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??1、存量時(shí)代重塑發(fā)展邏輯，告別增量開發(fā)擁抱運(yùn)營；

??2、物業(yè)服務(wù)賽道，房企資源稟賦優(yōu)越但亟待提質(zhì)升級；

??3、商業(yè)地產(chǎn)賽道，頭部房企優(yōu)勢凸顯的穩(wěn)態(tài)成熟市場；

??4、布局多元地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域，長租、養(yǎng)老釋放長期發(fā)展紅利；

??5、行業(yè)進(jìn)入提質(zhì)階段，順勢而為方能把握轉(zhuǎn)型新機(jī)遇。

??01

??存量時(shí)代重塑發(fā)展邏輯，告別增量開發(fā)擁抱運(yùn)營

??1、房地產(chǎn)增量市場見頂回落，市場需求轉(zhuǎn)向品質(zhì)配套與運(yùn)營

??自從2020年疫情爆發(fā)以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了深刻的周期調(diào)整，行業(yè)發(fā)展的底層邏輯發(fā)生了根本性變化。從國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來看，2021年商品住宅銷售額達(dá)16.27萬億元峰值后，行業(yè)進(jìn)入持續(xù)下行通道，2026年1-6月僅為3.33萬億元。

??在新房銷售持續(xù)回落的同時(shí)，二手房對新房的市場替代效應(yīng)持續(xù)增強(qiáng)，成為支撐樓市整體交易的核心力量。據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，二手房交易量占一二手房交易總量的比重達(dá)50.4%，有效對沖了新房市場的下行壓力，讓全國樓市整體交易規(guī)模保持平穩(wěn)、實(shí)現(xiàn)回暖增長。依據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，今年6月份，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市，以及杭州、成都、南京、武漢等12個區(qū)域中心城市，一二手房交易總量同比增長21.7%；從全國范圍來看，當(dāng)月共有207個城市一二手房交易總量實(shí)現(xiàn)同比正增長。

??在市場銷售結(jié)構(gòu)變化大背景下，房地產(chǎn)市場需求也同步迎來變革。以往市場以剛性購房需求為絕對主力，如今購房者的考量維度不斷拓寬，不再單純滿足基礎(chǔ)居住功能，轉(zhuǎn)而追求居住品質(zhì)、優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)保值能力以及完善的生活配套等綜合價(jià)值。與此同時(shí)，商辦、各類存量物業(yè)也告別傳統(tǒng)經(jīng)營方式，積極向長租公寓、綜合商業(yè)等多元化運(yùn)營方向轉(zhuǎn)型。需求端與物業(yè)運(yùn)營端的雙重轉(zhuǎn)變，徹底打破了行業(yè)傳統(tǒng)發(fā)展路徑，加速推動整個房地產(chǎn)業(yè)從單一的開發(fā)建設(shè)模式，朝著精細(xì)化的資產(chǎn)管理方向完成價(jià)值重構(gòu)。

??2、政策推動構(gòu)建發(fā)展新模式，推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向存量賽道（略）

??3、傳統(tǒng)開發(fā)利潤走低，運(yùn)營扛起房企盈利新大旗（部分略）

??在政策引導(dǎo)行業(yè)向存量運(yùn)營轉(zhuǎn)型的同時(shí)，開發(fā)業(yè)務(wù)的持續(xù)收縮也是房企越來越重視運(yùn)營業(yè)務(wù)的一個重要原因。從19家重點(diǎn)上市房企2022-2025年的營收情況變化來看，其物業(yè)銷售收入從25020.86億元持續(xù)下滑至15823.07億元，運(yùn)營業(yè)務(wù)收入整體穩(wěn)步增長，對總營收的占比從8.2%攀升至13.9%，逐步成為房企重要營收板塊。

??在開發(fā)業(yè)務(wù)營收規(guī)模的持續(xù)下滑的同時(shí)，其盈利空間也在大幅收窄。從50家典型上市房企的利潤率數(shù)據(jù)來看，2021-2025年行業(yè)整體毛利率從17.0%持續(xù)下滑至6.6%，凈利率則從2022年開始長期為負(fù)。隨著房價(jià)下行、企業(yè)計(jì)提存貨減值等原因，房企開發(fā)業(yè)務(wù)利潤率一路往下，進(jìn)一步影響了整體的利潤率。

??02

??物業(yè)服務(wù)賽道，房企資源稟賦優(yōu)越但亟待提質(zhì)升級

??1、房企全面布局物業(yè)服務(wù)，資源協(xié)同凸顯發(fā)展先天優(yōu)勢（部分略）

??物業(yè)服務(wù)作為房地產(chǎn)開發(fā)的“后半段”，是房企延伸服務(wù)鏈條、沉淀客戶資源的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，與房企的經(jīng)營和發(fā)展深度綁定。物業(yè)服務(wù)已然成為房企轉(zhuǎn)型升級、穩(wěn)健經(jīng)營的一個重要賽道，行業(yè)也形成了房企普遍入局、依托母體資源協(xié)同發(fā)展的主流格局。

??根據(jù)對2025年全口徑銷售額前100的房企進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，100家企業(yè)均已布局物業(yè)行業(yè)，可見該賽道無明顯入局壁壘，已成為房企標(biāo)配業(yè)務(wù)。同時(shí)從2025年物業(yè)行業(yè)營業(yè)收入TOP20的上市企業(yè)來看，超九成由房企孵化而來。這背后是房企布局物業(yè)行業(yè)的清晰邏輯：依托天然導(dǎo)流、綁定存量資產(chǎn)、實(shí)現(xiàn)開發(fā)與物業(yè)協(xié)同。相較之下，第三方獨(dú)立物企（如新大正、特發(fā)服務(wù)）雖能躋身TOP20，但其規(guī)模遠(yuǎn)不及房企系物企，側(cè)面印證了房企系物企的天然優(yōu)勢。

??2、物企盈利普遍低迷，同質(zhì)化競爭人力高企增值創(chuàng)收乏力（略）

??3、政策發(fā)力引領(lǐng)行業(yè)提質(zhì)發(fā)展，物業(yè)服務(wù)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存（略）

??針對物業(yè)行業(yè)發(fā)展的痛點(diǎn)，2021年以來中央多部門連續(xù)出臺多項(xiàng)重磅政策，圍繞物業(yè)管理、社區(qū)服務(wù)、城市更新等領(lǐng)域出臺系列文件，持續(xù)引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)范發(fā)展、轉(zhuǎn)型升級。一系列政策釋放出明確的扶持信號，既強(qiáng)力推動行業(yè)向前發(fā)展，也順應(yīng)了大眾不斷提升的居住品質(zhì)需求，讓整個行業(yè)迎來機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的發(fā)展格局。

??在行業(yè)發(fā)展推動層面，政策體系循序漸進(jìn)、層層發(fā)力。2021年相關(guān)部門先后出臺文件，一方面規(guī)范物業(yè)費(fèi)管理、整治物業(yè)經(jīng)營亂象，厘清行業(yè)經(jīng)營底線，扭轉(zhuǎn)過往不規(guī)范發(fā)展問題；另一方面結(jié)合老舊小區(qū)改造、城鄉(xiāng)社區(qū)建設(shè)，推動物業(yè)融入基層治理。此后政策扶持力度持續(xù)加大，不僅將物業(yè)服務(wù)納入產(chǎn)業(yè)鼓勵類范疇，還大力倡導(dǎo)物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)新模式，鼓勵企業(yè)拓展養(yǎng)老、家政、托育、社區(qū)便民等增值服務(wù)，同時(shí)全面推進(jìn)智慧物業(yè)、智能社區(qū)建設(shè)，支持企業(yè)搭建數(shù)字化管理系統(tǒng)，推動行業(yè)向?qū)I(yè)化、智能化、多元化方向升級，為行業(yè)拓寬了發(fā)展邊界。

??從市場需求角度來看，密集出臺的政策也精準(zhǔn)呼應(yīng)了居民對居住品質(zhì)、社區(qū)服務(wù)日益增長的訴求。隨著生活水平提升，大眾不再只滿足于基礎(chǔ)安保、保潔等傳統(tǒng)服務(wù)，對社區(qū)便民、養(yǎng)老陪護(hù)、智能管理等綜合服務(wù)提出更高要求，而各類政策的導(dǎo)向，正是圍繞民生需求補(bǔ)齊服務(wù)短板。

??整體而言，政策紅利為物業(yè)行業(yè)打開了廣闊發(fā)展空間，城市更新、一刻鐘便民圈、智慧社區(qū)等新賽道不斷涌現(xiàn)，行業(yè)發(fā)展?jié)摿κ?。但與此同時(shí)，政策提出的規(guī)范化、多元化、智能化要求，以及居民不斷升級的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，也對企業(yè)運(yùn)營能力、服務(wù)水平、創(chuàng)新能力提出嚴(yán)苛考驗(yàn)。未來物業(yè)行業(yè)將告別粗放發(fā)展模式，機(jī)遇顯著的同時(shí)，行業(yè)競爭與經(jīng)營壓力也將持續(xù)加大。

??03

??商業(yè)地產(chǎn)賽道，頭部房企優(yōu)勢凸顯的穩(wěn)態(tài)成熟市場

??1、商業(yè)地產(chǎn)格局深度分化，頭部房企主導(dǎo)行業(yè)穩(wěn)態(tài)（部分略）

??房企除深耕物業(yè)服務(wù)外，商業(yè)地產(chǎn)也是核心布局板塊，這方面房企布局最多最積極的就是購物中心。從中國連鎖經(jīng)營協(xié)會（CCFA）發(fā)布的2026年中國購物中心企業(yè)TOP100榜單來看，國內(nèi)購物中心行業(yè)已進(jìn)入存量競爭深水區(qū)，核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)高度集中于頭部房企，行業(yè)格局呈現(xiàn)明顯的“頭部固化”特征，新入局者突破空間極為有限。

??榜單數(shù)據(jù)顯示，100家上榜企業(yè)中48家為房企旗下商管平臺，合計(jì)運(yùn)營購物中心項(xiàng)目2175個，占百強(qiáng)企業(yè)總項(xiàng)目數(shù)的68.16%，房企系商管已成為行業(yè)絕對主力，非房企玩家的市場份額被持續(xù)擠壓。

??從運(yùn)營表現(xiàn)來看，頭部房企旗下核心商業(yè)項(xiàng)目出租率普遍穩(wěn)定在95%以上，而百強(qiáng)商業(yè)企業(yè)整體平均出租率約92.4%（世邦魏理仕數(shù)據(jù)），頭部企業(yè)的運(yùn)營穩(wěn)定性、客流粘性與盈利韌性顯著領(lǐng)先。

??從行業(yè)供給端看，行業(yè)“低增長、高穩(wěn)定”的特征同樣清晰顯現(xiàn)。根據(jù)聯(lián)商網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，2015-2025年全國新開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量持續(xù)下行，2025年新開業(yè)項(xiàng)目僅337個，同比下降7%，降至近10年來的最低水平。行業(yè)已告別高速擴(kuò)張階段，增量空間顯著收窄，競爭焦點(diǎn)全面轉(zhuǎn)向存量資產(chǎn)的運(yùn)營提效，給新入局者留下的突破空間極為有限。

??2、頭部企業(yè)營收已拉開差距，毛利基本盤穩(wěn)定（略）

??3、多元金融工具配套落地，REITs與物業(yè)貸優(yōu)化房企財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)（略）

??04

??布局多元地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域，長租、養(yǎng)老釋放長期發(fā)展紅利（略）

??1、長租公寓賽道，政策持續(xù)加持藍(lán)海機(jī)遇顯現(xiàn)（略）

??2、養(yǎng)老地產(chǎn)賽道，人口與政策雙驅(qū)動迎來發(fā)展新機(jī)（略）

??3、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)賽道，政策定調(diào)發(fā)展方向房企布局需量力而行（略）

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??行業(yè)進(jìn)入提質(zhì)階段，順勢而為方能把握轉(zhuǎn)型新機(jī)遇

??步入存量時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)徹底告別規(guī)模擴(kuò)張的舊模式，資產(chǎn)運(yùn)營、服務(wù)能力成為房企核心競爭力，多元化細(xì)分賽道已然成為行業(yè)轉(zhuǎn)型的核心方向。物業(yè)服務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)五大賽道各有特征，共同構(gòu)成房企第二增長曲線。

??物業(yè)服務(wù)已成為房企標(biāo)配主業(yè)，依托開發(fā)業(yè)務(wù)形成天然協(xié)同優(yōu)勢，現(xiàn)金流穩(wěn)定、抗周期能力強(qiáng)，但也面臨同質(zhì)化競爭、人力成本上漲等問題。商業(yè)地產(chǎn)步入穩(wěn)態(tài)發(fā)展階段，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)持續(xù)向頭部房企集聚，公募REITs進(jìn)一步鞏固頭部壁壘，行業(yè)增量收窄，競爭聚焦存量提質(zhì)。長租公寓與養(yǎng)老地產(chǎn)依托政策、人口雙重紅利，是當(dāng)下極具價(jià)值的藍(lán)海賽道：長租公寓依托租購并舉制度與REITs工具持續(xù)優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，剛需市場穩(wěn)固；養(yǎng)老地產(chǎn)受益于深度老齡化趨勢，市場需求持續(xù)擴(kuò)容，兩大賽道長期成長空間廣闊，不過均存在重資產(chǎn)、回報(bào)周期長、專業(yè)運(yùn)營不足等痛點(diǎn)，部分龍頭房企就因?yàn)檫@些原因退出或者縮減了在這兩個領(lǐng)域的布局。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)政策屬性極強(qiáng)，行業(yè)門檻不斷抬升，區(qū)域分化顯著，對企業(yè)資金、資源與研判能力要求嚴(yán)苛，房企需結(jié)合自身實(shí)力審慎布局。

??展望未來，房地產(chǎn)細(xì)分賽道將朝著精品化、專業(yè)化、資本化持續(xù)演進(jìn)。政策仍將深度引導(dǎo)行業(yè)發(fā)展，持續(xù)扶持存量資產(chǎn)盤活、保障性住房、康養(yǎng)、硬科技產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域。房企需摒棄粗放式發(fā)展思維，立足自身資源稟賦精準(zhǔn)布局：央國企可依托資源優(yōu)勢全面布局多元賽道；大型民營房企擇優(yōu)深耕優(yōu)勢領(lǐng)域；中小房企聚焦單一細(xì)分賽道做精做專。整體來看，存量運(yùn)營時(shí)代機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，唯有打磨專業(yè)運(yùn)營能力、緊跟政策導(dǎo)向、匹配市場真實(shí)需求，房企才能在轉(zhuǎn)型浪潮中行穩(wěn)致遠(yuǎn)。