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??走進(jìn)Hi·重慶招商中心，電子屏上“距2026年11月30日開(kāi)業(yè)還有247天”的字樣格外醒目。這串跳動(dòng)的數(shù)字，是這座近50萬(wàn)平方米超級(jí)商業(yè)體重啟的倒計(jì)時(shí)，更是重慶空港片區(qū)爛尾商業(yè)盤(pán)活的希望刻度。

??從曾經(jīng)停工的中國(guó)摩，到如今復(fù)星旅文操盤(pán)的HiSphere超級(jí)文旅Mall首發(fā)項(xiàng)目，這座承載著“航空+旅游+消費(fèi)”融合期待的商業(yè)體，正向著開(kāi)業(yè)節(jié)點(diǎn)全力沖刺。近日，記者實(shí)地探訪項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，了解其復(fù)工進(jìn)度、招商進(jìn)展與業(yè)態(tài)落地，探究這座體量龐大的爛尾商業(yè)，能否如期兌現(xiàn)承諾，為重慶文旅商業(yè)寫(xiě)下新的注腳。

??實(shí)地探訪：復(fù)工有序推進(jìn)，招商進(jìn)展成謎

??為全面核實(shí)項(xiàng)目真實(shí)推進(jìn)情況，記者近日前往項(xiàng)目地，從軌道交通3號(hào)線舉人壩站1號(hào)口出站后，步行不遠(yuǎn)便清晰看到Hi·重慶項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的施工景象。圍擋內(nèi)側(cè)，正在修建的空中廊橋已初具雛形，鋼結(jié)構(gòu)主體清晰可見(jiàn)，未來(lái)這座廊橋?qū)⒅苯舆B接項(xiàng)目與舉人壩地鐵站，實(shí)現(xiàn)“軌道+商業(yè)”無(wú)縫銜接，為后續(xù)客流導(dǎo)入奠定基礎(chǔ)。

??工地公示欄上，清晰張貼著機(jī)電及裝修工程的招標(biāo)公告和合同信息。經(jīng)記者核實(shí)，該工程合同總價(jià)確認(rèn)為4.05億元，建設(shè)單位為重慶保稅港區(qū)港昌城市運(yùn)營(yíng)管理有限公司，工期明確標(biāo)注為“自合同簽訂之日起至2026年6月30日”，但未公示當(dāng)前工程完成進(jìn)度。記者對(duì)照公告時(shí)間測(cè)算，截至發(fā)稿，該工程剩余工期已不足3個(gè)月，對(duì)于近50萬(wàn)平方米的商業(yè)體而言，要在限期內(nèi)完成機(jī)電安裝、室內(nèi)裝修等全部工序，仍面臨不小壓力。

??在工地入口旁，Hi·重慶招商中心的標(biāo)識(shí)十分顯眼，門(mén)口值守保安告知記者，招商中心需提前預(yù)約方可進(jìn)入。記者隨即致電招商中心完成預(yù)約，順利進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)。此時(shí)，招商中心內(nèi)已有兩組客戶正在咨詢相關(guān)事宜，工作人員正逐一介紹項(xiàng)目規(guī)劃，現(xiàn)場(chǎng)氛圍有序。

??據(jù)招商中心工作人員介紹，Hi·重慶總體量達(dá)50萬(wàn)平方米，將分兩期開(kāi)發(fā)建設(shè)，2026年11月30日將開(kāi)放一期部分。其中，一期包含3萬(wàn)平方米室內(nèi)游樂(lè)場(chǎng)和7萬(wàn)平方米商業(yè)配套，室內(nèi)游樂(lè)場(chǎng)配備22組游樂(lè)設(shè)施，目前已完成18組安裝，剩余4組正加快推進(jìn)；7萬(wàn)平方米商業(yè)部分將打造六大主題場(chǎng)景，聚焦沉浸式消費(fèi)體驗(yàn)，滿足不同群體消費(fèi)需求。

??但當(dāng)記者追問(wèn)當(dāng)前招商進(jìn)度、主力店簽約情況及具體品牌落位等核心問(wèn)題時(shí)，該工作人員未透露任何實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，僅以“相關(guān)信息將適時(shí)對(duì)外披露”為由模糊回應(yīng)。此外，記者在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)將提前準(zhǔn)備好的采訪提綱提交給工作人員后，一名常姓工作人員隨后主動(dòng)聯(lián)系記者，明確表示接受采訪需滿足兩個(gè)前提條件：一是需獲得其集團(tuán)層面正式同意，二是需提供相關(guān)政府部門(mén)出具的紅頭文件，否則無(wú)法配合采訪工作。

??前世今生：從超級(jí)大盤(pán)到爛尾，多輪接手難破困局

??2015年8月30日，由中農(nóng)國(guó)信控股集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中農(nóng)國(guó)信”）投資的中國(guó)摩（重慶）項(xiàng)目舉行奠基儀式，正式啟動(dòng)開(kāi)發(fā)。公開(kāi)信息顯示，中國(guó)摩項(xiàng)目總占地2000畝，總建筑面積約350萬(wàn)平方米，規(guī)劃涵蓋住宅、商業(yè)、教育、醫(yī)療等全業(yè)態(tài)，其中核心商業(yè)游購(gòu)中心體量達(dá)48.8萬(wàn)平方米。彼時(shí)，重慶本地媒體華龍網(wǎng)報(bào)道稱，該項(xiàng)目將引入亞洲首個(gè)室內(nèi)“尼克主題樂(lè)園”，旨在打造集購(gòu)物、文化、旅游、商務(wù)于一體的世界游購(gòu)商旅中心，一時(shí)風(fēng)光無(wú)兩。

??2017年，佳源國(guó)際以32.1億元價(jià)格拿下該項(xiàng)目60%權(quán)益，成為主要開(kāi)發(fā)主體。此后，項(xiàng)目一度進(jìn)入快速建設(shè)階段，住宅部分于2019年開(kāi)始陸續(xù)交付，但商業(yè)板塊進(jìn)展始終較為緩慢。

??2022年，受房地產(chǎn)行業(yè)下行影響，佳源國(guó)際陷入債務(wù)危機(jī)，直接導(dǎo)致中國(guó)摩項(xiàng)目因資金斷裂全面停工，成為重慶頗具關(guān)注度的商業(yè)爛尾項(xiàng)目。

??爛尾近兩年后，該項(xiàng)目終于迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。2024年12月20日，中國(guó)摩在建工程再次公開(kāi)拍賣(mài)，起拍價(jià)13.38億元，最終由重慶保稅港綠創(chuàng)投資發(fā)展有限公司（國(guó)資背景）以起拍價(jià)競(jìng)得。此次成交較項(xiàng)目評(píng)估價(jià)19.97億元折價(jià)約36%，折合樓面價(jià)約2600元/平方米，折價(jià)幅度顯著，也從側(cè)面反映出該爛尾項(xiàng)目的盤(pán)活難度。

??事實(shí)上，中國(guó)摩相關(guān)資產(chǎn)在2024年12月成交前，已在阿里資產(chǎn)拍賣(mài)平臺(tái)經(jīng)歷多輪流拍。據(jù)阿里資產(chǎn)拍賣(mài)平臺(tái)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，早在2023年下半年，中國(guó)摩核心游購(gòu)子項(xiàng)目的相關(guān)資產(chǎn)便多次被掛上拍賣(mài)平臺(tái)，但均因無(wú)人出價(jià)而流拍。

??復(fù)星旅文官網(wǎng)信息顯示，2025年11月28日，復(fù)星旅游文化集團(tuán)舉辦“復(fù)星旅文2026產(chǎn)品觀”大會(huì)，正式發(fā)布超級(jí)度假村、超級(jí)度假區(qū)、超級(jí)文旅Mall三大核心產(chǎn)品線。其中，超級(jí)文旅Mall產(chǎn)品線推出全新品牌HiSphere，并同步完成首個(gè)項(xiàng)目“Hi·重慶”的簽約。

??重慶兩江新區(qū)公眾號(hào)推文中，重慶保稅港區(qū)集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“Hi·重慶”項(xiàng)目的落地是集團(tuán)探索“保稅＋文旅”新賽道的關(guān)鍵舉措，將依托綜保區(qū)“空港＋水港”雙樞紐區(qū)位優(yōu)勢(shì)及保稅政策功能，探索文旅消費(fèi)與口岸物流、跨境電商、商品展示等業(yè)態(tài)的創(chuàng)新聯(lián)動(dòng)，為綜保區(qū)從傳統(tǒng)物流貿(mào)易樞紐向國(guó)際化、高品質(zhì)都市旅游消費(fèi)目的地轉(zhuǎn)型升級(jí)注入新動(dòng)力。記者按照重慶保稅港區(qū)開(kāi)發(fā)管理集團(tuán)有限公司官網(wǎng)公示的聯(lián)系電話多次致電，截至發(fā)稿始終無(wú)人接聽(tīng)，未能就項(xiàng)目相關(guān)問(wèn)題取得聯(lián)系。

??前景研判：多重壓力疊加，復(fù)活難度遠(yuǎn)超預(yù)期

??Hi·重慶項(xiàng)目重啟雖承載市場(chǎng)期待，但挑戰(zhàn)重重。記者實(shí)地測(cè)算，該項(xiàng)目地處重慶北區(qū)邊緣，距主城核心商圈超過(guò)30千米，駕車(chē)需1小時(shí)左右，地鐵通勤耗時(shí)超1.5小時(shí)，通勤成本偏高。多名網(wǎng)友在本地論壇表示，往返耗時(shí)過(guò)長(zhǎng)，更傾向選擇主城核心區(qū)游樂(lè)場(chǎng)所。

??機(jī)構(gòu)《2025中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書(shū)》指出，文商旅項(xiàng)目輻射半徑有限、交通不便時(shí)，即便大體量也難轉(zhuǎn)化為穩(wěn)定消費(fèi)。中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)購(gòu)物中心分會(huì)副會(huì)長(zhǎng)蔡云在2025觀點(diǎn)購(gòu)物中心暨零售消費(fèi)峰會(huì)上更明確：“‘商場(chǎng)+樂(lè)園’能否成功，首要看區(qū)位和交通；偏遠(yuǎn)項(xiàng)目90%以上難突破‘周末熱、平日冷、客流不足、商業(yè)空置’的困境。”

??文旅商業(yè)本身具有“投資大、回本慢、運(yùn)維高”的特點(diǎn)，行業(yè)盈利面持續(xù)收窄。克而瑞《2024—2025中國(guó)文旅資產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》顯示，超3萬(wàn)家文旅相關(guān)項(xiàng)目深陷同質(zhì)化與盈利難泥潭。而項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方復(fù)星旅文的母公司復(fù)星國(guó)際，2025年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示其歸屬母公司凈虧損約233.96億元，較2024年虧損規(guī)模大幅擴(kuò)大。復(fù)星國(guó)際董事長(zhǎng)郭廣昌在致股東信中稱，要集中資源投向高增長(zhǎng)核心賽道。據(jù)財(cái)經(jīng)網(wǎng)、中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)解讀，復(fù)星在文旅賽道的核心投資方向聚焦于成熟度假項(xiàng)目，包括Club Med全球度假村、三亞亞特蘭蒂斯、太倉(cāng)阿爾卑斯國(guó)際度假區(qū)、麗江地中海國(guó)際度假區(qū)等。顯然，其成熟度假項(xiàng)目與Hi·重慶城市型文旅商業(yè)綜合體運(yùn)營(yíng)邏輯存在差異。

??此外，“游樂(lè)場(chǎng)+商業(yè)”的核心是IP引流與精細(xì)運(yùn)營(yíng)，而非簡(jiǎn)單業(yè)態(tài)疊加。中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)《文商旅綜合體行業(yè)發(fā)展洞察（2025）》指出，當(dāng)前多數(shù)項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏獨(dú)特IP與場(chǎng)景，多數(shù)活不過(guò)三年。加之中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)文旅商業(yè)項(xiàng)目盈利占比不足20%，運(yùn)維成本高、復(fù)購(gòu)率低等問(wèn)題普遍存在，進(jìn)一步加劇了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

??記者手記

??“Hi·重慶”以“商場(chǎng)+游樂(lè)園”為核心的商業(yè)模式，為重慶文旅商業(yè)注入新活力。

??但項(xiàng)目最終走向，關(guān)鍵在于復(fù)星旅文能否破解三大現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)：破解區(qū)位偏遠(yuǎn)的交通瓶頸、打造具有獨(dú)特吸引力的內(nèi)容IP、實(shí)現(xiàn)精細(xì)化高效運(yùn)營(yíng)。若能妥善解決這些問(wèn)題，項(xiàng)目有望成為重慶文旅商業(yè)新標(biāo)桿；反之，將面臨較大運(yùn)營(yíng)壓力與不確定性。因此，我們對(duì)其未來(lái)保持審慎樂(lè)觀，最終成效仍有待市場(chǎng)與時(shí)間檢驗(yàn)。