年新開店鋪面積的38%。3C數(shù)碼品牌表現(xiàn)搶眼，正逐步取代傳統(tǒng)主力店，占據(jù)購物中心首層的核心位置。例如，全球領(lǐng)先的3D打印品牌拓竹科技在北京開設(shè)首家門店，并入駐國貿(mào)商城北區(qū)首層。

??租金走勢延續(xù)下行趨勢，核心商圈面臨前所未有的租金調(diào)整壓力。部分商場正在根據(jù)市場形勢進(jìn)行價(jià)格體系的調(diào)整與重新定位。仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部資深董事紀(jì)明表示：“盡管宏觀需求仍在修復(fù)，新興業(yè)態(tài)的積極擴(kuò)張為市場注入了新活力。關(guān)注科技、文化，且具備高‘情價(jià)比’的細(xì)分領(lǐng)域正成為市場需求的新動(dòng)能，精準(zhǔn)迎合消費(fèi)偏好的迭代升級(jí)?！?/p>

??工業(yè)物流地產(chǎn)

??成交規(guī)模邊際回升，但企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)決策仍高度聚焦成本管控。成本驅(qū)動(dòng)型搬遷依然是市場主旋律，需求從租金較高的核心成熟子市場向具備顯著成本優(yōu)勢的外圍新興子市場外溢的趨勢未變。二季度，平谷子市場憑借極具競爭力的租金水平與優(yōu)質(zhì)的倉儲(chǔ)硬件，持續(xù)承接外溢需求，去化表現(xiàn)顯著領(lǐng)跑全市。同時(shí)，部分原使用非高標(biāo)倉的租戶精準(zhǔn)把握當(dāng)前“租戶市場”窗口期，以可控成本升級(jí)搬遷至高標(biāo)倉。此舉不僅有效提升倉儲(chǔ)運(yùn)營與物流分撥效率，更規(guī)避了老舊倉庫在消防合規(guī)及ESG標(biāo)準(zhǔn)方面的潛在風(fēng)險(xiǎn)。此類升級(jí)需求雖單體租賃面積多在3,000平方米及以下，但長尾效應(yīng)顯著，是市場寶貴的增量需求來源之一。

??北京非保稅高標(biāo)倉新增供應(yīng)節(jié)奏呈現(xiàn)階段性放緩，但去化壓力依然顯著。供應(yīng)端方面，北京非保稅高標(biāo)倉新增供應(yīng)節(jié)奏呈現(xiàn)階段性放緩。二季度市場錄得零新增供應(yīng)，在存量項(xiàng)目穩(wěn)步去化的帶動(dòng)下，全市空置率環(huán)比下降2.6個(gè)百分點(diǎn)至31.6%。盡管空置率邊際改善，其絕對(duì)水平仍處歷史相對(duì)高位。在此背景下，業(yè)主方普遍延續(xù)“以價(jià)換量”策略，通過強(qiáng)化價(jià)格優(yōu)勢與提供靈活租賃條款來吸引租戶。二季度全市平均租金環(huán)比下跌5.9%，跌幅與一季度基本持平，租金下行通道尚未有實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)。

??展望未來，北京非保稅高標(biāo)倉市場將延續(xù)漸進(jìn)式修復(fù)態(tài)勢。一方面，盡管宏觀消費(fèi)復(fù)蘇節(jié)奏趨緩，但智能穿戴設(shè)備、高能效家電等品類的快速增長有望提振電商平臺(tái)業(yè)務(wù)表現(xiàn)，進(jìn)而帶動(dòng)服務(wù)此類平臺(tái)的頭部第三方物流（3PL）企業(yè)的倉儲(chǔ)租賃需求擴(kuò)張；另一方面，3PL行業(yè)整合加速，市場集中度持續(xù)提升，頭部企業(yè)為優(yōu)化供應(yīng)鏈節(jié)點(diǎn)效率，更傾向于租賃具備高承重地坪等優(yōu)質(zhì)硬件條件的高標(biāo)倉，以支持智能倉儲(chǔ)系統(tǒng)的部署，從而結(jié)構(gòu)性推升整體租賃需求。紀(jì)明表示：“中長期來看，隨著供需關(guān)系逐步改善，特別是高端制造業(yè)釋放可觀增量需求，市場基本面有望于2028年后迎來實(shí)質(zhì)性筑底與回穩(wěn)。”