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??宜家中國此次集中處置8處“藍盒子”物業(yè)，標志著其在中國市場的發(fā)展戰(zhàn)略正從“重資產(chǎn)持有”向“輕資產(chǎn)運營”轉(zhuǎn)型。這批資產(chǎn)雖具備區(qū)位與產(chǎn)權(quán)優(yōu)勢，但受限于建筑形態(tài)的專用性以及家居零售業(yè)態(tài)整體下行，面臨改造難度與估值壓力的雙重挑戰(zhàn)。在商業(yè)不動產(chǎn)REITs政策開閘的背景下，這批資產(chǎn)的最終處置方式及接盤方畫像，將成為觀察外資商業(yè)地產(chǎn)商在中國消費市場戰(zhàn)略調(diào)整的重要風向標。

??一、資產(chǎn)屬性界定：“優(yōu)質(zhì)殼資源”與“改造硬骨頭”并存

??從地塊規(guī)劃與建筑形態(tài)審視，此8處待售物業(yè)呈現(xiàn)出較為明顯的屬性撕裂。其優(yōu)勢在于均位于各城市成熟商圈或早年規(guī)劃的重點發(fā)展板塊，且產(chǎn)權(quán)清晰、無租約限制，具備“即買即用”的潛在便利。然而，“藍盒子”作為宜家標準的倉儲式大賣場，層高、柱距、動線及卸貨區(qū)均為零售倉儲業(yè)態(tài)量身定制，這一專用性決定了其功能轉(zhuǎn)換面臨較高的物理與成本約束。

??具體來看，上海寶山物業(yè)產(chǎn)權(quán)面積約10.5萬平方米，曾為亞洲最大宜家商場；寧波與天津的物業(yè)面積也分別達到9.6萬和7.9萬平方米。如此大體量的單體建筑，對任何潛在接盤方而言，無論改造為長租公寓、社區(qū)商業(yè)還是企業(yè)總部，都意味著不菲的工程與時間成本投入。因此，這批資產(chǎn)在當前市場環(huán)境下屬于“優(yōu)質(zhì)存量殼資源”，但改造成高流動性或高收益業(yè)態(tài)的難度較大，更適合具備長期持有與城市更新能力的資本介入。

??二、財務動因分析：并非簡單“止血”，而是戰(zhàn)略換倉

??此次一次性剝離8處資產(chǎn)，并非僅是財務報表層面的“止血”，更是英格卡集團全球戰(zhàn)略從“重資產(chǎn)持有”向“輕資產(chǎn)運營”轉(zhuǎn)型的關鍵一步。以下通過相關指標與數(shù)據(jù)加以說明?？傮w來看，2024年以來，其中國市場整體經(jīng)營面臨一定壓力與阻力，尤其在銷售額和門店貢獻方面表現(xiàn)突出，因此此類調(diào)整具有戰(zhàn)略上的成熟性。

??三、轉(zhuǎn)型路徑選擇：為何拒絕“硬轉(zhuǎn)型”？

??對于為何不選擇自營轉(zhuǎn)型為倉儲租賃等模式，核心原因在于業(yè)態(tài)運營基因的不可復制性，以及投入產(chǎn)出比的嚴重失衡。家居賣場的運營邏輯在于低頻、高客單價的展示性銷售，而倉儲租賃（物流地產(chǎn)）與微度假（文旅商業(yè)）則屬于高頻或?qū)I(yè)化運營賽道，二者在客戶運維、供應鏈管理及流量獲取上邏輯完全不同，宜家并無顯著競爭優(yōu)勢。同時，對已閉店物業(yè)進行大規(guī)模功能改造并自營，其風險高于直接出售變現(xiàn)。此舉明確顯示，在非核心一線城市，傳統(tǒng)超大體量家居大店模式在運營層面已難有翻盤可能，戰(zhàn)略收縮是理性選擇。

??四、潛在接盤方畫像：險資與專業(yè)基金領跑

??雖然市場傳言部分會員制倉儲超市是潛在接盤方，但從商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)角度審視，險資、不動產(chǎn)私募股權(quán)基金及本地國企城投才是更具現(xiàn)實性的接盤方。理由如下：

??五、REITs化路徑可行性：具備估值重塑空間，但合規(guī)成本較高

??當然，也有投資者關注到一種新的路徑，即是否可以直接進行證券化。以下對此展開分析。在商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點于2025年末正式啟動的政策環(huán)境下，若將該批資產(chǎn)打包為REITs底層資產(chǎn)或采用股權(quán)式交易安排，從操作層面看具備一定可行性，且在估值邏輯上亦存在較賬面價值提升20%-40%的溢價空間。但需注意的是，該類路徑仍面臨嚴格的合規(guī)門檻，對資產(chǎn)的現(xiàn)金流穩(wěn)定性、權(quán)屬清晰度及運營成熟度均有硬性要求。

??值得關注的是，2025年12月，英格卡購物中心宣布與高和資本合作成立專項不動產(chǎn)基金，共同持有無錫、北京、武漢三座薈聚聚會體驗中心。該操作屬于典型的私募REITs/Pre-REITs模式，在實現(xiàn)資產(chǎn)出表與資金回籠的同時，英格卡仍保留品牌所有權(quán)和獨家運營權(quán)。這一案例為后續(xù)其他存量資產(chǎn)的證券化路徑提供了新的實踐思路，亦在一定程度上驗證了在當前制度框架下，優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)通過金融工具實現(xiàn)價值重塑的可操作性。

??六、總結(jié)分析：繼續(xù)看好中國家居消費市場

??宜家中國的本輪資產(chǎn)處置，是在家居零售業(yè)態(tài)深度調(diào)整與商業(yè)地產(chǎn)金融化轉(zhuǎn)型加速的宏觀背景下，一次具有前瞻性的戰(zhàn)略重構(gòu)。其做法較國內(nèi)同行更為主動和果斷，在收入端承壓之際，通過存量資產(chǎn)的主動優(yōu)化為中長期轉(zhuǎn)型保留了更為充裕的財務彈性。

??從積極的角度來看，這一系列動作并不代表宜家對中國市場的撤退或看空，反而恰恰體現(xiàn)了其對中國消費市場韌性以及商業(yè)地產(chǎn)金融化前景的深層認同：對中國消費市場的長期信心并未改變。在關閉部分低效大店的同時，宜家正加速推進小型門店與線上渠道的擴張——2026財年計劃在北京、深圳等重點城市新開超過十家小型門店，并持續(xù)投入降價策略，以擴大對價格敏感型客群的覆蓋。這一定位調(diào)整的本質(zhì)，是從“單一大店輻射全城”的舊模式，轉(zhuǎn)向“多觸點、高頻率觸達消費者”的新模式，是對中國新一輪消費市場細分化、分層化趨勢的積極適應。因此本報告認為，總體來看，宜家的轉(zhuǎn)型并非退出家居賽道，而是以更輕、更靈活的方式繼續(xù)深耕這一市場，其對中國家居消費基本盤的長期判斷并未動搖。與此同時，中國房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，以及多元化高品質(zhì)住宅等市場的興起，也將為后續(xù)家居市場帶來新的需求。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長 嚴躍進