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??坐擁北京CBD（商務(wù)中心區(qū)）核心資產(chǎn)的中國國貿(mào)，交出了一份不及市場(chǎng)預(yù)期的年度成績(jī)單。

??4月1日，中國國際貿(mào)易中心股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中國國貿(mào)”）發(fā)布的2025年年度報(bào)告顯示，公司全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入37.7億元，同比下滑3.63%；歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)12.02億元，同比下滑4.76%。

??業(yè)績(jī)下滑的背后，是寫字樓與酒店兩大核心業(yè)務(wù)的全面承壓，寫字樓平均租金降至609元/平方米/月，酒店毛利率更是跌至5.17%。

??對(duì)于業(yè)績(jī)下滑，中國國貿(mào)在年報(bào)中分析稱，2025年北京寫字樓市場(chǎng)新增需求依舊疲弱，租金水平持續(xù)承壓；而酒店行業(yè)則面臨市場(chǎng)分化和需求不足的挑戰(zhàn)，其中高端酒店業(yè)競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)加劇。

??在行業(yè)整體承壓的背景下，公司資產(chǎn)端呈收縮態(tài)勢(shì)，年末總資產(chǎn)114.54億元，較期初減少7.07%。

??在寫字樓需求疲軟、高端酒店競(jìng)爭(zhēng)加劇的雙重壓力下，中國國貿(mào)對(duì)2026年業(yè)績(jī)預(yù)期仍趨謹(jǐn)慎。根據(jù)披露，2026年，中國國貿(mào)預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入36.1億元，成本費(fèi)用18.1億元，利潤(rùn)總額14.5億元，這一預(yù)期顯示出公司判斷市場(chǎng)短期復(fù)蘇勢(shì)頭仍不明朗。

??核心業(yè)務(wù)承壓

??中國國貿(mào)于1999年在上交所上市，主營業(yè)務(wù)為寫字樓、商城、公寓等投資性物業(yè)的出租和管理以及酒店經(jīng)營，核心資產(chǎn)是位于北京CBD的國貿(mào)中心建筑群，總建筑面積超過110萬平方米，集甲級(jí)寫字樓、高端商城、豪華酒店、服務(wù)式公寓及會(huì)展功能于一體。

??2025年，中國國貿(mào)核心物業(yè)租賃及管理業(yè)務(wù)收入32.76億元，同比下滑3.27%，毛利率同比下降0.39個(gè)百分點(diǎn)，主要受北京CBD寫字樓空置率上升、租金承壓及消費(fèi)復(fù)蘇乏力等因素影響。

??從收入構(gòu)成看，寫字樓與商城是主要收入來源，2025 年分別占總收入37.55%和33.65%，但這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)收入均出現(xiàn)下滑。

??寫字樓業(yè)務(wù)是引發(fā)中國國貿(mào)業(yè)績(jī)下滑的主要因素。報(bào)告期內(nèi)，全年收入14.16 億元，同比減少9554.13 萬元，平均租金從2024年的639元/平方米/月降至609元/平方米/月，平均出租率也從93.1%微降至91.8%。

??這一表現(xiàn)與北京寫字樓市場(chǎng)整體趨勢(shì)一致。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2025年，全市甲級(jí)辦公樓空置率達(dá)15.2%，空置面積近150萬平方米。盡管市場(chǎng)新增供應(yīng)創(chuàng)近年新低，但企業(yè)新租擴(kuò)租需求持續(xù)疲軟，租金下行壓力顯著。

??零售商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)同樣面臨調(diào)整。高承租能力的國際精品階段性企穩(wěn)但整體下行，品牌拓店謹(jǐn)慎，注重優(yōu)化布局與控制成本。2025 年商場(chǎng)收入12.68 億元，同比減少1775.08 萬元，平均租金從1309元/平方米/月降至1300元/平方米/月，出租率下滑1個(gè)百分點(diǎn)。

??酒店業(yè)務(wù)壓力更為突出。在高端酒店競(jìng)爭(zhēng)加劇的背景下，2025年酒店經(jīng)營收入4.94億元，同比減少3142.05萬元，毛利率下滑2.1個(gè)百分點(diǎn)。中國國貿(mào)表示，北京高端酒店業(yè)普遍面臨出租率與平均房?jī)r(jià)“雙降”壓力，政商活動(dòng)減少與企業(yè)差旅預(yù)算壓縮，直接影響了客房、宴會(huì)及餐飲收入。

??面對(duì)行業(yè)下行壓力，中國國貿(mào)計(jì)劃通過數(shù)字化轉(zhuǎn)型與成本管控尋求突破，包括推進(jìn)智慧商城、智慧寫字樓建設(shè)，優(yōu)化線上線下融合體驗(yàn)，同時(shí)加強(qiáng)成本控制與人員結(jié)構(gòu)優(yōu)化，以提升運(yùn)營效率與客戶黏性。

??管理層迭代

??業(yè)績(jī)持續(xù)下滑的背景下，一場(chǎng)系統(tǒng)性的人事調(diào)整在財(cái)報(bào)發(fā)布前密集展開。

??2025年11月至2026年1月期間，中國國貿(mào)完成了包括董事長(zhǎng)、副董事長(zhǎng)、副總經(jīng)理在內(nèi)的核心管理層更迭。

??2025年11月7日，中國國貿(mào)發(fā)布公告稱，黃國祥因工作原因離任公司董事長(zhǎng)、執(zhí)行董事及薪酬委員會(huì)委員職務(wù)。

??黃國祥離任后，董事會(huì)選舉趙汝泉出任公司第九屆董事會(huì)董事長(zhǎng)、執(zhí)行董事及薪酬委員會(huì)委員。

??趙汝泉1970年出生，2025年加入香格里拉集團(tuán)，此前曾任天岳先進(jìn)、華住酒店集團(tuán)等企業(yè)首席財(cái)務(wù)官。從履歷來看，趙汝泉在財(cái)務(wù)管控、海外業(yè)務(wù)拓展、資本運(yùn)作等方面有著豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，有望為中國國貿(mào)在資金運(yùn)作和業(yè)務(wù)拓展方面帶來新的思路。

??值得關(guān)注的是，在趙汝泉接任董事長(zhǎng)之前，龍湖集團(tuán)原高級(jí)副總裁、商業(yè)地產(chǎn)部總經(jīng)理李楠已正式加盟中國國貿(mào)，擔(dān)任常務(wù)董事兼總經(jīng)理。

??李楠深耕商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域多年，曾主導(dǎo)龍湖天街系列項(xiàng)目的快速發(fā)展，擅長(zhǎng)商業(yè)項(xiàng)目的精細(xì)化運(yùn)營。

??1月15日，中國國貿(mào)再次發(fā)布公告，宣布鐘榮明不再擔(dān)任公司副總經(jīng)理職務(wù)；同時(shí)，董事會(huì)同意聘任蔡寧玲出任公司副總經(jīng)理，補(bǔ)齊管理團(tuán)隊(duì)短板。

??蔡寧玲出生于1974年，擁有香港大學(xué)房地產(chǎn)管理學(xué)碩士學(xué)位，曾服務(wù)于香港及英國大型企業(yè)集團(tuán)，歷任嘉里建設(shè)、九龍倉中國置業(yè)等企業(yè)核心崗位，在商業(yè)地產(chǎn)租賃、運(yùn)營及資產(chǎn)管理領(lǐng)域積累深厚。

??次日，中國國貿(mào)副董事長(zhǎng)、執(zhí)行董事及薪酬委員會(huì)委員吳相仁因退休離任，選舉余元堂接任。

??公開履歷顯示，余元堂現(xiàn)年59歲，畢業(yè)于對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)金融學(xué)專業(yè)，持有經(jīng)濟(jì)學(xué)博士學(xué)位，長(zhǎng)期深耕經(jīng)貿(mào)領(lǐng)域，先后任職于經(jīng)貿(mào)部、外經(jīng)貿(mào)部交際司、歐洲司等部門，歷任多崗位職務(wù)，積累了豐富的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域工作經(jīng)驗(yàn)和廣泛行業(yè)資源。

??此次調(diào)整后，中國國貿(mào)形成了覆蓋資本運(yùn)作、精細(xì)化運(yùn)營、資產(chǎn)管理及政府事務(wù)的管理團(tuán)隊(duì)組合。在行業(yè)整體承壓的背景下，中國國貿(mào)新管理層能否扭轉(zhuǎn)業(yè)績(jī)下滑趨勢(shì)，將是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。