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??9月15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2026年1-8月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售數(shù)據(jù)。總體來看，房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)仍處于深度調(diào)整過程中，但有幾點(diǎn)是積極的。從供給端看，庫存出清在進(jìn)一步加速，供求關(guān)系進(jìn)一步改善；從需求端來看，隨著房價逐步企穩(wěn)，商品房銷售額指標(biāo)明顯在持續(xù)改善。此外，此次統(tǒng)計(jì)局首次公布二手房的交易數(shù)據(jù)，其保持正增長態(tài)勢，進(jìn)一步說明當(dāng)前在存量市場下，房地產(chǎn)交易結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化。

??總的來講，金九銀十階段重點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目銷售不錯，進(jìn)一步帶動了購房者市場信心。但另一方面，房地產(chǎn)三項(xiàng)新制度出臺，部分企業(yè)對后續(xù)土地購置和投資產(chǎn)生畏懼心理，客觀上要求各地科學(xué)解讀政策和落實(shí)配套制度，在引導(dǎo)市場預(yù)期的過程中，要按照穩(wěn)妥有序、先立后破的原則推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)融資和銷售等工作的改革。

??1、開發(fā)投資

??1-8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速為-19.9%。房地產(chǎn)開發(fā)投資額指標(biāo)跌幅比較大，很重要的原因是拿地企業(yè)數(shù)量明顯偏少。但我們也要從幾個積極角度來看。第一，從市場結(jié)構(gòu)來講，城市更新背后帶來存量盤活新機(jī)會，理解房地產(chǎn)開發(fā)投資需要從增量和存量關(guān)系角度進(jìn)行。第二，近期房地產(chǎn)開發(fā)融資與銷售制度出臺以后，投資端面臨壓力。不過梳理最近廣東江門、廣州南沙，以及福建廈門、泉州等幾個例子，總的來講，整個土地供應(yīng)方面還是以支持、優(yōu)惠為導(dǎo)向。從實(shí)際過程看，現(xiàn)房新項(xiàng)目在所有供地中的占比不會太高，預(yù)計(jì)不會超過10%，所以房企不用過多擔(dān)心，尤其是開發(fā)貸會有緊密結(jié)合。從去年以來的房地產(chǎn)開發(fā)投資工作來看，尤其是在好房子項(xiàng)目入市的背景下，全國總的結(jié)構(gòu)性改革方向是正確的，好產(chǎn)品在市場上的認(rèn)可程度也是比較高的。

??2、新開工

??1-8月份，全國房地產(chǎn)新開工面積同比增速為-24.8%，該指標(biāo)跌幅相對較大，反映出市場仍在深度調(diào)整。開發(fā)投資指標(biāo)與房地產(chǎn)開發(fā)投資指標(biāo)基本同步，因此跌幅也較大。在實(shí)際過程中，包括最近推進(jìn)的房地產(chǎn)三項(xiàng)制度，很多企業(yè)對開發(fā)投資和新開工提出了一些中肯建議。例如，更好落實(shí)“拿地即開工”，在開工中積極引入銀行保函制度來替換沉淀或墊付資金；有些地方鼓勵在推進(jìn)現(xiàn)房時積極減輕中間的稅費(fèi)成本；也包括希望在開發(fā)過程中開發(fā)貸要積極配合，以及樓棟建到一定標(biāo)準(zhǔn)時能夠有比較優(yōu)惠的銷售政策。總的來說，各地開發(fā)環(huán)境也在進(jìn)一步優(yōu)化中。

??3、竣工

??1-8月份，全國房屋竣工面積同比增速為-23.7%，該指標(biāo)仍處于調(diào)整過程中。竣工指標(biāo)出現(xiàn)負(fù)增長，與這幾年房地產(chǎn)開發(fā)投資指標(biāo)的深度調(diào)整有關(guān)，因此不必過度擔(dān)憂?？傮w來看，隨著房地產(chǎn)三項(xiàng)制度的推進(jìn)，尤其是現(xiàn)房制度、主辦銀行制和項(xiàng)目公司制的推進(jìn)，資金后續(xù)分批管理將更加到位，對房屋竣工方面也會提出更高要求。此次三項(xiàng)制度中還提到了一些改革措施，比如房屋竣工備案以后，才會開始發(fā)放銀行貸款，這也減輕了購房者相應(yīng)的還貸壓力和顧慮。而且現(xiàn)在已經(jīng)有些新房項(xiàng)目提出：可以先認(rèn)購，待后續(xù)兩年左右銀行貸款真正批下來才開始還貸。這也從實(shí)踐中減輕了購房者的壓力?？偟膩碚f，房屋竣工背后，其實(shí)也體現(xiàn)了對購房者權(quán)益的更好保護(hù)。

??4、商品房銷售

??1-8月份，全國商品房銷售面積同比增速為-12.1%，該指標(biāo)仍處于調(diào)整過程中。銷售指標(biāo)也與部分需求分流到二手房交易市場有關(guān)。如果具體看新房銷售，其實(shí)也有一些亮點(diǎn)。首先，如最近“金九銀十”期間，很多新房項(xiàng)目，在有些地方賣得還不錯。主要原因是去年住宅項(xiàng)目規(guī)范落地以來，這些好房子項(xiàng)目逐漸入市，產(chǎn)品力提升，購房者認(rèn)可程度比較高。這和得房率比較高、小區(qū)的配套設(shè)施也不錯等都有直接關(guān)聯(lián)。另外，現(xiàn)在認(rèn)購二手房和新房方面都有寬裕的選擇空間，尤其是在購房信貸政策比較寬松的情況下，有些購房者也會從買二手房轉(zhuǎn)向買新房。另外，新房銷售背后有一個很重要的邏輯，就是總價要適中?？們r過高的項(xiàng)目去化壓力比較大，而總價比較合適的項(xiàng)目表現(xiàn)還是不錯的。甚至像有些地方開盤后還能出現(xiàn)日光盤，或者去化率達(dá)到75%的積極態(tài)勢。

??5、待售面積

??今年8月，待售面積指標(biāo)（即庫存指標(biāo)）繼續(xù)保持出清趨勢，同比下跌1.1%，這已是該指標(biāo)連續(xù)第六個月出現(xiàn)同比下降。待售面積跟供地量走勢一致，邏輯上相通。另外近期部分企業(yè)反饋的問題：有些地方，比如廣東江門，要推進(jìn)現(xiàn)房銷售。但由于市面上很多項(xiàng)目已經(jīng)是現(xiàn)房了，所以沒必要過度推現(xiàn)房。這反映了企業(yè)的顧慮，也側(cè)面反映出在實(shí)際推進(jìn)現(xiàn)房制度的過程中，可以重點(diǎn)關(guān)注周邊房源供應(yīng)量。如果周邊房源確實(shí)已經(jīng)比較多，那就不必刻意去推現(xiàn)房；如果周邊項(xiàng)目比較少，而且未來預(yù)計(jì)市場需求也會拉起來，那此時逐漸推動現(xiàn)房項(xiàng)目，或者說現(xiàn)房和期房進(jìn)行結(jié)合，則會更加務(wù)實(shí)。

??6、二手房銷售

??此次國家統(tǒng)計(jì)局首次公布二手房交易網(wǎng)簽面積這一指標(biāo)，其中有幾個很重要的含義。第一，充分說明在觀察當(dāng)前房屋交易時，要將增量市場與存量市場結(jié)合起來。尤其要把二手房交易市場作為住房消費(fèi)中一個較大的子市場進(jìn)行分析。第二，從二手房交易的規(guī)模來看，達(dá)到了54923萬平方米，絕對量比較高。而且對比新房項(xiàng)目，二手房交易已經(jīng)超過新房交易面積，兩者比例達(dá)到1.1（二手房面積/新房面積）。因此，二手房實(shí)際上已占據(jù)主導(dǎo)地位，在存量房時代下要求各地需重視二手房背后的配套政策和支持政策。第三，二手房1-8月份同比正增長，增幅為10.6%，說明當(dāng)前二手房數(shù)據(jù)保持積極活躍的態(tài)勢。隨著二手房交易的活躍，下一步要更好地促進(jìn)房屋置換需求釋放，更好帶動置換鏈條的順暢。

??7、到位資金

??1-8月份，全國房企到位資金同比增速為-21.0%，降幅有所擴(kuò)大，反映出部分房企在資金端仍面臨一定風(fēng)險或壓力。當(dāng)然我們了解到，當(dāng)前企業(yè)在資金方面也有一些積極變化。第一，隨著房地產(chǎn)三項(xiàng)制度落地，后續(xù)資金使用將更加規(guī)范。理解當(dāng)前改革，需要從資金規(guī)范的角度出發(fā)，其中也會涉及一些配套政策，比如開發(fā)貸支持的力度有望進(jìn)一步加大，資金管理和使用模式也將進(jìn)一步優(yōu)化。第二，企業(yè)也應(yīng)注意到，當(dāng)前正經(jīng)歷增量市場向存量市場的轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)增量市場與存量市場背后的模式和資金來源都有所不同，這就要求積極調(diào)整相關(guān)策略。此外，從今年整體情況看，部分企業(yè)在債務(wù)化解方面呈現(xiàn)積極表現(xiàn)，這與資產(chǎn)處置等也有一定關(guān)系。因此，從資金層面能看出，一些企業(yè)已經(jīng)在采取積極動作。當(dāng)然總體而言，資金的改善最終仍要跟新房銷售掛鉤，這是最直接的，即需進(jìn)一步促進(jìn)金九銀十新房銷售市場的活躍。

??8、商品房銷售均價

??1-8月份，全國商品房銷售均價為9517元/平方米，同比漲幅為-0.9%。該指標(biāo)已連續(xù)六個月呈現(xiàn)收窄態(tài)勢，這是一個積極信號。該指標(biāo)對銷售額的影響非常積極?；蛘哒f當(dāng)前銷售額指標(biāo)持續(xù)改善，與房價企穩(wěn)之間存在積極的相互作用。另外，房價企穩(wěn)對企業(yè)整體利潤數(shù)據(jù)以及其他一些指標(biāo)也有改善作用?？偟膩碚f，與全國70個大中城市房價指數(shù)分析一樣，房價下跌空間有限，也進(jìn)一步促進(jìn)了市場預(yù)期的轉(zhuǎn)好。

??9、市場趨勢和策略

??今年前8個月，樓市的一些指標(biāo)仍處在深度調(diào)整過程中。因此，從穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和止跌回穩(wěn)的角度來看，各地工作還不能松懈。另外，在此次數(shù)據(jù)的發(fā)布過程中，我國已經(jīng)在逐漸落實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)、融資和銷售三項(xiàng)新制度。這項(xiàng)工作總體上是按照穩(wěn)妥有序的方向推進(jìn)。市場上也應(yīng)把握好口徑，有序地從房企資金可承受能力、市場對產(chǎn)品的需求以及其他角度進(jìn)行考量。但總的來講，從近期情況看，各地推的一些現(xiàn)房用地，將圍繞容積率比較低、地價成本可控，或者說開發(fā)壓力不會太大的角度進(jìn)行，即能夠平穩(wěn)有序地過渡，有力促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)、融資、銷售等工作有序推進(jìn)。建議各地要結(jié)合金九銀十的一些市場積極點(diǎn)，促進(jìn)需求釋放，從銷售端改變企業(yè)的資金狀況和促進(jìn)銷售工作。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)