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上海推重磅新舉措,二手房穩(wěn)了

市場(chǎng) 2026-02-03 08:32:13 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市

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??2026年2月2日,中國(guó)建設(shè)銀行支持上海市第一批收購(gòu)二手住房用于保障性租賃住房項(xiàng)目簽約活動(dòng)在中國(guó)建設(shè)銀行上海市分行舉行。

??此次簽約標(biāo)志著上海開(kāi)展收購(gòu)二手住房用于保障性租賃住房工作實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)。

??簽約現(xiàn)場(chǎng),浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)三個(gè)試點(diǎn)區(qū)結(jié)合各區(qū)實(shí)際,明確了房源篩選標(biāo)準(zhǔn)與運(yùn)作模式:

??1、收購(gòu)二手房房源以小戶(hù)型為主(70平方米以下)。

??2、產(chǎn)業(yè)園、核心商圈、軌交站點(diǎn)附近房源優(yōu)先收購(gòu)。

??3、由區(qū)級(jí)保障房公司等國(guó)企為收購(gòu)主體,收購(gòu)價(jià)格按市場(chǎng)或評(píng)估價(jià)格(總價(jià)400萬(wàn)以下房源為主),采取自愿申請(qǐng)?jiān)瓌t。

??*具體細(xì)則以各區(qū)公告為準(zhǔn)

??從房源篩選標(biāo)準(zhǔn)與運(yùn)作模式來(lái)看,基本以當(dāng)前二手房市場(chǎng)置換鏈底層“老破小”為主,這也是二手房市場(chǎng)價(jià)格敏感度最大、“以?xún)r(jià)換量”最明顯的房源之一。在“官方收購(gòu)”下,這些房源將率先實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定,并成為激活房地產(chǎn)市場(chǎng)置換鏈的第一步。

??2026年2月2日,中國(guó)建設(shè)銀行支持上海市第一批收購(gòu)二手住房用于保障性租賃住房項(xiàng)目簽約活動(dòng)在中國(guó)建設(shè)銀行上海市分行舉行。第一批以浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)為試點(diǎn)區(qū)域。

??從上海收購(gòu)二手住房用于保障性租賃住房工作本身來(lái)看,對(duì)“賣(mài)一買(mǎi)一”剛改需求購(gòu)房者利好最大。

??當(dāng)前市場(chǎng)改善需求遇到的最大痛點(diǎn)是置換鏈問(wèn)題,很多改善型購(gòu)房者并非沒(méi)有購(gòu)房需求,只是需要“先賣(mài)再買(mǎi)”。

??數(shù)據(jù)顯示,2025年上海二手房總價(jià)200萬(wàn)以下及1000萬(wàn)以上成交套數(shù)占比較2024年出現(xiàn)上升,總價(jià)200-1000萬(wàn)成交套數(shù)占比呈不同程度下跌。

??上海二手房成交呈現(xiàn)“兩頭翹”的原因,一方面是“低總價(jià)房源”“以?xún)r(jià)換量”,另外一方面則是核心區(qū)域二手豪宅持續(xù)走量。

??中間段,尤其是總價(jià)200-400萬(wàn)區(qū)間的成交套數(shù)占比明顯降幅較大,整體市場(chǎng)置換鏈出現(xiàn)斷層。

??對(duì)比目前公布的房源篩選標(biāo)準(zhǔn),以浦東新區(qū)為例:總價(jià)400萬(wàn)以下,建筑面積70平方米以下,建造年代2000年以前的房源等。

??這一標(biāo)準(zhǔn)剛好涵蓋當(dāng)前成交套數(shù)占比明顯降幅更大的總價(jià)200-400萬(wàn)區(qū)間,能在一定程度上激活上海二手房置換鏈。

??與此同時(shí),“官方收購(gòu)”二手房還能有效解決“置換時(shí)間過(guò)長(zhǎng)”、“不打折難以出手”、“成交報(bào)價(jià)不透明”等問(wèn)題。

??首先,通過(guò)建行專(zhuān)項(xiàng)方案及國(guó)企運(yùn)作落實(shí)資金及收購(gòu)問(wèn)題,隨后,在官方評(píng)估及保障下實(shí)現(xiàn)“價(jià)格公允”“規(guī)范操作”“公開(kāi)透明”等解決一系列置換痛點(diǎn)。最終,實(shí)現(xiàn)加速推動(dòng)“賣(mài)一買(mǎi)一”置換鏈進(jìn)一步傳導(dǎo)和打通。

??數(shù)據(jù)顯示,2025年上海二手房成交套數(shù)約227123套,其中總價(jià)400萬(wàn)以下成交占比達(dá)76.71%,浦東、靜安、徐匯三區(qū)總價(jià)400萬(wàn)以下的成交占比都在50%以上,其中浦東達(dá)75.32%,靜安達(dá)66.24%。

??這意味著,若以浦東總價(jià)400萬(wàn)以下二手房的收購(gòu)房源標(biāo)準(zhǔn)推廣,上海收購(gòu)二手住房用于保障性租賃住房時(shí)的“二手房官方收購(gòu)價(jià)”或?qū)⒂绊懜鲄^(qū)域50%以上的二手房。

??簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),當(dāng)某小區(qū)某一房源以“官方收購(gòu)價(jià)”成交后,該小區(qū)其余房源將以這套房源的“官方收購(gòu)價(jià)”自發(fā)形成“價(jià)格梯度”,該“價(jià)格梯度”即成為該小區(qū)房源價(jià)格的“基準(zhǔn)線”。

??且由于此次上海收購(gòu)二手房為官方舉措,并非個(gè)人市場(chǎng)化買(mǎi)賣(mài),因此很大程度規(guī)避了此前單一房源成交拉低全小區(qū)成交均價(jià)的現(xiàn)象,可以有效避免由于市場(chǎng)情緒所造成的房?jī)r(jià)非理性下跌。

??如此一來(lái),在試點(diǎn)區(qū)域的逐步推廣下,“二手房官方收購(gòu)價(jià)”將形成不同梯度的“基準(zhǔn)線”,對(duì)上海二手房市場(chǎng)房?jī)r(jià)形成價(jià)格支撐。

??收購(gòu)二手住房用于保障性租賃住房模式本身其實(shí)是在“十四五”期間規(guī)劃新建、非居住房屋更新轉(zhuǎn)化的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步拓寬了保障性租賃住房籌措渠道。

??對(duì)比來(lái)看,收購(gòu)二手住房用于保障性租賃住房,不僅僅能縮短建設(shè)周期,也能優(yōu)化區(qū)域布局、市場(chǎng)供給,進(jìn)一步推動(dòng)租賃市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行。

??數(shù)據(jù)顯示,“十四五”期間,上海超額完成保租房籌措目標(biāo),達(dá)47.7萬(wàn)套,占整體市場(chǎng)規(guī)模的56%。但從區(qū)位分布來(lái)看,約八成規(guī)模位于中環(huán)以外區(qū)域,核心區(qū)占比較低。

??收購(gòu)二手住房用于保障性租賃住房,不僅能增加核心區(qū)保租房占比,而且由于收購(gòu)的二手房房源本身也可能是租賃市場(chǎng)個(gè)人出租房源,能起到較好的“控制增量,優(yōu)化存量”作用,從而更好滿(mǎn)足新畢業(yè)大學(xué)生、新市民、青年人、各類(lèi)人才等群體的租賃需求。

??上海開(kāi)展收購(gòu)二手住房用于保障性租賃住房工作,是一舉多得的創(chuàng)新舉措。

??其中,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)最大的作用還是“激活置換鏈”,上海二手房成交規(guī)模占一二手總成交規(guī)模的70%,二手房市場(chǎng)的穩(wěn)定對(duì)于上海整體市場(chǎng)有著極其重要的意義。

??此次官方下場(chǎng)對(duì)二手房進(jìn)行收購(gòu),在一定程度上為當(dāng)前上海置換鏈打上了補(bǔ)丁,同時(shí)還能促進(jìn)房?jī)r(jià)形成價(jià)格基準(zhǔn),避免由于市場(chǎng)情緒所造成的房?jī)r(jià)非理性下跌。

??我們相信,在一系列措施的推動(dòng)下,2026年房?jī)r(jià)將實(shí)現(xiàn)筑底。

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2026-02-03 更多

中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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