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??當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整浪潮持續(xù)席卷上下游，曾經(jīng)依托母公司快速崛起的房企系物業(yè)公司，正集體迎來(lái)陣痛。

??3月19日晚間，萬(wàn)科旗下物企龍頭萬(wàn)物云交出2025年業(yè)績(jī)答卷：營(yíng)業(yè)收入同比微增2.7%，達(dá)到372.7億元；凈利潤(rùn)卻大幅下滑38%，僅7.72億元。

??利潤(rùn)驟降的背后，既有對(duì)萬(wàn)科關(guān)聯(lián)欠款計(jì)提7.43億元減值的無(wú)奈，也折射出物業(yè)行業(yè)普遍面臨的物業(yè)費(fèi)收繳困難、新交付小區(qū)空置率高企帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)壓力。更關(guān)鍵的是，萬(wàn)物云持續(xù)推進(jìn)多年的“去萬(wàn)科化”進(jìn)程，已進(jìn)入深水區(qū)。

??在致股東書(shū)中，萬(wàn)物云董事長(zhǎng)朱保全直言，當(dāng)下房子并不好賣(mài)，新交付小區(qū)可能有超過(guò)30%的房屋未售。已售部分中，業(yè)主未入住的空置比例也不低，繳費(fèi)負(fù)擔(dān)進(jìn)一步加重。為減少應(yīng)收賬款，公司不得不參與房企以房抵債的安排，但抵債資產(chǎn)往往又面臨減值風(fēng)險(xiǎn)。

??“十年前，我們?cè)谏钲诔薪右粋€(gè)頭部地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)我很震驚，其下屬物業(yè)居然可以放棄關(guān)聯(lián)地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。2025年，我們?cè)谔旖蛞彩状瓮顺鲆粋€(gè)關(guān)聯(lián)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，這是對(duì)歷史內(nèi)部紅線(xiàn)的突破?！敝毂Ｈf(shuō)。

??業(yè)績(jī)發(fā)布后，萬(wàn)物云股價(jià)承壓。3月20日下跌5.79%，3月23日再跌5.98%，收于16.51港元/股。為穩(wěn)定市場(chǎng)信心，公司于3月20日回購(gòu)27萬(wàn)股股份，耗資473.46萬(wàn)港元，釋放出管理層對(duì)公司長(zhǎng)期價(jià)值的認(rèn)可與護(hù)盤(pán)意圖。

??而從服務(wù)層面看，物業(yè)服務(wù)行業(yè)因?yàn)殚L(zhǎng)期監(jiān)管漏洞，各類(lèi)亂收費(fèi)、服務(wù)嚴(yán)重縮水、公共收益去向成謎、違規(guī)催收、強(qiáng)制捆綁服務(wù)等亂象，已成為不少群眾的煩心事、堵心事。去年，中央紀(jì)委關(guān)注了物業(yè)服務(wù)行業(yè)各種亂象，一場(chǎng)席卷全國(guó)的物業(yè)領(lǐng)域基層反腐風(fēng)暴拉開(kāi)帷幕。

??利潤(rùn)下跌

??2025年萬(wàn)物云的業(yè)績(jī)報(bào)表，呈現(xiàn)出極具反差的“分裂式”特征：營(yíng)業(yè)收入保持微弱正增長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額16.9億元、貨幣資金120.9億元且無(wú)有息貸款，財(cái)務(wù)基本面表現(xiàn)穩(wěn)健；但凈利潤(rùn)卻大幅下滑，盈利能力遭遇重創(chuàng)。

??核心癥結(jié)直指其與萬(wàn)科之間的應(yīng)收款危機(jī)與關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)拖累。財(cái)報(bào)顯示，2025年萬(wàn)物云信用減值損失同比大幅增加5.67億元，其中絕大部分來(lái)自對(duì)萬(wàn)科及其關(guān)聯(lián)公司的應(yīng)收賬款計(jì)提減值（同比增加4.83億元）。截至2025年末，萬(wàn)物云對(duì)萬(wàn)科的關(guān)聯(lián)應(yīng)收款仍達(dá)20.64億元，盡管較2024年末的24.46億元有所下降，但占整體應(yīng)收賬款的比例依然不低。

??在房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性持續(xù)承壓的背景下，萬(wàn)科自身面臨開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)放緩、資金回籠壓力，直接導(dǎo)致萬(wàn)物云關(guān)聯(lián)方回款受阻，大量資金被占用，不得不通過(guò)計(jì)提減值方式消化風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而吞噬公司凈利潤(rùn)。

??這一問(wèn)題并非萬(wàn)物云個(gè)案，但萬(wàn)物云受母公司影響更為顯著。數(shù)據(jù)顯示，2025年全國(guó)物業(yè)500強(qiáng)企業(yè)平均物業(yè)費(fèi)收繳率已降至71%，空置房增多、業(yè)主繳費(fèi)意愿下降、開(kāi)發(fā)商欠款逾期等問(wèn)題，共同擠壓物企利潤(rùn)空間。

??萬(wàn)物云首席運(yùn)營(yíng)官何曙華稱(chēng)，萬(wàn)物云自身新接項(xiàng)目空置率約30%，包含開(kāi)發(fā)商尾盤(pán)及業(yè)主未收樓房源，收費(fèi)難度大且存在折扣的可能；疊加房?jī)r(jià)因素影響業(yè)主繳費(fèi)意愿，房地產(chǎn)行業(yè)的表現(xiàn)正持續(xù)向物業(yè)端傳導(dǎo)。

??對(duì)萬(wàn)物云而言，除了行業(yè)共性壓力，來(lái)自單一最大關(guān)聯(lián)方萬(wàn)科的欠款，成為最不可控的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)——昔日穩(wěn)定的業(yè)務(wù)供給方，如今變成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)源，這也是萬(wàn)物云下定決心加速“去萬(wàn)科化”的核心導(dǎo)火索。

??更深層次的壓力，來(lái)自關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的收縮與盈利下滑。過(guò)去多年，萬(wàn)科的新房交付、案場(chǎng)服務(wù)、地產(chǎn)配套物業(yè)，為萬(wàn)物云提供了穩(wěn)定的業(yè)務(wù)基本盤(pán)，是其早期快速擴(kuò)張的核心優(yōu)勢(shì)。但隨著萬(wàn)科開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)失速，新增項(xiàng)目大幅減少，疊加萬(wàn)物云主動(dòng)壓降高風(fēng)險(xiǎn)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)，來(lái)自萬(wàn)科的收入持續(xù)萎縮。

??從收入結(jié)構(gòu)看，2025年，萬(wàn)物云旗下循環(huán)型業(yè)務(wù)收入（住宅、商業(yè)及城市綜合空間物業(yè)服務(wù)及相關(guān)技術(shù)解決方案服務(wù)等）334.02億元，同比增長(zhǎng)8.5%，占集團(tuán)總收入的89.7%；而關(guān)聯(lián)交易收入僅22.39億元，同比減少11.97億元，占總營(yíng)收比重從五年前的超20%、2024年的9.5%，大幅降至6%。

??“去萬(wàn)科化”后行嗎

??“這是公司主動(dòng)管理的結(jié)果，短期內(nèi)確實(shí)會(huì)帶來(lái)壓力——關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)收縮，收入和毛利相應(yīng)減少；但從長(zhǎng)期看，這是優(yōu)化收入結(jié)構(gòu)、提升經(jīng)營(yíng)質(zhì)量、增強(qiáng)業(yè)務(wù)獨(dú)立性的必經(jīng)之路。”萬(wàn)物云財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人王緒斌在業(yè)績(jī)會(huì)上解釋稱(chēng)。

??值得關(guān)注的是，剔除開(kāi)發(fā)商業(yè)務(wù)與減值損失的影響后，萬(wàn)物云2025年核心凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)11.1%。

??萬(wàn)物云的“去萬(wàn)科化”并非突發(fā)之舉，而是一場(chǎng)歷經(jīng)數(shù)年、從被動(dòng)應(yīng)對(duì)到主動(dòng)謀劃的漸進(jìn)式改革。早在上市之初，萬(wàn)物云便確立了市場(chǎng)化、獨(dú)立化的發(fā)展方向，而地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)下行，讓這一進(jìn)程被迫加速，從業(yè)務(wù)多元化到徹底切割關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)，每一步都充滿(mǎn)陣痛。

??在業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)層面，萬(wàn)物云已完成從“依賴(lài)母公司”到“市場(chǎng)化主導(dǎo)”的轉(zhuǎn)型。截至2025年末，公司非開(kāi)發(fā)商業(yè)務(wù)收入達(dá)347.2億元，同比增長(zhǎng)8.4%，占總營(yíng)業(yè)收入比重逼近94%；住宅物業(yè)中第三方獨(dú)立開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目占比達(dá)62.7%，商企服務(wù)領(lǐng)域第三方項(xiàng)目占比更是超過(guò)86%。

??在經(jīng)營(yíng)決策層面，萬(wàn)物云徹底打破“優(yōu)先承接萬(wàn)科項(xiàng)目”的傳統(tǒng)模式，轉(zhuǎn)而以盈利性、回款能力為核心標(biāo)準(zhǔn)篩選業(yè)務(wù)，甚至主動(dòng)退出風(fēng)險(xiǎn)較高的關(guān)聯(lián)項(xiàng)目。

??據(jù)萬(wàn)物云管理層透露，2025年公司已首次退出萬(wàn)科關(guān)聯(lián)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，明確劃定經(jīng)營(yíng)紅線(xiàn)：無(wú)明確回款路徑的項(xiàng)目謹(jǐn)慎承接，空置率超20%的項(xiàng)目謹(jǐn)慎承接，回款周期超過(guò)2個(gè)月的存量業(yè)務(wù)從嚴(yán)管控。

??當(dāng)關(guān)聯(lián)交易收縮時(shí)，填補(bǔ)缺口的是存量市場(chǎng)的拓展能力。2025年，萬(wàn)物云在存量市場(chǎng)獲取247個(gè)住宅項(xiàng)目，新簽約年化收入14.22億元，同比增長(zhǎng)21.1%。其中通過(guò)“彈性定價(jià)”模式獲取51個(gè)項(xiàng)目，在存量博弈中保持70%的中標(biāo)率。

??與此同時(shí)，科技賦能、降本增效。2025年，萬(wàn)物云上線(xiàn)超1400個(gè)AI智能體、正式啟用9名AI員工，通過(guò)數(shù)字化手段優(yōu)化人力配置、壓縮行政開(kāi)支。全年公司行政開(kāi)支同比減少1.98億元，費(fèi)用率同比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，持續(xù)推進(jìn)“蝶城”戰(zhàn)略，截至2025年末已覆蓋690個(gè)街道級(jí)蝶城，通過(guò)區(qū)域化集中運(yùn)營(yíng)、勞動(dòng)力復(fù)用，提升服務(wù)效率，降低單項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本。

??萬(wàn)物云的“去萬(wàn)科化”并非孤例，而是整個(gè)房企系物企的共同宿命。從碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)到保利物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活，頭部房企系物企均在不同程度推進(jìn)“去母體化”，拓展第三方市場(chǎng)。

??朱保全認(rèn)為，物業(yè)行業(yè)已全面進(jìn)入“戰(zhàn)國(guó)時(shí)代”，優(yōu)質(zhì)標(biāo)的競(jìng)爭(zhēng)白熱化。2025年，萬(wàn)物云參與280次投標(biāo)，中標(biāo)196次，未中標(biāo)項(xiàng)目中超半數(shù)敗于屬地小型物業(yè)或地方國(guó)企。對(duì)萬(wàn)物云而言，“去萬(wàn)科化”之后，必須直面這場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)。但朱保全認(rèn)為，能夠堅(jiān)守下來(lái)的企業(yè)未來(lái)將獲得倍數(shù)級(jí)增長(zhǎng)，市場(chǎng)格局正從10萬(wàn)家量級(jí)向萬(wàn)家量級(jí)轉(zhuǎn)變。未來(lái)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，不再是關(guān)聯(lián)項(xiàng)目的多少，而是市場(chǎng)化拓展能力、精細(xì)化服務(wù)能力與成本管控能力。

??對(duì)于2026年業(yè)績(jī)走勢(shì)，萬(wàn)物云管理層也給出了明確判斷。董事會(huì)秘書(shū)黃旻在業(yè)績(jī)會(huì)上稱(chēng)，外部環(huán)境擾動(dòng)仍存，空置房難題短期內(nèi)難以徹底解決，2026年中期業(yè)績(jī)或出現(xiàn)一定波動(dòng)，但全年核心目標(biāo)明確，就是力爭(zhēng)總體穩(wěn)定。

??對(duì)于萬(wàn)物云管理層的說(shuō)法，物業(yè)服務(wù)的“衣食父母”業(yè)主有另一種看法。3月13日，安徽省蕪湖市鳩江區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)交通運(yùn)輸局近期發(fā)布通報(bào)，對(duì)南京萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司蕪湖分公司予以通報(bào)批評(píng)，并作出多項(xiàng)處罰決定。

??2025年12月22日，安徽省安全生產(chǎn)督導(dǎo)組對(duì)鳩江區(qū)萬(wàn)科城（北區(qū)）小區(qū)開(kāi)展“雙隨機(jī)”檢查，現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)該小區(qū)存在消防通道及管道井堆放雜物、管道井煙感防塵罩未拆除、負(fù)一層消防風(fēng)機(jī)無(wú)法啟動(dòng)、防火卷簾門(mén)故障、消防泵房濕式報(bào)警閥壓力表無(wú)壓力等多項(xiàng)嚴(yán)重消防安全隱患。上述問(wèn)題暴露出該項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全意識(shí)淡薄、主體責(zé)任懸空、日常巡查缺位、設(shè)施維保失效，對(duì)小區(qū)居民生命財(cái)產(chǎn)安全構(gòu)成重大威脅，性質(zhì)嚴(yán)重、影響惡劣。

??一方面是物業(yè)公司對(duì)利潤(rùn)的無(wú)限追逐，一方面是業(yè)主對(duì)物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)價(jià)不符詬病已久。對(duì)萬(wàn)物云而言，一樣面臨這樣的考問(wèn)。另在斷臂求生之后，萬(wàn)物云真正的獨(dú)立生長(zhǎng)之路才剛剛開(kāi)始，在商業(yè)劇本里，資本野蠻生長(zhǎng)之后，往往也伴隨著清算和重生，前些年物業(yè)公司靠房地產(chǎn)“三高”時(shí)期，瘋狂上市，增長(zhǎng)曲線(xiàn)則并非與服務(wù)品質(zhì)、商業(yè)信用完全匹配。

??這是擺在每一個(gè)物業(yè)公司面前的考題。萬(wàn)物云也不例外。