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??銀發(fā)人居市場格局發(fā)展變化

??一、當前銀發(fā)人居全市場規(guī)模

??據(jù)工信部《2025銀發(fā)經(jīng)濟白皮書》預測，2025年我國銀發(fā)經(jīng)濟市場規(guī)模已達15.8萬億元。中國社會福利與養(yǎng)老服務協(xié)會等機構聯(lián)合發(fā)布的《銀發(fā)經(jīng)濟藍皮書——中國銀發(fā)經(jīng)濟發(fā)展報告（2025）》顯示，2025年我國銀發(fā)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)規(guī)模達9萬億元。36氪研究院發(fā)布的《2026年中國銀發(fā)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)研究報告》亦指出，2025年銀發(fā)經(jīng)濟規(guī)模約為8萬億元。不同口徑的差異主要源于統(tǒng)計范圍的寬窄不同，但一致指向的趨勢是：銀發(fā)經(jīng)濟正從“民生事業(yè)”升級為萬億級大產(chǎn)業(yè)，預計到2035年將達30萬億元左右。 

??聚焦銀發(fā)人居細分市場，據(jù)克而瑞銀發(fā)數(shù)智等行業(yè)研究機構測算，2025年中國銀發(fā)人居相關市場規(guī)模約2.3萬億元，同比增長約12.6%，增速高于銀發(fā)經(jīng)濟整體增速。

??二、全國重點城市銀發(fā)人居市場發(fā)展差異與區(qū)域格局變化

??從區(qū)域格局來看，中國銀發(fā)人居市場呈現(xiàn)“一線城市引領、二線城市追趕、三四線城市起步”的梯度發(fā)展格局。銀發(fā)經(jīng)濟呈現(xiàn)顯著區(qū)域發(fā)展不均衡——適老化產(chǎn)品94.4%集中在東部，浙江、江蘇、廣東憑借制造與供應鏈優(yōu)勢成為產(chǎn)業(yè)核心，中、西部及東北總計不足6%。 

??第一梯隊（發(fā)展引領型）：北京、上海、廣州、深圳、杭州。這些城市老齡化程度較高、經(jīng)濟基礎雄厚、政策支持力度大、社會資本活躍，銀發(fā)人居各賽道均處于全國領先地位。上海五個新城規(guī)劃預留3萬張養(yǎng)老床位用地、北京出臺首部養(yǎng)老服務條例、杭州入選老齡化應對領跑級城市——這些標志性事件均為第一梯隊城市引領行業(yè)發(fā)展的有力證明。 

??第二梯隊（快速成長型）：蘇州、南京、成都、武漢、寧波、青島等新一線城市。這些城市老齡化程度持續(xù)加深，政策創(chuàng)新活躍，市場供給能力快速提升。蘇州發(fā)布“銀發(fā)經(jīng)濟十大場景”，成都深化“城區(qū)五級、農(nóng)村三級”養(yǎng)老服務體系建設，均是第二梯隊城市快速追趕的典型體現(xiàn)。

??第三梯隊（起步培育型）：其他二三線城市和農(nóng)村地區(qū)。這些區(qū)域市場仍處于培育階段，供給能力有限，但增長空間巨大，預計將成為未來5-10年市場增量的重要來源。核心城市與中西部、農(nóng)村地區(qū)的差距逐年擴大，預計至2028年一線城市份額將持續(xù)提升，中小城市和農(nóng)村地區(qū)增速均不足11%。 

??區(qū)域格局變化的核心趨勢是：三大城市群（京津冀、長三角、珠三角）的領先優(yōu)勢持續(xù)擴大，成渝、長江中游城市群快速崛起，而中西部非省會城市和東北地區(qū)的發(fā)展差距進一步拉大，呈現(xiàn)“馬太效應”加劇的特征。

??三、銀發(fā)人居相關產(chǎn)業(yè)聯(lián)動發(fā)展情況

??銀發(fā)人居已不再是孤立的養(yǎng)老地產(chǎn)板塊，而是與房地產(chǎn)、醫(yī)療健康、文化旅游、金融保險、信息技術、智能制造等產(chǎn)業(yè)深度融合的復合型業(yè)態(tài)。

??1、“房地產(chǎn)+養(yǎng)老”模式持續(xù)深化。從“住宅配建養(yǎng)老”到“代際融合社區(qū)”再到“養(yǎng)老綜合體”，房地產(chǎn)企業(yè)正在從“建房”向“建服務”轉(zhuǎn)型。頭部房企在CCRC和銀發(fā)友好社區(qū)賽道持續(xù)加大投入，產(chǎn)品力與運營力同步提升。如綠城、萬科、泰康等企業(yè)在CCRC項目上已形成可復制的標準體系，在適老化設計、社區(qū)運營、醫(yī)養(yǎng)融合等方面積累了豐富經(jīng)驗。 

??2、“保險+養(yǎng)老”模式加速布局。險資憑借長周期、大資金、低成本的優(yōu)勢，已成為CCRC賽道的主力軍。泰康、國壽、平安等保險企業(yè)通過“保單+入住權”模式，將養(yǎng)老社區(qū)作為保險業(yè)務的重要延伸場景。2026年1月，中國人壽擬設立北京國壽養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)股權投資基金二期，持續(xù)加碼養(yǎng)老賽道。 

??3、“文旅+養(yǎng)老”模式爆發(fā)增長。銀發(fā)旅居賽道的快速增長帶動了文旅產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的深度融合。海南、云南、廣西等氣候宜人省份的康養(yǎng)旅游產(chǎn)業(yè)持續(xù)升溫，形成了“旅居+康養(yǎng)+社群”的復合型產(chǎn)品形態(tài)。 

??4、“科技+養(yǎng)老”模式賦能升級。智慧養(yǎng)老全產(chǎn)業(yè)鏈規(guī)模已達7.21萬億元。AI健康管理、智能監(jiān)護設備、養(yǎng)老機器人等科技產(chǎn)品在銀發(fā)人居場景中加速落地，數(shù)字技術正成為提升服務效率、降低運營成本、優(yōu)化用戶體驗的核心驅(qū)動力。產(chǎn)業(yè)聯(lián)動的核心問題包括：融合深度仍顯不足，跨界協(xié)同機制尚不完善，利益分配模式有待優(yōu)化。多數(shù)企業(yè)仍停留在“物理疊加”階段，尚未實現(xiàn)真正的“化學融合”。

??四、銀發(fā)人居市場投融資動態(tài)與主體格局變化

??1、投融資整體態(tài)勢 

??2025年5月至2026年5月，銀發(fā)人居領域投融資持續(xù)活躍，但呈現(xiàn)明顯的“向頭部集中、向成熟期集聚”的特征。全年公開披露的銀發(fā)人居相關投融資事件約46起，涉及金額約180億元人民幣，以A輪及以后輪次為主。 

??年度最受資本青睞的賽道依次為：智慧養(yǎng)老科技（占比約35%）、CCRC及高端養(yǎng)老（占比約28%）、銀發(fā)旅居（占比約18%）、適老化產(chǎn)品制造（占比約12%），其余賽道合計占比約7%。智慧養(yǎng)老科技賽道融資占比首次超過CCRC，反映出資本對科技賦能養(yǎng)老的關注度顯著提升。 

??2、投資主體格局變化 

??險資持續(xù)重倉。中國人壽、泰康人壽等保險公司繼續(xù)以LP身份參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金，投資周期長、穩(wěn)健性高的特點使其成為銀發(fā)人居市場的“壓艙石”。2026年1月，國壽養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)股權投資基金二期開始籌備。 

??國資加速入場。北控發(fā)展啟動養(yǎng)老REITs招標、上海地產(chǎn)集團參與“兩舊一村”適老化改造等，表明地方國企正以“主力軍”身份布局銀發(fā)人居賽道。國資的參與不僅帶來資金，更重要的是盤活存量資產(chǎn)和鏈接政策資源的能力。 

??產(chǎn)業(yè)資本拓展邊界。海爾、美的等家電企業(yè)延伸至全屋適老化解決方案，富士康等智能制造企業(yè)跨界進入養(yǎng)老機器人領域，產(chǎn)業(yè)資本正在將銀發(fā)經(jīng)濟視為新的增長極。

??3、退出渠道變化 

??REITs是年度最大亮點。2024年發(fā)改委將養(yǎng)老設施納入公募REITs資產(chǎn)類型后，2026年迎來實質(zhì)性進展。北控發(fā)展養(yǎng)老基礎設施公募REITs項目啟動招標，是養(yǎng)老資產(chǎn)證券化從政策構想到落地實操的標志性突破。2026-2030年料成為養(yǎng)老REITs試點的突破期，待首批項目落地后，2031-2035年市場規(guī)模有望突破3000億元。中信建投證券指出，基礎設施REITs已形成以運營現(xiàn)金流為核心的估值體系，將倒逼養(yǎng)老行業(yè)從“開發(fā)思維”轉(zhuǎn)向“資管思維”，從“拼規(guī)模”轉(zhuǎn)向“拼運營”。 

??并購依然是主流的退出渠道，但優(yōu)質(zhì)標的估值持續(xù)走高，行業(yè)并購整合加速。IPO方面，目前尚無純養(yǎng)老主業(yè)企業(yè)成功登陸A股主板，但新三板、港股成為部分養(yǎng)老企業(yè)的過渡選擇，2026年4月運連連完成上海股權托管交易中心掛牌。