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??當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整浪潮持續(xù)席卷上下游，曾經(jīng)依托母公司快速崛起的房企系物業(yè)公司，正集體迎來陣痛。

??3月19日晚間，萬科旗下物企龍頭萬物云交出2025年業(yè)績答卷：營業(yè)收入同比微增2.7%，達(dá)到372.7億元；凈利潤卻大幅下滑38%，僅7.72億元。

??利潤驟降的背后，既有對萬科關(guān)聯(lián)欠款計提7.43億元減值的無奈，也折射出物業(yè)行業(yè)普遍面臨的物業(yè)費收繳困難、新交付小區(qū)空置率高企帶來的經(jīng)營壓力。更關(guān)鍵的是，萬物云持續(xù)推進多年的“去萬科化”進程，已進入深水區(qū)。

??在致股東書中，萬物云董事長朱保全直言，當(dāng)下房子并不好賣，新交付小區(qū)可能有超過30%的房屋未售。已售部分中，業(yè)主未入住的空置比例也不低，繳費負(fù)擔(dān)進一步加重。為減少應(yīng)收賬款，公司不得不參與房企以房抵債的安排，但抵債資產(chǎn)往往又面臨減值風(fēng)險。

??“十年前，我們在深圳承接一個頭部地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目，當(dāng)時我很震驚，其下屬物業(yè)居然可以放棄關(guān)聯(lián)地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目。2025年，我們在天津也首次退出一個關(guān)聯(lián)企業(yè)開發(fā)的項目，這是對歷史內(nèi)部紅線的突破?！敝毂Ｈf。

??業(yè)績發(fā)布后，萬物云股價承壓。3月20日下跌5.79%，3月23日再跌5.98%，收于16.51港元/股。為穩(wěn)定市場信心，公司于3月20日回購27萬股股份，耗資473.46萬港元，釋放出管理層對公司長期價值的認(rèn)可與護盤意圖。

??而從服務(wù)層面看，物業(yè)服務(wù)行業(yè)因為長期監(jiān)管漏洞，各類亂收費、服務(wù)嚴(yán)重縮水、公共收益去向成謎、違規(guī)催收、強制捆綁服務(wù)等亂象，已成為不少群眾的煩心事、堵心事。去年，中央紀(jì)委關(guān)注了物業(yè)服務(wù)行業(yè)各種亂象，一場席卷全國的物業(yè)領(lǐng)域基層反腐風(fēng)暴拉開帷幕。

??利潤下跌

??2025年萬物云的業(yè)績報表，呈現(xiàn)出極具反差的“分裂式”特征：營業(yè)收入保持微弱正增長，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額16.9億元、貨幣資金120.9億元且無有息貸款，財務(wù)基本面表現(xiàn)穩(wěn)??；但凈利潤卻大幅下滑，盈利能力遭遇重創(chuàng)。

??核心癥結(jié)直指其與萬科之間的應(yīng)收款危機與關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)拖累。財報顯示，2025年萬物云信用減值損失同比大幅增加5.67億元，其中絕大部分來自對萬科及其關(guān)聯(lián)公司的應(yīng)收賬款計提減值（同比增加4.83億元）。截至2025年末，萬物云對萬科的關(guān)聯(lián)應(yīng)收款仍達(dá)20.64億元，盡管較2024年末的24.46億元有所下降，但占整體應(yīng)收賬款的比例依然不低。

??在房地產(chǎn)行業(yè)流動性持續(xù)承壓的背景下，萬科自身面臨開發(fā)業(yè)務(wù)放緩、資金回籠壓力，直接導(dǎo)致萬物云關(guān)聯(lián)方回款受阻，大量資金被占用，不得不通過計提減值方式消化風(fēng)險，進而吞噬公司凈利潤。

??這一問題并非萬物云個案，但萬物云受母公司影響更為顯著。數(shù)據(jù)顯示，2025年全國物業(yè)500強企業(yè)平均物業(yè)費收繳率已降至71%，空置房增多、業(yè)主繳費意愿下降、開發(fā)商欠款逾期等問題，共同擠壓物企利潤空間。

??萬物云首席運營官何曙華稱，萬物云自身新接項目空置率約30%，包含開發(fā)商尾盤及業(yè)主未收樓房源，收費難度大且存在折扣的可能；疊加房價因素影響業(yè)主繳費意愿，房地產(chǎn)行業(yè)的表現(xiàn)正持續(xù)向物業(yè)端傳導(dǎo)。

??對萬物云而言，除了行業(yè)共性壓力，來自單一最大關(guān)聯(lián)方萬科的欠款，成為最不可控的風(fēng)險點——昔日穩(wěn)定的業(yè)務(wù)供給方，如今變成財務(wù)風(fēng)險傳導(dǎo)源，這也是萬物云下定決心加速“去萬科化”的核心導(dǎo)火索。

??更深層次的壓力，來自關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的收縮與盈利下滑。過去多年，萬科的新房交付、案場服務(wù)、地產(chǎn)配套物業(yè)，為萬物云提供了穩(wěn)定的業(yè)務(wù)基本盤，是其早期快速擴張的核心優(yōu)勢。但隨著萬科開發(fā)業(yè)務(wù)失速，新增項目大幅減少，疊加萬物云主動壓降高風(fēng)險關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)，來自萬科的收入持續(xù)萎縮。

??從收入結(jié)構(gòu)看，2025年，萬物云旗下循環(huán)型業(yè)務(wù)收入（住宅、商業(yè)及城市綜合空間物業(yè)服務(wù)及相關(guān)技術(shù)解決方案服務(wù)等）334.02億元，同比增長8.5%，占集團總收入的89.7%；而關(guān)聯(lián)交易收入僅22.39億元，同比減少11.97億元，占總營收比重從五年前的超20%、2024年的9.5%，大幅降至6%。

??“去萬科化”后行嗎

??“這是公司主動管理的結(jié)果，短期內(nèi)確實會帶來壓力——關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)收縮，收入和毛利相應(yīng)減少；但從長期看，這是優(yōu)化收入結(jié)構(gòu)、提升經(jīng)營質(zhì)量、增強業(yè)務(wù)獨立性的必經(jīng)之路?！比f物云財務(wù)負(fù)責(zé)人王緒斌在業(yè)績會上解釋稱。

??值得關(guān)注的是，剔除開發(fā)商業(yè)務(wù)與減值損失的影響后，萬物云2025年核心凈利潤同比增長11.1%。

??萬物云的“去萬科化”并非突發(fā)之舉，而是一場歷經(jīng)數(shù)年、從被動應(yīng)對到主動謀劃的漸進式改革。早在上市之初，萬物云便確立了市場化、獨立化的發(fā)展方向，而地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)下行，讓這一進程被迫加速，從業(yè)務(wù)多元化到徹底切割關(guān)聯(lián)風(fēng)險，每一步都充滿陣痛。

??在業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)層面，萬物云已完成從“依賴母公司”到“市場化主導(dǎo)”的轉(zhuǎn)型。截至2025年末，公司非開發(fā)商業(yè)務(wù)收入達(dá)347.2億元，同比增長8.4%，占總營業(yè)收入比重逼近94%；住宅物業(yè)中第三方獨立開發(fā)商項目占比達(dá)62.7%，商企服務(wù)領(lǐng)域第三方項目占比更是超過86%。

??在經(jīng)營決策層面，萬物云徹底打破“優(yōu)先承接萬科項目”的傳統(tǒng)模式，轉(zhuǎn)而以盈利性、回款能力為核心標(biāo)準(zhǔn)篩選業(yè)務(wù)，甚至主動退出風(fēng)險較高的關(guān)聯(lián)項目。

??據(jù)萬物云管理層透露，2025年公司已首次退出萬科關(guān)聯(lián)企業(yè)開發(fā)的項目，明確劃定經(jīng)營紅線：無明確回款路徑的項目謹(jǐn)慎承接，空置率超20%的項目謹(jǐn)慎承接，回款周期超過2個月的存量業(yè)務(wù)從嚴(yán)管控。

??當(dāng)關(guān)聯(lián)交易收縮時，填補缺口的是存量市場的拓展能力。2025年，萬物云在存量市場獲取247個住宅項目，新簽約年化收入14.22億元，同比增長21.1%。其中通過“彈性定價”模式獲取51個項目，在存量博弈中保持70%的中標(biāo)率。

??與此同時，科技賦能、降本增效。2025年，萬物云上線超1400個AI智能體、正式啟用9名AI員工，通過數(shù)字化手段優(yōu)化人力配置、壓縮行政開支。全年公司行政開支同比減少1.98億元，費用率同比下降0.7個百分點。同時，持續(xù)推進“蝶城”戰(zhàn)略，截至2025年末已覆蓋690個街道級蝶城，通過區(qū)域化集中運營、勞動力復(fù)用，提升服務(wù)效率，降低單項目運營成本。

??萬物云的“去萬科化”并非孤例，而是整個房企系物企的共同宿命。從碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)到保利物業(yè)、華潤萬象生活，頭部房企系物企均在不同程度推進“去母體化”，拓展第三方市場。

??朱保全認(rèn)為，物業(yè)行業(yè)已全面進入“戰(zhàn)國時代”，優(yōu)質(zhì)標(biāo)的競爭白熱化。2025年，萬物云參與280次投標(biāo)，中標(biāo)196次，未中標(biāo)項目中超半數(shù)敗于屬地小型物業(yè)或地方國企。對萬物云而言，“去萬科化”之后，必須直面這場激烈競爭。但朱保全認(rèn)為，能夠堅守下來的企業(yè)未來將獲得倍數(shù)級增長，市場格局正從10萬家量級向萬家量級轉(zhuǎn)變。未來的核心競爭力，不再是關(guān)聯(lián)項目的多少，而是市場化拓展能力、精細(xì)化服務(wù)能力與成本管控能力。

??對于2026年業(yè)績走勢，萬物云管理層也給出了明確判斷。董事會秘書黃旻在業(yè)績會上稱，外部環(huán)境擾動仍存，空置房難題短期內(nèi)難以徹底解決，2026年中期業(yè)績或出現(xiàn)一定波動，但全年核心目標(biāo)明確，就是力爭總體穩(wěn)定。

??對于萬物云管理層的說法，物業(yè)服務(wù)的“衣食父母”業(yè)主有另一種看法。3月13日，安徽省蕪湖市鳩江區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)交通運輸局近期發(fā)布通報，對南京萬科物業(yè)管理有限公司蕪湖分公司予以通報批評，并作出多項處罰決定。

??2025年12月22日，安徽省安全生產(chǎn)督導(dǎo)組對鳩江區(qū)萬科城（北區(qū)）小區(qū)開展“雙隨機”檢查，現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)該小區(qū)存在消防通道及管道井堆放雜物、管道井煙感防塵罩未拆除、負(fù)一層消防風(fēng)機無法啟動、防火卷簾門故障、消防泵房濕式報警閥壓力表無壓力等多項嚴(yán)重消防安全隱患。上述問題暴露出該項目物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全意識淡薄、主體責(zé)任懸空、日常巡查缺位、設(shè)施維保失效，對小區(qū)居民生命財產(chǎn)安全構(gòu)成重大威脅，性質(zhì)嚴(yán)重、影響惡劣。

??一方面是物業(yè)公司對利潤的無限追逐，一方面是業(yè)主對物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)價不符詬病已久。對萬物云而言，一樣面臨這樣的考問。另在斷臂求生之后，萬物云真正的獨立生長之路才剛剛開始，在商業(yè)劇本里，資本野蠻生長之后，往往也伴隨著清算和重生，前些年物業(yè)公司靠房地產(chǎn)“三高”時期，瘋狂上市，增長曲線則并非與服務(wù)品質(zhì)、商業(yè)信用完全匹配。

??這是擺在每一個物業(yè)公司面前的考題。萬物云也不例外。