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??沉寂已久的海淀土地市場(chǎng)終于迎來(lái)重磅補(bǔ)倉(cāng)。

??7月7日，北京市規(guī)自委正式發(fā)布2026年第八批擬供應(yīng)商品住宅用地清單。本批次掛牌3宗地塊，分別位于海淀、通州和昌平，總建筑面積約38萬(wàn)平方米。值得注意的是，3宗地塊均位于軌道交通站點(diǎn)周邊，體現(xiàn)了北京站城融合的土地供應(yīng)導(dǎo)向。

??具體來(lái)看，通州區(qū)梨園鎮(zhèn)0303街區(qū)地塊，臨近地鐵7號(hào)線萬(wàn)盛西/東站，周邊商業(yè)及醫(yī)療配套相對(duì)成熟；昌平區(qū)新城東沙河西岸地塊，緊鄰昌平線昌平東關(guān)站，周邊聚集了菓嶺假日廣場(chǎng)等生活配套。

??然而，無(wú)論從關(guān)注度還是起拍總價(jià)來(lái)看，海淀四季青地塊無(wú)疑是本輪供地的重頭戲。此次掛牌的四季青地塊是今年以來(lái)海淀區(qū)推出的首宗商品住宅用地，不僅體量大且規(guī)劃條件復(fù)雜，極具市場(chǎng)沖擊力。

??從規(guī)劃文件看，該地塊由兩宗居住用地（0034、0049）和一宗商業(yè)用地（0040）組成。其中，兩宗居住用地容積率均為1.6，建筑限高25米，這意味著未來(lái)大概率將打造低密洋房社區(qū)。

??特別值得關(guān)注的是，掛牌文件中明確提到：“若同一開發(fā)主體同期取得兩宗居住用地并同步建設(shè)，可在保證整體指標(biāo)不變的前提下，統(tǒng)籌一體化開發(fā)。”這一條款為開發(fā)商優(yōu)化社區(qū)空間布局提供了靈活性，有利于打造更具整體性的高端住區(qū)。

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??相比于宅地，此次捆綁的商業(yè)用地則是一塊不小的“包袱”。此次四季青商業(yè)部分被賦予了較重的公共服務(wù)職能，這對(duì)開發(fā)商的資金平衡能力和運(yùn)營(yíng)能力提出了更高要求。

??根據(jù)出讓文件，開發(fā)商需在商業(yè)地塊內(nèi)無(wú)償移交大量公服設(shè)施，包括地上建筑面積300平方米社區(qū)衛(wèi)生健康監(jiān)督所，1000平方米社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)驛站，500平方米社區(qū)助殘服務(wù)中心，2100平方米社區(qū)綜合文化室，2000平方米室內(nèi)體育設(shè)施，500平方米社區(qū)管理服務(wù)用房，400平方米郵政所兩處，1700平方米郵政支局。上述除郵政設(shè)施由郵政部門以建安成本價(jià)接收外，剩余設(shè)施由競(jìng)得人建設(shè)后無(wú)償移交相關(guān)部門。

??此外，還需合建一座建筑面積不小于400平方米的有線電視基站。這些硬性指標(biāo)意味著，開發(fā)商必須具備強(qiáng)大的商業(yè)運(yùn)營(yíng)和資金統(tǒng)籌實(shí)力。

??從位置來(lái)看，四季青地塊位于西四環(huán)外，緊鄰地鐵12號(hào)線四季青橋站，周邊居住氛圍濃厚，金四季購(gòu)物中心、西冉城市生態(tài)公園等配套環(huán)伺。目前，周邊二手房掛牌價(jià)普遍在9萬(wàn)~14萬(wàn)元/平方米。

??業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，作為海淀年度首秀，該地塊的成交結(jié)果將直接決定市場(chǎng)對(duì)核心區(qū)價(jià)值的判斷。85.55億元的起拍價(jià)已屬高位，疊加配建成本，這不僅是對(duì)開發(fā)商實(shí)力的考驗(yàn)，也將成為北京高端改善市場(chǎng)的重要錨點(diǎn)。

       掛牌當(dāng)晚，四季青地塊就火速進(jìn)入預(yù)申請(qǐng)階段。海淀這塊“肥肉”將花落誰(shuí)家？值得期待。