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??過(guò)去一年，TOP50上市房企交出一份“喜憂參半”的成績(jī)單：一方面是銷售額、營(yíng)業(yè)收入雙雙下滑的冰冷現(xiàn)實(shí)，另一方面卻是減虧千億元、降債萬(wàn)億元的亮眼數(shù)字。

??拐點(diǎn)真的來(lái)了嗎？

??據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，銷售榜TOP50上市房企（剔除未發(fā)布財(cái)報(bào)的合生創(chuàng)展）2025年實(shí)現(xiàn)銷售總額2.45萬(wàn)億元，同比下降21.6%；營(yíng)業(yè)總收入2.93萬(wàn)億元，同比減少18.1%，行業(yè)整體經(jīng)營(yíng)規(guī)模仍處于收縮通道。但歸屬母公司凈利潤(rùn)共計(jì)虧損1450.97億元，虧損額較2024年大幅減少1360.3億元；平均凈利潤(rùn)率為-11.25%，較2024年提高11.21個(gè)百分點(diǎn)。

??與此同時(shí)，行業(yè)盈利能力仍處于歷史底部。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，2025年TOP50上市房企平均毛利率僅4.86%，較2024年下降5.65個(gè)百分點(diǎn)。這意味著，企業(yè)每實(shí)現(xiàn)100元銷售收入，僅能獲得4.86元毛利。在覆蓋財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用等各項(xiàng)成本后，企業(yè)虧損幾乎成為必然。

??這場(chǎng)看似漂亮的“減虧戰(zhàn)”含金量幾何？虧損收窄的背后，究竟是債務(wù)重組收益的“粉飾”，還是經(jīng)營(yíng)層面的實(shí)質(zhì)性修復(fù)？

??超七成房企營(yíng)業(yè)收入下滑

??從營(yíng)業(yè)收入格局看，頭部房企陣營(yíng)持續(xù)收縮。

??2025年?duì)I業(yè)收入突破2000億元的房企僅剩3家，較2024年減少2家，分別為保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、萬(wàn)科。其中，保利發(fā)展以3081億元營(yíng)業(yè)收入居行業(yè)首位，同比小幅下滑1.13%；華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2814億元，同比微增0.91%，是頭部房企中為數(shù)不多實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入正增長(zhǎng)的企業(yè)；萬(wàn)科以2334億元營(yíng)業(yè)收入位列第三，同比大幅下滑31.98%。

??綠地控股、中海地產(chǎn)、綠城中國(guó)、碧桂園、招商蛇口、建發(fā)國(guó)際6家房企營(yíng)業(yè)收入均超千億元，但無(wú)一例外呈現(xiàn)同比下滑態(tài)勢(shì)。綠地控股以1805億元營(yíng)業(yè)收入排名第四，同比下滑25%；中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1681億元，下滑9.22%，曾經(jīng)的行業(yè)盈利標(biāo)桿增長(zhǎng)動(dòng)力持續(xù)減弱。

??TOP50上市房企中，僅12家房企實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入正增長(zhǎng)，占比不足3成。其中，南山控股、華發(fā)股份營(yíng)業(yè)收入增幅領(lǐng)跑，分別達(dá)到55.55%、38.85%，但兩家房企歸屬母公司凈利潤(rùn)分別虧損19.7億元、94.96億元，虧損面均較2024年進(jìn)一步擴(kuò)大。

??與此同時(shí)，7家房企營(yíng)業(yè)收入同比下滑幅度超過(guò)50%，包括新世界發(fā)展、金地集團(tuán)、世茂集團(tuán)、金融街、中梁控股、龍光集團(tuán)、金科股份，經(jīng)營(yíng)端壓力較大。

??一年減虧1360億元

??行業(yè)最核心的積極變化體現(xiàn)在盈利端的大幅改善。2025年，TOP50上市房企歸屬母公司凈利潤(rùn)共計(jì)虧損1450.97億元，虧損額較2024年大幅減少1360.3億元；平均凈利潤(rùn)率為-11.25%，較2024年提高11.21個(gè)百分點(diǎn)。

??從盈利企業(yè)數(shù)量看，TOP50上市房企中，歸屬母公司凈利潤(rùn)同比下滑的有27家，較2024年減少9家，但占比仍超5成；虧損房企數(shù)量達(dá)31家，占比超6成，行業(yè)整體仍處于虧損狀態(tài)。

??值得警惕的是，當(dāng)前行業(yè)盈利改善存在明顯“水分”，修復(fù)并非全靠經(jīng)營(yíng)回暖。數(shù)據(jù)顯示，TOP50上市房企中6家歸屬母公司凈利潤(rùn)超過(guò)百億元，其中4家為出險(xiǎn)房企，盈利改善主要依賴債務(wù)重組收益，而非主營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)性復(fù)蘇。

??金科股份憑借債務(wù)重整成為盈利“黑馬”，2025年歸屬母公司凈利潤(rùn)達(dá)293.2億元，扭轉(zhuǎn)2024年巨虧319.7億元的局面。其核心原因在于，2025年公司重整計(jì)劃執(zhí)行完畢，形成近726億元巨額債務(wù)重組收益并計(jì)入當(dāng)期非經(jīng)常性損益，這也是其實(shí)現(xiàn)扭虧為盈、凈資產(chǎn)轉(zhuǎn)正的核心支撐。

??緊隨其后的是禹洲集團(tuán)、旭輝集團(tuán)、世茂集團(tuán)，同樣依托債務(wù)重組實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，2025年歸屬母公司凈利潤(rùn)分別為249.3億元、176.7億元、144.7億元。以禹洲集團(tuán)為例，2025年債務(wù)重組收益326.21億元、財(cái)務(wù)擔(dān)保合約重估收益20.27億元，剔除這些一次性收益后，核心經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)仍虧損97.18億元，不過(guò)較2024年120億元的虧損額收窄18.79%。

??在一眾依賴債務(wù)重組盈利的房企中，華潤(rùn)置地成為行業(yè)真正的經(jīng)營(yíng)標(biāo)桿。2025年歸屬母公司凈利潤(rùn)為254.2億元，僅較2024年減少1億元，憑借“開(kāi)發(fā)+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)實(shí)打?qū)嵉慕?jīng)營(yíng)層面盈利穩(wěn)定。其經(jīng)常性業(yè)務(wù)核心凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)13.1%至116.5億元，占核心凈利潤(rùn)比重攀升至51.8%，商業(yè)運(yùn)營(yíng)成為利潤(rùn)增長(zhǎng)的核心支柱，坐穩(wěn)行業(yè)“利潤(rùn)王”寶座。

??與之形成對(duì)比的是，中海地產(chǎn)歸屬母公司凈利潤(rùn)連續(xù)兩年下滑，2025年以126.9億元排名第六，同比下降18.83%，較2023年256億元的凈利潤(rùn)規(guī)模，兩年內(nèi)縮水超5成。盈利下滑背后是主業(yè)開(kāi)發(fā)“拖后腿”，且第二增長(zhǎng)曲線仍顯乏力。數(shù)據(jù)顯示，2025年中海地產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入約1567.7億元，同比下降10.3%，昔日“利潤(rùn)王”正走在艱難轉(zhuǎn)型與修復(fù)之路上。

??萬(wàn)科則成為行業(yè)虧損最嚴(yán)重的企業(yè)，2025年歸母凈虧損885.6億元，較2024年增加虧損390.8億元，兩年累計(jì)虧損近1380億元。萬(wàn)科管理層表示，巨額虧損是歷史投資失誤、經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題與行業(yè)深度調(diào)整等多重因素疊加導(dǎo)致。其中資產(chǎn)減值與信用減值是虧損主力，2025分別計(jì)提219.3億元、341.7億元，同期銷售金額1340.6億元，同比下降45.5%。

??行業(yè)整體調(diào)整中，仍有少數(shù)房企實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)突圍。美的置業(yè)、城建發(fā)展、保利置業(yè)、首開(kāi)股份、中國(guó)金茂、嘉里建設(shè)6家房企，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入與歸屬母公司凈利潤(rùn)雙重增長(zhǎng)，歸屬母公司凈利潤(rùn)增幅分別達(dá)到127.18%、56.55%、23.16%、18.62%、17.69%、16.09%。

??降債萬(wàn)億元，但流動(dòng)性依然承壓

??現(xiàn)金流與負(fù)債壓力，仍是房企生存法則的核心考驗(yàn)。

??據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，TOP50上市房企總負(fù)債共計(jì)11.76萬(wàn)億元，較2024年減少1.75萬(wàn)億元，同比下降12.97%，萬(wàn)億級(jí)降債效果顯著。但受制于前期債務(wù)基數(shù)龐大，行業(yè)整體負(fù)債規(guī)模仍處高位。

??與此同時(shí)，房企核心現(xiàn)金流來(lái)源——銷售金額同比下滑21.6%，資金回籠放緩，行業(yè)流動(dòng)性持續(xù)承壓。截至2025年末，TOP50上市房企共持有貨幣資金1.07萬(wàn)億元，較2024年減少1805.85億元，同比減少14.4%，現(xiàn)金儲(chǔ)備持續(xù)縮水。

??從個(gè)體來(lái)看，行業(yè)債務(wù)分化格局明顯。綠地控股、保利發(fā)展、萬(wàn)科、碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)總負(fù)債規(guī)模位居前五，分別達(dá)9882億元、8587億元、7848億元、7679億元和7478億元，頭部房企債務(wù)壓力依然突出。

??其中，綠地控股總負(fù)債較2024年增加75億元，而其2025年歸屬母公司凈利潤(rùn)虧損262.13億元，虧損規(guī)模僅次于萬(wàn)科，處于行業(yè)第二高位。

??償債端，11家房企資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)90%，中國(guó)奧園、建業(yè)地產(chǎn)負(fù)債率突破100%，陷入資不抵債困境，而其歸屬母公司凈利潤(rùn)分別虧損177.6億元、30.45億元，且營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)雙雙負(fù)增長(zhǎng)，短期償債風(fēng)險(xiǎn)居高不下。

??現(xiàn)金儲(chǔ)備方面，僅保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)3家央企貨幣資金超千億元，分別達(dá)到1229億元、1169.9億元、1088億元，但相比2024年均有所減少。央企憑借資源優(yōu)勢(shì)成為行業(yè)流動(dòng)性“安全島”，民營(yíng)房企流動(dòng)性困境則仍未徹底緩解。

??行業(yè)格局加速重構(gòu)。在債務(wù)出清、模式切換、分化加劇之下，地產(chǎn)行業(yè)正在走向新局面。