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??在昨天的二手房成交分析中，我們發(fā)現(xiàn)深圳、杭州、青島、蘇州等城市的二手房成交套均面積出現(xiàn)了明顯增長(zhǎng)。

??而成交趨于大面積化，在新房市場(chǎng)更為明顯。

??2026年前2月，全國(guó)120平方米以上新房成交占比達(dá)到45.5%。而這一數(shù)字在2022年還只有40%。

??四年時(shí)間，提升了5.5個(gè)百分點(diǎn)。

??重點(diǎn)城市中，上海、北京、杭州、成都4城120平米以上新房成交占比都在五成以上。廣州和深圳成交占比雖不到四成，但是占比仍在提升。

??從近幾年的新房成交走勢(shì)來(lái)看，成交趨向大面積化已成為逐漸清晰的趨勢(shì)。

??全國(guó)120平米以上新房成交占比從2022年的40%，逐漸攀升至2025年的44.7%。

??2026年前2月，全國(guó)120平方米以上新房成交占比達(dá)到45.5%。相當(dāng)于每成交兩套新房，就有一套是120平米的大戶型。

??從全面積段來(lái)看，我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)有意思的結(jié)構(gòu)變化。

??大面積段的增長(zhǎng)并非來(lái)自純剛需小面積段的讓渡，而是擠占了90-120平米剛改的面積空間。

??數(shù)據(jù)顯示，90平米以下純剛需面積段非但沒(méi)有出現(xiàn)減少，反而在2026年開(kāi)年略有回升，從去年同期的16.5%回升至18.7%，較2025年整體也有0.3個(gè)百分點(diǎn)的提升，但整體仍處于20%以下的低位。

??相較之下，全國(guó)90-120平米面積段產(chǎn)品成交占比從2022年的42.8%逐步縮減至2026年前2月的35.8%，減少了7個(gè)百分點(diǎn)。

??在新房市場(chǎng)進(jìn)入改善驅(qū)動(dòng)的背景下，改善房源的面積段準(zhǔn)入門(mén)檻，正抬升到120平米。

??從重點(diǎn)城市來(lái)看，大面積化的趨勢(shì)更加明顯。

??截至3月23日成交數(shù)據(jù)顯示，在北京、上海、廣州、深圳、杭州和成都的新房成交中，120平米以上面積段成交占比有4城在一半以上。

??其中，杭州以75.07%的占比位居六城之首，且較2025年全年提升4.78個(gè)百分點(diǎn)。這意味著，在杭州的新房市場(chǎng)中，每賣(mài)出四套房，就有三套是120平米以上的大戶型，新房成交結(jié)構(gòu)全面改善化。

??成都前3月120平米以上大戶型成交占比達(dá)到64.4%，雖然較2025年全年降了1.34個(gè)百分點(diǎn)，但整體新房市場(chǎng)也是以改善為主導(dǎo)。

??北京和上海作為一線城市，120平米以上大面積成交占比均在五成以上，雖然不及杭州、成都，但由于北京和上海房?jī)r(jià)較高，改善“含金量”更高。以上海為例，2026年前3月，外環(huán)內(nèi)新房套均總價(jià)已達(dá)1846萬(wàn)元，而120平米以上大戶型供應(yīng)高度集中于此區(qū)域，供應(yīng)占比達(dá)74%，該面積段成交套均總價(jià)更高達(dá)2658萬(wàn)元。

??廣州和深圳120平米以上成交占比分別為39.92%和31.10%，占比雖不足四成，但較2025年占比仍在提升，其中深圳提升了6.43個(gè)百分點(diǎn)，前3月120平米以上大戶型成交占比達(dá)到了31.1%。

??成交結(jié)構(gòu)變化的背后，供應(yīng)結(jié)構(gòu)也在同步調(diào)整。

??從新房供應(yīng)來(lái)看，重點(diǎn)六城120平米以上房源的供應(yīng)占比同樣在持續(xù)攀升。其中上海、深圳、杭州和成都前3月新入市的項(xiàng)目中，120平米以上戶型占比普遍超過(guò)55%。開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品端的改善化布局，與市場(chǎng)需求基本形成共振。

??成交占比最高的杭州，前3月新房供應(yīng)中120平米以上大戶型已占到了八成以上，較2025年提升了12.11個(gè)百分點(diǎn)。從具體項(xiàng)目來(lái)看，我們統(tǒng)計(jì)了3月以來(lái)開(kāi)盤(pán)的16個(gè)項(xiàng)目，其中有8個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)面積起步就超過(guò)120平米以上，僅4個(gè)項(xiàng)目以89平米左右小面積起步，且供應(yīng)占比多在50%以下，這些項(xiàng)目有一半以上供應(yīng)面積段仍為120平米以上。

??從這一角度來(lái)看，重點(diǎn)城市正在從供給側(cè)強(qiáng)化“剛需擠出”的趨勢(shì)，在土地成本較高的核心城市，開(kāi)發(fā)商主動(dòng)選擇不做或少做小戶型，將資源集中在高溢價(jià)、去化較快的大面積產(chǎn)品上。

??深圳雖然供應(yīng)占比相對(duì)較低，但2026年新入市項(xiàng)目的大戶型比例也在明顯提升。值得注意的是，深圳120平米大戶型供應(yīng)占比低于成交占比，這意味著有一部分改善需求可能會(huì)流向二手房市場(chǎng)中的次新房大戶型。

??一個(gè)大的趨勢(shì)是，當(dāng)前市場(chǎng)重心仍在加速向改善需求傾斜。這背后實(shí)際是在“雙軌并行”框架下商品房市場(chǎng)的一次需求轉(zhuǎn)換，即從“有沒(méi)有”到“好不好”的轉(zhuǎn)變，未來(lái)龐大的改善需求將成為行業(yè)止跌回穩(wěn)的核心動(dòng)力。