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??9月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布最新一期70城二手房價格指數(shù)。二手房市場呈現(xiàn)“跌幅收窄、但買方主導”的特征。第一，環(huán)同比指標總體保持改善態(tài)勢，尤其是同比跌幅進一步收窄，這與新房市場邏輯一致，意味著市場正進入下跌空間收窄的積極通道。第二，各城市二手房房價上漲數(shù)量仍然偏少，說明當前二手房市場主要還是買方市場。盡管市場上有“房東想漲價，購房者想降價”的博弈，但實際交易中二手房潛在供應(yīng)量還是偏多，客觀上使得二手房價格上漲空間并不充分。建議各地交易要立足市場供求真實狀況，減少各種扯皮和博弈，積極促進成交和簽約。

??1、房價指數(shù)

??根據(jù)簡單算術(shù)平均計算，2026年8月份全國70個城市二手住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.3%，同比漲幅為-5.1%。從8月二手房價格同環(huán)比指標看，環(huán)比跌幅有微弱擴大，但同比指標持續(xù)收窄。自今年4月以來，同比跌幅已連續(xù)五個月收窄。由此看，短期市場仍有一個降價過程；但從同比指標看，價格出清現(xiàn)象越來越明顯，即二手房價格已開始進入難以進一步下降的新階段。市場對當前價格水平的認可程度變高，入市積極性也在增加。

??2、城市分類

??根據(jù)簡單算術(shù)平均計算，8月份一二三線城市二手住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅分別為0.1%、-0.3%和-0.4%，同比漲幅則為-2.7%、-4.9%和-5.6%。一線城市二手房已經(jīng)連續(xù)六個月保持環(huán)比上漲，信號意義明顯。最近一線城市甚至出現(xiàn)了一些優(yōu)質(zhì)二手房房源被迅速搶光的情況，這與部分二手房的地段和房源品質(zhì)較好有關(guān)。整體來看，其基本呈現(xiàn)“二八開”格局，即20%的二手房比較暢銷，剩下80%則還需要依賴價格方面的磨合和博弈過程。另外一個很關(guān)鍵的點是，各線城市的同比跌幅都已經(jīng)在收窄。實際上，各線城市二手房價格調(diào)整都比較深度，所以調(diào)整到現(xiàn)在，基本上其價格虛高的問題已經(jīng)解決。而且價格進一步下跌的可能性或空間也比較小，基本上已進入到持續(xù)止跌的過程。

??3、城市數(shù)量

??8月份，70個城市中二手住宅價格環(huán)比上漲的城市有3個，較前期統(tǒng)計的5個減少兩個。這說明在更多城市中，二手房仍是以價換量的模式，或者說價格方面仍有議價空間。當前市場上存在這樣一個問題：第一，有些城市出現(xiàn)了僵局，房東想漲價，購房者想降價，形成拉鋸戰(zhàn)。但從邏輯上講，現(xiàn)在整個二手房市場總的房源其實還是偏多，其會限制價格上漲。第二，有部分購房者會放棄二手房，轉(zhuǎn)而購買新房，尤其是新房產(chǎn)品力在提升。這會導致二手房客戶減少。這對大家理解價格情況、定價策略和實際交易價格等，應(yīng)該有一些啟示。

??4、城市排行

??從二手房價格的環(huán)比上漲情況來看，主要還是上海和深圳這幾個城市表現(xiàn)明顯。其背后的邏輯也比較清晰：在二手房方面，總體來講上漲的主要是核心城市。因為限購放松、學區(qū)房認購以及租售比等因素，其二手房交易表現(xiàn)不錯，部分甚至比較堅挺。包括近期看到的一些實際案例顯示，一些房源不錯、外立面也不錯的二手房小區(qū)，或者比較高檔的二手房項目，從地段角度來講，依然有積極認購情況。但另一方面，隨著金九銀十新盤項目的入市和產(chǎn)品力的提升，其客觀上也分流了一部分潛在的二手房認購需求。

??5、市場趨勢

??從8月份二手房價格指數(shù)來看，其價格基本進入了一個下跌空間逐漸收窄的新過程，這說明市場持續(xù)調(diào)整下價格基本上已企穩(wěn)。在實際購房過程中，有幾點建議可供參考。第一，總體來看，二手房供應(yīng)壓力雖然有所緩解，但絕對沒有出現(xiàn)大掉頭和大逆轉(zhuǎn)的情況，所以價格層面依然有議價或討價還價空間。第二，要區(qū)別不同的房源。對于地段好、學區(qū)好，或者小區(qū)品質(zhì)不錯的二手房，房東肯定不會再松動價格，而且也不排除其他購房者會“搶”房源，即交易速度是比較快的。第三，最近因為各種房地產(chǎn)政策消息，很多購房者開始從觀望轉(zhuǎn)向急切或焦慮。這個時候要注意，在買一些老破小的二手房過程中，要防范各類糾紛和扯皮。比如房屋交付以后漏水問題、違規(guī)改造承重墻等。對于金九銀十過程中房源品質(zhì)不太好的老破小交易，尤其要關(guān)注潛在的風險。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進