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??【克而瑞長租研究】

??核心觀點(diǎn)

??商辦過剩、酒店回暖、租賃住房錯(cuò)配印證需求韌性，上海政策紅利與流動人口基數(shù)為“商改住”提供確定性窗口，未來可聚焦服務(wù)式公寓/酒店/白領(lǐng)公寓三大方向精準(zhǔn)改造。

??★市場分化顯著，“商改住”迎來戰(zhàn)略機(jī)遇

??政策端：大力支持“商改住”，配套支持措施持續(xù)完善

??非住市場端：寫字樓承壓，酒店回暖，改造勢能積聚

??租賃住房端：區(qū)域供需錯(cuò)配，服務(wù)式公寓抗跌性強(qiáng)、出租率逆勢走高

??租房租賃機(jī)會：流動人口基本盤扎實(shí)，旅游、總部經(jīng)濟(jì)帶動強(qiáng)，商改住政策支持強(qiáng)

??★戰(zhàn)略破局：存量商業(yè)地產(chǎn)“商改住”三大高潛路徑

??方向一：轉(zhuǎn)型精品酒店

??依托商業(yè)體核心區(qū)位優(yōu)勢，快速切入旅游及商務(wù)住宿市場。通過標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)與靈活運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的快速盤活，達(dá)成現(xiàn)金流的短期回正與收益保障。

??方向二：打造高端服務(wù)式公寓

??對標(biāo)市場表現(xiàn)最強(qiáng)勁的細(xì)分領(lǐng)域，聚焦高品質(zhì)居住體驗(yàn)與管家式服務(wù)，挖掘資產(chǎn)的長期增值潛力，構(gòu)建抗周期的穩(wěn)健收益模式，最大化資產(chǎn)價(jià)值。

??方向三：白領(lǐng)公寓

??鎖定城市核心年輕白領(lǐng)客群，打造標(biāo)準(zhǔn)化、社區(qū)化的居住產(chǎn)品。通過連鎖化復(fù)制與規(guī)?；\(yùn)營攤薄成本，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定且可持續(xù)的長期租金收益。

??本文為《“十五五”新周期下，商改住模式研究》報(bào)告節(jié)選

??Part 01
十四五”租賃供需矛盾及機(jī)會分析

??01、政策風(fēng)向

??“十五五”政策基調(diào)：歷經(jīng)奠基破冰到長效推進(jìn)的系統(tǒng)演進(jìn)，頂層政策持續(xù)賦能；明確支持存量商辦轉(zhuǎn)型為租賃住房/酒店及科創(chuàng)空間，已成為撬動職住平衡與城市更新的關(guān)鍵抓手

??數(shù)據(jù)來源：公開資料披露，克而瑞住房租賃研究中心整理

??上海政策風(fēng)向標(biāo)：針對存量商辦/公租房/老舊二手房出臺差異化盤活舉措，核心導(dǎo)向均為盤活各類存量轉(zhuǎn)化為租賃住房，優(yōu)化住房供給、平衡城市居住供需，該模式已在全國多地復(fù)制推廣

??數(shù)據(jù)來源：公開資料披露，克而瑞住房租賃研究中心整理

??02、非住市場

??寫字樓：上海甲級寫字樓租金持續(xù)下行、空置率震蕩攀升，市場仍處探底調(diào)整期；結(jié)構(gòu)性供需錯(cuò)配問題突出，核心稀缺與新興/外圍過剩并存

??2023-2026年上海甲級寫字樓市場呈現(xiàn)租金持續(xù)下行、空置率震蕩攀升的態(tài)勢，三年間，租金累計(jì)跌幅約20%，空置率從17.9%升至22.1%，供需失衡壓力下市場仍處于探底調(diào)整期；

??分區(qū)域看，核心區(qū)如南外灘、五角場、陸家嘴等供需相對均衡，空置率處于低位；而北濱江、徐家匯、長壽路等片區(qū)空置率高位，超半數(shù)片區(qū)空置率在20%以上。市場結(jié)構(gòu)性供需錯(cuò)配問題突出，核心稀缺與新興/外圍過剩并存，去化壓力向非核心區(qū)域持續(xù)擴(kuò)散。

??數(shù)據(jù)來源：CRIC，公開資料披露，克而瑞住房租賃研究中心整理

??酒店：量價(jià)雙升形成正向循環(huán)，酒店經(jīng)營收益持續(xù)改善，長期發(fā)展趨勢向好

??（......略......）

??03、住房租賃市場

??新開表現(xiàn)：存量改造項(xiàng)目開業(yè)占比穩(wěn)步提升，靜安/黃浦/浦東等核心區(qū)多個(gè)閑置寫字樓資產(chǎn)被成功盤活，為市場注入高品質(zhì)、多元化的新增供應(yīng)

??供應(yīng)端來看，存量改造正成為上海新增租賃住房供應(yīng)的重要力量，改建項(xiàng)目在新開業(yè)租賃項(xiàng)目中的占比已從2024年的17%顯著提升至2026 年的25%，大量存量商業(yè)辦公資產(chǎn)，特別是寫字樓類物業(yè)，正通過“商改住”方式被盤活和提升，為市場帶來了高品質(zhì)、多元化的新增供應(yīng)。

??數(shù)據(jù)來源：公開資料披露，克而瑞住房租賃研究中心整理

??區(qū)域表現(xiàn)：集中式公寓市場供需結(jié)構(gòu)性失衡，供給重心與市場需求熱度空間錯(cuò)配

??區(qū)域分布上，內(nèi)環(huán)內(nèi)與內(nèi)中環(huán)房源合計(jì)占比僅為21.9%，其中內(nèi)中環(huán)以15.1%的房源供給實(shí)現(xiàn)了90.3%的全市最高出租率，內(nèi)環(huán)內(nèi)出租率亦達(dá)88.5%。反觀中外環(huán)、外郊環(huán)及郊環(huán)外，房源合計(jì)占比高達(dá)78.1%，出租率卻普遍低于內(nèi)中環(huán)水平，郊環(huán)外更跌至86.7%的全市最低值；

??外圍區(qū)域供給大量釋放，但受通勤成本與配套成熟度制約，實(shí)際居住需求未能有效承接，空置壓力持續(xù)累積，核心城區(qū)需求剛性強(qiáng)勁，但新增供應(yīng)難以快速跟進(jìn)，供需錯(cuò)配的結(jié)構(gòu)性矛盾已成為制約上海租賃住房市場效率提升的核心障礙。

??數(shù)據(jù)來源：CIRC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??產(chǎn)品表現(xiàn)：服務(wù)式公寓租金顯著領(lǐng)先且抗跌性強(qiáng)，出租率持續(xù)走高；上海市場改善型租賃需求韌性充足，中高端租賃賽道具備長期發(fā)展機(jī)會

??（......略......）

??租賃住房機(jī)會①：大基數(shù)流動人口與高校畢業(yè)生構(gòu)筑堅(jiān)實(shí)基本盤，為長租市場提供動能；租賃住房機(jī)構(gòu)化率僅12%，供給結(jié)構(gòu)性缺口突出，機(jī)構(gòu)化市場發(fā)展空間廣闊

??2025年上海流動人口約974.5萬，近五年高校畢業(yè)生人數(shù)超百萬，據(jù)測算，城市合計(jì)租賃人口約729.5萬人，年租金規(guī)模約1367億元，為租賃基本盤扎實(shí)；

??中國整體機(jī)構(gòu)化率不足10%，上海作為租賃市場最為成熟的一線城市也僅12%左右，與日本80%、美國50%、德國40%相比差距懸殊，當(dāng)前市場仍以個(gè)人房東為主導(dǎo)，在租期穩(wěn)定性、服務(wù)品質(zhì)、合規(guī)管理等方面存在明顯短板，為機(jī)構(gòu)化長租公寓提供了明確的替代升級空間。

??數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計(jì)公報(bào)、上海統(tǒng)計(jì)年鑒、公開資料披露，克而瑞住房租賃研究中心整理

??租賃住房機(jī)會②：商務(wù)與休閑客群雙輪驅(qū)動，短租需求井噴，酒店及靈活租期公寓迎機(jī)遇

??旅游經(jīng)濟(jì)放量，基本盤夯實(shí)，2025年上海接待游客4.26億人次，同比上漲7%，旅游人次攀升直接轉(zhuǎn)化為住宿需求，酒店及短租公寓承接旺季溢出及錯(cuò)峰需求；

??總部經(jīng)濟(jì)集聚，拉升商務(wù)盤，12家世界500強(qiáng)扎根上海，如中國寶武、上汽集團(tuán)、交通銀行等，高頻差旅、跨城會議、高管外派構(gòu)成穩(wěn)定高價(jià)值客源，且隨總部能級提升，租賃需求有望持續(xù)擴(kuò)大。

??（......略......）

??租賃住房機(jī)會③：“商改住”政策在土地性質(zhì)轉(zhuǎn)換/稅收減免/審批簡化/金融支持等實(shí)現(xiàn)突破，為存量商辦物業(yè)轉(zhuǎn)租賃住房提供制度保障

??（......略......）

??Part 02
“十五五”商改住模式分析

??01、重資產(chǎn)

??模式分析：目前租賃住房切入方式聚焦拿地新建，但純租賃地成交逐年遞減，未來將聚焦存量改造，政策資金的獲取、戰(zhàn)略研判與投資分析能力將成重要突破口

??數(shù)據(jù)來源：CIRC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??重資產(chǎn)業(yè)務(wù)能力要求:

??政策資金的獲?。褐刭Y產(chǎn)項(xiàng)目需要巨額投入，企業(yè)應(yīng)積極爭取多元化的政策資金支持，其中銀行貸款通常為絕對主力，輔以政府補(bǔ)貼降低前期投入，融資貼息減輕長期負(fù)擔(dān)，從而有效降低重資產(chǎn)改造項(xiàng)目的資金成本與財(cái)務(wù)壓力。

??戰(zhàn)略研判與投資分析能力：建立科學(xué)的資產(chǎn)估值模型，不僅要看收購單價(jià)，更要綜合評估。構(gòu)建全面的成本收益模型，基于市場調(diào)研對未來租金收入、出租率、資產(chǎn)增值等收益進(jìn)行動態(tài)預(yù)測。

??獲取資產(chǎn)的能力：包括與政府部門的高效溝通協(xié)調(diào)，以獲取政策支持和簡化審批流程；以及與資產(chǎn)方進(jìn)行專業(yè)的商業(yè)談判，爭取最有利的條件；廣泛的項(xiàng)目發(fā)掘渠道，能夠主動發(fā)掘并鎖定潛在的、符合投資標(biāo)準(zhǔn)的存量物業(yè)標(biāo)的。

??案例：鄭州城發(fā)安居通過“自有資金+銀行專項(xiàng)貸+政府收儲補(bǔ)貼+融資貼息”多重資金來源，大規(guī)模收購存量商辦物業(yè)改為保租房，快速盤活低效資產(chǎn)

??02、中資產(chǎn)

??模式分析：業(yè)務(wù)核心方向?yàn)橘嵢∽饨鸩睿瑢ζ髽I(yè)資金實(shí)力/精細(xì)化運(yùn)營能力/軟裝供應(yīng)鏈實(shí)力要求高

??中資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式：1、傳統(tǒng)模式：賺取租金差；2、創(chuàng)新包租模式：從約定底租到約定租期和收取管理費(fèi)或者未來分紅，并引入資金方，構(gòu)建"資產(chǎn)方-資金方-運(yùn)營方"的三方協(xié)作機(jī)制。運(yùn)營方輸出改造/管理能力，收取管理費(fèi)或未來分紅。

??中資產(chǎn)業(yè)務(wù)能力要求：

??強(qiáng)大的資金實(shí)力：中資產(chǎn)模式是資金密集型業(yè)務(wù)，前期需要大量資金用于支付租金、裝修和運(yùn)營成本，必須能夠精準(zhǔn)預(yù)測和管理現(xiàn)金流。

??精細(xì)化運(yùn)營保障現(xiàn)金回收：通過優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，維持高水平的出租率和租客續(xù)約率，穩(wěn)定現(xiàn)金收益。

??租金下行大背景下，降本增效：通過集中采購、標(biāo)準(zhǔn)化施工和高效的供應(yīng)鏈管理，極致地壓縮單套房的裝修改造成本，提升軟裝供應(yīng)鏈實(shí)力。

??案例：龍湖冠寓以中資產(chǎn)“包租”模式積極參與商改住，借助盤活存量商辦物業(yè)實(shí)現(xiàn)快速規(guī)?；瘮U(kuò)張，已在北京、武漢、長沙等多城落地標(biāo)桿項(xiàng)目

??03、輕資產(chǎn)

??模式分析：業(yè)務(wù)方向聚焦提供運(yùn)營管理服務(wù)和資產(chǎn)管理全周期咨詢，核心要求是精細(xì)化運(yùn)營，極致控成本提收益

??輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)能力要求：租賃行業(yè)需要高周轉(zhuǎn)保障收入，精細(xì)化運(yùn)營極致控成本，企業(yè)可從以下維度提升精細(xì)化運(yùn)營能力：

??重投信息化支撐精細(xì)運(yùn)營：頭部競企均重投（萬科累計(jì)3億元+、龍湖、華潤累計(jì)1億元+）數(shù)智化重點(diǎn)支持精細(xì)化運(yùn)營和高效獲客，實(shí)現(xiàn)出租率95%以上，人房比1:150-1:160。

??營銷與出房精細(xì)化：如追蹤每個(gè)營銷渠道（如平臺A、平臺B、小紅書、中介帶看）帶來的瀏覽量、咨詢量、簽約量和實(shí)際成本。淘汰低效渠道，將預(yù)算投入到高轉(zhuǎn)化率的渠道上。

??組織績效精細(xì)化：員工的績效考核不再僅僅與收房/出房數(shù)量掛鉤，而是與更精細(xì)的指標(biāo)關(guān)聯(lián)，如：收房專員考核其收房項(xiàng)目的“單房預(yù)期利潤”，運(yùn)營專員考核其“維修及時(shí)率”和“成本控制”。

??案例：重慶辰寓憑借領(lǐng)先規(guī)模能力/成熟運(yùn)營體系/標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品體系三大核心能力，成功實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)模式的規(guī)?；敵?/p>

??Part 03
商改住不同改造方向資產(chǎn)/運(yùn)營商匹配關(guān)注度分析

??01、存量商辦改精品酒店

??資產(chǎn)端：硬性準(zhǔn)入指標(biāo)

??功能適配條件（樓宇硬件）：建筑結(jié)構(gòu): 標(biāo)準(zhǔn)層高≥3.5米、柱距≥8米、承重≥200kg/m2；消防合規(guī) (重點(diǎn)): 具備獨(dú)立消防通道、可改造為酒店消防標(biāo)準(zhǔn)；動線規(guī)劃: 擁有專屬酒店前廳、獨(dú)立電梯系統(tǒng)等

??項(xiàng)目選址標(biāo)準(zhǔn)：區(qū)位：優(yōu)先選擇城市核心區(qū)位及景區(qū)，中高端客群匯聚區(qū)域；客群密度：臨近商務(wù)辦公聚集區(qū)、外資企業(yè)集中區(qū)域；配套支持：臨近地鐵等交通站點(diǎn)，商業(yè)、生活服務(wù)設(shè)施成熟

??運(yùn)營端：核心能力畫像

??品牌與運(yùn)營能力：擁有成熟中端/精品酒店連鎖品牌，具備3家以上同城市同類型酒店運(yùn)營落地案例；自有完整駐店運(yùn)營團(tuán)隊(duì)與標(biāo)準(zhǔn)化管理體系，打通OTA平臺、企業(yè)差旅協(xié)議、政企會務(wù)穩(wěn)定客源渠道。

??資質(zhì)與資金實(shí)力：具備正規(guī)酒店管理營業(yè)執(zhí)照、特種行業(yè)經(jīng)營申辦經(jīng)驗(yàn)，無文旅、消防處罰不良信用記錄；自有流動資金≥項(xiàng)目總投資 30%，可提供銀行資信證明，可簽訂 10 年以上長期運(yùn)營協(xié)議。

??全鏈路操盤能力：熟悉商改酒工程改造、消防特種驗(yàn)收、證照辦理全流程；具備供應(yīng)鏈集采體系，可精準(zhǔn)管控改造成本；可實(shí)現(xiàn)中端酒店綜合GOP率穩(wěn)定70%以上，具備酒店資產(chǎn)估值與品牌賦能增值能力。

??02、存量商辦改服務(wù)式公寓

??資產(chǎn)端：硬性準(zhǔn)入指標(biāo)

??區(qū)位與客群支撐：區(qū)位定位：城市內(nèi)環(huán)/核心商務(wù)區(qū)、總部經(jīng)濟(jì)集群、涉外商圈、國際學(xué)校周邊；客群密度：5公里內(nèi)聚集20棟以上甲級寫字樓，中長期外派高管、海歸、商務(wù)差旅人群基數(shù)充足；配套成熟度：1公里內(nèi)交通、購物中心、醫(yī)院、高端餐飲、健身會所全覆蓋，滿足中高端居住、商旅復(fù)合需求。

??建筑與空間條件：整棟獨(dú)立商辦物業(yè)，可規(guī)劃100-300套房源；原始空間可靈活分割34-120㎡平層/LOFT居家戶型，預(yù)留800-1500㎡集中公區(qū)打造共享配套；具備獨(dú)立入戶大堂，保障居住私密性。

??改造成本可控：符合城市商辦兼容租賃住房政策，可落地民用水電氣、房產(chǎn)稅減免、低息專項(xiàng)貸款等紅利；改造難度低于酒店，改造周期 4-6個(gè)月，單方硬裝改造成本可控 850-1200元/㎡，投入回收期更短。

??運(yùn)營端：核心能力畫像

??品牌與客源：擁有自有品牌或成熟品牌運(yùn)營體系（如城家、base佰舍等），具備穩(wěn)定的客源渠道和會員體系，自有渠道占比高，降低渠道成本（base蘇河項(xiàng)目自有渠道占比保持60%）。

??服務(wù)能力：具備服務(wù)式公寓成熟運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)，擁有標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)流程與品質(zhì)管控體系，從入住接待、日常保潔、維修維護(hù)到客戶關(guān)系管理，建立全鏈條服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

??資金與資產(chǎn)管理能力：具備重資產(chǎn)投資能力或中資產(chǎn)包租能力，能夠承擔(dān)改造投入及運(yùn)營前期成本，具備資產(chǎn)價(jià)值提升與退出的運(yùn)作能力。

??03、存量商辦改白領(lǐng)公寓

??資產(chǎn)端：硬性準(zhǔn)入指標(biāo)

??物業(yè)條件：以整棟、整層或相對獨(dú)立空間為基本單元；商辦物業(yè)無暗間；戶型以小戶型為主，覆蓋青年客群支付能力；權(quán)屬清晰，土地使用年限建議不低于20年。

??區(qū)位要求：重點(diǎn)布局在產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、商業(yè)商務(wù)聚集區(qū)、交通樞紐地區(qū)、高校及科研園區(qū)等，租賃需求旺盛的區(qū)域；軌道交通站點(diǎn)附近優(yōu)先，周邊生活配套完善，滿足青年日常居住需求。

??運(yùn)營端：核心能力畫像

??政策與資質(zhì)能力：專業(yè)化住房租賃企業(yè)，具備與城投、安居平臺等國企合作落地保租房項(xiàng)目案例，熟悉各地“商改保 認(rèn)定、補(bǔ)貼申報(bào)全流程，可對接政策性低息專項(xiàng)貸款。

??產(chǎn)品與成本管控能力：擁有成熟青年白領(lǐng)公寓標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線，25-70㎡小戶型模塊化精裝，可大幅縮短裝修工期；具備家具家電集中采購能力，可降低整體改造投資約20%，實(shí)現(xiàn)單房改造成本精準(zhǔn)管控。

??客群運(yùn)營與數(shù)字化：對接高校、產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)批量租房渠道，針對畢業(yè)生、新市民推出定制化租金方案；打造青年社交場景，成熟項(xiàng)目租客續(xù)租率≥60%；自有智慧運(yùn)營系統(tǒng)，數(shù)字化營運(yùn)能力強(qiáng)。