市場 2026-02-03 08:32:13 來源:丁祖昱評樓市
??2026年2月2日,中國建設(shè)銀行支持上海市第一批收購二手住房用于保障性租賃住房項(xiàng)目簽約活動(dòng)在中國建設(shè)銀行上海市分行舉行。
??此次簽約標(biāo)志著上海開展收購二手住房用于保障性租賃住房工作實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)。
??簽約現(xiàn)場,浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)三個(gè)試點(diǎn)區(qū)結(jié)合各區(qū)實(shí)際,明確了房源篩選標(biāo)準(zhǔn)與運(yùn)作模式:
??1、收購二手房房源以小戶型為主(70平方米以下)。
??2、產(chǎn)業(yè)園、核心商圈、軌交站點(diǎn)附近房源優(yōu)先收購。
??3、由區(qū)級保障房公司等國企為收購主體,收購價(jià)格按市場或評估價(jià)格(總價(jià)400萬以下房源為主),采取自愿申請?jiān)瓌t。
??*具體細(xì)則以各區(qū)公告為準(zhǔn)
??從房源篩選標(biāo)準(zhǔn)與運(yùn)作模式來看,基本以當(dāng)前二手房市場置換鏈底層“老破小”為主,這也是二手房市場價(jià)格敏感度最大、“以價(jià)換量”最明顯的房源之一。在“官方收購”下,這些房源將率先實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定,并成為激活房地產(chǎn)市場置換鏈的第一步。

??2026年2月2日,中國建設(shè)銀行支持上海市第一批收購二手住房用于保障性租賃住房項(xiàng)目簽約活動(dòng)在中國建設(shè)銀行上海市分行舉行。第一批以浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)為試點(diǎn)區(qū)域。
??從上海收購二手住房用于保障性租賃住房工作本身來看,對“賣一買一”剛改需求購房者利好最大。
??當(dāng)前市場改善需求遇到的最大痛點(diǎn)是置換鏈問題,很多改善型購房者并非沒有購房需求,只是需要“先賣再買”。
??數(shù)據(jù)顯示,2025年上海二手房總價(jià)200萬以下及1000萬以上成交套數(shù)占比較2024年出現(xiàn)上升,總價(jià)200-1000萬成交套數(shù)占比呈不同程度下跌。
??上海二手房成交呈現(xiàn)“兩頭翹”的原因,一方面是“低總價(jià)房源”“以價(jià)換量”,另外一方面則是核心區(qū)域二手豪宅持續(xù)走量。
??中間段,尤其是總價(jià)200-400萬區(qū)間的成交套數(shù)占比明顯降幅較大,整體市場置換鏈出現(xiàn)斷層。

??對比目前公布的房源篩選標(biāo)準(zhǔn),以浦東新區(qū)為例:總價(jià)400萬以下,建筑面積70平方米以下,建造年代2000年以前的房源等。
??這一標(biāo)準(zhǔn)剛好涵蓋當(dāng)前成交套數(shù)占比明顯降幅更大的總價(jià)200-400萬區(qū)間,能在一定程度上激活上海二手房置換鏈。
??與此同時(shí),“官方收購”二手房還能有效解決“置換時(shí)間過長”、“不打折難以出手”、“成交報(bào)價(jià)不透明”等問題。
??首先,通過建行專項(xiàng)方案及國企運(yùn)作落實(shí)資金及收購問題,隨后,在官方評估及保障下實(shí)現(xiàn)“價(jià)格公允”“規(guī)范操作”“公開透明”等解決一系列置換痛點(diǎn)。最終,實(shí)現(xiàn)加速推動(dòng)“賣一買一”置換鏈進(jìn)一步傳導(dǎo)和打通。

??數(shù)據(jù)顯示,2025年上海二手房成交套數(shù)約227123套,其中總價(jià)400萬以下成交占比達(dá)76.71%,浦東、靜安、徐匯三區(qū)總價(jià)400萬以下的成交占比都在50%以上,其中浦東達(dá)75.32%,靜安達(dá)66.24%。
??這意味著,若以浦東總價(jià)400萬以下二手房的收購房源標(biāo)準(zhǔn)推廣,上海收購二手住房用于保障性租賃住房時(shí)的“二手房官方收購價(jià)”或?qū)⒂绊懜鲄^(qū)域50%以上的二手房。
??簡單來說,當(dāng)某小區(qū)某一房源以“官方收購價(jià)”成交后,該小區(qū)其余房源將以這套房源的“官方收購價(jià)”自發(fā)形成“價(jià)格梯度”,該“價(jià)格梯度”即成為該小區(qū)房源價(jià)格的“基準(zhǔn)線”。
??且由于此次上海收購二手房為官方舉措,并非個(gè)人市場化買賣,因此很大程度規(guī)避了此前單一房源成交拉低全小區(qū)成交均價(jià)的現(xiàn)象,可以有效避免由于市場情緒所造成的房價(jià)非理性下跌。
??如此一來,在試點(diǎn)區(qū)域的逐步推廣下,“二手房官方收購價(jià)”將形成不同梯度的“基準(zhǔn)線”,對上海二手房市場房價(jià)形成價(jià)格支撐。


??收購二手住房用于保障性租賃住房模式本身其實(shí)是在“十四五”期間規(guī)劃新建、非居住房屋更新轉(zhuǎn)化的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步拓寬了保障性租賃住房籌措渠道。
??對比來看,收購二手住房用于保障性租賃住房,不僅僅能縮短建設(shè)周期,也能優(yōu)化區(qū)域布局、市場供給,進(jìn)一步推動(dòng)租賃市場穩(wěn)定運(yùn)行。
??數(shù)據(jù)顯示,“十四五”期間,上海超額完成保租房籌措目標(biāo),達(dá)47.7萬套,占整體市場規(guī)模的56%。但從區(qū)位分布來看,約八成規(guī)模位于中環(huán)以外區(qū)域,核心區(qū)占比較低。
??收購二手住房用于保障性租賃住房,不僅能增加核心區(qū)保租房占比,而且由于收購的二手房房源本身也可能是租賃市場個(gè)人出租房源,能起到較好的“控制增量,優(yōu)化存量”作用,從而更好滿足新畢業(yè)大學(xué)生、新市民、青年人、各類人才等群體的租賃需求。
??上海開展收購二手住房用于保障性租賃住房工作,是一舉多得的創(chuàng)新舉措。
??其中,對房地產(chǎn)行業(yè)最大的作用還是“激活置換鏈”,上海二手房成交規(guī)模占一二手總成交規(guī)模的70%,二手房市場的穩(wěn)定對于上海整體市場有著極其重要的意義。
??此次官方下場對二手房進(jìn)行收購,在一定程度上為當(dāng)前上海置換鏈打上了補(bǔ)丁,同時(shí)還能促進(jìn)房價(jià)形成價(jià)格基準(zhǔn),避免由于市場情緒所造成的房價(jià)非理性下跌。
??我們相信,在一系列措施的推動(dòng)下,2026年房價(jià)將實(shí)現(xiàn)筑底。
- 18條措施助力養(yǎng)老服務(wù)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。
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(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%

- -0.91%

| 日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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