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??3月以來(lái)，上市房企2025年業(yè)績(jī)報(bào)告密集披露。

??佳兆業(yè)、碧桂園、旭輝控股、禹洲集團(tuán)等一批出險(xiǎn)房企，受益于債務(wù)重組收益入賬，集體交出扭虧為盈的成績(jī)單，其中，佳兆業(yè)2025年凈利潤(rùn)更是超過(guò)500億元。

??根據(jù)克而瑞深度咨詢普睿數(shù)智研究中心統(tǒng)計(jì)，2025年10家房企債務(wù)重組、企業(yè)重整收益合計(jì)超過(guò)5000億元，受此影響10家房企預(yù)計(jì)盈利超千億。

??債務(wù)重組為企業(yè)降低有息負(fù)債的同時(shí)，也為企業(yè)帶來(lái)了重組收益，不過(guò)這只是出險(xiǎn)房企盈利的表象，房企實(shí)際盈利仍有待修復(fù)。

??3月31日，佳兆業(yè)發(fā)布2025年度業(yè)績(jī)報(bào)告，截至2025年12月31日止年度的利潤(rùn)為約人民幣523.26億元，較2024年度同期的虧損凈額292.29億元實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。

??同日，旭輝控股發(fā)布公告，受益于境內(nèi)外債務(wù)重組帶來(lái)的巨額一次性收益，2025年實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。公告顯示，2025年，公司實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)158.95億元，相較2024年63.26億元的虧損實(shí)現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

??3月30日，碧桂園發(fā)布2025年年報(bào)，全年凈利潤(rùn)達(dá)到16億元，實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。

??3月27日，世茂集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)布業(yè)績(jī)報(bào)告，分別實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)約44.77億元、35.99億元，較2024年同期扭虧為盈。

??另外，融創(chuàng)中國(guó)、時(shí)代中國(guó)、龍光集團(tuán)2025年凈利潤(rùn)虧損額較2024年同期大幅收窄。

??這些企業(yè)實(shí)現(xiàn)扭虧為盈或虧損收窄都有一個(gè)共同特征，即債務(wù)重組收益影響下的盈利。

??據(jù)克而瑞深度咨詢丨普睿數(shù)智研究中心統(tǒng)計(jì)，2025年9家債務(wù)重組方案獲批的企業(yè)，債務(wù)重組收益合計(jì)達(dá)到4348億元，使得合計(jì)利潤(rùn)從2024年的虧損2071.8億元變?yōu)橛?68.9億元。其中，境內(nèi)外重組方案均獲批的碧桂園，債務(wù)重組收益最高達(dá)934.8億元；佳兆業(yè)則成為利潤(rùn)最高的房企，凈利潤(rùn)高達(dá)523.26億元。

??另外，企業(yè)重整成功的金科發(fā)布的業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，2025年度歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)為盈利300億元~350億元，而2024年同期為虧損319.70億元，主要原因?yàn)閳?bào)告期內(nèi)重整計(jì)劃執(zhí)行完畢，形成約680~700億元債務(wù)重整收益，計(jì)入當(dāng)期非經(jīng)常性損益，主要包含債務(wù)豁免收益、超額虧損轉(zhuǎn)回投資收益等。

??若加上金科，10家房企2025年房企債務(wù)重組、企業(yè)重整收益合計(jì)超過(guò)5000億元。

??債務(wù)重組收益，本質(zhì)是債權(quán)人和債務(wù)人就債務(wù)清償達(dá)成協(xié)議后，債務(wù)賬面價(jià)值與實(shí)際償付對(duì)價(jià)之間的差額，不產(chǎn)生任何實(shí)際現(xiàn)金流入，因此依托債務(wù)重組收益實(shí)現(xiàn)的房企盈利，僅為賬面盈利，實(shí)際盈利仍有待進(jìn)一步修復(fù)。

??若剔除一次性債務(wù)重組收益影響，上述房企經(jīng)營(yíng)層面仍處于階段性虧損狀態(tài)。比如旭輝控股公告稱，2025年股東權(quán)益應(yīng)占核心凈虧損約為88.87億元，較2024年58.25億元的核心凈虧損顯著擴(kuò)大；禹洲集團(tuán)2025年核心業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)層面的擁有人應(yīng)占虧損為人民幣97.18億元。

??另外，金科也公告稱，預(yù)計(jì)2025年扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)為虧損290億元~350億元，上年同期為虧損284.18億元，虧損進(jìn)一步擴(kuò)大。

??債務(wù)重組完成后的盈利，更多具有轉(zhuǎn)折的信號(hào)意義，這意味著企業(yè)最艱難的階段已逐步過(guò)去。

??從企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度來(lái)看，重組成功后房企減輕了債務(wù)負(fù)擔(dān)，可減少償債、利息支出等，節(jié)省下來(lái)的資金可以投入到項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，讓停滯的項(xiàng)目重新運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)，為企業(yè)逐步回到正常經(jīng)營(yíng)軌道奠定基礎(chǔ)，企業(yè)業(yè)務(wù)調(diào)整帶來(lái)時(shí)間和空間。

??債務(wù)重組解決了房企的燃眉之急，而改善核心業(yè)務(wù)盈利能力才是長(zhǎng)久之計(jì)。

??從2026年以來(lái)企業(yè)動(dòng)態(tài)來(lái)看，房企債務(wù)重組進(jìn)程仍在加速推進(jìn)：1月寶龍地產(chǎn)境內(nèi)債重組方案獲債權(quán)人通過(guò)，3月花樣年境外債務(wù)重組計(jì)劃獲法院正式批準(zhǔn)，富力、中駿、寶龍等企業(yè)境外重組也拿到超75%債權(quán)人支持，中國(guó)奧園、花樣年等正全力推進(jìn)境內(nèi)整體重組。

??在此背景下，2026年房企債務(wù)重組收益仍將持續(xù)釋放，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清節(jié)奏進(jìn)一步加快。后續(xù)核心經(jīng)營(yíng)能力的修復(fù)仍將是決定房企未來(lái)發(fā)展的核心關(guān)鍵。