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??本月數(shù)據(jù)核心要點(diǎn)：

??8月處于傳統(tǒng)銷售淡季向"金九"過渡的窗口，銷售環(huán)比基本走平（面積-0.5%、金額-0.4%），但同比跌幅雙雙擴(kuò)大：?jiǎn)卧落N售面積同比下降15.4%、降幅較7月擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)，銷售額同比下降12.8%、由7月的跌幅收窄轉(zhuǎn)為擴(kuò)大2.4個(gè)百分點(diǎn)，7月呈現(xiàn)的量?jī)r(jià)分化式弱修復(fù)未能延續(xù)。1-8月銷售面積下降12.1%、銷售額下降13.0%，累計(jì)金額跌幅仍深于面積跌幅0.9個(gè)百分點(diǎn)，成交均價(jià)下行對(duì)銷售額降幅形成一定緩沖，但并未改變需求端的收縮態(tài)勢(shì)。

??1—8月份，二手房交易網(wǎng)簽面積54923萬平方米，同比增長(zhǎng)10.6%。二手房成為市場(chǎng)成交主力，置換需求是當(dāng)前樓市的核心支撐。

??價(jià)格端，8月70城新房環(huán)比下降0.17%，15城上漲、6城持平、49城下跌，環(huán)比上漲或持平城市21個(gè)、較7月減少2個(gè)；二手房環(huán)比下降0.31%，62城下跌，同比70城全部下跌、均值下降5.13%。積極信號(hào)在于：一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.1%，一二三線城市新房、二手房?jī)r(jià)格同比降幅"全線收窄"，上海新房同比上漲3.0%、二手房同比僅下降0.8%，核心城市改善型產(chǎn)品繼續(xù)領(lǐng)跑。但新房下跌面仍在擴(kuò)大、二手房環(huán)比跌幅重新走闊。

??綜合判斷：8月房地產(chǎn)新房市場(chǎng)并非"全面轉(zhuǎn)弱"，也尚未形成"全面企穩(wěn)"，而是處于政策持續(xù)釋放與基本面調(diào)整并存的磨底階段——同比指標(biāo)繼續(xù)改善，環(huán)比指標(biāo)仍然反復(fù)；銷售端弱修復(fù)動(dòng)能減弱，并通過回款環(huán)節(jié)傳導(dǎo)至資金端，進(jìn)一步壓制房企的拿地與開工能力，最終表現(xiàn)為開發(fā)投資降幅繼續(xù)擴(kuò)大。

??表1 2026年1-8月房地產(chǎn)核心指標(biāo)及邊際變化

??注："較1-7月變化"為累計(jì)同比增速的百分點(diǎn)變動(dòng)（價(jià)格環(huán)比為均值變動(dòng)）；銷售、投資、資金、庫(kù)存數(shù)據(jù)來源為國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，價(jià)格數(shù)據(jù)根據(jù)70個(gè)大中城市價(jià)格指數(shù)計(jì)算。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞研究中心整理。

??01

??商品房銷售：累計(jì)量?jī)r(jià)分化延續(xù)，單月修復(fù)動(dòng)能減弱

??1—8月份，新建商品房銷售面積49880萬平方米，同比下降12.1%；其中住宅銷售面積下降13.0%。新建商品房銷售額47470億元，下降13.0%；其中住宅銷售額下降13.1%。根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)，1—8月份，二手房交易網(wǎng)簽面積54923萬平方米，同比增長(zhǎng)10.6%。

??圖1 全國(guó)商品房月度累計(jì)銷售面積及銷售額同比增速

??數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，克而瑞研究中心整理。

??1-8月，新建商品房銷售面積同比跌幅較上期再擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)，銷售金額同比跌幅收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)，累計(jì)口徑延續(xù)"面積跌幅擴(kuò)大、金額跌幅收窄"的分化。按銷售額除以銷售面積測(cè)算，1-8月全國(guó)新建商品房成交均價(jià)為9517元/平方米，較上年同期的9601元/平方米下降0.9%；累計(jì)金額跌幅（-13.0%）依舊深于面積跌幅（-12.1%）0.9個(gè)百分點(diǎn)，量?jī)r(jià)分化格局在累計(jì)口徑下仍在延續(xù)。

??本月新增公布二手房交易網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，其銷售面積較新房高出10.1%。整體市場(chǎng)呈現(xiàn)存量房主導(dǎo)、新房承壓的格局。新房成交規(guī)模持續(xù)收縮，高價(jià)改善型房源成交占比抬升，對(duì)成交金額邊際支撐；二手房成為市場(chǎng)成交主力，置換需求是當(dāng)前樓市的核心支撐。

??8月單月則出現(xiàn)反向變化：按同一口徑測(cè)算，單月成交均價(jià)為9780元/平方米、同比上漲3.1%，金額跌幅（-12.8%）小于面積跌幅（-15.4%）。需要強(qiáng)調(diào)的是，該均價(jià)上行主要來自高能級(jí)城市成交占比提升所形成的結(jié)構(gòu)性上移，而非普遍性漲價(jià)。成交結(jié)構(gòu)上移對(duì)均價(jià)的支撐增強(qiáng)，同時(shí)也意味著低能級(jí)城市的成交收縮更為劇烈。

??8月28日，住建部、央行、金融監(jiān)管總局等部門發(fā)布一系列房地產(chǎn)新政（下稱8·28新政），直接影響商品房銷售的核心條款集中在預(yù)售門檻、現(xiàn)房銷售、按揭放款時(shí)點(diǎn)、資金監(jiān)管、貸款年限調(diào)整等多方面，并實(shí)施新老劃斷。整體來看，新政將期房交付風(fēng)險(xiǎn)由購(gòu)房者端轉(zhuǎn)移至房企與金融機(jī)構(gòu)，推動(dòng)了市場(chǎng)信心結(jié)構(gòu)性重塑。短期來看，政策釋放構(gòu)建房地產(chǎn)新模式的明確信號(hào)，市場(chǎng)情緒溫和修復(fù)，但難以形成全面的信心反轉(zhuǎn)，市場(chǎng)成交維持底部震蕩，趨勢(shì)性回暖仍依賴居民收入預(yù)期修復(fù)；中期隨著新規(guī)則下預(yù)售規(guī)模受限、現(xiàn)房項(xiàng)目逐步入市，新房交付信心持續(xù)修復(fù)，但同時(shí)市場(chǎng)供給中樞下移開始主導(dǎo)成交規(guī)模下行；房地產(chǎn)新模式基本定型，市場(chǎng)信心錨定在項(xiàng)目品質(zhì)、居住價(jià)值而非房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，城鎮(zhèn)化進(jìn)入后半段，剛需人口見頂，新房需求以改善置換為主。

??圖2 全國(guó)商品房近一年月度銷售面積及同比增速

??數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，克而瑞研究中心整理。

??8月單月銷售面積4859萬平方米，環(huán)比7月基本持平（-0.5%），低于6月年中沖量后的季節(jié)性水平；同比來看，單月銷售面積同比下降15.4%，跌幅較7月擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)；單月銷售額4752億元，同比下降12.8%，跌幅較7月擴(kuò)大2.4個(gè)百分點(diǎn)，單月銷售額為3月以來最低。7月由價(jià)格端緩沖帶來的金額端韌性在8月并未延續(xù)，說明前期修復(fù)更多來自成交結(jié)構(gòu)的一次性支撐，而非需求端的持續(xù)改善。

??表2 2026年1-8月按物業(yè)類型和地區(qū)分商品房銷售情況

??單位：萬平方米、億元、%

??注：同比變動(dòng)數(shù)據(jù)為與上月累計(jì)對(duì)比。

??數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，克而瑞研究中心整理

??各物業(yè)類型銷售表現(xiàn)分化：辦公樓面積、金額跌幅同步走擴(kuò)（面積-6.2%、跌幅擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)；金額-9.1%、擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)）；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房金額跌幅明顯收窄0.7個(gè)百分點(diǎn)至-19.1%，但仍為各業(yè)態(tài)最深；住宅面積跌幅擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)至-13.0%、金額跌幅微收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)至-13.1%，住宅端量?jī)r(jià)分化的特征最為典型。

??各區(qū)域銷售延續(xù)普遍下行，但邊際方向出現(xiàn)分化。與上期相比，東部地區(qū)量?jī)r(jià)跌幅同步小幅走擴(kuò)（面積-11.6%、金額-12.6%）；中部地區(qū)面積、金額跌幅分別擴(kuò)大0.7和0.6個(gè)百分點(diǎn)，需求端壓力繼續(xù)上升，仍是主要拖累區(qū)域；西部地區(qū)兩項(xiàng)指標(biāo)跌幅繼續(xù)收窄（面積-11.8%、金額-13.3%），區(qū)域內(nèi)部調(diào)整壓力相對(duì)緩和；東北地區(qū)兩項(xiàng)跌幅分別收窄0.9和1.4個(gè)百分點(diǎn)，但仍為各區(qū)域最深（面積-20.6%、金額-22.4%）。東部地區(qū)銷售面積、金額占比分別為44.9%、60.7%，分別較上期降低0.3個(gè)和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

??02

??房地產(chǎn)開發(fā)投資跌幅持續(xù)探底

??1—8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資47979億元，按可比口徑計(jì)算同比下降19.9%；其中，住宅投資37017億元，下降19.7%。

??圖3 2026年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)同比增速

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞研究中心收集整理。

??1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)同比跌幅較上期再擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)，降幅繼續(xù)擴(kuò)大、處于歷史低位，下行壓力仍在釋放。

??住宅投資跌幅擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)至-19.7%，與總投資跌幅的差距由0.1個(gè)百分點(diǎn)微擴(kuò)至0.2個(gè)百分點(diǎn)，說明非住宅投資（辦公樓-22.0%、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房-25.5%）的下行壓力更為突出。投資端全面收縮的態(tài)勢(shì)短期難改，但在上年同期基數(shù)走低與核心城市邊際修復(fù)的共同作用下，后續(xù)累計(jì)跌幅有望逐步收窄，緩釋指標(biāo)失速風(fēng)險(xiǎn)。

??根據(jù)克而瑞土地市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，房企拿地仍高度集中于北京、上海、杭州、成都等核心城市，普遍回避需求基本面偏弱、去化壓力高企的區(qū)域；傳統(tǒng)住宅開發(fā)持續(xù)縮量的同時(shí)，城市更新、長(zhǎng)租公寓、倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等存量與持有型賽道繼續(xù)承接資本轉(zhuǎn)移，行業(yè)呈現(xiàn)"總量深度收縮、結(jié)構(gòu)深度分化、存量盤活加速"三大特征。

??圖4 全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)近一年月度投資及同比增速

??數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，克而瑞研究中心收集整理。

??月度數(shù)據(jù)方面，8月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資4970億元，環(huán)比7月回升0.7%，單月規(guī)模仍處低位；同比來看，8月單月投資同比下降26.1%，跌幅較7月的-28.7%收窄2.6個(gè)百分點(diǎn)，但仍顯著深于上半年各月水平，投資端下行趨勢(shì)未見實(shí)質(zhì)性改善。

??表3 2026年1-8月按物業(yè)類型和地區(qū)分房地產(chǎn)開發(fā)投資情況

??單位：億元、%

??注：同比變動(dòng)數(shù)據(jù)為與上月累計(jì)對(duì)比。

??數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，克而瑞研究中心收集整理。

??各物業(yè)類型投資同步走弱：辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房跌幅分別擴(kuò)大0.1和0.7個(gè)百分點(diǎn)至-22.0%和-25.5%，住宅投資跌幅擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)至-19.7%，開發(fā)企業(yè)對(duì)商辦業(yè)態(tài)的投資意愿更為低迷。開發(fā)企業(yè)對(duì)住宅投資的比重為77.2%，與上期基本持平，投資結(jié)構(gòu)未見明顯調(diào)整。

??各區(qū)域投資同比持續(xù)下降。東部、中部地區(qū)跌幅均擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)，分別至-20.5%和-20.8%；東部地區(qū)投資占比58.9%、較上期降低0.3個(gè)百分點(diǎn)，仍是投資下行的主要拖累；西部地區(qū)跌幅擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)至-16.3%，下行幅度相對(duì)溫和；東北地區(qū)跌幅收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)至-29.6%，但跌幅仍為四大區(qū)域最深，不構(gòu)成投資回暖信號(hào)。

??03

??行業(yè)持續(xù)控增量，建設(shè)規(guī)模下行趨勢(shì)不改

??1—8月份，房屋新開工面積29894萬平方米，下降24.8%。其中，住宅新開工面積21840萬平方米，下降25.4%。房屋竣工面積21097萬平方米，下降23.7%。其中，住宅竣工面積14798萬平方米，下降25.4%。

??圖5 2026年全國(guó)房地產(chǎn)累計(jì)新開工與竣工面積同比增速

??數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，克而瑞研究中心收集整理。

??1-8月，新開工累計(jì)同比跌幅較上期再擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)，住宅新開工跌幅同步擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)，均處于年內(nèi)最深跌幅區(qū)間；竣工跌幅擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)至-23.7%，其中住宅竣工跌幅微收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)至-25.4%。

??開工端延續(xù)"總量收縮、局部韌性"的格局，僅一線及強(qiáng)二線核心城區(qū)的改善類項(xiàng)目存在局部開工支撐。新開工/銷售比為0.599（上期0.593），意味著新增開工規(guī)模明顯低于同期銷售規(guī)模，房地產(chǎn)開發(fā)由"增量擴(kuò)張"向"以銷定產(chǎn)、控增量"轉(zhuǎn)變的特征進(jìn)一步顯現(xiàn)。

??需要提示的是，該比值低于1并不能單獨(dú)證明房企在"主動(dòng)"收縮——土地儲(chǔ)備下降、融資約束、項(xiàng)目交付周期、現(xiàn)房銷售政策預(yù)期以及房企風(fēng)險(xiǎn)偏好下降，均可能形成同等方向的影響，其相對(duì)權(quán)重有待進(jìn)一步分解?？⒐ざ藙t進(jìn)入前期開工持續(xù)下行的滯后傳導(dǎo)期，后續(xù)降幅難以快速收斂。

??綜合看，建設(shè)端收縮是銷售回款不足、資金約束與供給結(jié)構(gòu)調(diào)整共同作用的結(jié)果，修復(fù)高度依賴銷售端與房企現(xiàn)金流的實(shí)質(zhì)性改善。

??圖6 全國(guó)房地產(chǎn)近一年月度新開工面積及同比增速

??數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，克而瑞研究中心收集整理。

??8月單月新開工3194萬平方米，環(huán)比下降7.7%；同比下降30.5%，跌幅較7月再擴(kuò)大2.0個(gè)百分點(diǎn)，為年內(nèi)單月最深跌幅。開工端的走弱與銷售端邊際轉(zhuǎn)弱、資金端持續(xù)收緊在時(shí)間上同步出現(xiàn)，是傳導(dǎo)鏈條在供給側(cè)的集中體現(xiàn)。

??04

??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金端壓力重新上行

??1—8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金50893億元，同比下降21.0%。其中，國(guó)內(nèi)貸款6880億元，下降33.3%；自籌資金18432億元，下降20.0%；定金及預(yù)收款16037億元，下降14.8%；個(gè)人按揭貸款6846億元，下降22.4%。

??圖7 2026年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金累計(jì)同比增速

??數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，克而瑞研究中心收集整理。

??1-8月，開發(fā)企業(yè)到位資金累計(jì)同比跌幅連續(xù)17個(gè)月下行，本期再擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。

??具體來看，個(gè)人按揭貸款跌幅依然較大，但是唯一邊際改善分項(xiàng)，跌幅較上期收窄1個(gè)百分點(diǎn)；國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金同比深跌，跌幅較上期分別擴(kuò)大1.2個(gè)和1.5個(gè)百分點(diǎn)，銀行對(duì)房企新增項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)偏好仍低，市場(chǎng)化資本對(duì)地產(chǎn)板塊信心不足。

??占比方面，定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款占全部資金的45.0%，較上期提升了0.4個(gè)百分點(diǎn)，房企資金結(jié)構(gòu)進(jìn)一步向銷售回款集中；自籌資金占全部資金的36.2%，與上期持平。當(dāng)前，房企到位資金整體仍處于收縮區(qū)間，且結(jié)構(gòu)分化進(jìn)一步加劇。

??“8·28新政”將直接沖擊房企定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款和自籌資金三大來源，其中預(yù)售定金及預(yù)收款受到的沖擊最為直接，按揭資金的影響存在滯后，自籌資金壓力更多來自市場(chǎng)主體信心走弱。

??政策雖在延長(zhǎng)開發(fā)貸期限、允許分期繳納土地出讓價(jià)款等方面預(yù)留了一定緩沖空間，但銀行資本與不良考核約束構(gòu)成緩沖上限；回款節(jié)點(diǎn)的根本性后移，不僅壓制項(xiàng)目現(xiàn)金流入，還會(huì)擠壓存量債務(wù)兌付資金，意味著行業(yè)短期內(nèi)仍不得不直面現(xiàn)金流“失速”的現(xiàn)實(shí)壓力，沖擊程度在高周轉(zhuǎn)中小房企與低杠桿國(guó)企之間差異顯著。

??過渡期實(shí)施細(xì)則的出臺(tái)與落地節(jié)奏，將直接影響沖擊的平緩程度?？傮w來看，政策方向已較為清晰，但融資邏輯的轉(zhuǎn)換需要能力匹配和時(shí)間消化，短期內(nèi)行業(yè)資金面的分化格局預(yù)計(jì)仍將延續(xù)。

??05

??商品房庫(kù)存延續(xù)逐月去化，結(jié)構(gòu)性壓力不可忽視

??8月末，新建商品房待售面積75349萬平方米，同比下降1.1%。其中，待售3年以下面積54819萬平方米，下降4.2%。

??圖8 2026年各月末全國(guó)商品房待售面積及同比增速

??數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，克而瑞研究中心收集整理。

??8月末商品房待售面積較7月末減少562萬平方米，同比下降1.1%、跌幅較上期再擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)，庫(kù)存總量延續(xù)逐月去化。

??但真正值得關(guān)注的是結(jié)構(gòu)：待售3年以下面積54819萬平方米、同比下降4.2%，去化速度明顯快于總庫(kù)存的-1.1%，說明新近形成的庫(kù)存消化相對(duì)順暢；而按官方公布的總量與3年以下口徑同比降幅反推，待售3年以上面積約20530萬平方米、推算同比增長(zhǎng)約8%，占全部待售面積的比重由上年同期的24.9%升至27.2%。這意味著：庫(kù)存總量在降，長(zhǎng)期沉淀庫(kù)存卻在累積，去化的主要是"新庫(kù)存"，"老庫(kù)存"仍是尚未解決的核心問題。

??分類看，住宅待售面積40083萬平方米、同比下降0.5%，辦公樓5187萬平方米、同比增長(zhǎng)1.0%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房13499萬平方米、同比下降5.0%——住宅庫(kù)存已由持平轉(zhuǎn)為小幅下降，邊際有所改善；辦公樓庫(kù)存仍在增長(zhǎng)，是唯一正增長(zhǎng)的業(yè)態(tài)；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房庫(kù)存絕對(duì)規(guī)模雖有回落，但結(jié)合其銷售金額同比-19.1%的表現(xiàn)看，庫(kù)存周期依然偏長(zhǎng)。因此更準(zhǔn)確的概括是：庫(kù)存總量開始下降，但庫(kù)存結(jié)構(gòu)并未全面改善，住宅邊際好轉(zhuǎn)、商辦壓力依然突出。

??需要強(qiáng)調(diào)的是，商品房待售僅為狹義庫(kù)存，在建未售、存量宅地等廣義庫(kù)存規(guī)模更大，是庫(kù)存壓力的主要來源，并持續(xù)占用房企資金、沉淀土地資源。廣義庫(kù)存、三四線城市、遠(yuǎn)郊新區(qū)、商辦物業(yè)仍是后續(xù)主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

??06

??8月70城房?jī)r(jià)核心特征和數(shù)據(jù)要點(diǎn)

??核心特征：

??2026年8月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)顯示，房?jī)r(jià)整體仍在調(diào)整，但邊際積極信號(hào)較7月更為明確：一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比由持平轉(zhuǎn)為上漲，一二三線城市新房、二手房?jī)r(jià)格同比降幅"全線收窄"，上海、杭州新房?jī)r(jià)格同比保持明顯上漲，核心城市改善型產(chǎn)品相對(duì)抗跌；與此同時(shí)，新房、二手房環(huán)比下跌仍是主流，二手房環(huán)比跌幅較7月重新走闊，二三線城市價(jià)格繼續(xù)下探，市場(chǎng)仍處于磨底階段。

??數(shù)據(jù)要點(diǎn)：

??8月新建商品住宅：49城環(huán)比下跌、15城上漲、6城持平，環(huán)比上漲或持平城市21個(gè)、比上月減少2個(gè)；同比5漲65跌，70城同比均值下降3.29%。

??8月二手住宅：62城環(huán)比下跌、3城上漲、5城持平，環(huán)比上漲或持平城市8個(gè)、與上月相同；同比70城全部下跌，同比均值下降5.13%。

??一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.1%，其中上海、廣州、深圳分別上漲0.4%、0.1%、0.2%，北京下降0.2%；一線二手房環(huán)比上漲0.1%、漲幅較上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

??上海新房同比上漲3.0%、杭州上漲2.2%，144平方米以上改善型產(chǎn)品在核心城市繼續(xù)領(lǐng)漲（上海+5.5%、杭州+4.2%）。

??07

??總體形勢(shì)：環(huán)比下跌仍是主流，同比降幅全線收窄

??8月70城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比均值下降0.17%，其中15個(gè)城市環(huán)比上漲、6個(gè)城市持平、49個(gè)城市下跌，上漲或持平城市較7月減少2個(gè)。同比方面，70城新建住宅價(jià)格同比均值下降3.29%，僅上海、杭州、沈陽(yáng)、大連、合肥5個(gè)城市同比上漲，其余65個(gè)城市下跌；同比降幅較7月的3.41%收窄0.12個(gè)百分點(diǎn)。

??二手房調(diào)整壓力依然大于新房。8月70城二手住宅價(jià)格環(huán)比均值下降0.31%，較7月的下降0.29%小幅走闊，其中僅3個(gè)城市環(huán)比上漲、5個(gè)城市持平、62個(gè)城市下跌；同比方面，70城二手住宅價(jià)格全部下跌，同比均值下降5.13%，較7月的5.39%收窄0.26個(gè)百分點(diǎn)；1-8月累計(jì)平均下降5.89%。

??與7月相比，新房環(huán)比跌幅略有收窄（由0.18%降至0.17%）但下跌面繼續(xù)擴(kuò)大（下跌城市由47個(gè)增至49個(gè)）；二手房環(huán)比跌幅由0.29%走闊至0.31%、上漲城市由5個(gè)進(jìn)一步減少至3個(gè)，呈現(xiàn)"同比改善、環(huán)比反復(fù)"的磨底特征。需要指出的是，同比降幅收窄在很大程度上來自上年同期基數(shù)回落，并不等同于價(jià)格企穩(wěn)，月度環(huán)比數(shù)據(jù)才是判斷拐點(diǎn)的關(guān)鍵。

??08

??分線城市：一線率先企穩(wěn)，二三線仍在下探

??表4 2026年8月70個(gè)大中城市分線城市房?jī)r(jià)指標(biāo)

??數(shù)據(jù)來源：根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市價(jià)格指數(shù)計(jì)算，均值為各層級(jí)城市指數(shù)算術(shù)平均，克而瑞研究中心整理。

??一線城市是唯一新房、二手房環(huán)比同步轉(zhuǎn)正的層級(jí)：新房環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲，北京下降0.2%，上海、廣州、深圳分別上漲0.4%、0.1%、0.2%；二手房環(huán)比上漲0.1%，上海、深圳分別上漲0.3%、0.1%，廣州持平，北京下降0.1%。但從同比看，一線城市二手房?jī)r(jià)格仍平均下降2.7%，僅較上月收窄1.0個(gè)百分點(diǎn)，說明當(dāng)前仍屬"跌幅企穩(wěn)"，尚未形成趨勢(shì)性回升。

??二線城市新房環(huán)比均值下降0.13%，較7月的下降0.11%小幅走弱，31個(gè)城市中18個(gè)下跌、9個(gè)上漲、4個(gè)持平；三線城市新房環(huán)比均值下降0.24%，較7月的下降0.27%略有收窄，但35個(gè)城市中仍有30個(gè)下跌。二手房方面，二、三線城市環(huán)比均值分別下降0.31%和0.36%，三線與7月的下降0.35%基本持平，但35個(gè)城市中34個(gè)下跌，價(jià)格彈性依然不足。層級(jí)分化格局與7月一致：一線企穩(wěn)、二線分化、三線承壓。

??09

??重點(diǎn)城市：核心城市韌性突出，弱二線和三線承壓明顯

??上海和杭州是8月新房市場(chǎng)最突出的兩個(gè)城市。上海新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.4%（與無錫并列70城首位）、同比上漲3.0%、1-8月累計(jì)平均同比上漲3.5%，同比與累計(jì)兩項(xiàng)指標(biāo)均居70城首位；杭州新房環(huán)比上漲0.2%、同比上漲2.2%、1-8月累計(jì)平均同比上漲2.3%。合肥新房同比上漲0.1%、1-8月累計(jì)平均同比上漲0.8%，是除滬杭之外累計(jì)均價(jià)同比表現(xiàn)最好的城市。沈陽(yáng)、大連新房同比均上漲0.3%，其中沈陽(yáng)二手房同比僅下降0.9%，為70城中二手房?jī)r(jià)同比表現(xiàn)最好的城市。

??二手房方面，上海、揚(yáng)州、深圳環(huán)比上漲，沈陽(yáng)、大連、寧波、合肥、廣州環(huán)比持平。上海二手房同比僅下降0.8%，降幅明顯小于全國(guó)平均的5.13%，是一線城市中二手房?jī)r(jià)格最接近止跌的城市；深圳二手房同比下跌2.7%、北京下跌3.5%、廣州下跌3.8%。

??跌幅較深的城市集中在基本面偏弱或庫(kù)存壓力較大的三線城市及部分二線城市。瀘州新房同比下跌7.7%、二手房同比下跌9.0%，為70城中最弱；包頭新房同比下跌6.8%；洛陽(yáng)新房同比下跌6.3%；北海新房同比下跌6.2%。這些城市新房、二手房?jī)r(jià)格均處于深度調(diào)整區(qū)間，短期修復(fù)動(dòng)力有限。

??10

??面積段：新房各面積段差異收斂，二手房全線承壓

??分面積段看，8月新建商品住宅三個(gè)面積段表現(xiàn)差異較7月進(jìn)一步收斂，144平方米以上產(chǎn)品仍相對(duì)占優(yōu)：90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上同比均值分別下降3.39%、3.28%、3.33%，1-8月累計(jì)平均同比分別下降3.56%、3.54%、3.42%，大面積段累計(jì)跌幅最小。

??結(jié)構(gòu)亮點(diǎn)集中在核心城市改善型產(chǎn)品。上海144平方米以上新建住宅同比上漲5.5%、環(huán)比上漲0.9%，杭州同比上漲4.2%，均明顯高于各自城市整體水平，說明核心城市改善型需求仍有支撐，高端產(chǎn)品價(jià)格韌性更強(qiáng)；反之，包頭、洛陽(yáng)、北海等城市90平方米以下產(chǎn)品同比跌幅普遍超過6.5%，剛需產(chǎn)品價(jià)格下行壓力最大。

??二手房則是全結(jié)構(gòu)承壓。8月70城二手住宅90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三個(gè)面積段同比均值分別下降5.24%、4.99%、5.33%，1-8月累計(jì)平均降幅分別為5.96%、5.86%、5.93%，三個(gè)面積段降幅均集中在5%-6%區(qū)間，未出現(xiàn)明顯的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分化，144平方米以上產(chǎn)品環(huán)比跌幅（-0.37%）反而最深。

??11

??累計(jì)降幅略有收窄，見底信號(hào)仍不充分，后續(xù)關(guān)注三條線索

??從累計(jì)平均看，1-8月新建商品住宅價(jià)格同比累計(jì)平均下降3.49%，較1-7月的下降3.52%收窄0.03個(gè)百分點(diǎn)；1-8月二手住宅價(jià)格同比累計(jì)平均下降5.89%，較1-7月的下降6.01%收窄0.12個(gè)百分點(diǎn)。累計(jì)數(shù)據(jù)的邊際改善，主要來自當(dāng)月同比降幅小于前期累計(jì)均值。

??但月度環(huán)比數(shù)據(jù)仍顯示，絕大多數(shù)城市價(jià)格尚未止跌，尤其是二手房。當(dāng)前價(jià)格狀態(tài)更接近"下跌斜率放緩、底部區(qū)域反復(fù)確認(rèn)"，而非趨勢(shì)性反轉(zhuǎn)。

??8月70城房?jī)r(jià)呈現(xiàn)三個(gè)特征：一是新房、二手房環(huán)比下跌仍是主流，二手房環(huán)比跌幅重新走闊，價(jià)格調(diào)整尚未結(jié)束；二是一線城市新房、二手房環(huán)比同步轉(zhuǎn)正，一二三線城市同比降幅全線收窄，市場(chǎng)出現(xiàn)較7月更為明確的局部企穩(wěn)信號(hào)；三是三線及多數(shù)二線城市價(jià)格仍在下探，二手房同比全線下行，市場(chǎng)分化持續(xù)加大。

??后續(xù)關(guān)注三條線索：

??一是一線及核心二線城市二手房?jī)r(jià)格能否由"環(huán)比企穩(wěn)"向"同比降幅持續(xù)收窄"傳導(dǎo)，特別是上海等已接近止跌城市的示范效應(yīng)能否擴(kuò)散；

??二是改善型產(chǎn)品成交和新房供給結(jié)構(gòu)能否繼續(xù)支撐核心城市價(jià)格；

??三是存量政策（公積金制度改革、住房消費(fèi)納入頂層設(shè)計(jì)、北京等城市限購(gòu)優(yōu)化）的落地效果與居民預(yù)期修復(fù)節(jié)奏。

??若一線城市企穩(wěn)信號(hào)能夠向更多城市擴(kuò)散，70城房?jī)r(jià)下跌面有望逐步收窄；否則，在銷售端單月動(dòng)能轉(zhuǎn)弱、開發(fā)鏈全線走弱的背景下，市場(chǎng)磨底時(shí)間可能繼續(xù)拉長(zhǎng)。

??12

??結(jié)論：政策底已現(xiàn)，基本面底尚未確認(rèn)

??表5 2026年8月主要指標(biāo)的同環(huán)比信號(hào)

??注：銷售、投資、新開工、資金為國(guó)家統(tǒng)計(jì)局累計(jì)與單月口徑；價(jià)格為70城指數(shù)算術(shù)平均。單月值為本月累計(jì)減上月累計(jì)。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞研究中心整理。

??據(jù)此可以給出三點(diǎn)結(jié)論。

??第一，市場(chǎng)并未重新轉(zhuǎn)弱。8月銷售環(huán)比基本走平、一線城市新房與二手房?jī)r(jià)格環(huán)比同步轉(zhuǎn)正、一二三線城市同比降幅全線收窄，均不支持"二次下行"的判斷。

??第二，市場(chǎng)也尚未企穩(wěn)。新房下跌城市增至49個(gè)、二手房環(huán)比跌幅重新走闊、開發(fā)投資與新開工降幅繼續(xù)擴(kuò)大、長(zhǎng)期沉淀庫(kù)存仍在累積，說明修復(fù)仍停留在局部與結(jié)構(gòu)層面，且同比改善在相當(dāng)程度上來自上年同期基數(shù)回落。

??第三，全篇數(shù)據(jù)指向同一條鏈條：銷售端修復(fù)動(dòng)能減弱，經(jīng)回款環(huán)節(jié)傳導(dǎo)至資金端，再傳導(dǎo)至拿地、開工與投資端，形成"銷售弱修復(fù)未能延續(xù)—資金約束未解—開發(fā)鏈繼續(xù)收縮"的完整閉環(huán)。

??因此，當(dāng)前更準(zhǔn)確的定位是：房地產(chǎn)市場(chǎng)處于"政策底之后、基本面底尚未確認(rèn)"的磨底階段，且磨底的性質(zhì)正在從周期性調(diào)整轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性重構(gòu)——新開工持續(xù)低于銷售、長(zhǎng)期沉淀庫(kù)存占比上升、商辦庫(kù)存壓力突出、二手房交易規(guī)模已超過新建商品房，共同指向行業(yè)由"增量開發(fā)"向"存量運(yùn)營(yíng)"的長(zhǎng)期轉(zhuǎn)換。

??后續(xù)判斷市場(chǎng)是否真正觸底，應(yīng)以三類信號(hào)為準(zhǔn)：一是70城房?jī)r(jià)環(huán)比能否連續(xù)轉(zhuǎn)正，尤其是二手房；二是到位資金中定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款的同比能否止跌回升，即銷售是否真正傳導(dǎo)至房企現(xiàn)金流；三是待售面積中3年以上長(zhǎng)期庫(kù)存能否由增轉(zhuǎn)降。在此之前，市場(chǎng)磨底時(shí)間可能繼續(xù)拉長(zhǎng)。

??數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局（2026年1—8月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況、2026年8月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況及城市司解讀）；二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來自住房城鄉(xiāng)建設(shè)部；單月數(shù)據(jù)、成交均價(jià)、分線城市均值、3年以上待售面積等為作者測(cè)算。投資、銷售等同比增速按國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的可比口徑計(jì)算；涉及土地市場(chǎng)、賽道轉(zhuǎn)換等結(jié)構(gòu)性判斷，均標(biāo)注了非統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來源。

??口徑說明：銷售額降幅大于銷售面積降幅，只能嚴(yán)格推出成交均價(jià)同比下降這一量?jī)r(jià)關(guān)系結(jié)果，尚不足以直接證明企業(yè)主動(dòng)降價(jià)帶動(dòng)成交這一行為機(jī)制；量?jī)r(jià)關(guān)系不等于價(jià)格機(jī)制，故本文統(tǒng)一采用"量?jī)r(jià)分化"表述，不作機(jī)制性歸因。同期，二手房交易網(wǎng)簽面積54923萬平方米、同比增長(zhǎng)10.6%，已超過新建商品房銷售面積、約為后者的1.10倍；但二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來自住房城鄉(xiāng)建設(shè)部，與新建商品房銷售面積在統(tǒng)計(jì)來源、統(tǒng)計(jì)范圍與統(tǒng)計(jì)制度上并不完全一致，該比值僅可作為規(guī)模比較的參考，交易結(jié)構(gòu)向存量?jī)A斜的趨勢(shì)仍有待口徑一致的更長(zhǎng)序列驗(yàn)證。