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??交易結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，市場向存量主導(dǎo)持續(xù)轉(zhuǎn)變，前8月二手房網(wǎng)簽面積同比增長10.6%，規(guī)模連續(xù)多月高于新房，有效對沖新房交易調(diào)整壓力，推動行業(yè)交易總量保持穩(wěn)定。

??9月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2026年8月宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。地產(chǎn)行業(yè)方面，成交、價格、庫存、開發(fā)等核心指標延續(xù)企穩(wěn)修復(fù)態(tài)勢，市場結(jié)構(gòu)加快向增存并重轉(zhuǎn)型。成交端，據(jù)住建部二手房交易數(shù)據(jù)，前8月二手房網(wǎng)簽面積同比增長10.6%，規(guī)模已連續(xù)多月超過新房，一二手房合計交易總量趨于平穩(wěn)；價格端，一線城市一二手住宅價格連續(xù)半年環(huán)比止跌，各線城市同比降幅持續(xù)收窄，環(huán)比上漲或持平城市數(shù)量保持在20個以上；庫存端，商品房待售面積連續(xù)6個月同比下降，且降幅持續(xù)擴大，去化成效進一步顯現(xiàn)；開發(fā)端，新開工銷售比連續(xù)5個月回升，土地市場淡季韌性凸顯，全國平均溢價率創(chuàng)2022年以來同期新高，行業(yè)供求關(guān)系持續(xù)向新平衡推進。

??核心數(shù)據(jù)速覽

??1.前8月二手房網(wǎng)簽面積5.49億平方米，同比增長10.6%，規(guī)模連續(xù)多月高于新房。

??2.待售面積同比下降1.1%，連續(xù)6個月同比回落，且下降幅度有所擴大。

??3.一線城市一二手房價格連續(xù)6個月環(huán)比止跌，21個城市新房價格環(huán)比止跌。

??4.前8月新開工銷售比59.9%、延續(xù)回升，土拍熱度延續(xù)近五年同期高位。

??01

??前8月二手房成交同比增長10.6%，待售住房規(guī)模連降6個月

??國家統(tǒng)計局在房地產(chǎn)月度數(shù)據(jù)表中披露二手房交易數(shù)據(jù)：2026年前8月，二手房網(wǎng)簽面積5.49億平方米，同比增長10.6%，規(guī)模已連續(xù)多月高于新房；新房成交面積4.99億平方米，同比下降12.1%，其中住宅銷售面積下降13.0%，對應(yīng)新建商品房銷售額4.75萬億元，同比下降13.0%，住宅銷售額下降13.1%。一二手房合計成交10.48億平方米，同比微降1.5%，整體交易總量趨于平穩(wěn)。盡管新建商品房交易減少，但隨著二手房交易的增加，房地產(chǎn)市場交易總量趨于穩(wěn)定。

??單月來看，8月新建商品房成交金額4752億元，同比下降12.1%，降幅連續(xù)兩個月低于全年累計水平，新房成交呈持續(xù)邊際改善態(tài)勢。

??庫存與資金端同步釋放積極信號：8月末商品房待售面積7.53億平方米，同比下降1.1%，且近幾個月降幅持續(xù)擴大；其中待售3年以下面積5.48億平方米，同比下降4.2%，降幅較7月末擴大0.6個百分點。房企到位資金持續(xù)邊際改善，前8月個人按揭貸款6846億元，同比下降22.4%，降幅較前7月收窄1.1個百分點。

??8月雖屬傳統(tǒng)淡季，但在各級穩(wěn)市場舉措帶動下，一二手市場整體保持平穩(wěn)。印證了行業(yè)正加快進入以存量交易為主的新階段。據(jù)PTI監(jiān)測，8月20個重點城市二手房成交同比增長5%，與上年月均水平持平；一線城市韌性更顯著，同比增長9%，其中上海受“滬八條”政策帶動，交易量同比增長19%。

??02

??房價同比降幅繼續(xù)收窄，一線城市一二手房價連續(xù)半年環(huán)比止跌

??2026年8月份，70個大中城市中，一線城市商品住宅銷售價格環(huán)比上漲，二三線城市環(huán)比降幅總體收窄，一二三線城市同比降幅繼續(xù)收窄。

??新房價格方面，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.1%。其中，上海、廣州和深圳分別上漲0.4%、0.1%和0.2%，北京下降0.2%。二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.1%，降幅與上月相同。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1個百分點。70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲或持平城市有21個，連續(xù)3個月超過20個。其中上海、廣州、深圳、杭州、寧波等城市均已連續(xù)上漲達到6個月或更長時間。同比來看，一二三線城市商品住宅銷售價格同比降幅繼續(xù)收窄。一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2個百分點。其中，北京、廣州和深圳分別下降2.3%、1.9%和2.3%，上海上漲3.0%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別下降2.7%和4.1%，降幅均收窄0.1個百分點。

??二手房價格方面，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.1個百分點。其中，上海和深圳分別上漲0.3%和0.1%，廣州持平，北京下降0.1%。二線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅與上月相同。三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個百分點。70個大中城市中，二手住宅銷售價格環(huán)比上漲或持平城市有8個，與上月相同。

??隨著“828”系列樓市新政的落地推進，預(yù)計后續(xù)房價走勢將延續(xù)正向修復(fù)的積極態(tài)勢，市場企穩(wěn)的基礎(chǔ)將得到進一步夯實。在供給側(cè)層面，“828”新政政策傳導(dǎo)需要歷經(jīng)土地出讓、項目規(guī)劃建設(shè)、商品住房入市等多個周期環(huán)節(jié)，據(jù)普睿調(diào)研測算，供給端的調(diào)整效應(yīng)不會在今年下半年快速顯現(xiàn)。短期內(nèi)新房市場仍將以現(xiàn)有庫存去化為主，不會出現(xiàn)供給集中放量的情況，這為房價平穩(wěn)運行留出了充足的市場緩沖空間，避免了供給端短期波動對價格形成沖擊。

??需求端的政策支持則將持續(xù)釋放效能，為房價企穩(wěn)提供核心動力：40年房貸政策的出臺，通過延長貸款期限的方式直接降低了購房者的月供壓力，實質(zhì)性增強了居民購房支付能力，尤其對剛需群體、改善型置業(yè)群體的購買力釋放形成明顯撬動，能夠有效帶動市場成交回暖，托住房價底部。與此同時，9月10日金融監(jiān)管總局在國新辦新聞發(fā)布會上明確表態(tài)“將引導(dǎo)金融機構(gòu)加強購房置業(yè)、教育等信貸支持”，進一步釋放了金融端支持住房消費的明確信號，后續(xù)房貸利率優(yōu)化、信貸門檻降低、審批流程簡化等配套舉措有望逐步落地，持續(xù)強化購房信貸支持力度，穩(wěn)定市場預(yù)期。

??綜合當前市場數(shù)據(jù)與政策走向判斷，在供給端短期無增量壓力、需求端政策持續(xù)加碼的共同作用下，疊加一線城市一二手房價已連續(xù)半年止跌、二三線城市降幅持續(xù)收窄的市場基礎(chǔ)，大中城市房價有望持續(xù)鞏固企穩(wěn)態(tài)勢，核心城市將率先帶動市場預(yù)期修復(fù)，整體房價走勢將延續(xù)積極向好的修復(fù)方向。

??03

??新開工銷售比延續(xù)回升，行業(yè)供求關(guān)系持續(xù)恢復(fù)

??1—8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積56.8億平方米，同比下降12.8%。其中，住宅施工面積38.9億平方米，下降13.2%。房屋新開工面積2.99億平方米，下降24.8%。其中，住宅新開工面積2.18億平方米，下降25.4%。房屋竣工面積2.11億平方米，下降23.7%。其中，住宅竣工面積1.48億平方米，下降25.4%。 

??2026年前8月，房屋新開工規(guī)模為新房銷售規(guī)模的59.9%，較前7月增加了0.6個百分點，連續(xù)5個月回升。正如我們預(yù)期，全國新開工銷售比已進入了筑底回升的新周期，行業(yè)也正向著新的供求平衡持續(xù)前行。政策端的持續(xù)發(fā)力正為開工修復(fù)注入更強確定性：一方面，“828” 系列新政落地后，房地產(chǎn)融資轉(zhuǎn)向項目導(dǎo)向，資金封閉管理與全周期風(fēng)險防控機制逐步建立，行業(yè)整體風(fēng)險持續(xù)收斂，房企資金端的邊際改善正逐步傳導(dǎo)至投資開工環(huán)節(jié)。另一方面，近期城市更新政策體系加快完善，住建部就《城市更新規(guī)劃編制標準》公開征求意見，國務(wù)院專題部署高質(zhì)量推進城市更新，明確八大類重點任務(wù)并配套多元投融資保障，為行業(yè)開辟了穩(wěn)定的增量建設(shè)場景。

??04

??開發(fā)投資低位適度，土拍熱度延續(xù)歷史同期新高

??1—8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資47979億元，同比下降19.9%；其中，住宅投資37017億元，下降19.7%。

??單8月來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成4970億元，同比下降25.5%。8月份各地仍有多宗重點地塊出讓，9月單月開發(fā)投資額相當于新房銷售額的105%，供求規(guī)模處于合理動態(tài)平衡區(qū)間。

??市場熱度方面，8月全國平均溢價率為6.6%，環(huán)比7月全月下降4個百分點，同比上升1.9個百分點。8月是土地市場傳統(tǒng)淡季，環(huán)比來看熱點土拍頻次持續(xù)放緩，但對比往年同期已是2022年以來新高，且在2022-2025年間8月土拍溢價率均未超過5%。8月北京多宗城市更新類宅地溢價成交，其中海淀四季青、朝陽廣渠路兩宗超高總價宅地溢價率分別達到14%和19%，成交總價分別為97.61億元和83.99億元。

??展望后續(xù)，隨著城市更新高質(zhì)量推進，配套規(guī)劃標準與多元投融資機制加快落地，核心城區(qū)存量盤活節(jié)奏持續(xù)提速，區(qū)位條件優(yōu)、配套成熟度高、市場確定性強的更新類地塊將陸續(xù)推出入市，為土地市場持續(xù)輸送優(yōu)質(zhì)供給。疊加“828”新政下項目導(dǎo)向融資體系逐步完善，房企投資預(yù)期與拿地能力穩(wěn)步修復(fù)，優(yōu)質(zhì)地塊的市場熱度仍有支撐。在此帶動下，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模有望繼續(xù)維持在適度區(qū)間，投資端將保持平穩(wěn)修復(fù)節(jié)奏，為行業(yè)供求關(guān)系持續(xù)改善提供堅實支撐。

??05

??銀行資金面進一步寬松，助力行業(yè)制度穩(wěn)步邁向新階段

??2026年8月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，M2同比增長7.57%，增速較7月末降低0.2個百分點；M1同比增長4.1%，增速加快0.1個百分點。兩者剪刀差為3.4個百分點，較上月末減少了0.4個百分點。

??前八個月凈投放現(xiàn)金7364億元，貨幣資金保持適度寬松，實體經(jīng)濟正在獲得更多資金流入。前八個月人民幣貸款增加10.44萬億元。分部門看，住戶貸款減少1.03萬億元，其中，短期貸款減少1.05萬億元，中長期貸款增加188億元；企（事）業(yè)單位貸款增加11.26萬億元，其中，短期貸款增加4.18萬億元，中長期貸款增加5.64萬億元。

??8月資金面進一步寬松，銀行間短期資金成本連續(xù)下行。8月份同業(yè)拆借加權(quán)平均利率為1.38%，比上月低0.02個百分點，比上年同期低0.02個百分點；質(zhì)押式回購加權(quán)平均利率為1.4%，比上月低0.02個百分點，比上年同期低0.01個百分點。

??8月中旬以來，財政與金融政策協(xié)同發(fā)力，房地產(chǎn)融資環(huán)境邊際改善，助力行業(yè)模式轉(zhuǎn)型穩(wěn)步推進。財政端托底流動性：8月21日財政部明確下半年延續(xù)積極財政力度，2萬余億元地方政府專項債、超長期特別國債待發(fā)行，同時預(yù)留增量政策空間，宏觀流動性保持寬松，為房地產(chǎn)融資營造了適宜的貨幣環(huán)境。融資端完善新規(guī)則：在8月28日政策集中落地，金融監(jiān)管總局發(fā)布五項房地產(chǎn)融資管理辦法，覆蓋開發(fā)貸、個人房貸、商業(yè)地產(chǎn)貸、城市更新貸及地產(chǎn)信托，確立以項目為中心、資金封閉管理原則，全周期覆蓋地產(chǎn)各環(huán)節(jié)；個人房貸適度放寬償債比與期限要求，開發(fā)貸對各類所有制一視同仁。同日證監(jiān)會出臺意見，推動房企融資從“主體信用”轉(zhuǎn)向“項目質(zhì)量”，打通股權(quán)再融資、并購、債券、ABS、REITs等多元資本市場渠道。9月10日監(jiān)管再明確加強購房置業(yè)信貸支持。整體融資邏輯轉(zhuǎn)向項目導(dǎo)向，供需兩端支持同步發(fā)力，同時強化資金監(jiān)管與風(fēng)險防控，支撐房地產(chǎn)發(fā)展新模式落地。

??經(jīng)濟數(shù)據(jù)方面，新動能支撐作用增強，國民經(jīng)濟運行延續(xù)總體平穩(wěn)、向新向優(yōu)發(fā)展態(tài)勢。從核心指標來看：一、工業(yè)生產(chǎn)加快，裝備制造業(yè)和高技術(shù)制造業(yè)快速增長。8月份，全國規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長5.2%，比上月加快0.7個百分點。二、市場銷售規(guī)模擴大，服務(wù)零售增長較快。1—8月份，社會消費商品和服務(wù)零售總額同比增長2.5%，其中服務(wù)零售額增長4.9%。三、貨物進出口快速增長，貿(mào)易結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化。1—8月份，貨物進出口總額347753億元，同比增長17.6%。四、就業(yè)形勢總體穩(wěn)定，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率季節(jié)性上升。1—8月份，全國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率平均值為5.2%，與上年同期持平。8月份，全國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為5.3%，比上月上升0.1個百分點。

??適度寬松的資金環(huán)境、系統(tǒng)完善的地產(chǎn)融資新規(guī)則，疊加宏觀經(jīng)濟向新向優(yōu)的基本面支撐，正在持續(xù)為行業(yè)轉(zhuǎn)型注入穩(wěn)定動能，推動房地產(chǎn)穩(wěn)步邁向高質(zhì)量發(fā)展新階段，助力宏觀經(jīng)濟持續(xù)平穩(wěn)運行。

??綜上，我們對現(xiàn)況與后市判斷如下：

??8月房地產(chǎn)行業(yè)運行延續(xù)企穩(wěn)修復(fù)態(tài)勢，核心指標印證市場轉(zhuǎn)型的積極成效。交易結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，市場向存量主導(dǎo)持續(xù)轉(zhuǎn)變，前8月二手房網(wǎng)簽面積同比增長10.6%，規(guī)模連續(xù)多月高于新房，有效對沖新房交易調(diào)整壓力，推動行業(yè)交易總量保持穩(wěn)定。價格端企穩(wěn)信號明確，70個大中城市新房、二手房同比降幅均持續(xù)收窄，一線城市一二手住宅價格連續(xù)半年環(huán)比止跌，核心城市修復(fù)動能突出。庫存去化節(jié)奏加快，新建商品房待售面積連續(xù)6個月同比下降，且降幅持續(xù)擴大，3年以內(nèi)短期庫存同比下降4.2%，去庫存成效逐步顯現(xiàn)。

??近期中央及部委層面政策緊扣穩(wěn)市場、促轉(zhuǎn)型主線協(xié)同發(fā)力，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。需求與融資端持續(xù)加碼，“828”系列新政落地五項房地產(chǎn)融資管理辦法，確立項目導(dǎo)向融資新規(guī)則，證監(jiān)會打通多元資本市場融資渠道；9月金融監(jiān)管總局進一步明確加強購房置業(yè)信貸支持，疊加各地因城施策落地購房補貼、賣舊買新等支持舉措，供需兩端政策效應(yīng)持續(xù)釋放。供給與轉(zhuǎn)型端同步深化，住建部印發(fā)第二批“好房子”建設(shè)經(jīng)驗、就城市更新規(guī)劃編制標準公開征求意見，國務(wù)院專題部署高質(zhì)量推進城市更新，推動存量提質(zhì)增效；住房公積金制度改革、商品房銷售配套制度完善等制度性調(diào)整持續(xù)推進，為行業(yè)轉(zhuǎn)型筑牢制度基礎(chǔ)。

??展望后續(xù)，隨著各項政策舉措加快落地見效，預(yù)計行業(yè)企穩(wěn)向好的基礎(chǔ)將持續(xù)夯實，發(fā)展模式轉(zhuǎn)型穩(wěn)步推進。短期來看，需求端信貸支持與購房激勵政策將持續(xù)釋放效能，助力核心城市成交活躍度提升，帶動房價進一步企穩(wěn)，庫存去化節(jié)奏有望延續(xù)。中長期來看，城市更新縱深推進、“好房子”建設(shè)體系完善、住房制度持續(xù)優(yōu)化，將推動行業(yè)從規(guī)模導(dǎo)向轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升，更好匹配群眾多元化、品質(zhì)化居住需求，助力房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，為宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)運行提供有力支撐。