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??2026年8月，京滬兩地在兩周內(nèi)相繼再次出臺(tái)刺激購(gòu)房政策：8月8日起北京五環(huán)外購(gòu)房不限套數(shù)，8月21日起上海外環(huán)外二套商貸最低首付降至15%并針對(duì)“賣二手房換買外環(huán)外新房”發(fā)放“以舊換新”購(gòu)房貸款補(bǔ)貼。兩地指向高度一致——把政策刺激力度精準(zhǔn)投放到外圍區(qū)域項(xiàng)目，用需求端的邊際放松實(shí)現(xiàn)快速去化。

??時(shí)至今日，新政滿月，以pti普睿數(shù)智云的日度成交、開盤監(jiān)測(cè)與二手房周度數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，通過(guò)拆解兩地新政前后的量、價(jià)、去化表現(xiàn)，跟蹤考察兩地政策效果如何？

??01

??北京：五環(huán)外新房效果顯著，二手房表現(xiàn)溫和穩(wěn)定

??2026年8月7日，北京市住建委等三部門印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》，從限購(gòu)門檻、房產(chǎn)贈(zèng)與、公積金信貸三方面優(yōu)化：符合購(gòu)房條件的家庭在五環(huán)外購(gòu)房（含新房與二手房）不限套數(shù)；非京籍購(gòu)買五環(huán)內(nèi)住房的社?；騻€(gè)稅年限由2年降為1年。

??據(jù)pti普睿數(shù)智云監(jiān)測(cè)，供應(yīng)跟進(jìn)，成交量增、價(jià)格穩(wěn)定是北京新政滿月市場(chǎng)表現(xiàn)的完整概括。

??首先，供應(yīng)放量明顯，新政后37天五環(huán)外入市2413套，較新政前23天的1424套增69.5%。

??其次，北京五環(huán)外新房日均成交由新政前（7月16日—8月7日）的61.0套升至新政后滿月（8月8日—9月7日）的75.0套，增幅22.9%；觀察至9月13日，37天日均79.5套，較新政前增長(zhǎng)30.3%。同期五環(huán)內(nèi)日均由16.1套微降至15.9套；五環(huán)外占兩區(qū)域合計(jì)成交的比重由79.1%升至82.5%，定向性直接體現(xiàn)。

??但效果并非即時(shí)釋放，政策釋放的是資格，成交轉(zhuǎn)化存在約兩周時(shí)滯。新政后前兩周（8月8日—21日）五環(huán)外日均僅50.5套，反低于新政前；8月22日—9月4日躍升至100.7套，9月5日—13日維持91.7套；周度成交由320套逐周升至347、401套，8月24日—30日放大到838套。

??再次，價(jià)格平穩(wěn)偏弱，五環(huán)外均價(jià)由46581元/㎡微降至45289元/㎡，降幅2.8%；五環(huán)內(nèi)由77721元/㎡降至77083元/㎡，降幅0.8%。

??項(xiàng)目層面更直觀。8月22日—30日五環(huán)外集中首開5個(gè)項(xiàng)目、推出2208套，加權(quán)認(rèn)購(gòu)率59.1%；新政前（6月27日—7月31日）五環(huán)外3個(gè)項(xiàng)目推出1353套，加權(quán)認(rèn)購(gòu)率僅14.2%（并入五環(huán)內(nèi)兩盤后10個(gè)樣本僅10.1%）認(rèn)購(gòu)率跨度接近三倍。單盤看，通州北投和璟89%、懷柔國(guó)賢府76%、順義住總青年ONE序58%、昌平北清潤(rùn)府42%、大興朗月和風(fēng)32%，北投和璟網(wǎng)簽均價(jià)4.04萬(wàn)元/㎡、約為備案價(jià)八九折，原計(jì)劃兩年的銷售周期“現(xiàn)在三個(gè)月就能基本清盤”，通州另有新盤搖號(hào)報(bào)名超700組。需要說(shuō)明的是：部分樓盤項(xiàng)目熱銷與板塊軌道及配套成熟度高度相關(guān)，樣本可能放大落差，但政策對(duì)購(gòu)房者信心和預(yù)期影響的方向不變。

??二手房供求表現(xiàn)看，反應(yīng)明顯溫和于新房。五環(huán)外二手房新政前五周（6月29日—8月2日）周均掛牌1563套、成交1797套；新政后三周（8月10日—30日）周均掛牌1747套、增11.8%，成交1821套、僅增1.3%。掛牌先于成交回升，賣方業(yè)主反應(yīng)快于買方出手，也說(shuō)明當(dāng)前價(jià)格下行壓力仍大。

??
02

??上海：降首付與以舊換新補(bǔ)貼短期影響平淡，有待政策繼續(xù)發(fā)酵

??2026年8月20日，上海發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，自8月21日起施行，含優(yōu)化公積金提取、優(yōu)化個(gè)人住房信貸、“以舊換新”購(gòu)房補(bǔ)貼、房票安置、收購(gòu)二手住房等5方面8項(xiàng)措施。

??《通知》提出對(duì)購(gòu)買外環(huán)外（包括原實(shí)施差異化政策區(qū)域）住房的，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例從“不低于20%”調(diào)整為“不低于15%”。

??《通知》推出階段性購(gòu)房補(bǔ)貼：至2027年3月31日，在外環(huán)外買新房并網(wǎng)簽備案、且網(wǎng)簽前后1年內(nèi)售出本市二手住房的，可按新房貸款總額1%補(bǔ)貼（單套最高5萬(wàn)元，總額2億元用完即止）；所售二手房在外環(huán)內(nèi)可另補(bǔ)3萬(wàn)元，最高疊加8萬(wàn)元。

??據(jù)pti普睿數(shù)智云監(jiān)測(cè)，上海外環(huán)外新房日均成交由新政前（7月21日—8月20日）的74.7套降至新政后（8月21日—9月16日）的70.7套，降幅5.3%；均價(jià)由52612元/㎡降至48009元/㎡，下行8.7%。新政后前兩周日均77.0套尚有回升，9月4日—16日回落至64.0套；周均價(jià)從50586元/㎡連降至46430元/㎡。

??開盤去化也沒(méi)有出現(xiàn)拐點(diǎn)。同項(xiàng)目前后兩次開盤看，青浦徐涇寶業(yè)虹橋國(guó)展里由7月11日的90%升至8月22日的100%，嘉定南翔大華星嶼由19%升至33%，但閔行顓橋保利都匯和煦由57%跌至0%；政策前5個(gè)批次加權(quán)認(rèn)購(gòu)率48.2%，政策后6個(gè)批次42.0%，小幅回落。更大樣本印證同樣方向：21個(gè)外環(huán)外開盤批次中，新政前14個(gè)批次推出1442套、認(rèn)購(gòu)率37.2%，新政后7個(gè)批次推出690套、認(rèn)購(gòu)率僅8.3%。

??當(dāng)然，上海新政前后新房開盤去化率的落差主要來(lái)自微觀項(xiàng)目供應(yīng)結(jié)構(gòu)：新政前的高去化由金茂錦棠、綠城悅海棠、象嶼金茂滿嘉等“新規(guī)＋首開”盤貢獻(xiàn)，新政后入市以非新規(guī)加推為主——決定去化的第一變量仍是產(chǎn)品本身，政策對(duì)市場(chǎng)影響平淡。

??上海外環(huán)內(nèi)二手房是這輪政策的“賣出端”：只有售出外環(huán)內(nèi)二手住房才能疊加享受8萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼。其周度掛牌在政策出臺(tái)當(dāng)周（8月17日—23日）沖高至1072套，較此前七周周均842套增27.3%，但成交未跟進(jìn)，由周均413套回落至387套，8月24日—30日降至203套。掛牌上沖、成交回落，置換鏈條的“賣”端仍是最大堵點(diǎn)。

??03

??同為定向?qū)捤桑Ч只瘧沂獾脑?/p>

??一是工具的“含權(quán)量”不同。北京放開的是購(gòu)房資格，五環(huán)外不限套數(shù)直接擴(kuò)大可購(gòu)買人群基數(shù)，是“從不能買到能買”的躍變，屬于創(chuàng)造需求；上海調(diào)的是首付與補(bǔ)貼，百萬(wàn)級(jí)貸款約省5萬(wàn)元前端資金，屬邊際優(yōu)化、加速需求。

??二是政策起點(diǎn)不同。上海二手住宅價(jià)格指數(shù)已連續(xù)7個(gè)月環(huán)比上行，出臺(tái)前處于高基數(shù)；北京二手房?jī)r(jià)年內(nèi)累計(jì)跌4.6%、均價(jià)回到2016年水平，低基數(shù)使同等力度政策彈性更大，北京本輪入市以剛需與剛改家庭為主，400萬(wàn)—600萬(wàn)元總價(jià)段最穩(wěn)。

??三是項(xiàng)目供應(yīng)結(jié)構(gòu)不同。北京在新政后兩周內(nèi)集中入市五個(gè)五環(huán)外新盤，2208套房源精準(zhǔn)落在受益區(qū)域，疊加板塊軌道及配套成熟度高，形成“資格放開—新盤首開—集中認(rèn)購(gòu)”的閉環(huán)；上海新政后入市以非新規(guī)加推為主，新規(guī)首開優(yōu)質(zhì)盤斷檔，客流缺少產(chǎn)品承接。政策能強(qiáng)化客戶信心，但決定成交的仍是配套與產(chǎn)品。

??04

??總結(jié)：定向?qū)捤烧哂行?，但效果成色仍取決于高質(zhì)價(jià)比的產(chǎn)品

??總體來(lái)看，政策定向?qū)捤捎行?，釋放資格比降低門檻更有力。北京放開五環(huán)外購(gòu)房資格，滿月內(nèi)日均成交增22.9%、開盤加權(quán)認(rèn)購(gòu)率由14.2%升至59.1%，五環(huán)內(nèi)幾乎零變化；上海降首付并發(fā)補(bǔ)貼，外環(huán)外日均成交反降5.3%。二手房掛牌量?jī)傻赝缴蠜_、成交滯后，置換鏈條的賣出端仍是最大堵點(diǎn)，價(jià)格仍在磨底，北京五環(huán)外均價(jià)微降2.8%、上海外環(huán)外下行8.7%。 

??與此同時(shí)，從微觀項(xiàng)目去化表現(xiàn)看 ，政策傳導(dǎo)必須有合適的“高質(zhì)價(jià)比”項(xiàng)目供應(yīng)上市承接。北京增量有望在“金九銀十”進(jìn)一步釋放，需跟蹤五環(huán)外推貨節(jié)奏；上海“滬八條”2億元補(bǔ)貼用完即止、政策期至2027年3月31日，效果更可能在新規(guī)首開盤集中入市后顯現(xiàn)，四季度是關(guān)鍵觀察窗口。