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??引言

??"828新政"發(fā)布后，市場傳出部分房企收回銷售折扣、個(gè)別項(xiàng)目小幅上調(diào)報(bào)價(jià)的消息，引發(fā)市場是否轉(zhuǎn)向的討論。這一現(xiàn)象提出了一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題：在政策與市場環(huán)境同時(shí)變化的條件下，商品住房價(jià)格將向哪個(gè)方向運(yùn)行？

??但"房價(jià)會漲還是跌"這一提問方式需要修正——它預(yù)設(shè)了適用于全國、各類產(chǎn)品的統(tǒng)一價(jià)格方向。在房地產(chǎn)行業(yè)整體步入存量時(shí)代、需求總量進(jìn)入收縮區(qū)間、城市與產(chǎn)品差異持續(xù)擴(kuò)大等背景下，該預(yù)設(shè)并不成立。本研究將問題拆分為三個(gè)可回答的子問題：價(jià)格由哪些力量決定、各自方向如何；具備哪些條件時(shí)存在上漲基礎(chǔ)；在哪些情形下仍將下跌或承壓。

??核心觀點(diǎn)：

??"828新政"后部分項(xiàng)目收回折扣、上調(diào)報(bào)價(jià)屬實(shí)，但并非行業(yè)性漲價(jià)。樣本集中于一線及強(qiáng)二線核心板塊、早年低成本拿地且現(xiàn)金流可維持項(xiàng)目；多數(shù)行為是收回前期折扣，實(shí)質(zhì)性上調(diào)報(bào)價(jià)極有限。

??當(dāng)前房價(jià)由需求、供給、資金、成本、預(yù)期五方因素共同決定，凈效應(yīng)是價(jià)格分層運(yùn)行。需求壓制、供給支撐、資金分化、成本鎖底、預(yù)期放大趨勢但不改方向；既不具備普遍性上漲基礎(chǔ)，也不具備持續(xù)大幅下跌條件。

??房價(jià)上漲需區(qū)域、產(chǎn)品、資金三類條件同時(shí)具備，并以收入就業(yè)預(yù)期改善為觸發(fā)。當(dāng)前僅一線及個(gè)別強(qiáng)二線核心板塊滿足，且受二手房比價(jià)錨與房貸收入比上限約束，更可能溫和上行而非快速上漲。

??多數(shù)三四線及遠(yuǎn)郊板塊仍將承壓，典型表現(xiàn)是繼續(xù)下跌或有價(jià)無市。成本側(cè)鎖定價(jià)格下限，跌破成本線后房企更有可能停售而非降價(jià)；實(shí)質(zhì)降價(jià)主要來自二手業(yè)主、法拍/工抵房、出險(xiǎn)企業(yè)處置及年末以價(jià)換量。

??短期全國仍處下行區(qū)間但降幅收窄，一線及強(qiáng)二線核心板塊率先企穩(wěn)；中期供給收縮效應(yīng)顯現(xiàn)后壓力緩解，但收入預(yù)期實(shí)質(zhì)改善前無普漲基礎(chǔ)。

??“828新政”對房價(jià)最實(shí)質(zhì)的正向影響，是現(xiàn)房銷售收窄交付風(fēng)險(xiǎn)折價(jià)、資金機(jī)制改變供給方守價(jià)能力，而非政策直接推動房價(jià)上漲。

??01

??現(xiàn)象核實(shí)：收回折扣與漲價(jià)的實(shí)際分布

??1.“漲價(jià)”涉及的三類行為及其實(shí)際范圍

??核實(shí)后確認(rèn)部分項(xiàng)目"漲價(jià)"現(xiàn)象屬實(shí)，但概括為行業(yè)性漲價(jià)不準(zhǔn)確。實(shí)際存在三類情況：一是收回折扣，即取消購房優(yōu)惠、渠道讓利、車位或裝修贈送，成交價(jià)向備案價(jià)回歸，屬利潤修復(fù)而非試探新支付意愿上限，集中于一線與強(qiáng)二線核心板塊、早年低成本拿地且現(xiàn)金流可維持項(xiàng)目；二是結(jié)構(gòu)性提價(jià)，因新推批次樓棟位置、戶型或產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)于上批次而定價(jià)提高，統(tǒng)計(jì)上推高均價(jià)但非同質(zhì)可比；三是實(shí)質(zhì)性上調(diào)報(bào)價(jià)，案例極有限。

??從城市分布看，"漲價(jià)"集中于一線城市與杭州、成都等強(qiáng)二線核心板塊，操作主體以央企、地方國企及少數(shù)財(cái)務(wù)穩(wěn)健的民營房企為主，項(xiàng)目多具備早年拿地、土地成本占房價(jià)比重較低的特征（見表1）。三四線城市及遠(yuǎn)郊板塊同期觀察到的是相反方向的價(jià)格行為。

??表1 “828新政”后部分“漲價(jià)”房地產(chǎn)項(xiàng)目案例

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞研究中心整理。

??價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)同樣不支持普遍性漲價(jià)的判斷。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2026年8月一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，二線降0.1%，三線降0.2%；二手住宅方面，70大中城市僅8城環(huán)比上漲或持平。據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，9月1—13日北上廣深商品住宅成交均價(jià)較8月全月均價(jià)分別下滑11.5%、8.5%、4.0%、8.3%。價(jià)格上行是局部現(xiàn)象而非整體趨勢。

??2.收回折扣與上調(diào)報(bào)價(jià)的區(qū)別

??將“收回折扣”與“上調(diào)報(bào)價(jià)”混為一談，是討論中常見的偏差，二者的財(cái)務(wù)性質(zhì)與市場含義存在實(shí)質(zhì)差異。

??收回折扣是把此前讓渡的毛利收回、成交價(jià)回到名義表價(jià)，實(shí)質(zhì)是利潤修復(fù)。因下行期普遍存在3%—10%明折暗扣，取消后成交均價(jià)上升，但不要求購房者接受未被驗(yàn)證的絕對價(jià)格，對去化影響可控。

??上調(diào)報(bào)價(jià)則試探市場能否接受更高價(jià)格，直接觸及支付意愿上限與比價(jià)心理；在二手房已成為主要比價(jià)對象的條件下，新房報(bào)價(jià)上調(diào)會立即與同區(qū)域存量房源對照，敏感性顯著高于收回折扣。

??準(zhǔn)確表述為：部分具備條件項(xiàng)目收回前期折扣，少數(shù)因批次差異結(jié)構(gòu)性提價(jià)，實(shí)質(zhì)性上調(diào)報(bào)價(jià)極為有限。

??3.價(jià)格信號的分化特征

??城市能級層面，2026年8月，一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比由持平轉(zhuǎn)為上漲0.1%，其中上海環(huán)比上漲0.4%、同比上漲3.0%，而二線、三線城市仍分別下降0.1%與0.2%。

??產(chǎn)品層面，2026年1—8月，上海、杭州、北京、深圳總價(jià)1000萬以上商品住宅成交面積均超過50萬平方米，占同期商品住宅成交面積比重均超過20%。其中，杭州、深圳千萬豪宅成交均價(jià)同比分別增長27.85%、28.23%，對全市均價(jià)形成結(jié)構(gòu)性支撐；蘇州、南京、上海、北京千萬豪宅成交均價(jià)同比則有所回落（見表2）。

??表2 2026年1—8月核心一二線城市總價(jià)1000萬以上新建商品住宅成交情況

??數(shù)據(jù)來源：CRIC。

??土地市場同樣呈現(xiàn)分化。2026年1—8月，全國300城經(jīng)營性用地成交建面同比下降20.9%，出讓金下降19.7%。同期，一線城市成交面積與出讓金分別增長13.4%與5.4%，是唯一正增長能級；二線城市分別下降33.6%與36.9%，三四線及以下分別下降18.2%、13.6%，平均溢價(jià)率僅2.6%，為各能級最低。土地市場分化領(lǐng)先于房價(jià)分化，是判斷后續(xù)價(jià)格區(qū)域差異的重要前瞻指標(biāo)。

??02

??商品住房價(jià)格的形成機(jī)制

??在進(jìn)入分項(xiàng)討論之前，先以2026年1—8月全國主要指標(biāo)作為共同的數(shù)據(jù)背景（見圖1）。二手房網(wǎng)簽面積逆勢增長，且交易占比進(jìn)一步擴(kuò)大至52%，供給側(cè)指標(biāo)的降幅明顯大于需求側(cè)，這兩組差異是理解后文五方力量方向的重要基礎(chǔ)：一方面，房地產(chǎn)步入存量時(shí)代，部分新房價(jià)格上限可能被二手房價(jià)格鎖定；另一方面，供給收縮的速度快于需求收縮，構(gòu)成價(jià)格的中期支撐，但其效果需要時(shí)間傳導(dǎo)。

??圖1 2026年1—8月全國房地產(chǎn)市場主要指標(biāo)同比變化

??數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局。

??1.需求側(cè)：總量收縮與購買力約束

??需求側(cè)是當(dāng)前對價(jià)格形成壓制的主要力量，其作用體現(xiàn)在總量、購買力與比價(jià)對象三個(gè)層面。

??總量層面，2026年1—8月全國新建商品房銷售面積49880萬平方米，同比下降12.1%，全年預(yù)計(jì)回落至7—8億平方米；銷售額47470億元，下降13.0%。銷售額降幅大于面積降幅，說明成交均價(jià)仍處下行區(qū)間。

??購買力層面，2026年1-8月，住戶貸款減少1.03萬億元，其中，短期貸款減少1.05萬億元，中長期貸款增加188億元；個(gè)人住房貸款余額連續(xù)負(fù)增長，反映居民加杠桿意愿低位。政策對支付能力上限作出明確框定：月房貸收入比不超50%，月全部債務(wù)收入比不超60%；貸款期限上限延至40年，可降低月供、提高可承受總價(jià)，但也延長負(fù)債期限，對收入預(yù)期穩(wěn)定性要求更高。

??比價(jià)對象層面，2026年1—8月全國二手房交易網(wǎng)簽面積54923萬平方米，同比增長10.6%，二手房交易占比進(jìn)一步升至52%。房地產(chǎn)步入存量時(shí)代，購房者的比價(jià)對象正由新房轉(zhuǎn)向同區(qū)域存量房源。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度較高的項(xiàng)目，價(jià)格上限可能被存量房源價(jià)格限定。

??2.供給側(cè)：持續(xù)收縮與庫存結(jié)構(gòu)分化

??供給側(cè)是當(dāng)前對價(jià)格形成支撐的主要力量。2026年1—8月，全國房屋新開工面積29894萬平方米，同比下降24.8%；竣工面積21097萬平方米，下降23.7%；施工面積560770萬平方米，下降12.8%；開發(fā)投資47979億元，下降19.9%，企業(yè)開工意愿仍弱、投資收縮具慣性。庫存方面，8月末商品房待售面積75349萬平方米，同比下降1.1%，已連續(xù)4個(gè)月下降，總量仍處高位但邊際改善。

??結(jié)構(gòu)層面分化顯著，城市間、區(qū)域間庫存壓力差異大。截至2026年8月末，杭州、合肥、上海去化周期較短；廣州、深圳、武漢處于中性區(qū)間；蘇州、北京、成都壓力較大（見圖2）。更值得警惕的是區(qū)域內(nèi)部撕裂——核心城區(qū)去化較快，遠(yuǎn)郊板塊去化周期被顯著拉長。深圳深汕特別合作區(qū)與成都東部新區(qū)去化周期均超140個(gè)月，北京平谷、深圳大鵬新區(qū)、密云等遠(yuǎn)郊板塊亦顯著高于城市均值（部分核心區(qū)因供應(yīng)極少、樣本偏低，去化周期統(tǒng)計(jì)失真，需結(jié)合成交絕對量解讀）。

??圖2 2026年8月末重點(diǎn)城市商品住宅去化周期

??數(shù)據(jù)來源：CRIC。

??土地供應(yīng)層面，2026年1—8月，一線、二線合計(jì)占300城經(jīng)營性用地成交總價(jià)的55.5%（一線23.5%、二線32.0%），三四五線占44.5%；但按成交規(guī)模計(jì)，三四五線成交宗數(shù)達(dá)84.3%、建面占比78.79%（見圖3）。土地"金額"向少數(shù)高能級城市集中，"實(shí)物體量"仍以低能級城市為主。這一格局將在未來一至兩年傳導(dǎo)至房價(jià)結(jié)構(gòu)：核心區(qū)域供給稀缺加劇、價(jià)格韌性增強(qiáng)，低能級區(qū)域庫存壓力延續(xù)。

??圖3 2026年1—8月各能級城市經(jīng)營性用地成交占比情況

??數(shù)據(jù)來源：CRIC。

??3.資金側(cè)：“828新政”對價(jià)格傳導(dǎo)路徑的改變

??資金側(cè)變化是本輪與以往最大不同，也是理解“為何部分項(xiàng)目敢于收回折扣”的關(guān)鍵——它不直接決定房價(jià)，而是主要通過改變供給方定價(jià)意愿間接影響。“828新政”帶來三項(xiàng)與價(jià)格直接相關(guān)的改變。

??一是預(yù)售資金不再承擔(dān)建設(shè)期融資功能。此前購房者的定金、預(yù)付款與按揭貸款在竣工前即進(jìn)入開發(fā)企業(yè)，構(gòu)成大規(guī)模無息前置資金；2025年全國房企到位資金93117億元中，定金及預(yù)收款與個(gè)人按揭貸款合計(jì)40941億元，占比44%。新政后，預(yù)售門檻提高至主體結(jié)構(gòu)封頂，個(gè)貸發(fā)放時(shí)點(diǎn)后移至現(xiàn)房銷售備案或竣工備案之后，購房款全額納入監(jiān)管賬戶并受托支付。企業(yè)通過降價(jià)換去化速度、再以提前回款支撐后續(xù)投入的鏈條被削弱，價(jià)格讓步所購得的"速度"價(jià)值相應(yīng)下降。

??二是項(xiàng)目資金門檻顯著抬升?？硕鹧芯恐行囊詮?qiáng)二線城市總貨值31.5億元、土地款15.45億元的住宅項(xiàng)目為樣本測算，股東自有資金峰值由舊制度下10.2億元升至新制度下16.9億元，約為1.7倍；股東內(nèi)部收益率由13.2%降至8.5%，下降約4.7個(gè)百分點(diǎn)。資金門檻抬升與收益率下降，意味著單位銷售收入邊際價(jià)值上升，企業(yè)更傾向于維持價(jià)格而非讓價(jià)。

??三是融資以項(xiàng)目為信用評價(jià)主體。政策確立主辦銀行制，單個(gè)項(xiàng)目對應(yīng)一家銀行實(shí)行資金封閉管理，項(xiàng)目間資金不得混同，以項(xiàng)目公司作為直接融資主體。由此，項(xiàng)目能否獲得融資準(zhǔn)入直接決定其是否具備等待合理價(jià)格的資金條件；未獲準(zhǔn)入的項(xiàng)目，價(jià)格不再由企業(yè)策略決定，而由資金可支撐的期限決定。

??三項(xiàng)改變疊加使資金側(cè)產(chǎn)生兩股相反力量：具備融資條件、現(xiàn)金流可閉環(huán)的項(xiàng)目有能力守價(jià)甚至收回價(jià)格；不具備條件的項(xiàng)目面臨出清壓力，必須讓價(jià)換流動性。這正是同一城市內(nèi)部分項(xiàng)目收回折扣、另一部分繼續(xù)降價(jià)的原因，也是價(jià)格分層運(yùn)行的核心依據(jù)。

??4.成本側(cè)：地價(jià)決定的價(jià)格下限

??成本側(cè)的作用是鎖定價(jià)格下限。前述現(xiàn)金流測算的另一項(xiàng)結(jié)果是：決定項(xiàng)目回報(bào)水平的主要變量是地價(jià)房價(jià)比，而非融資成本。該結(jié)論對價(jià)格判斷有三層含義。

??其一，早年低成本獲取土地的項(xiàng)目毛利空間充足，既具讓利能力也具收回折扣余地。其二，土地成本占房價(jià)比例過高的項(xiàng)目毛利已被吸收，實(shí)質(zhì)性降價(jià)將直接虧損，缺乏降價(jià)空間。其三，敏感性分析顯示，即便地價(jià)房價(jià)比降至45%，資金門檻抬升依然存在，說明價(jià)格下調(diào)并不能解決制度切換帶來的資金壓力。

??由此判斷，在項(xiàng)目公司仍正常經(jīng)營、主辦銀行融資可維持、股東未觸發(fā)流動性危機(jī)的前提下，價(jià)格向下接近成本線時(shí)，供給方更可能減少推盤而非持續(xù)降價(jià)。但出險(xiǎn)企業(yè)資產(chǎn)處置、法拍房、工抵房、二手業(yè)主降價(jià)出貨不受此約束，仍會出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性價(jià)格下跌。

??5.預(yù)期側(cè)：現(xiàn)房銷售與風(fēng)險(xiǎn)折價(jià)

??"828新政"對房價(jià)還有一項(xiàng)容易被忽視的正向影響：現(xiàn)房銷售收窄風(fēng)險(xiǎn)折價(jià)。以往期房交付不確定性使購房者在價(jià)格判斷中包含顯著的風(fēng)險(xiǎn)折價(jià)，表現(xiàn)為同區(qū)域期房相對現(xiàn)房需要更低價(jià)格才能成交。新政推動新出讓土地優(yōu)先實(shí)行現(xiàn)房銷售后，所見即所得，交付風(fēng)險(xiǎn)下降，風(fēng)險(xiǎn)折價(jià)相應(yīng)收窄。

??即便在需求總量不變的條件下，銷售制度本身也會帶來一次性的價(jià)格修復(fù)。需要強(qiáng)調(diào)的是，該效應(yīng)只發(fā)生一次，且僅適用于新規(guī)項(xiàng)目；它不構(gòu)成價(jià)格持續(xù)上漲的動力，但構(gòu)成價(jià)格底部的一個(gè)支撐因素。

??預(yù)期側(cè)的另一重作用來自“買漲不買跌”的自我強(qiáng)化機(jī)制。價(jià)格上漲本身能夠改善預(yù)期、加速入市；但在缺乏收入與就業(yè)預(yù)期改善支撐的情況下，由情緒推動的價(jià)格上行難以持續(xù)，并可能在預(yù)期逆轉(zhuǎn)后快速回吐。因此，預(yù)期是價(jià)格上行的必要條件之一但不構(gòu)成充分條件。

??6.五方力量的綜合作用

??綜合上述分析，五方力量對價(jià)格的作用方式并不一致：需求壓制，供給支撐，資金分化，成本鎖底，預(yù)期放大既有趨勢而不改變方向。其中前四項(xiàng)決定價(jià)格運(yùn)行的方向與邊界，預(yù)期項(xiàng)決定價(jià)格對既有趨勢的偏離程度（見圖4、表3）。

??圖4 商品住房價(jià)格形成的五方作用機(jī)制

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞研究中心整理。

??表3　五方力量對商品住房價(jià)格的作用方向

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞研究中心整理。

??03

??房價(jià)具備上漲基礎(chǔ)的條件

??1.區(qū)域條件

??區(qū)域?qū)用嫘柰瑫r(shí)滿足三項(xiàng)要求：人口與產(chǎn)業(yè)支撐（需求增量根本來源）、新增供給收縮（去化周期處于合理區(qū)間）、二手房價(jià)格企穩(wěn)（存量房源價(jià)格若仍在下行，新房漲價(jià)會立即在比價(jià)中失去支持）。從現(xiàn)有數(shù)據(jù)看，同時(shí)滿足的區(qū)域極其有限，主要是一線城市與個(gè)別強(qiáng)二線核心板塊。

??2.產(chǎn)品條件

??產(chǎn)品層面的判別標(biāo)準(zhǔn)是替代性，即本項(xiàng)目提價(jià)后購房者能否在合理通勤半徑內(nèi)獲得等效替代。可替代程度低的產(chǎn)品包括核心區(qū)位稀缺地塊、具明顯產(chǎn)品力差異的項(xiàng)目及新政下供給稀缺的現(xiàn)房房源，價(jià)格約束主要來自支付能力而非競爭替代。可替代程度高的產(chǎn)品包括遠(yuǎn)郊板塊住宅、標(biāo)準(zhǔn)化剛需戶型及同質(zhì)化項(xiàng)目，競爭范圍已擴(kuò)展至區(qū)域存量房掛牌總量，價(jià)格上限被存量房源鎖定。

??另一項(xiàng)產(chǎn)品層面的條件是地價(jià)房價(jià)比留有空間。只有土地成本占房價(jià)比例處于合理水平，項(xiàng)目才具備在維持正常毛利的前提下調(diào)整價(jià)格的能力；若土地成本已吸收大部分毛利，則既無提價(jià)能力也無降價(jià)空間。

??需要說明的是，產(chǎn)品稀缺性并非恒定屬性，且同一城市內(nèi)部不同板塊之間的差異通常大于城市之間的差異。高能級城市同樣存在去化困難的遠(yuǎn)郊項(xiàng)目，低能級城市亦存在具備局部稀缺性的核心項(xiàng)目。因此，以城市能級作為唯一判別依據(jù)存在明顯局限。

??3.資金條件

??資金條件常被忽視，但它決定項(xiàng)目能否把市場賦予的定價(jià)能力實(shí)際兌現(xiàn)。據(jù)克而瑞測算，新制度下股東自有資金峰值約為舊制1.7倍，項(xiàng)目必須承受這一資金占用且在等待期內(nèi)保持現(xiàn)金流不出現(xiàn)缺口。若未獲融資準(zhǔn)入、現(xiàn)金流無法閉環(huán)，即便區(qū)位與產(chǎn)品條件優(yōu)越，也不得不讓價(jià)換取流動性。

??4.觸發(fā)條件與上漲幅度邊界

??區(qū)域、產(chǎn)品、資金三項(xiàng)條件具備，只說明項(xiàng)目"具備上漲基礎(chǔ)"，并不等于價(jià)格必然上漲。價(jià)格上漲還需觸發(fā)條件，最關(guān)鍵的是居民收入與就業(yè)預(yù)期改善。當(dāng)前住戶中長期貸款大幅少增、個(gè)人住房貸款余額連續(xù)負(fù)增長，反映的正是預(yù)期約束。此外，二手房量價(jià)企穩(wěn)及購房成本（利率、稅費(fèi)）進(jìn)一步下降，也構(gòu)成可能的觸發(fā)因素。

??即便上漲條件全部具備，其幅度仍受兩重邊界約束：一是同區(qū)域存量房源價(jià)格構(gòu)成的比價(jià)錨，二是房貸收入比不超過50%、債務(wù)收入比不超過60%所構(gòu)成的支付能力天花板。因此，具備條件區(qū)域的價(jià)格表現(xiàn)更可能是溫和上行，而非快速上漲（見表4）。

??表4　房價(jià)具備上漲基礎(chǔ)的條件與觀測指標(biāo)

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞研究中心整理。

??04

??房價(jià)繼續(xù)下跌的條件

??1.區(qū)域條件

??區(qū)域?qū)用?，價(jià)格繼續(xù)承壓的條件是人口流出、產(chǎn)業(yè)支撐弱、存量掛牌量持續(xù)增加。三四線城市普遍具有這些特征：新增需求不足，而前期投放的供應(yīng)仍需消化。2026年1—8月，三四線城市平均溢價(jià)率僅為2.6%，遠(yuǎn)低于一線城市水平，反映出開發(fā)商對這類區(qū)域后續(xù)價(jià)格與去化的預(yù)期已經(jīng)明顯偏弱。

??在此類區(qū)域，存量房市場作用尤為關(guān)鍵。二手房掛牌量持續(xù)增加而成交周期拉長時(shí)，業(yè)主降價(jià)出貨使價(jià)格錨不斷下移，新房價(jià)格被動跟隨。由于新房在稅費(fèi)、配套成熟度與議價(jià)空間上未必占優(yōu)，價(jià)格調(diào)整往往滯后于二手房，表現(xiàn)為成交持續(xù)低迷而非價(jià)格快速下跌。

??2.產(chǎn)品條件

??產(chǎn)品層面，價(jià)格繼續(xù)承壓的條件是可替代性高與庫存結(jié)構(gòu)失衡。遠(yuǎn)郊板塊住宅、標(biāo)準(zhǔn)化剛需戶型、產(chǎn)品線同質(zhì)化項(xiàng)目屬于前者；部分遠(yuǎn)郊板塊去化周期甚至超過50個(gè)月，屬于后者。

??這類產(chǎn)品面臨的困境是：價(jià)格讓步未必?fù)Q來成交。板塊內(nèi)存在大量同質(zhì)供給與存量掛牌時(shí)，單個(gè)項(xiàng)目降價(jià)會引發(fā)周邊跟進(jìn)，結(jié)果是全板塊價(jià)格下移而總成交量未相應(yīng)擴(kuò)大。價(jià)格讓步的實(shí)質(zhì)是以確定的利潤損失換取有限的流動性改善，效果需逐案評估，不能默認(rèn)降價(jià)必然帶來去化。

??3.跌不動的項(xiàng)目如何表現(xiàn)

??需要澄清一個(gè)判斷：多數(shù)承壓項(xiàng)目接下來的表現(xiàn)可能不是價(jià)格繼續(xù)下跌，而是價(jià)格停滯伴隨成交枯竭。原因在于成本約束——地價(jià)房價(jià)比過高的項(xiàng)目毛利已被吸收，實(shí)質(zhì)性降價(jià)將直接虧損；而資金門檻抬升不因價(jià)格下調(diào)而消失。因此理性選擇是停止銷售、等待條件變化，而非持續(xù)降價(jià)。

??這一狀態(tài)在數(shù)據(jù)上容易被誤讀。成交價(jià)格穩(wěn)定使均價(jià)指標(biāo)顯示"企穩(wěn)"，但成交量已大幅萎縮，市場實(shí)際處于流動性枯竭狀態(tài)。因此判斷市場真實(shí)狀況應(yīng)以成交量為主、價(jià)格為輔，并輔以三項(xiàng)觀察：是否出現(xiàn)工抵房、員工房等變相讓步；渠道傭金是否明顯上升（意味著去化困難）；項(xiàng)目是否推遲取證或推盤（反映供給方守價(jià)）。

??若將"有價(jià)無市"誤判為"價(jià)格企穩(wěn)"，會低估調(diào)整程度；誤判為"價(jià)格將持續(xù)下跌"，則高估下行空間。正確判斷是：這類項(xiàng)目價(jià)格大概率保持穩(wěn)定，但需較長時(shí)間完成出清，期間企業(yè)資金壓力持續(xù)存在。

??4.會出現(xiàn)實(shí)質(zhì)降價(jià)的情形

??真正出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性價(jià)格下跌的主要是以下幾類：第一，二手業(yè)主降價(jià)出貨，投資性房源集中板塊中個(gè)體業(yè)主資金壓力往往強(qiáng)于開發(fā)企業(yè)，價(jià)格調(diào)整更靈活。第二，法拍房與工抵房入市，通常低于市場價(jià)成交，對周邊價(jià)格形成直接沖擊。第三，出險(xiǎn)企業(yè)資產(chǎn)處置，價(jià)格決策不再受成本約束而由變現(xiàn)速度決定，跌幅最大。第四，企業(yè)年末為完成業(yè)績目標(biāo)集中以價(jià)換量，屬階段性行為。

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??商品住房價(jià)格走勢判斷

??1.短中期商品住房走勢

??綜合五方力量，2026年全國新建商品住房價(jià)格總體延續(xù)下行但降幅收窄；城市與板塊延續(xù)分化，一線及強(qiáng)二線核心板塊有望率先企穩(wěn)，部分稀缺項(xiàng)目具備溫和上行條件。需提示的短期擾動是：四季度企業(yè)為完成業(yè)績目標(biāo)可能集中以價(jià)換量，帶來階段性價(jià)格下行壓力與成交量回升。

??中期判斷的關(guān)鍵變量是供給。2026年1—8月新開工面積同比下降24.8%，按1.5至2年傳導(dǎo)周期推算，這一收縮將在2027—2028年體現(xiàn)為新增供應(yīng)明顯減少。疊加土地成交連續(xù)收縮與待售面積下降，供需關(guān)系有望改善。現(xiàn)房銷售占比上升亦帶來兩方面支撐：供給節(jié)奏放緩使可售房源減少，風(fēng)險(xiǎn)折價(jià)收窄帶來一次性價(jià)格修復(fù)。據(jù)此，基準(zhǔn)情景下2027年核心城市價(jià)格有望企穩(wěn)、全國跌幅收窄但不普漲；若收入就業(yè)改善疊加政策加碼，核心城市房價(jià)有望溫和上行，三四線仍將分化；若收入預(yù)期走弱、二手房掛牌量上升、出險(xiǎn)企業(yè)加速處置，則下行壓力仍大。

??2.需要監(jiān)測的領(lǐng)先指標(biāo)

??價(jià)格判斷的可靠性取決于對領(lǐng)先指標(biāo)的跟蹤。建議重點(diǎn)監(jiān)測五項(xiàng)指標(biāo)（見表5）。

??表5　價(jià)格走勢的領(lǐng)先指標(biāo)與監(jiān)測方法

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞研究中心整理。

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??結(jié)論

??第一，"828新政"后部分項(xiàng)目收回折扣屬實(shí)，但樣本集中于一線與強(qiáng)二線核心板塊、早年低成本拿地且現(xiàn)金流可維持項(xiàng)目，未構(gòu)成行業(yè)普遍性漲價(jià)，多數(shù)行為屬收回前期折扣而非實(shí)質(zhì)性上調(diào)報(bào)價(jià)。

??第二，房價(jià)由需求、供給、資金、成本、預(yù)期五方因素共同決定，凈效應(yīng)為價(jià)格分層運(yùn)行：需求壓制、供給支撐、資金分化、成本鎖底、預(yù)期放大趨勢而不改方向。

??第三，房價(jià)上漲需同時(shí)滿足區(qū)域、產(chǎn)品、資金三類條件并以預(yù)期改善為觸發(fā)，當(dāng)前僅一線與個(gè)別強(qiáng)二線核心板塊滿足；即便條件具備，漲幅亦受比價(jià)錨與支付能力上限約束，表現(xiàn)為溫和上行。

??第四，多數(shù)承壓項(xiàng)目接下來的表現(xiàn)可能不是價(jià)格繼續(xù)下跌，而是有價(jià)無市。成本側(cè)鎖定了價(jià)格下限，跌破成本線后供給方可能選擇停售而非降價(jià)，價(jià)格名義穩(wěn)定而成交停滯。判斷市場狀況應(yīng)以成交量為主、價(jià)格為輔。

??第五，成本下限并非絕對剛性，二手業(yè)主降價(jià)出貨、法拍與工抵房入市、出險(xiǎn)企業(yè)資產(chǎn)處置甚至房企年末沖業(yè)績等均可能導(dǎo)致房價(jià)低于成本線，但這并非開發(fā)企業(yè)的常規(guī)定價(jià)調(diào)整。

??第六，短期全國價(jià)格仍處下行區(qū)間但降幅收窄，一線及強(qiáng)二線核心板塊有望率先企穩(wěn)；中期供給收縮效應(yīng)顯現(xiàn)后壓力進(jìn)一步緩解，但收入預(yù)期實(shí)質(zhì)改善前不具備普漲基礎(chǔ)。

??第七，"828新政"對房價(jià)最實(shí)質(zhì)的正向影響在于現(xiàn)房銷售收窄交付風(fēng)險(xiǎn)折價(jià)、資金機(jī)制改變供給方守價(jià)能力，將其理解為政策推動房價(jià)上漲是對政策作用的誤讀。