政策法規(guī) 2026-06-10 16:18:53
- 城市:全國
- 發(fā)布時間:2026-06-10
- 報告類型:政策法規(guī)
- 發(fā)布機構:易居研究院
??2026年6月10日，自然資源部聯(lián)合公安部、國家稅務總局、國家市場監(jiān)督管理總局、國家金融監(jiān)督管理總局印發(fā)《關于做好企業(yè)購置不動產(chǎn)轉移登記“高效辦成一件事”的通知》。政策將“帶押過戶”改革從住宅領域延伸至企業(yè)不動產(chǎn)領域，要求各地因地制宜采取多種模式，推動跨銀行業(yè)金融機構“帶押過戶”，并鼓勵引入預告登記，以防范抵押權懸空風險。
??本次政策是存量時代不動產(chǎn)登記制度的一次重要突破。其意義不僅在于降低企業(yè)單次交易的“過橋”資金成本，更在于打通企業(yè)存量資產(chǎn)流轉的制度堵點，有望激活長期沉睡的工商業(yè)不動產(chǎn)流動性，體現(xiàn)了對存量盤活的導向，并對房地產(chǎn)市場的結構性復蘇構成制度性利好。
??一、政策核心內(nèi)容梳理
??二、政策邏輯：從“降成本”到“促流轉”
??2.1直擊痛點：剔除高成本“過橋”資金
??傳統(tǒng)模式下，企業(yè)轉讓帶押不動產(chǎn)需先籌措資金解除抵押，實踐中往往借助短期“過橋”資金完成這一環(huán)節(jié)。此類資金成本通常在年化20%以上，企業(yè)還面臨還款后新貸款批不下來的“斷檔”風險。本次新政通過合并辦理，在制度設計上消除了“過橋”環(huán)節(jié)的生存空間，直接降低了企業(yè)的交易性財務成本。
??從地方實踐看，“帶押過戶”在降成本方面的效果已得到初步驗證。咸陽市武功縣推行企業(yè)“帶押過戶”后，企業(yè)不動產(chǎn)過戶融資成本降至0，截至2025年8月，已辦理業(yè)務19件、涉及資金約1000萬元。截至2025年8月，郴州市累計完成“帶押過戶”業(yè)務780余筆，涉及抵押金額4.4億元，辦理時間縮短至半個工作日。截至2026年3月，德州樂陵市實現(xiàn)辦理時限縮短70%、企業(yè)跑腿次數(shù)從4次減至1次，累計辦理涉企業(yè)務126筆、涉及交易金額超7.4億元。
??2.2激活存量：從“資產(chǎn)沉淀”到“資本流動”
??當前房地產(chǎn)市場已進入存量時代，大量工業(yè)、商業(yè)不動產(chǎn)沉淀在企業(yè)資產(chǎn)負債表中。受制于復雜的解抵押流程，企業(yè)處置閑置廠房、設備的交易成本極高，資產(chǎn)流動性不足。新政通過降低交易摩擦成本，有望加速企業(yè)端的“以舊換新”和資產(chǎn)重組進程，使不動產(chǎn)真正成為可靈活調度的“資本”，而非“沉淀成本”。
??2.3跨行通辦：引入競爭優(yōu)化金融服務
??本次明確推動跨銀行業(yè)金融機構“帶押過戶”，具有重要的微觀意義。在過去“同行”限制下，原貸款行在企業(yè)續(xù)貸時具有一定議價優(yōu)勢?？缧型ㄞk放開后，新貸款銀行可以市場競爭者的身份介入，企業(yè)有望獲得更優(yōu)惠的貸款利率和更優(yōu)質的服務，同時也倒逼銀行提升對公不動產(chǎn)貸款的審批效率。
??三、對房地產(chǎn)市場的結構性影響
??3.1對工商用地的“價值重估”意義
??核心影響在于提升工業(yè)、商業(yè)不動產(chǎn)的流轉效率。對于擁有大量自持物業(yè)的制造業(yè)企業(yè)、物流企業(yè)及地方國企而言，盤活存量資產(chǎn)的能力得到實質性增強，有助于改善企業(yè)資產(chǎn)負債表，釋放的流動資金可能反哺主業(yè)投資。相對而言，這一政策對住宅市場直接影響有限，其主要發(fā)力點在于供給側的企業(yè)資產(chǎn)流轉。
??3.2司法與安全保障的完善
??政策特別強調預告登記的引入，這是針對企業(yè)端大額交易的必要風控手段。預告登記不僅保障買方的期待物權，也保障新銀行抵押權設立的確定性。這一機制的確立，使“帶押過戶”在法律層面的權責更加清晰，降低了金融機構的顧慮，為政策大規(guī)模推廣掃清了障礙。
??四、市場展望與投資建議
??盡管政策方向明確，但落地效果取決于兩點：一是地方登記機構與銀行系統(tǒng)的系統(tǒng)對接效率；二是跨行模式下資金結算與風險分擔機制的具體執(zhí)行細則。當前，該政策仍處于制度框架搭建階段，具體操作流程有待地方細則進一步明確。
??策略上，建議關注以下結構性機會：持有型物業(yè)的REITs底層資產(chǎn)方面，資產(chǎn)流轉效率提升有利于REITs發(fā)起人進行資產(chǎn)組合動態(tài)調整；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商方面，交易活躍度提升利好具備招商和運營能力的企業(yè)；不良資產(chǎn)處置領域，“帶押過戶”為不良資產(chǎn)的快速處置提供了新的司法路徑。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長 嚴躍進
中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
