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??一邊是一季度凈利潤暴跌55%，一邊是三個月內豪擲70億元囤地，申通地鐵此舉引發(fā)市場關注。

??6月末，上海市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布公告，宣布以協(xié)議方式出讓松江區(qū)4幅地塊，成交總價34.66億元，意向用地者為上海廣崧建設發(fā)展有限責任公司。這家公司背后站著兩位股東，分別是申通集團持股51%，松江區(qū)國資委持股49%。

??這已是申通地鐵今年在上海土地市場的第二次大手筆。就在3個月前，它剛以36.9億元拿下上海寶山區(qū)18號線康文路站TOD綜合體。

??但地塊“捂熱”不過三個月，6月9日，項目公司100%股權及相關債權便出現(xiàn)在上海聯(lián)合產權交易所的預掛牌名單上，預披露時間為6月4日至7月3日。

??截至目前，最終的轉讓結果尚未公布。

??市場普遍預期，接盤方將是某家具備TOD開發(fā)經驗的央企或國企，申通地鐵則通過“協(xié)議拿地+快速轉讓”的方式，實現(xiàn)土地價值的提前兌現(xiàn)。

??從青浦上蓋到松江TOD，從寶山到洞涇，申通地鐵正以“地鐵+地產”的模式疾馳于上海土地市場。三個月70億元的拿地節(jié)奏，加之“快進快出”的操作路徑，更顯這家軌交巨頭在土地經營上的嫻熟與野心。

??閃電拿地快速轉手

??這場“閃電戰(zhàn)”始于今年3月。申通地鐵通過全資子公司上海廣甯建設，以總價36.9億元拿下寶山區(qū)18號線康文路站TOD綜合體地塊，包含9.47公頃住宅地塊及相鄰商辦地塊，住宅樓面價約2.65萬元/平方米。項目為典型三維立體TOD開發(fā)，含約11萬平方米低密度住宅、5萬余平方米商業(yè)及2萬平方米辦公空間。參照同片區(qū)金茂滿譽項目約7.25萬元/平方米的入市均價，本項目利潤空間可觀。

??然而，拿地僅3個月后，申通地鐵便將項目公司100%股權及相關債權掛牌轉讓。

??與此同時，申通地鐵并未止步。6月24日，其聯(lián)合松江國資委以34.66億元拿下松江洞涇劉五公路站TOD項目4宗地塊，包含3宗住宅用地和1宗商業(yè)租賃混合用地，預計新增住宅供應約31萬平方米。該地塊為協(xié)議出讓，三宗宅地樓面價約1.3萬～1.4萬元/平方米，較周邊華發(fā)地塊約2.58萬元/平方米的樓面價跌幅近50%，成本優(yōu)勢顯著。市場預計，松江項目或將復制寶山模式——先由國資聯(lián)合體拿地，再通過股權轉讓變更開發(fā)主體。另據(jù)公開信息，申通地鐵還在與青浦新城聯(lián)合籌備青浦新城南站上蓋項目。

??先拿地、再轉手，背后是一套成熟的商業(yè)邏輯：申通地鐵利用軌交運營平臺的特殊地位，優(yōu)先獲取協(xié)議出讓的TOD地塊資源，再以股權轉讓形式將開發(fā)價值釋放，既規(guī)避了自行開發(fā)的資金占用和風險，又通過轉讓溢價提前變現(xiàn)土地增值紅利，反哺地鐵建設和運營。

??這套模式申通地鐵早已駕輕就熟。其與凱德合作的漢中路星貿廣場、與華潤合作的吳中路萬象城、與保利發(fā)展合作的保利光合上城、與萬科合作的天空之城，均為成功案例。上海申通地鐵資產經營管理有限公司相關負責人曾公開表示：“通過合作實現(xiàn)了產業(yè)鏈前端土地整理的溢價收購，借助開發(fā)商力量獲得了產業(yè)鏈后端的收益?！迸c申鐵合作的開發(fā)商均為行業(yè)TOP10甚至TOP5。

??財務壓力下的“快進快出”

??申通地鐵的土地生意，一面是主動出擊以增厚收益，一面是主業(yè)承壓下的被動突圍。

??2025年全年，申通地鐵營業(yè)收入5.96億元，同比增長1.78%；歸母凈利潤5422萬元，同比增長4.64%；但扣非凈利潤同比下降1.31%，經營活動現(xiàn)金流凈額下滑近三成，毛利率下降2.67個百分點。

??真正的警報在今年一季度拉響。公司實現(xiàn)營收1.36億元，同比增長6.3%；歸母凈利潤僅408萬元，同比暴跌55.37%，毛利率從19.76%驟降至15.45%，“增收不增利”窘境清晰可見。利潤驟降主因為商業(yè)保理業(yè)務利潤下降、電科公司因股權變更個別項目未結算、物業(yè)公司新業(yè)務導致成本增加。

??值得注意的是，截至2025年末，公司交易性金融資產暴增1198.83%，2026年一季度已達約7.15億元。大量資金用于理財和證券投資，折射出主業(yè)造血能力有待提升。在2026年5月業(yè)績說明會上，投資者直接提問：“核心業(yè)務回報率偏低情況下，如何平衡金融投資與主業(yè)擴張？”這一問題恰恰點出了申通地鐵的戰(zhàn)略困境。

??“拿地即轉讓”，不是一種選擇，而是一種必然?！吧晖ǖ罔F的核心能力不是蓋樓，而是拿地，賺的是土地整理環(huán)節(jié)的溢價，并為部分房企提供入局機會?！鄙虾Ｄ撤科髢炔咳耸勘硎?，好處是資金周轉快、風險低，但也意味著放棄了物業(yè)長期持有的租金和資產增值收益。一個成熟TOD項目運營10年后的價值，遠高于今天賣地的收益。

??事實上，“盤活資產，跟蹤協(xié)同效應的創(chuàng)新業(yè)務投資機會”已被列入申通地鐵2026年度“提質增效重回報”行動方案中。此次掛牌轉讓正是這一戰(zhàn)略的落地。

??但有行業(yè)分析師認為，申通地鐵像個“二傳手”，核心價值在于“釋放價值”而非“持有資產”。寶山康文路TOD項目住宅利潤可期，但捆綁約5萬平方米商業(yè)配套，且位于廟行板塊，去化壓力較大，尋源難度不容忽視。松江地塊因周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療等基礎設施尚不完善，整體開發(fā)條件薄弱，或對其轉讓估值產生不利影響。