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??銀發(fā)友好社區(qū)：模式成熟，運(yùn)營(yíng)攻堅(jiān)

??新建銀發(fā)友好社區(qū)

??1、2026年度銀發(fā)友好社區(qū)的發(fā)展規(guī)模 

??當(dāng)前，銀發(fā)友好社區(qū)模式成熟，是房企轉(zhuǎn)型的重要方向之一，銀發(fā)社區(qū)正在進(jìn)入新一輪建設(shè)周期。據(jù)《中國(guó)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)消費(fèi)趨勢(shì)報(bào)告（2025）》顯示，2025年中國(guó)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)到9.5萬(wàn)億元，到2030年或?qū)⑦_(dá)到14.62萬(wàn)億元，銀發(fā)經(jīng)濟(jì)已成為全國(guó)爭(zhēng)相競(jìng)逐的新賽道。 

??民政部于2025年下半年啟動(dòng)《“十五五”時(shí)期人口老齡化相關(guān)國(guó)家級(jí)專項(xiàng)規(guī)劃》的編制工作，擬推動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與文化、旅游、健康、體育等產(chǎn)業(yè)和業(yè)態(tài)融合發(fā)展，為銀發(fā)社區(qū)的持續(xù)擴(kuò)容提供了政策支撐。2026年兩會(huì)政府工作報(bào)告進(jìn)一步提出“擴(kuò)大普惠型養(yǎng)老服務(wù)供給”，銀發(fā)社區(qū)作為養(yǎng)老服務(wù)的重要空間載體，正迎來政策與市場(chǎng)的雙重利好。 

??2、銀發(fā)友好社區(qū)的發(fā)展特征 

??2026年度全國(guó)已啟動(dòng)建設(shè)或開盤的銀發(fā)友好社區(qū)項(xiàng)目，這些社區(qū)在供應(yīng)主體、區(qū)位選址、醫(yī)療配套、文化配套、環(huán)境景觀、運(yùn)營(yíng)服務(wù)以及企業(yè)屬性等方面呈現(xiàn)出鮮明的特征： 

??（1）近城+便捷交通+生態(tài)依托成為選址的硬性門檻 

??銀發(fā)友好社區(qū)的成功建設(shè)有一定的門檻，靠近主城區(qū)、交通便利是核心門檻。新建銀發(fā)社區(qū)的選址呈現(xiàn)以下顯著特征：

??一是“近城”原則。項(xiàng)目通常選址在距主城區(qū)車程1小時(shí)以內(nèi)、公共交通可達(dá)的城市近郊區(qū)域，“不離城、不離親、不離圈”成為銀發(fā)友好社區(qū)的核心選址理念。 

??二是有生態(tài)資源依托，銀發(fā)社區(qū)一般需要生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，空氣質(zhì)量和休閑活動(dòng)內(nèi)容吸引長(zhǎng)者入住，是健康改善的基礎(chǔ)，也是未來豐富養(yǎng)老生活的基石。

??三是與城市優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源有機(jī)銜接。選址不僅要考慮自然生態(tài)，更要兼顧與城市優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源的對(duì)接，為居民提供優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療兜底保障。

??（2）內(nèi)外醫(yī)療資源聯(lián)動(dòng)，構(gòu)建“醫(yī)康養(yǎng)護(hù)”一體化體系 

??“醫(yī)療配套兌現(xiàn)力”成為銀發(fā)社區(qū)成功的生命線。內(nèi)部醫(yī)療方面，新建銀發(fā)社區(qū)內(nèi)部不再滿足于簡(jiǎn)單的社區(qū)診所配置，而是追求構(gòu)建完整的“醫(yī)、康、養(yǎng)、護(hù)”服務(wù)體系。 

??外部強(qiáng)化與周邊大型醫(yī)療資源深度綁定，與周邊醫(yī)療資源協(xié)同發(fā)展，資源共享的醫(yī)療配套模式，正成為新建銀發(fā)社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)踐路徑。同時(shí)，新建銀發(fā)社區(qū)不僅僅強(qiáng)化治療，更是將健康管理的重心從“治病”前移到“健康維護(hù)”和“疾病預(yù)防”，提供健康體檢、健康檔案建立和健康管理服務(wù)，構(gòu)建從健康管理服務(wù)到醫(yī)療康復(fù)服務(wù)一體化，全覆蓋的健康管理全流程。 

??（3）文化配套從“附屬設(shè)施”升級(jí)為“核心賣點(diǎn)” 

??文化設(shè)施成為銀發(fā)社區(qū)的靈魂，是長(zhǎng)者日常使用頻率最高的空間。新建銀發(fā)社區(qū)更加強(qiáng)調(diào)文化設(shè)施的特色，出現(xiàn)了“游戲化健康社交”模式、多業(yè)態(tài)融合打造“康養(yǎng)生活圈” 等。將健康管理融入文娛活動(dòng)之中——書法課練習(xí)上肢控制力以預(yù)防帕金森，合唱團(tuán)鍛煉肺活量，園藝治療緩解焦慮，走秀課包含防跌倒訓(xùn)練，懷舊治療增強(qiáng)心理健康。這些活動(dòng)設(shè)計(jì)背后均有老年學(xué)研究支撐，代表了文化養(yǎng)老從“打發(fā)時(shí)間”到“功能化、科學(xué)化”的升級(jí)方向。還有項(xiàng)目設(shè)立銀齡學(xué)院、頤樂課程等社群服務(wù)，推行“同城樂養(yǎng)”模式，鼓勵(lì)長(zhǎng)者從“被照顧者”轉(zhuǎn)變?yōu)椤吧罟步ㄕ摺保煌瞥?“頤膳、頤居、頤樂、頤醫(yī)、頤康、頤養(yǎng)”六大服務(wù)體系，均體現(xiàn)了文化配套與居住、醫(yī)療、餐飲等維度深度交織的特征。 

??（4） 從“建好房子”到“做好服務(wù)”，運(yùn)營(yíng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、品牌化、智慧化成為核心競(jìng)爭(zhēng)力 

??銀發(fā)社區(qū)的銷售不僅僅是賣出房子，更多的是營(yíng)造未來美好的養(yǎng)老生活。通過自身構(gòu)建或者合作建設(shè)覆蓋全生命周期的服務(wù)鏈，新建的銀發(fā)社區(qū)均會(huì)形成成熟的、標(biāo)準(zhǔn)化和可復(fù)制的運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)可感知，便于與客戶建立信任。

??（5）地方國(guó)有企業(yè)主導(dǎo)，品牌民企跨界入局，合作模式多元化 

??2026年度地方國(guó)企在銀發(fā)社區(qū)開發(fā)中承擔(dān)了主力軍角色，這與其資金實(shí)力、土地資源獲取能力以及承接地方養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展的政策任務(wù)密切相關(guān)。除此之外，地方品牌民企也在積極參與銀發(fā)社區(qū)建設(shè)，從“純運(yùn)營(yíng)型”向“運(yùn)營(yíng)+銷售”混合模式延伸的戰(zhàn)略路徑。

??3、當(dāng)前銀發(fā)友好社區(qū)開發(fā)建設(shè)中存在的問題 

??盡管銀發(fā)社區(qū)前景廣闊，但2026年度的市場(chǎng)實(shí)踐表明，銀發(fā)社區(qū)的開發(fā)建設(shè)仍面臨以下系統(tǒng)性挑戰(zhàn)：

??（1）成本居高不下，盈利模式有待驗(yàn)證 

??銀發(fā)社區(qū)的開發(fā)建設(shè)面臨多重成本壓力。據(jù)行業(yè)分析，成本攀升的根源包括：其一，優(yōu)質(zhì)地塊資源稀缺，拿地價(jià)格水漲船高；其二，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)苛，需配備先進(jìn)適老化設(shè)施、高端醫(yī)療設(shè)備，建設(shè)成本大幅增加；其三，運(yùn)營(yíng)成本持續(xù)攀升，專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)團(tuán)隊(duì)薪酬、設(shè)施維護(hù)費(fèi)用等逐年遞增；其四，環(huán)保、消防、建筑規(guī)范等合規(guī)建設(shè)投入增多；其五，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力下需不斷升級(jí)服務(wù)、優(yōu)化設(shè)施、進(jìn)行品牌推廣。

??在收入端，銀發(fā)社區(qū)主要依賴物業(yè)銷售回籠資金，持續(xù)運(yùn)營(yíng)的收入增長(zhǎng)相對(duì)緩慢。前期投入大、成本回收周期長(zhǎng)的特征，使得項(xiàng)目整體盈利能力面臨較大不確定性，尤其是2026年宏觀經(jīng)濟(jì)承壓，加大了銀發(fā)社區(qū)的去化難度，對(duì)銀發(fā)社區(qū)的銷售和運(yùn)營(yíng)造成了一定的壓力。 

??（2）土地與規(guī)劃政策制約 

??銀發(fā)社區(qū)在土地獲取和規(guī)劃審批方面仍面臨政策制約。實(shí)際開發(fā)中存在土地成本過高、關(guān)鍵規(guī)劃政策依據(jù)尚未出臺(tái)等問題。

??（3）專業(yè)化人才嚴(yán)重短缺 

??銀發(fā)經(jīng)濟(jì)屬于復(fù)合型產(chǎn)業(yè)，對(duì)人才的多學(xué)科背景要求極高。從醫(yī)療護(hù)理到運(yùn)營(yíng)管理，從文化策劃到智慧養(yǎng)老技術(shù)，全方位的人才缺口制約著銀發(fā)社區(qū)的服務(wù)品質(zhì)提升和可持續(xù)發(fā)展。

??（4）配套兌現(xiàn)能力存疑，市場(chǎng)信任尚未完全建立 

??盡管新建項(xiàng)目在配套規(guī)劃方面進(jìn)行了更大力度投入，但“概念先行、配套滯后”仍是銀發(fā)社區(qū)面臨的普遍信任危機(jī)。配套先行，優(yōu)先建設(shè)已經(jīng)成為銀發(fā)社區(qū)的開發(fā)前提。 

??4、針對(duì)銀發(fā)友好社區(qū)開發(fā)建設(shè)的優(yōu)化建議 

??（1）盈利模式優(yōu)化：從“銷售驅(qū)動(dòng)”到“服務(wù)驅(qū)動(dòng)” 

??建議銀發(fā)社區(qū)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目規(guī)劃階段即構(gòu)建“銷售+運(yùn)營(yíng)”雙輪驅(qū)動(dòng)的盈利模型。一方面通過物業(yè)銷售實(shí)現(xiàn)前期資金回籠，另一方面通過持續(xù)的康養(yǎng)服務(wù)運(yùn)營(yíng)（健康管理、生活照料、文化娛樂等）創(chuàng)造穩(wěn)定的現(xiàn)金流。 

??（2）用地與規(guī)劃政策創(chuàng)新：建立銀發(fā)社區(qū)專項(xiàng)規(guī)范 

??呼吁盡快出臺(tái)銀發(fā)社區(qū)的專項(xiàng)用地和規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。建議：一是明確銀發(fā)社區(qū)的用地性質(zhì)和規(guī)劃指標(biāo)，在容積率、建筑高度、綠地率等方面制定符合適老化需求的專項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)；二是解決架空車庫(kù)、共享空間等康養(yǎng)特色設(shè)施的計(jì)容問題；三是建立銀發(fā)社區(qū)的分類管理體系，區(qū)分可售型康養(yǎng)住宅、持有型養(yǎng)老設(shè)施等不同業(yè)態(tài)的規(guī)劃管理要求。

??（3）人才建設(shè)：校企合作+專業(yè)培訓(xùn)雙管齊下 

??建議建立“校企合作+職業(yè)培訓(xùn)+人才引進(jìn)”的三位一體人才體系。鼓勵(lì)康養(yǎng)企業(yè)與高校、職業(yè)院校合作，設(shè)立康養(yǎng)運(yùn)營(yíng)管理、老年護(hù)理、健康管理等專業(yè)方向。 

??（4） 配套兌現(xiàn)機(jī)制：配套先行+分階段驗(yàn)收 

??為重建市場(chǎng)信任，建議銀發(fā)社區(qū)項(xiàng)目實(shí)行“配套先行”的開發(fā)策略——核心醫(yī)療配套、文化配套等作為項(xiàng)目一期工程優(yōu)先建設(shè)并投入運(yùn)營(yíng)，讓市場(chǎng)“眼見為實(shí)”。