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??9月11日，在上海市社聯(lián)指導(dǎo)和支持下，由上海易居房地產(chǎn)研究院、上海外灘投資開發(fā)（集團(tuán)）有限公司、上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合主辦的“十五五推進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展研討會(huì)”在上海舉辦。本次活動(dòng)為上海市社聯(lián)2026年度合作項(xiàng)目，會(huì)議以“現(xiàn)房銷售制度改革下的房地產(chǎn)新發(fā)展模式與上海城市更新實(shí)踐探索”為主題，匯聚學(xué)界專家、央國企、港資及民營地產(chǎn)機(jī)構(gòu)代表，圍繞8·28現(xiàn)房銷售新政解讀、上?！笆逦濉背鞘懈屡c住房發(fā)展規(guī)劃、超大城市存量更新難點(diǎn)破局、房企轉(zhuǎn)型路徑等議題開展深度研討，搭建產(chǎn)學(xué)研政企協(xié)同交流平臺(tái)，為房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)轉(zhuǎn)型、城市更新高質(zhì)量發(fā)展凝聚實(shí)踐智慧。

??上海易居房地產(chǎn)研究院常務(wù)副院長、上海市社聯(lián)委員崔霽主持本次研討會(huì)并作開場(chǎng)介紹。她表示，8·28現(xiàn)房銷售制度改革是構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式的重要組成部分，將深刻重塑行業(yè)運(yùn)行邏輯。上海剛剛印發(fā)的《城市更新與住房發(fā)展“十五五”規(guī)劃》，明確了未來五年上海住房建設(shè)與存量更新的行動(dòng)綱領(lǐng)。在行業(yè)結(jié)構(gòu)性變革的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，舉辦本次研討會(huì)，旨在匯集多方真知灼見，助力行業(yè)適應(yīng)存量時(shí)代要求，推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

??上海易居房地產(chǎn)研究院理事長、華東師范大學(xué)終身教授張永岳發(fā)表歡迎致辭。他指出，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)正處在增量向存量轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵時(shí)期，面臨經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展與社會(huì)民生獲得感提升的雙重挑戰(zhàn)。城市更新不僅要破解改造成本高、現(xiàn)金流平衡難的現(xiàn)實(shí)難題，更要兼顧廣大市民的參與感、獲得感。新時(shí)代房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，應(yīng)當(dāng)跳出傳統(tǒng)開發(fā)思維，立足產(chǎn)城融合、科技賦能、民生共享，探索適配超大城市的發(fā)展路徑。

??上海外灘投資開發(fā)（集團(tuán)）有限公司董事長陳椰明作為東道主致辭。他談到，8·28住房銷售新政推動(dòng)行業(yè)走向“所見即所得”，為“十五五”住房轉(zhuǎn)型劃定方向。黃浦區(qū)作為上海核心區(qū)，承擔(dān)外灘、老城廂、衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)、世博浦西片區(qū)等重點(diǎn)板塊更新任務(wù)。外灘投資作為區(qū)域城市更新核心實(shí)施主體，肩負(fù)外灘金融集聚帶服務(wù)商、外灘第二立面更新發(fā)展商、世博浦西片區(qū)運(yùn)營商三重角色，在歷史建筑修繕活化、存量空間再造實(shí)踐中，持續(xù)遭遇歷史風(fēng)貌保護(hù)、修繕運(yùn)維成本、項(xiàng)目資金平衡等現(xiàn)實(shí)難題。期待通過本次研討，共同探尋風(fēng)貌保護(hù)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、民生改善協(xié)同共進(jìn)的實(shí)施路徑，為超大城市核心區(qū)更新提供上海實(shí)踐樣本。

??新政解讀：現(xiàn)房銷售并非一刀切，鼓勵(lì)各地因地制宜平穩(wěn)過渡

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)作主題演講，系統(tǒng)解讀8·28現(xiàn)房銷售新政的制度變革、現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)與轉(zhuǎn)型路徑。他提出，新政核心出發(fā)點(diǎn)是保護(hù)購房者合法權(quán)益、服務(wù)“十五五”房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展目標(biāo)，并非全面取消預(yù)售制度，允許各地結(jié)合實(shí)際確定現(xiàn)房銷售比例，實(shí)行梯度過渡。

??新政延續(xù)保交樓白名單制度的核心邏輯，并非單純加大企業(yè)資金壓力，福建泉州、廣州南沙、寧夏等地已經(jīng)出臺(tái)地價(jià)優(yōu)惠、土地出讓金分期繳納、銀行保函、現(xiàn)房項(xiàng)目適度盈利預(yù)期等配套支持政策。實(shí)操層面，“準(zhǔn)現(xiàn)房”或?qū)⒊蔀橹匾^渡形態(tài)；而不動(dòng)產(chǎn)登記、稅務(wù)政策銜接、存量資產(chǎn)盤活是政策落地的關(guān)鍵卡點(diǎn)。同時(shí)，主辦銀行制、按揭政策優(yōu)化、資本市場(chǎng)REITs工具，將共同構(gòu)成行業(yè)轉(zhuǎn)型的配套支撐體系。

??實(shí)踐觀察：核心區(qū)城市更新無標(biāo)準(zhǔn)答案，需多元協(xié)同破局

??上海外灘投資開發(fā)（集團(tuán)）有限公司總經(jīng)理伍攀峰圍繞外灘第二立面城市更新實(shí)踐展開分享。外灘第二立面涵蓋27個(gè)街坊、141幢歷史老大樓，兼具極高風(fēng)貌價(jià)值與更新難度，存在產(chǎn)權(quán)多元復(fù)雜、改造成本高、商業(yè)消費(fèi)轉(zhuǎn)化不足、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入困難、資金平衡壓力突出等痛點(diǎn)。

??他表示，城市更新沒有可以直接復(fù)制的模板，外灘更新需要摒棄傳統(tǒng)大規(guī)模整體征收開發(fā)模式，推行統(tǒng)一規(guī)劃、多元主體分頭實(shí)施，適度增補(bǔ)居住、租賃住宅功能，持續(xù)開放底層公共空間；探索點(diǎn)狀單棟建筑出讓、跨區(qū)域動(dòng)態(tài)資金平衡、資產(chǎn)評(píng)估替代傳統(tǒng)折舊、資產(chǎn)證券化REITs等創(chuàng)新機(jī)制。針對(duì)歷史建筑消防、抗震等規(guī)范“一刀切”難題，呼吁推動(dòng)形成適配老建筑的專項(xiàng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)歷史風(fēng)貌保護(hù)與項(xiàng)目可實(shí)施性的平衡。

??專業(yè)賦能：建設(shè)案例樣本庫，推動(dòng)城市更新高質(zhì)量發(fā)展

??崔霽圍繞上?！冻鞘懈屡c住房發(fā)展“十五五”規(guī)劃》進(jìn)行多維度解讀。她指出，“十五五”上海正式進(jìn)入存量提質(zhì)新階段，商品住房新增供應(yīng)、住宅用地規(guī)模明顯下調(diào)，行業(yè)從類金融屬性逐步轉(zhuǎn)向消費(fèi)屬性、民生屬性。規(guī)劃明確城中村改造、舊住房成套改造、老舊小區(qū)改造、商辦樓宇更新、保障性租賃住房建設(shè)等一系列量化指標(biāo)。

??“十四五”時(shí)期城市更新以政府主導(dǎo)為主，十五五轉(zhuǎn)向“政府引導(dǎo)、財(cái)政撬動(dòng)、社會(huì)多方共擔(dān)”，要?jiǎng)?chuàng)新投融資機(jī)制，發(fā)展城市更新專項(xiàng)貸款，融資邏輯從看重企業(yè)主體信用轉(zhuǎn)向重點(diǎn)評(píng)估項(xiàng)目現(xiàn)金流。她同時(shí)倡議搭建城市更新實(shí)戰(zhàn)案例樣本庫，系統(tǒng)沉淀一線實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，為行業(yè)提供可借鑒的公益性知識(shí)資產(chǎn)。

??人文賦能：推動(dòng)人文社科、數(shù)字科技、民生服務(wù)在城市更新中的跨界融合

??上海市社聯(lián)楊琳副處長出席并講話。她介紹，上海市社聯(lián)作為市委領(lǐng)導(dǎo)下的社科類學(xué)術(shù)團(tuán)體，擁有170家學(xué)術(shù)性社會(huì)組織，具備城市規(guī)劃、歷史文脈、人口、社區(qū)治理等多領(lǐng)域?qū)＜抑菐熨Y源。城市更新不只是建筑空間改造，更是文脈傳承、民生提質(zhì)的系統(tǒng)性工程，社聯(lián)愿意搭建跨界橋梁，為城市更新項(xiàng)目提供歷史考證、文化賦能等學(xué)術(shù)支撐。面向AI時(shí)代與美麗上海建設(shè)，要推動(dòng)人文社科、數(shù)字科技、民生服務(wù)跨界融合，助力上海房地產(chǎn)與城市更新實(shí)現(xiàn)可持續(xù)、有溫度的高質(zhì)量發(fā)展。

??企業(yè)研討：行業(yè)加速洗牌，從高周轉(zhuǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向產(chǎn)品、制造、服務(wù)“三力”競爭

??在企業(yè)嘉賓研討環(huán)節(jié)，來自央國企、地方國企、港資企業(yè)、民營房企的代表結(jié)合一線實(shí)操分享轉(zhuǎn)型思考。與會(huì)企業(yè)普遍認(rèn)為，8·28新政帶來行業(yè)底層邏輯重構(gòu)，過去“造夢(mèng)式”期房營銷模式走向終結(jié)，項(xiàng)目回款周期拉長，對(duì)資金實(shí)力、開發(fā)節(jié)奏、產(chǎn)品前瞻性研判提出極高考驗(yàn)。部分房企已經(jīng)出現(xiàn)暫緩拿地、縮減營銷團(tuán)隊(duì)的現(xiàn)象，行業(yè)洗牌進(jìn)一步提速。

??企業(yè)代表提出多重現(xiàn)實(shí)關(guān)切：一是開發(fā)周期的現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)，期待審批流程進(jìn)一步優(yōu)化，探索出讓金分期等配套政策，緩解企業(yè)短期資金壓力；二是產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目設(shè)計(jì)要提前預(yù)判三年之后的市場(chǎng)需求；三是營銷模式轉(zhuǎn)型，定金制落地細(xì)則、差異化管控高低密度住宅項(xiàng)目有待進(jìn)一步明確；四是城市更新領(lǐng)域，舊改拆遷周期長、商辦存量資產(chǎn)現(xiàn)金流承壓，租賃住房長期退出路徑亟待完善。

??會(huì)上，嘉賓達(dá)成共識(shí)：房地產(chǎn)行業(yè)告別高杠桿快周轉(zhuǎn)，未來核心競爭力是產(chǎn)品力、制造力、服務(wù)力“三力合一”。增量開發(fā)收縮背景下，城市更新、存量資產(chǎn)運(yùn)營、REITs資產(chǎn)證券化成為重要破局方向。央國企要主動(dòng)承擔(dān)民生托底功能；民營企業(yè)、港資企業(yè)要發(fā)揮精細(xì)化運(yùn)營優(yōu)勢(shì)，探索委托管理、混合業(yè)態(tài)運(yùn)營等新模式；政企需要雙向溝通，推動(dòng)細(xì)則落地，共同實(shí)現(xiàn)新舊模式平穩(wěn)轉(zhuǎn)換。

??會(huì)議總結(jié)：房地產(chǎn)從類金融轉(zhuǎn)向類制造，邁向全生命周期服務(wù)業(yè)態(tài)

??上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長蔣慰如作會(huì)議總結(jié)。他表示，8·28新政出臺(tái)具備現(xiàn)實(shí)時(shí)間窗口：國內(nèi)保交樓、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解取得重大進(jìn)展，銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)需要制度層面防范傳導(dǎo)，房企經(jīng)過多年發(fā)展具備穩(wěn)健經(jīng)營的基礎(chǔ)條件。新政標(biāo)志房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營由類金融模式轉(zhuǎn)向類制造模式，產(chǎn)品周期和資金周期逐步匹配。

??他預(yù)判，現(xiàn)房銷售改革只是房地產(chǎn)新發(fā)展模式建設(shè)的第一步，“十五五”期間將逐步建立房屋體檢、房屋保險(xiǎn)、長期維保等全生命周期服務(wù)制度，房地產(chǎn)將加快回歸服務(wù)業(yè)屬性，從單純建房賣房轉(zhuǎn)向提供居住綜合解決方案。企業(yè)難以改變外部規(guī)則，但要主動(dòng)適應(yīng)變革，創(chuàng)新發(fā)展路徑，繼續(xù)為民生安居、城市高質(zhì)量發(fā)展貢獻(xiàn)力量。

??本次研討會(huì)匯集政策解讀、項(xiàng)目實(shí)踐、企業(yè)實(shí)操，厘清了現(xiàn)房銷售改革的機(jī)遇、痛點(diǎn)，梳理上海超大城市城市更新的現(xiàn)實(shí)路徑，為“十五五”時(shí)期上海房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供重要的參考與借鑒。