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??戴德梁行北區(qū)董事總經(jīng)理胡峰為本次發(fā)布會(huì)發(fā)表開場(chǎng)致辭。他指出，2026年是“十五五”規(guī)劃的開局之年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展正全面向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型。在此宏觀背景下，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)各板塊供需格局正持續(xù)改善，疊加利率環(huán)境利好，不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)活力有望穩(wěn)步提升；辦公樓市場(chǎng)則將正式邁入深度運(yùn)營(yíng)時(shí)代，專業(yè)服務(wù)與價(jià)值運(yùn)營(yíng)的核心價(jià)值愈發(fā)凸顯。

??在主旨分享環(huán)節(jié)，戴德梁行多位專家從多元維度出發(fā)，系統(tǒng)拆解當(dāng)前商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的核心命題，輸出權(quán)威專業(yè)的市場(chǎng)研判。

??戴德梁行北區(qū)首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東深度解析了2026年一季度北京寫字樓市場(chǎng)走勢(shì)。一季度，北京寫字樓市場(chǎng)無新增供應(yīng)入市，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)總存量維持在1,368萬平方米。全市甲級(jí)寫字樓平均租金環(huán)比下降2.6%、同比下降11.8%至每月每平方米人民幣200.31元；五大核心商圈平均租金環(huán)比下降1.3%、同比下降11.9%至每月每平方米人民幣232.95元。

??需求端方面，受春節(jié)假期效應(yīng)影響，市場(chǎng)租賃需求整體表現(xiàn)平淡，疊加部分企業(yè)大面積退租的影響，一季度全市甲級(jí)寫字樓凈吸納量?jī)H為13,891平方米，五大核心商圈凈吸納量不足百平方米。

??空置率方面，北京寫字樓市場(chǎng)整體空置水平較上季度保持平穩(wěn)。全市甲級(jí)寫字樓空置率環(huán)比微降0.1個(gè)百分點(diǎn)、同比下降1.4個(gè)百分點(diǎn)至15.79%；五大核心商圈空置率與上季度持平，同比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，降至10.37%。

??全市甲級(jí)寫字樓租金及空置率

??數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部

??魏東表示，2025年至2026年一季度，北京寫字樓市場(chǎng)無新增供應(yīng)入市，市場(chǎng)整體以存量去化為核心，空置水平保持平穩(wěn)，租金下行幅度持續(xù)收窄，部分區(qū)域業(yè)主已開始小幅上調(diào)租金報(bào)價(jià)，個(gè)別商圈租金率先呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)。政策加持下的新興產(chǎn)業(yè)成為租賃需求的核心增長(zhǎng)極，生物醫(yī)藥類企業(yè)租賃表現(xiàn)活躍。她同時(shí)預(yù)判，2026年下半年北京寫字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有約130萬平方米新增供應(yīng)入市，屆時(shí)市場(chǎng)或?qū)⒚媾R一定的去化壓力。

??戴德梁行北京估價(jià)及顧問服務(wù)部主管、資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人楊枝現(xiàn)場(chǎng)帶來商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs首批申報(bào)的親歷復(fù)盤與深度解讀。他表示，自2025年12月31日商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs相關(guān)政策正式落地以來，市場(chǎng)反響熱烈，短短三個(gè)月內(nèi)已有17單項(xiàng)目完成申報(bào)，擬發(fā)行規(guī)模超600億元。這一進(jìn)展標(biāo)志著我國(guó)公募REITs市場(chǎng)正式從基礎(chǔ)設(shè)施單一賽道，邁入“商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)+基礎(chǔ)設(shè)施”雙輪驅(qū)動(dòng)的全新發(fā)展階段，是盤活存量資產(chǎn)、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要舉措。作為連接實(shí)體經(jīng)濟(jì)與資本市場(chǎng)的橋梁，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs既為持有企業(yè)提供了市場(chǎng)化的退出與再融資渠道，也為廣大投資者帶來了具備穩(wěn)定分紅、抗通脹屬性的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

??戴德梁行北區(qū)商業(yè)部主管孟祎分享了城市更新領(lǐng)域的發(fā)展邏輯與實(shí)踐路徑。她表示，城市更新已突破單一物理改造的局限，全面邁入空間融合、功能共生的高質(zhì)量發(fā)展新階段。根據(jù)北京“十五五”規(guī)劃相關(guān)要求，未來城市更新將圍繞區(qū)域綜合更新、宜居環(huán)境提質(zhì)、產(chǎn)業(yè)空間升級(jí)三大核心方向縱深推進(jìn)。當(dāng)前行業(yè)發(fā)展進(jìn)程中，如何實(shí)現(xiàn)網(wǎng)紅流量向長(zhǎng)效經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)化、平衡公益價(jià)值與商業(yè)效益、兼顧修舊留存與活化利舊，已成為城市更新領(lǐng)域亟待破解的核心痛點(diǎn)。她強(qiáng)調(diào)，城市更新的核心在于長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)，唯有堅(jiān)守長(zhǎng)期主義理念，整合多元空間業(yè)態(tài)、豐富場(chǎng)景內(nèi)容、落地精細(xì)化運(yùn)營(yíng)策略，才能真正激活城市存量資產(chǎn)價(jià)值，助力城市實(shí)現(xiàn)有機(jī)更新與可持續(xù)發(fā)展。

??隨后，戴德梁行北區(qū)策略發(fā)展顧問部主管徐天以“文旅+百業(yè)——區(qū)域發(fā)展的新方程”為主題發(fā)表主旨演講。他表示，當(dāng)前城市發(fā)展已從單一的空間建設(shè)，加速邁向以內(nèi)容運(yùn)營(yíng)、消費(fèi)場(chǎng)景打造與區(qū)域價(jià)值重塑為核心的綜合發(fā)展階段，文商旅融合正成為激發(fā)區(qū)域活力、塑造城市品牌、帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的核心引擎。通過將文化資源轉(zhuǎn)化為可感知的沉浸式場(chǎng)景體驗(yàn)、將商業(yè)功能有機(jī)嵌入城市公共空間、將旅游流量沉淀為消費(fèi)增量與長(zhǎng)期人氣，文商旅融合發(fā)展不僅能有效提升片區(qū)吸引力與綜合收益水平，更能推動(dòng)城市存量空間煥新、促進(jìn)就業(yè)與消費(fèi)雙向聯(lián)動(dòng)、提升城市功能復(fù)合度，為區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展注入持續(xù)動(dòng)能。戴德梁行研判，未來城市區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的核心，已不再是資源與土地儲(chǔ)備的比拼，而是圍繞“內(nèi)容、場(chǎng)景、運(yùn)營(yíng)、流量”構(gòu)建的系統(tǒng)性能力的較量，文商旅融合將成為帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值全面躍升的核心路徑。

??在圓桌對(duì)話環(huán)節(jié)，戴德梁行中國(guó)資本市場(chǎng)部副董事總經(jīng)理、北京資本市場(chǎng)部主管楊蕾，北京估價(jià)及顧問服務(wù)部主管、資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人楊枝，攜手中郵保險(xiǎn)不動(dòng)產(chǎn)投資經(jīng)理郭實(shí)、ESR中國(guó)商業(yè)投資及基金管理部負(fù)責(zé)人薛昌祺、泰康資產(chǎn)股權(quán)投資中心執(zhí)行投資總監(jiān)張鈺才等行業(yè)重磅嘉賓展開深度對(duì)話，圍繞資產(chǎn)管理、運(yùn)營(yíng)優(yōu)化等核心維度，分享了頭部機(jī)構(gòu)的一線實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)與前瞻布局思路。

??楊蕾表示，2026年一季度北京商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)活躍度偏低，市場(chǎng)整體情緒偏謹(jǐn)慎。從業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)來看，長(zhǎng)租公寓、保障性租賃住房類資產(chǎn)成為交易主力，受到投資機(jī)構(gòu)的高度青睞，配置意愿強(qiáng)勁。她同時(shí)預(yù)判，2026年二季度，隨著核心資產(chǎn)定價(jià)逐步企穩(wěn)、大額交易項(xiàng)目持續(xù)推進(jìn)，北京大宗交易市場(chǎng)有望迎來標(biāo)志性項(xiàng)目落地。