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??本報告聚焦于各地土地市場中通過“招拍掛”方式出讓、且明確附加養(yǎng)老設(shè)施配建條件的地塊，旨在通過系統(tǒng)性數(shù)據(jù)梳理，揭示養(yǎng)老地產(chǎn)在土地獲取端的政策導向、空間分布及開發(fā)強度特征。

??在數(shù)據(jù)來源方面，本報告的基礎(chǔ)信息均采集自各地方政府官網(wǎng)及各土地交易市場公開發(fā)布的土地出讓公告與成交公示，確保每一宗地塊信息的可追溯性與權(quán)威性。在收錄標準上，為精準錨定養(yǎng)老地產(chǎn)的增量供給，避免泛養(yǎng)老概念的干擾，本報告僅納入出讓公告或規(guī)劃條件中明文規(guī)定“須配建養(yǎng)老服務設(shè)施”“需設(shè)置養(yǎng)老用房”或“含養(yǎng)老功能配套”等剛性要求的地塊，剔除僅以養(yǎng)老為宣傳概念、而無實際配建約束的普通住宅或商服用地?；诖藰藴?，本文對篩選后的有效樣本進行多維度定量分析與趨勢研判。

??一、數(shù)據(jù)總體概況

??此次報告統(tǒng)計了截至2026年7月15日，今年全國范圍內(nèi)明確要求配建養(yǎng)老設(shè)施的招拍掛地塊，共計15宗，覆蓋9個省份、14個城市。其中，已成交地塊10宗，未成交或處于預申請階段的地塊5宗。地塊總面積約61公頃，成交總金額約48億元（金額指標不含預申請及起拍地塊）?？傮w來看，養(yǎng)老設(shè)施配建要求已從一二線城市向三四線城市全面鋪開，成為土地出讓中的常態(tài)化約束條件。

??二、區(qū)域分布分析

??從區(qū)域分布來看，河南省以3宗地塊居首（南陽唐河縣2宗、新鄉(xiāng)延津縣1宗），體現(xiàn)了中部地區(qū)在城鎮(zhèn)化進程中積極推進養(yǎng)老服務設(shè)施配建；福建、上海、廣東各2宗，反映出東部沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)配建要求較為普遍；其余省份各1宗。整體分布較為分散，表明養(yǎng)老設(shè)施配建已從試點走向全國性普及，不再局限于特定先行區(qū)域。

??三、地塊規(guī)模分析

??本次收錄地塊的面積跨度較大，最大為上海松江區(qū)地塊（11.24公頃），最小為大連甘井子區(qū)地塊（0.16公頃），中位數(shù)約為3.34公頃。其中，面積在1-3公頃和3-5公頃區(qū)間的地塊數(shù)量最多（各5宗，各占33%），該規(guī)模是當前帶養(yǎng)老配建要求出讓地塊的主流開發(fā)體量；而5公頃以上的大地塊僅有4宗（占26%），主要集中在上海、北京、湛江等城市。

??四、成交價格分析

??已成交的10宗地塊中，上海寶山區(qū)地塊以31億元位居首位，體現(xiàn)了超大城市土地資源的高價值屬性；大連甘井子養(yǎng)老福利用地成交價僅為1272萬元，為最低，但其用途特殊（整宗養(yǎng)老用地），反映出對養(yǎng)老地產(chǎn)項目用地成本的控制。成交價格分化明顯，本次統(tǒng)計樣本顯示，一線城市單宗養(yǎng)老地產(chǎn)的成交額相當于三四線城市的成交總額。其中，上海寶山一宗地塊（31億元）即占全部成交總額的65%。從起拍/預申請地塊（共5宗）來看，北京石景山起拍價25億元為最高。

??五、養(yǎng)老設(shè)施配建標準分析

??本次收錄地塊的配建標準呈現(xiàn)多樣化特征，主要分為固定面積標準、百戶標準、戶均標準、綜合標準等類型。其中，固定面積標準最為普遍（6宗，占40%），配建面積從100㎡到1500㎡不等。上海松江地塊合計配建1500㎡為最高，德州德城100㎡為最低，標準差異懸殊，和地塊規(guī)模有關(guān)，同時反映了各地在人口結(jié)構(gòu)、財政能力、房價水平等方面的現(xiàn)實差異。側(cè)面也說明國家層面統(tǒng)一標準尚屬空白。同時，百戶標準（每百戶20-30㎡）為次要主流，共3宗。

??六、移交要求分析

??移交要求方面，無償移交已成為絕對主流模式，共計10宗地塊（占67%）明確要求建成后無償移交，接收主體主要為縣級民政部門（南安、延津、德州等）或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府/街道辦事處（上海寶山、松江等），體現(xiàn)了“誰使用、誰接收”的屬地管理原則。另有4宗地塊僅表述為“按規(guī)劃條件執(zhí)行”，移交程序尚不明確，但預計也采用無償移交模式；大連甘井子地塊為整宗養(yǎng)老用地，不涉及配建移交。

??七、競得人類型分析

??在已成交的10宗地塊中，央國企競得4宗，民營企業(yè)競得5宗，另有1宗由專業(yè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)公司獲得。這一格局表明，養(yǎng)老設(shè)施配建要求并未顯著削弱土地市場的競爭性，民營企業(yè)仍積極參與并成功拿地。不過，上海寶山、松江兩宗地塊均由地方國企獲取或通過協(xié)議出讓方式成交，顯示在一線城市核心地塊，國資背景企業(yè)仍占據(jù)主導地位。

??八、時間分布分析

??從時間維度來看，5月是地塊出讓最為集中的月份（6宗，占40%），這與各地年度土地供應計劃通常在年初制定、二季度集中推地的節(jié)奏一致；6月和7月合計出讓4宗，表明年中仍保持較高的供應熱度。而2月和3月各為1宗，一季度供應偏少，主要受供地節(jié)奏影響?？傮w而言，2026年前7個月養(yǎng)老配建地塊的出讓呈現(xiàn)“先緩后快”的態(tài)勢，預計下半年仍將持續(xù)放量，以更好地匹配當前養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)需求。

??九、典型案例分析

??從本次收錄地塊中可提煉三類典型模式：一是“高標準綜合配建模式”，以上海松江地塊為代表，該地塊面積最大（11.24公頃），配建類型最為豐富，包括日間照料、老年活動及社區(qū)福利設(shè)施，合計1500㎡，體現(xiàn)了一線城市對養(yǎng)老配套的較高要求；二是“專業(yè)養(yǎng)老用地模式”，以大連甘井子地塊為代表，整宗土地用途即為老年人社會福利用地，區(qū)別于傳統(tǒng)的“住宅配建”模式，標志著養(yǎng)老用地供應走向?qū)ｉT化；三是“中小城市規(guī)范模式”，以莆田仙游地塊為代表，采用“固定面積不低于400㎡且每百戶不低于30㎡”的雙重標準，由民營房企競得，表明在縣級城市中，養(yǎng)老配建要求依然較高。

??十、核心發(fā)現(xiàn)與趨勢研判

??綜合以上分析，本次匯總呈現(xiàn)出五個核心發(fā)現(xiàn)：一是政策覆蓋面已從一二線城市下沉至唐河、延津、團風等縣級城市，呈全國化趨勢；二是配建標準存在固定面積、百戶標準、人均標準等多種模式，各地自主裁量空間較大，國家層面統(tǒng)一標準缺失；三是無償移交已成為主流移交模式（大于60%），移交機制日趨規(guī)范；四是地方國企與民營房企共同參與，養(yǎng)老配建要求未明顯抑制市場活力；五是配建規(guī)模與地塊體量呈正相關(guān)，大地塊配建標準更高，基本做到了“按需配建”。展望未來，配建標準可能進一步趨嚴（部分地區(qū)已出現(xiàn)雙重標準疊加），專業(yè)養(yǎng)老用地供應亦有望提速。

??十一、存在問題與政策建議

??本次數(shù)據(jù)梳理也反映出三方面突出問題：一是配建標準差異過大（從100㎡到1500㎡，相差15倍），各地測算依據(jù)不明確，部分標準可能流于形式，或過度增加企業(yè)負擔；二是移交后運營機制普遍缺失，多數(shù)地塊僅規(guī)定“無償移交”，未涉及運營主體、經(jīng)費來源、服務對象等關(guān)鍵要素，存在設(shè)施建而不用、用而不優(yōu)的風險；三是部分地塊移交程序表述模糊，如僅表述為“按規(guī)劃條件執(zhí)行”，缺乏可操作的移交細則。針對上述問題，建議國家層面出臺社區(qū)養(yǎng)老服務設(shè)施配建標準指導意見，明確最低配建門檻和測算方法；完善“同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步交付使用”機制。這里也將相關(guān)的對策建議進行梳理。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長 嚴躍進